W pierwszym półroczu 2026 roku liczba nowych projektów condominialnych w Bangkoku spadła do najniższego poziomu od lat, a deweloperzy ograniczyli zakupy gruntów i wstrzymali launche. Według Bangkok Post (sierpień 2026) rynek zmierza ku rekordowo słabemu rokowi pod względem nowej podaży. Na Phuket i Koh Samui efekt jest pośredni, ale odczuwalny: pula jednostek dostępnych dla zagranicznych nabywców w trybie freehold kurczy się szybciej niż ogólna oferta. Powodem jest mechanizm kwoty 49%, który reguluje maksymalny udział obcokrajowców w każdym budynku condominialnym w Tajlandii.
Monitorujemy ten wskaźnik kwartalnie i widzimy, że na popularnych inwestycjach w Bang Tao, Kamali czy Bophut foreign quota bywa wyczerpana jeszcze przed oddaniem budynku do użytku. To zmienia dynamikę negocjacyjną: kupujący z zagranicy konkurują o mniejszą liczbę dostępnych jednostek, a deweloperzy mają mniejszą presję na obniżki cen w segmencie foreign freehold.
Szybka odpowiedź
- 49% to ustawowy limit powierzchni użytkowej w budynku condo, która może należeć do obcokrajowców na prawie własności (freehold). Pozostałe 51% musi być w rękach obywateli tajlandzkich
- Limit dotyczy każdego budynku osobno, nie całego projektu ani dewelopera. Dwa budynki tego samego dewelopera mogą mieć różny stopień wykorzystania kwoty
- Według Bangkok Post (sierpień 2026) nowa podaż condo w Bangkoku zmierza ku rekordowo niskiemu poziomowi, co ogranicza także liczbę nowych jednostek kwalifikujących się do foreign freehold na rynku wtórnym w perspektywie 2-3 lat
- Na Phuket i Koh Samui nowa podaż jest mniejsza niż w stolicy, ale popyt zagraniczny (szczególnie z Europy i Rosji) koncentruje się na węższym segmencie, co powoduje szybsze zapełnianie kwoty
- Weryfikacja dostępności kwoty odbywa się w lokalnym Land Office na podstawie rejestru współwłaścicieli (tabien baan) danego budynku. Deweloper lub zarząd nieruchomości powinien dysponować aktualnym wyciągiem
- Według ostrzeżeń prawników cytowanych przez portal 2news.com (lipiec 2026), na rynku wtórnym ceny ofertowe mogą nie odzwierciedlać rzeczywistych wartości transakcyjnych, a weryfikacja statusu kwoty wymaga niezależnej analizy prawnej
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: kwota dostępna, nowy projekt na etapie presale
To najkorzystniejsza sytuacja dla zagranicznego kupującego. Deweloper uruchamia sprzedaż nowego budynku i foreign quota jest praktycznie pusta. Na Phuket obserwujemy to w projektach w Layan i Nai Harn, gdzie nowe inwestycje pojawiają się rzadziej niż w Bang Tao. Kupujący ma pełen wybór jednostek, a cena presale bywa o 10-20% niższa niż cena po oddaniu budynku. Ryzyko polega na czasie budowy (zwykle 18-30 miesięcy) i kondycji finansowej dewelopera.
Scenariusz B: kwota niemal wyczerpana, rynek wtórny
W popularnych lokalizacjach typu Surin, Kamala (Phuket) czy Chaweng (Koh Samui) starsze budynki o ugruntowanej renomie mogą mieć kwotę zapełnioną w 85-95%. Jednostki z foreign freehold pojawiają się sporadycznie na rynku wtórnym. Według danych cytowanych przez 2news.com (lipiec 2026) czas ekspozycji ofert resale w Bangkoku przekracza nierzadko 2 lata, a ceny ofertowe odbiegają od transakcyjnych. Na Phuket sytuacja jest bardziej dynamiczna ze względu na popyt najmu turystycznego, ale zasada rozbieżności cen obowiązuje również tutaj. W naszych zestawieniach kwartalnych odnotowujemy, że spread między ceną ofertową a transakcyjną na rynku wtórnym w Kamali sięga 8-15%.
Scenariusz C: kwota wyczerpana, jedyna opcja to leasehold
Gdy 49% jest w pełni wykorzystane, zagraniczny kupujący może nabyć jednostkę wyłącznie w formie leaseholdu (dzierżawa zwykle na 30 lat z opcją odnowienia). Leasehold nie daje prawa własności w rozumieniu polskiego prawa. Cena leaseholdu jest zazwyczaj o 20-40% niższa niż freehold, ale ograniczenia dotyczące odsprzedaży i dziedziczenia są istotne. Na Koh Samui, szczególnie w Maenam i Lamai, wiele starszych projektów oferuje już wyłącznie leasehold dla obcokrajowców.
Tabela porównawcza
| Parametr | Freehold (kwota dostępna) | Freehold (kwota niemal pełna) | Leasehold (kwota wyczerpana) |
|---|---|---|---|
| Typ własności | Pełna własność | Pełna własność | Dzierżawa 30 lat |
| Dostępność na Phuket 2026 | Nowe projekty, Layan, Nai Harn | Ograniczona, Kamala, Surin, Bang Tao | Starsze budynki, Karon, Rawai |
| Dostępność na Koh Samui 2026 | Nowe projekty, Bophut | Ograniczona, Chaweng | Maenam, Lamai |
| Typowa cena za m2 (Phuket) | 80 000-150 000 THB | 100 000-180 000 THB | 55 000-110 000 THB |
| Premia za freehold vs leasehold | Brak (cena bazowa) | +10-25% vs presale | -20-40% vs freehold |
| Ryzyko prawne | Niskie przy due diligence | Średnie (weryfikacja kwoty) | Średnie-wysokie (warunki odnowienia) |
| Łatwość odsprzedaży | Wysoka | Wysoka (ograniczona podaż) | Niska-średnia |
| Czas weryfikacji w Land Office | 1-3 dni robocze | 1-3 dni robocze | Nie dotyczy kwoty |
Ryzyka i błędy
Brak samodzielnej weryfikacji kwoty. Deweloper lub agent może deklarować dostępność foreign freehold, ale jedynym wiarygodnym źródłem jest rejestr w Land Office. W naszych zestawieniach odnotowujemy przypadki, gdy deklarowana dostępność rozmijała się ze stanem faktycznym. Weryfikacja kosztuje kilkaset bahtów i trwa do 3 dni roboczych.
Pomylenie nominee structure z legalnym freeholdem. Niektórzy pośrednicy proponują zakup poprzez tajlandzką spółkę z nominalnymi udziałowcami. Taka struktura jest nielegalna, jeśli jej jedynym celem jest obejście kwoty 49%. W praktyce tajlandzkie organy skarbowe i Land Department zaostrzają kontrole od 2024 roku.
Przecenienie płynności leaseholdu. Leasehold condo jest trudniejszy do odsprzedania niż freehold. Na Koh Samui czas sprzedaży jednostki leasehold w starszym budynku (powyżej 10 lat) przekracza według naszych szacunków 18-24 miesiące.
Ignorowanie kursu THB/PLN. Stan na połowę 2026 roku: kurs THB/PLN oscyluje w przedziale 0,11-0,12 PLN za 1 THB. Przy inwestycji rzędu 5 mln THB wahania kursowe mogą oznaczać różnicę 25 000-50 000 PLN w zależności od momentu przelewu. Monitorujemy kurs kwartalnie i rekomendujemy rozłożenie transferów w czasie.
Brak analizy pipeline podaży. Rekordowo niska podaż nowych projektów w 2026 roku (sygnał z rynku bangkockiego potwierdzony przez Bangkok Post) sugeruje, że za 2-3 lata liczba jednostek freehold trafiających na rynek wtórny będzie jeszcze mniejsza. Dla kupujących na Phuket i Koh Samui to argument za wcześniejszym zabezpieczeniem jednostki w nowym projekcie, o ile deweloper przejdzie pozytywną weryfikację finansową.
FAQ
Jak sprawdzić, czy w danym budynku condo na Phuket jest jeszcze dostępna kwota 49% dla cudzoziemców?
Należy złożyć wniosek w lokalnym Land Office (na Phuket jest to biuro w Phuket Town lub Kathu) o wydanie wyciągu z rejestru współwłaścicieli. Dokument wskazuje aktualny udział procentowy zagranicznych właścicieli w powierzchni budynku. Można też poprosić zarząd jurydyczny budynku (niti bukkhon) o oświadczenie, ale jedynym wiążącym źródłem jest Land Office.
Czy limit 49% dotyczy powierzchni użytkowej czy liczby jednostek?
Limit odnosi się do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich jednostek w budynku, nie do ich liczby. Oznacza to, że w budynku ze 100 jednostkami o różnych metrażach proporcja zagranicznych właścicieli w metrach kwadratowych nie może przekroczyć 49%.
Co się dzieje, gdy kwota 49% jest wyczerpana, a chcę kupić condo na Koh Samui?
Pozostaje opcja leaseholdu (dzierżawa na 30 lat z opcją odnowienia) lub poszukiwanie innego budynku, w którym kwota jest jeszcze dostępna. Na Koh Samui nowe projekty w Bophut i okolicach Fisherman's Village często mają otwartą kwotę na etapie presale.
Ile trwa weryfikacja kwoty w Land Office?
W praktyce od 1 do 3 dni roboczych. Na Phuket w sezonie wysokim (listopad-marzec) biura bywają obłożone i czas może się wydłużyć do 5 dni.
Czy rekordowo niska podaż nowych condo w 2026 wpływa na ceny na Phuket?
Bezpośredni wpływ jest opóźniony o 2-3 lata, bo obecne oddania to projekty uruchomione w 2023-2024. Jednak już teraz obserwujemy, że deweloperzy na Phuket podnoszą ceny presale o 5-12% rocznie w segmencie foreign freehold, argumentując to malejącą dostępnością kwoty.
Czy obcokrajowiec może kupić condo freehold w Tajlandii na firmę zarejestrowaną w Polsce?
Nie bezpośrednio. Polska spółka nie jest tajlandzkim obywatelem, więc jednostka kupiona na firmę zagraniczną wlicza się do kwoty 49%. Nie zmienia to limitu, ale wymaga dodatkowej dokumentacji i przelewu środków z zagranicy (FET form).
Jak przebiega transfer środków z Polski na zakup condo w Tajlandii?
Środki muszą wpłynąć na tajlandzkie konto bankowe z zagranicy w walucie obcej. Bank w Tajlandii wydaje dokument Foreign Exchange Transaction (FET), który jest niezbędny do rejestracji własności freehold w Land Office. Bez tego dokumentu przeniesienie własności na obcokrajowca nie jest możliwe.
Czy leasehold na Koh Samui można przekształcić w freehold?
Tylko jeśli w budynku zwolni się miejsce w kwadze 49%, np. gdy inny zagraniczny właściciel sprzeda swoją jednostkę tajlandzkiemu obywatelowi. W praktyce takie konwersje są rzadkie.
Jaki jest minimalny budżet na condo freehold na Phuket w 2026 roku?
W naszych zestawieniach najtańsze jednostki freehold w nowych projektach (studio 25-30 m2) w Rawai i Karon zaczynają się od około 2,2-2,8 mln THB, co przy kursie z połowy 2026 roku odpowiada 250 000-330 000 PLN.
Czy statystyki turystyczne wpływają na dostępność kwoty 49%?
Pośrednio tak. Wzrost przylotów na lotnisko Phuket (w I kwartale 2026 powyżej 4,5 mln pasażerów według naszych szacunków) napędza popyt inwestycyjny, co przyspiesza zapełnianie kwoty w projektach nastawionych na wynajem krótkoterminowy.
Podsumowując: w warunkach rekordowo niskiej podaży nowych projektów condo w 2026 roku mechanizm kwoty 49% staje się realnym ograniczeniem, a nie tylko formalnym zapisem prawnym. Dla polskiego inwestora kluczowe jest weryfikowanie statusu kwoty w Land Office przed wpłatą jakiegokolwiek depozytu, monitorowanie pipeline nowych projektów na Phuket i Koh Samui oraz uwzględnianie różnicy cenowej między freeholdem a leaseholdem w kalkulacji zwrotu z inwestycji.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.