W pierwszym kwartale 2025 roku monitorowaliśmy transakcję zakupu jednostki condominialnej w rejonie Bang Tao na Phuket, która zakończyła się stratą szacowaną przez nasz zespół na około 1,2 mln THB (ok. 138 000 PLN według kursu z marca 2025). Przypadek jest reprezentatywny dla błędów, które widzimy cyklicznie w segmencie off-plan w tej części wyspy.

Kupujący z Europy Środkowej wpłacił rezerwację i pierwszą transzę na jednostkę o powierzchni 42 m² w projekcie off-plan w cenie 4,8 mln THB. Deweloper oferował harmonogram 30/30/40 - trzy transze powiązane z etapami budowy. Problem polegał na tym, że inwestor nie zweryfikował ani tytułu prawnego do gruntu, ani historii finansowej dewelopera przed wpłatą pierwszych 1,44 mln THB (30% ceny).

Szybka odpowiedź

  • Lokalizacja: Bang Tao, Phuket - projekt off-plan, condo freehold 42 m²
  • Cena zakupu: 4,8 mln THB (ok. 552 000 PLN, kurs IV kw. 2024)
  • Wpłacona kwota przed wykryciem problemu: 1,44 mln THB (30%)
  • Odzyskana kwota po negocjacjach: 240 000 THB (16,7% wpłaconej sumy)
  • Szacowany koszt błędu: 1,2 mln THB utracone plus koszty prawne ok. 85 000 THB
  • Czas od rezerwacji do rezygnacji: 7 miesięcy

Sytuacja wyjściowa

Projekt składał się z 68 jednostek w dwóch budynkach, lokalizacja ok. 1,8 km od plaży Bang Tao. Deweloper - spółka tajska zarejestrowana 14 miesięcy przed rozpoczęciem sprzedaży - reklamował zakończenie budowy w 18 miesięcy. Cena 4,8 mln THB za 42 m² (ok. 114 000 THB/m²) mieściła się w ówczesnym przedziale rynkowym dla tego rejonu, gdzie według danych z portali ogłoszeniowych ceny nowych condo off-plan w Bang Tao wahały się od 95 000 do 145 000 THB/m² (stan na połowę 2024).

Kupujący podpisał umowę rezerwacyjną w lipcu 2024 roku, wpłacając 100 000 THB depozytu, a następnie w sierpniu 2024 przelał pierwszą transzę 1,34 mln THB. Łączna wpłata wyniosła 1,44 mln THB.

Popełniony błąd - brak due diligence tytułu i pozwoleń

Nasz zespół identyfikuje w tym przypadku trzy nakładające się błędy:

1. Brak weryfikacji Chanote (tytułu własności gruntu). Działka, na której miał powstać projekt, była zarejestrowana jako Nor Sor 3 Gor - dokument słabszy niż pełny tytuł Chanote. Przekształcenie w Chanote było 'w toku' według dewelopera, lecz nie zostało ukończone przed rozpoczęciem sprzedaży. Dla kupującego condo freehold przez cudzoziemca brak pełnego Chanote na gruncie stanowi ryzyko utrudnionej rejestracji własności w Land Office.

2. Brak sprawdzenia pozwolenia na budowę (Construction Permit). Deweloper rozpoczął sprzedaż przed uzyskaniem pełnego pozwolenia na budowę od lokalnego urzędu (Or Bor Tor). W momencie wpłaty pierwszej transzy pozwolenie było dopiero na etapie wniosku. Według naszych obserwacji rynku na Phuket, ok. 15-20% projektów off-plan w segmencie poniżej 80 jednostek rozpoczyna sprzedaż przed uzyskaniem pozwolenia (szacunki własne, 2024-2025).

3. Zbyt agresywny harmonogram wpłat u niezweryfikowanego dewelopera. Harmonogram 30/30/40 sam w sobie nie jest niestandardowy. Problem polega na tym, że pierwsza transza 30% została wpłacona przed uzyskaniem pozwolenia na budowę i przed weryfikacją kondycji finansowej dewelopera. Spółka miała kapitał zakładowy 2 mln THB przy planowanej wartości projektu szacowanej na ok. 280-320 mln THB.

Sygnały ostrzegawcze, które dało się wychwycić

Monitorując tego typu transakcje, wskazujemy mierzalne kryteria alarmowe:

  • Kapitał zakładowy dewelopera poniżej 10% wartości projektu - weryfikacja w bazie DBD (Department of Business Development) zajmuje kilka minut i jest bezpłatna. W tym przypadku stosunek wynosił ok. 0,7%
  • Brak numeru pozwolenia na budowę w umowie sprzedaży - dokument powinien zawierać numer i datę Construction Permit
  • Typ dokumentu gruntowego inny niż Chanote - sprawdzenie w Land Office jest standardową procedurą, koszt z pomocą prawnika to ok. 5 000-15 000 THB
  • Spółka deweloperska zarejestrowana krócej niż 24 miesiące bez portfolio ukończonych projektów
  • Brak rachunku bankowego projektu oddzielonego od rachunku operacyjnego spółki - choć Tajlandia nie wymaga prawnie wyodrębnienia środków, profesjonalni deweloperzy stosują tę praktykę

Warianty i scenariusze

Analizujemy trzy scenariusze, z jakimi spotykamy się przy zakupie condo off-plan w rejonie Bang Tao i szerzej w zachodniej części Phuket.

Scenariusz A: Pełne due diligence przed wpłatą. Kupujący zleca sprawdzenie tytułu, pozwoleń i kondycji finansowej dewelopera przed podpisaniem umowy. Koszt: 25 000-50 000 THB (prawnik plus tłumaczenie). Czas: 2-4 tygodnie. Wynik w analizowanym przypadku: rezygnacja na etapie rezerwacji ze stratą max. 100 000 THB (depozyt).

Scenariusz B: Częściowe due diligence po rezerwacji. Kupujący wpłaca depozyt, ale zleca weryfikację przed pierwszą transzą. Koszt due diligence ten sam. Wynik: rezygnacja ze stratą 100 000 THB, ale z zachowaniem 1,34 mln THB.

Scenariusz C: Brak due diligence (przypadek analizowany). Kupujący wpłaca depozyt i pierwszą transzę bez weryfikacji. Po 5 miesiącach opóźnień budowy zleca audyt prawny. Odkrywa brak pozwolenia i problem z tytułem gruntowym. Rozpoczyna negocjacje zwrotu. Deweloper zwraca jedynie 240 000 THB po 7 miesiącach i kosztach prawnych 85 000 THB. Strata netto: ok. 1,285 mln THB.

Tabela porównawcza

Parametr Scenariusz A: due diligence przed wpłatą Scenariusz B: due diligence po rezerwacji Scenariusz C: brak due diligence
Koszt weryfikacji 25 000-50 000 THB 25 000-50 000 THB 85 000 THB (po fakcie)
Kwota narażona na ryzyko 100 000 THB (depozyt) 100 000 THB (depozyt) 1 440 000 THB
Czas do decyzji 2-4 tygodnie 4-6 tygodni 7 miesięcy
Maksymalna strata 100 000 THB 100 000 THB 1 285 000 THB
Strata jako % ceny 2,1% 2,1% 26,8%
Możliwość odzyskania wpłaty Wysoka (przed umową) Średnia (klauzula rezerwacyjna) Niska (zależy od płynności dewelopera)

Ryzyka i błędy

Na podstawie tego i podobnych przypadków monitorowanych w latach 2024-2026 formułujemy listę systemowych ryzyk dla kupujących condo off-plan na Phuket:

  • Ryzyko tytułu gruntowego. Nie każdy grunt na Phuket ma status Chanote. W rejonach takich jak obszary wzgórzowe Kamala, części Layan czy obrzeża Rawai wciąż spotykamy działki z dokumentami Nor Sor 3 lub Nor Sor 3 Gor. Dla condo freehold nabywanych przez cudzoziemca pełny Chanote jest warunkiem bezpiecznej rejestracji w Land Office

  • Ryzyko dewelopera. Spółki z niskim kapitałem zakładowym i brakiem historii ukończonych projektów finansują budowę głównie z wpłat klientów. Opóźnienie sprzedaży o 3-4 miesiące może skutkować zatrzymaniem prac budowlanych. W 2024 roku na Phuket według naszych szacunków co najmniej 8-12 projektów off-plan miało opóźnienia przekraczające 6 miesięcy

  • Ryzyko kwoty obcej cudzoziemca. Przy zakupie condo freehold środki muszą wpłynąć z zagranicy i zostać zarejestrowane przez bank tajski na formularzu Foreign Exchange Transaction (dawne TT3). Brak prawidłowego przelewu uniemożliwia rejestrację własności. Kupujący w analizowanym przypadku przelał środki poprawnie, ale wielu inwestorów popełnia błąd przy tym etapie

  • Ryzyko walutowe. Kurs THB/PLN w okresie lipiec 2024 - luty 2025 wahał się od ok. 0,108 do 0,118 PLN za 1 THB. Przy kwocie 1,44 mln THB różnica między skrajnymi kursami to ok. 14 400 PLN - dodatkowy koszt, który nie był brany pod uwagę

Co zrobilibyśmy inaczej - wnioski zespołu

Gdybyśmy doradzali w tym przypadku od początku, rekomendowalibyśmy:

  1. Weryfikację Chanote w Land Office przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy. Koszt: ok. 5 000 THB z prawnikiem, czas: 1-3 dni robocze
  2. Sprawdzenie Construction Permit - numer pozwolenia powinien być wpisany do umowy sprzedaży jako warunek zawieszający
  3. Audyt spółki deweloperskiej w bazie DBD - kapitał zakładowy, struktura udziałowców, sprawozdania finansowe. Minimum, które akceptujemy to kapitał na poziomie co najmniej 15-20% wartości projektu lub udokumentowane finansowanie bankowe
  4. Harmonogram wpłat powiązany z kamieniami milowymi budowy, weryfikowanymi przez niezależnego inspektora (koszt inspekcji: 8 000-15 000 THB za wizytę)
  5. Klauzulę zwrotu w umowie określającą termin i warunki pełnego zwrotu wpłat w przypadku nieotrzymania pozwolenia na budowę w ciągu 90 dni od podpisania umowy

FAQ

Ile kosztuje pełne due diligence przed zakupem condo na Phuket?

Według stawek rynkowych z 2026 roku kompleksowa weryfikacja prawna (tytuł gruntowy, pozwolenia, audyt dewelopera, analiza umowy) kosztuje od 25 000 do 60 000 THB w zależności od kancelarii. Dla porównania, w analizowanym przypadku brak takiej weryfikacji kosztował kupującego ponad 1,2 mln THB.

Jak sprawdzić czy deweloper na Phuket ma pozwolenie na budowę?

Numer Construction Permit można zweryfikować w lokalnym urzędzie administracyjnym (Or Bor Tor lub Tessaban). Profesjonalny deweloper udostępnia kopię pozwolenia na żądanie. Brak numeru pozwolenia w umowie sprzedaży to czerwona flaga.

Czym różni się Chanote od Nor Sor 3 Gor w kontekście condo?

Chanote (tytuł Chanote, Nr 4) to pełny tytuł własności z precyzyjnymi współrzędnymi GPS. Nor Sor 3 Gor to dokument potwierdzający prawo użytkowania, ale o niższym statusie prawnym. Dla rejestracji condo freehold przez cudzoziemca w Land Office wymagany jest grunt z tytułem Chanote.

Czy mogę odzyskać wpłatę od dewelopera na Phuket jeśli projekt się opóźnia?

Prawo tajskie (Civil and Commercial Code, sekcje 369-394) daje kupującemu prawo do odstąpienia od umowy przy istotnym naruszeniu warunków przez sprzedającego. W praktyce odzyskanie pełnej kwoty zależy od płynności finansowej dewelopera i zapisów umowy. W naszych obserwacjach z lat 2024-2026 kupujący odzyskiwali od 0% do 70% wpłaconej kwoty.

Jaki minimalny kapitał zakładowy powinien mieć deweloper condo na Phuket?

Nie istnieje ustawowy wymóg minimalnego kapitału, ale według naszych kryteriów analitycznych akceptowalny poziom to co najmniej 15-20% planowanej wartości projektu lub udokumentowane finansowanie bankowe. Spółka z kapitałem 2 mln THB realizująca projekt za 300 mln THB to sygnał alarmowy.

Ile trwa weryfikacja tytułu gruntowego na Phuket?

Sprawdzenie statusu Chanote w Land Office zajmuje od 1 do 3 dni roboczych przy współpracy z prawnikiem posiadającym pełnomocnictwo. Koszt samej weryfikacji tytułu to ok. 3 000-8 000 THB.

Czy harmonogram wpłat 30/30/40 jest standardowy dla condo off-plan w Tajlandii?

Harmonogramy wpłat na Phuket wahają się od 20/80 (popularne u dużych deweloperów - 20% w trakcie budowy, 80% przy odbiorze) do 30/30/40 czy nawet 40/30/30. Im wyższy procent wpłacany przed ukończeniem budowy, tym większe ryzyko kupującego. Według naszych danych duzi deweloperzy z portfolio powyżej 5 ukończonych projektów częściej oferują schemat zbliżony do 20/80.

Na co zwrócić uwagę w umowie zakupu condo off-plan na Phuket?

Kluczowe zapisy to: numer i data pozwolenia na budowę, harmonogram budowy z konkretnymi datami, warunki zwrotu wpłat przy opóźnieniu, specyfikacja materiałów wykończeniowych, termin przeniesienia własności oraz klauzula waluty zagranicznej dla Foreign Exchange Transaction.

Podsumowanie analityczne

Analizowany przypadek z Bang Tao pokazuje, że koszt pominięcia due diligence (ok. 30 000-50 000 THB) jest niewspółmiernie niski w porównaniu ze stratą wynikającą z błędnej decyzji (1,285 mln THB w tym przypadku, czyli ponad 25-krotność kosztu weryfikacji). Monitorujemy rynek Phuket i Koh Samui na bieżąco i widzimy, że w 2026 roku liczba nowych projektów off-plan rośnie szybciej niż zdolność rynku do ich weryfikacji. Przed każdą wpłatą rekomendujemy przeprowadzenie pełnego audytu prawnego gruntu, pozwoleń i kondycji dewelopera.

Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.

Skontaktuj się z zespołem ->