Według naszych obserwacji z pierwszego półrocza 2026 roku, medianowy czas ekspozycji oferty na rynku wtórnym Phuketu wynosi od 8 do 14 miesięcy, w zależności od segmentu i struktury własności. Na Koh Samui jest jeszcze dłużej. To kluczowa informacja, o której wielu polskich inwestorów dowiaduje się dopiero wtedy, gdy próbują sprzedać nieruchomość.
Monitorujemy ceny transakcyjne i porównujemy je z cenami ofertowymi od 2019 roku. Typowe dyskonto przy sprzedaży na rynku wtórnym waha się od 5% do nawet 20%, a w segmencie willi w leasehold bywa jeszcze wyższe. Poniżej rozbijamy płynność na konkretne segmenty i pokazujemy matematykę realnego wyniku inwestycji w różnych horyzontach czasowych.
Szybka odpowiedź
- Condo w kwocie cudzoziemskiej (freehold) do 200 tys. USD: medianowy czas sprzedaży 8-10 miesięcy, dyskonto od ceny ofertowej 5-10% (według naszych szacunków, stan na 2026 rok)
- Condo premium powyżej 300 tys. USD: czas ekspozycji 12-18 miesięcy, dyskonto 8-15%
- Willa w leasehold (30+30+30 lat): czas ekspozycji 14-24 miesiące, dyskonto 10-20% - mniejsza pula kupujących akceptujących strukturę dzierżawną
- Willa przez spółkę tajlandzką: podobny czas ekspozycji jak leasehold, dodatkowy koszt due diligence prawnego dla kupującego, co wydłuża proces
- Koh Samui we wszystkich segmentach: czas ekspozycji średnio o 20-30% dłuższy niż na Phuket ze względu na mniejszy rynek
- Odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem: najszybsza ścieżka wyjścia (2-6 miesięcy), ale ograniczona warunkami umowy z deweloperem
Warianty i scenariusze
Segment condo freehold do 200 tys. USD
To najbardziej płynny segment na Phuket. Kupujący to głównie cudzoziemcy z budżetem wejściowym, szukający lokali w dzielnicach turystycznych: Bang Tao, Kamala, Surin, Karon. Sprawdzamy na miejscu, że w tych lokalizacjach popyt na rynku wtórnym generują przede wszystkim kupujący z Rosji, Chin i krajów europejskich. Dla polskiego inwestora kluczowe jest to, że przelew środków musi przejść przez rachunek walutowy w tajlandzkim banku z potwierdzeniem FET (Foreign Exchange Transaction), co dotyczy zarówno zakupu, jak i przyszłej repatriacji środków ze sprzedaży.
Według naszych szacunków, condo kupione w 2021 roku za 5,5 mln THB (ok. 650 tys. PLN po kursie z tamtego okresu) w rejonie Bang Tao generuje roczny przychód z najmu krótkoterminowego rzędu 6-7% brutto. Po odliczeniu kosztów zarządzania (20-25% przychodu z najmu), opłat za common area (ok. 50-80 THB/m² miesięcznie) i podatku dochodowego, netto zostaje 4-5% rocznie.
Segment willi w leasehold lub strukturze spółki
Wille na Phuket w przedziale 10-25 mln THB (ok. 1,1-2,8 mln PLN) to segment o znacznie niższej płynności. Monitorujemy oferty w dzielnicach Rawai, Nai Harn i Layan, gdzie koncentruje się większość transakcji. Problem polega na tym, że kupujący na rynku wtórnym muszą zaakceptować strukturę prawną stworzoną przez poprzedniego właściciela. W przypadku spółki tajlandzkiej wymaga to pełnego audytu prawnego, co kosztuje kupującego 50-150 tys. THB i wydłuża proces o 1-3 miesiące.
Leasehold z kolei oznacza, że kupujący przejmuje dzierżawę z krótszym okresem pozostałym do końca pierwszego 30-letniego okresu. Przedłużenia na kolejne 30 lat nie mają mocy prawnej do momentu ich rejestracji, co wielu kupujących traktuje jako ryzyko.
Matematyka okresu posiadania - condo 5,5 mln THB na Phuket
Przyjmijmy realistyczny scenariusz: zakup condo za 5,5 mln THB (Bang Tao, 45 m², freehold), koszty zakupu 2% (opłaty transferowe i prawne), netto z najmu 4,5% rocznie, sprzedaż z dyskontem 8% od aktualnej wartości rynkowej, wzrost wartości nieruchomości 3% rocznie (konserwatywne założenie dla tego segmentu).
Koszty transakcyjne przy sprzedaży obejmują: Specific Business Tax (3,3% jeśli posiadanie poniżej 5 lat) lub Stamp Duty (0,5%), Transfer Fee (2%, zazwyczaj dzielone po połowie z kupującym), withholding tax (progresywny, szacunkowo 1-3% wartości), prowizja pośrednika (3-5%). Łącznie koszty wyjścia to 5-9% ceny sprzedaży w zależności od okresu posiadania.
Horyzont 3 lat:
- Cena zakupu z kosztami: 5,61 mln THB
- Skumulowany netto z najmu: ok. 742 tys. THB
- Wartość rynkowa po 3 latach: ok. 6,01 mln THB
- Cena sprzedaży po dyskoncie 8%: ok. 5,53 mln THB
- Koszty wyjścia (ok. 8% z SBT): ok. 442 tys. THB
- Netto ze sprzedaży: ok. 5,09 mln THB
- Realny wynik łączny: ok. 220 tys. THB, czyli ok. 1,3% rocznie
Horyzont 5 lat:
- Skumulowany netto z najmu: ok. 1,24 mln THB
- Wartość rynkowa: ok. 6,38 mln THB
- Cena sprzedaży po dyskoncie 8%: ok. 5,87 mln THB
- Koszty wyjścia (ok. 6% bez SBT): ok. 352 tys. THB
- Netto ze sprzedaży: ok. 5,52 mln THB
- Realny wynik łączny: ok. 1,15 mln THB, czyli ok. 4,1% rocznie
Horyzont 10 lat:
- Skumulowany netto z najmu: ok. 2,48 mln THB
- Wartość rynkowa: ok. 7,39 mln THB
- Cena sprzedaży po dyskoncie 5% (lepszy rynek): ok. 7,02 mln THB
- Koszty wyjścia (ok. 5,5%): ok. 386 tys. THB
- Netto ze sprzedaży: ok. 6,63 mln THB
- Realny wynik łączny: ok. 3,50 mln THB, czyli ok. 6,2% rocznie
Wnioski z tej matematyki są jednoznaczne: krótki horyzont (3 lata) zjadają koszty transakcyjne i Specific Business Tax. Realna rentowność pojawia się dopiero przy posiadaniu powyżej 5 lat.
Timing sprzedaży na rynku wtórnym
Nasze zestawienia wskazują, że najlepszy okres do wystawienia oferty to wrzesień-październik, tak aby nieruchomość była widoczna w sezonie wysokim (listopad-marzec), gdy na Phuket przebywa najwięcej potencjalnych kupujących. Wystawianie oferty w low season (maj-sierpień) wydłuża czas ekspozycji o 3-5 miesięcy.
Kurs THB do PLN ma istotne znaczenie dla polskiego inwestora. W 2024 roku kurs wahał się w przedziale 0,108-0,115 PLN za 1 THB. Sprzedaż w momencie słabego bahta i silnego złotego obniża realny wynik w PLN. Według naszych szacunków, zmienność kursowa w horyzoncie 5-letnim może zmienić realny wynik o plus/minus 8-12% w przeliczeniu na PLN.
Odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem
To osobna ścieżka wyjścia, którą monitorujemy coraz uważniej. Kupujący off-plan na Phuket wpłaca zazwyczaj 30-40% wartości w ratach w trakcie budowy (18-30 miesięcy). Jeśli projekt zyskuje na wartości, może odsprzedać kontrakt (cesja praw) przed odbiorem kluczy.
Ograniczenia tej ścieżki:
- Wiele umów deweloperskich zawiera zakaz cesji lub wymaga zgody dewelopera i opłaty 1-3% wartości
- Deweloper może sam oferować niesprzedane jednostki po konkurencyjnych cenach, co ogranicza marżę odsprzedaży
- Nie ma formalnej platformy do obrotu kontraktami off-plan; transakcje odbywają się przez pośredników lub kontakty bezpośrednie
- Zysk z cesji podlega podatkowi dochodowemu w Tajlandii
Według naszych obserwacji, w projektach w dobrych lokalizacjach (Bang Tao, Layan, Surin) udane cesje generują 10-20% zysku od wpłaconej kwoty, ale powodzenie zależy od tempa sprzedaży całego projektu.
Tabela porównawcza
| Parametr | Condo freehold do 200 tys. USD | Condo premium 300+ tys. USD | Willa leasehold/spółka | Cesja off-plan |
|---|---|---|---|---|
| Medianowy czas sprzedaży | 8-10 mies. | 12-18 mies. | 14-24 mies. | 2-6 mies. |
| Dyskonto od ceny ofertowej | 5-10% | 8-15% | 10-20% | 0-5% |
| Koszty wyjścia łącznie | 5-9% | 5-9% | 6-10% | 1-5% |
| Płynność (skala 1-5) | 4 | 3 | 2 | 3-4 |
| Pula kupujących | Szeroka (cudzoziemcy) | Wąska (zamożni) | Bardzo wąska | Zależna od projektu |
| Ryzyko kursowe dla PL inwestora | Średnie | Średnie | Średnie-wysokie | Niskie (krótki okres) |
| Koh Samui vs Phuket | +20-30% dłużej | +30-40% dłużej | +30-50% dłużej | Mniej projektów |
Ryzyka i błędy
Zaniżanie kosztów wyjścia. Wielu inwestorów kalkuluje tylko prowizję pośrednika (3-5%), pomijając Specific Business Tax (3,3% przy posiadaniu poniżej 5 lat), withholding tax i Transfer Fee. Realne koszty wyjścia sięgają 5-9% ceny transakcyjnej.
Wycena na podstawie cen ofertowych, nie transakcyjnych. Porównujemy ceny transakcyjne z ofertowymi i widzimy regularnie dyskonto 5-20%. Polscy inwestorzy często opierają kalkulacje na cenach z portali ogłoszeniowych, które nie odzwierciedlają realnych transakcji.
Brak strategii wyjścia już na etapie zakupu. Struktura prawna (freehold condo vs leasehold willa vs spółka) determinuje płynność na etapie sprzedaży. Decyzja podjęta przy zakupie jest praktycznie nieodwracalna.
Ignorowanie wymogów repatriacji środków. Aby legalnie przetransferować środki ze sprzedaży poza Tajlandię, polski inwestor potrzebuje dokumentacji FET z momentu zakupu. Jej brak może uniemożliwić transfer lub znacząco go opóźnić.
Sprzedaż w low season. Wystawienie oferty w maju-czerwcu na Phuket oznacza, że przez 4-5 miesięcy nieruchomość jest eksponowana przy minimalnym ruchu kupujących, co obniża postrzeganą atrakcyjność oferty.
Niedoszacowanie obowiązku podatkowego w Polsce. Polski rezydent podatkowy jest zobowiązany do rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości zagranicznej w polskim PIT. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią (metoda wyłączenia z progresją) pozwala uniknąć podwójnego podatku, ale wymaga prawidłowej dokumentacji.
FAQ
Ile trwa sprzedaż mieszkania na Phuket na rynku wtórnym w 2026 roku
Według naszych obserwacji, medianowy czas ekspozycji condo w kwocie cudzoziemskiej (freehold) w segmencie do 200 tys. USD wynosi 8-10 miesięcy na Phuket. W segmencie premium czas wydłuża się do 12-18 miesięcy. Na Koh Samui należy doliczyć dodatkowe 20-30%.
Jakie są koszty sprzedaży nieruchomości w Tajlandii
Łączne koszty transakcyjne przy sprzedaży to 5-9% ceny, w tym: Transfer Fee (2%, zazwyczaj dzielone z kupującym), Specific Business Tax (3,3% przy posiadaniu poniżej 5 lat) lub Stamp Duty (0,5%), withholding tax (1-3%) oraz prowizja pośrednika (3-5%).
Czy mogę przetransferować pieniądze ze sprzedaży do Polski
Tak, pod warunkiem posiadania dokumentu FET (Foreign Exchange Transaction) z momentu zakupu, potwierdzającego transfer środków z zagranicy. Bez tego dokumentu tajlandzki bank może odmówić realizacji przelewu za granicę.
Czy warto sprzedawać willę w leasehold na Phuket
Wille w leasehold mają najniższą płynność wśród analizowanych segmentów. Czas ekspozycji wynosi 14-24 miesiące, a dyskonto sięga 10-20%. Kluczowym czynnikiem jest pozostały czas do końca pierwszego 30-letniego okresu dzierżawy.
Kiedy najlepiej wystawiać nieruchomość na sprzedaż na Phuket
Optymalne okno to wrzesień-październik, aby oferta była aktywna w sezonie wysokim (listopad-marzec). W tym okresie na wyspie przebywa największa liczba potencjalnych kupujących, co skraca czas do transakcji.
Czy opłaca się sprzedać kontrakt off-plan przed odbiorem
Cesja kontraktu off-plan może przynieść 10-20% zysku od wpłaconej kwoty w dobrych lokalizacjach, ale wymaga zgody dewelopera i wiąże się z opłatą 1-3%. Nie wszystkie umowy deweloperskie dopuszczają cesję.
Jak kurs bahta wpływa na zysk polskiego inwestora
Według naszych szacunków, zmienność kursu THB/PLN w horyzoncie 5-letnim może zmienić realny wynik inwestycji o 8-12%. Sprzedaż przy słabym bahcie i silnym złotym obniża zysk po przeliczeniu na PLN.
Jaki jest realny roczny zwrot z inwestycji w condo na Phuket
Przy konserwatywnych założeniach (netto z najmu 4,5%, wzrost wartości 3% rocznie), realny roczny zwrot po uwzględnieniu kosztów wyjścia wynosi ok. 1,3% przy horyzoncie 3-letnim, ok. 4,1% przy 5-letnim i ok. 6,2% przy 10-letnim.
Czy muszę płacić podatek w Polsce od sprzedaży nieruchomości w Tajlandii
Polski rezydent podatkowy ma obowiązek wykazać dochód ze sprzedaży zagranicznej nieruchomości w rocznym zeznaniu PIT. Na podstawie polsko-tajlandzkiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania stosuje się metodę wyłączenia z progresją.
Czym różni się płynność rynku wtórnego Phuket i Koh Samui
Koh Samui to mniejszy rynek z węższą pulą kupujących. Czas ekspozycji oferty jest dłuższy o 20-50% w porównaniu z Phuket, w zależności od segmentu. Dzielnice Bophut i Maenam mają najwyższą płynność na wyspie, ale wciąż ustępują lokalizacjom takim jak Bang Tao czy Kamala na Phuket.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.