W I kwartale 2026 roku rejestry Department of Lands odnotowały 12 847 transakcji z udziałem cudzoziemców na terenie całej Tajlandii - o 9,3% więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku (dane Departamentu Gruntów, stan na kwiecień 2026). Wzrost koncentruje się w segmencie kondominiów freehold na Phuket i Koh Samui, gdzie udział nabywców zagranicznych w nowych rejestrach własności sięga odpowiednio 48% i 34% zasobu oddawanego w danym kwartale.
Monitorujemy te dane na bieżąco, ponieważ rejestr transakcji gruntowych (tzw. chanote transfers) to jedyne twarde źródło wolumenów sprzedaży w Tajlandii. W przeciwieństwie do ofert deweloperów czy portali ogłoszeniowych, wpisy w Land Office odzwierciedlają faktycznie sfinalizowane przeniesienia własności. Poniżej przedstawiamy strukturę danych, trendy kwartalne i konsekwencje dla polskiego inwestora.
Szybka odpowiedź
- 12 847 transakcji z udziałem obcokrajowców zarejestrowano w I kwartale 2026 w całej Tajlandii (Department of Lands)
- Na Phuket cudzoziemcy odpowiadali za 48% nowo rejestrowanych jednostek condo w I kw. 2026 - wzrost z 41% w I kw. 2025
- Koh Samui: 34% udziału cudzoziemców w rejestrach przeniesienia własności condo, głównie w Bophut i Chaweng Noi
- Rosjanie, Chińczycy i Europejczycy z krajów nordyckich stanowią trzy największe grupy nabywców według wolumenu transakcji
- Polscy nabywcy plasują się w drugiej dziesiątce rankingu narodowościowego, ale według naszych szacunków ich udział wzrósł o ok. 15% r/r
- Średni czas od wpłaty depozytu do rejestracji w Land Office wynosi na Phuket 45-90 dni, na Koh Samui 60-120 dni
Jak działa rejestr transakcji cudzoziemców w Tajlandii
Każde przeniesienie własności kondominium na cudzoziemca wymaga rejestracji w lokalnym biurze Department of Lands. Przy rejestracji nabywca musi przedstawić formularz Thor Tor 3 (Foreign Exchange Transaction Form) potwierdzający wpływ środków z zagranicy w walucie obcej na rachunek bankowy w Tajlandii. Bank wydający potwierdzenie przelicza kwotę na THB i dokumentuje źródło środków.
Dane z rejestrów agreguje centralnie Department of Lands w Bangkoku. Statystyki wolumenowe publikowane są z opóźnieniem ok. 6-8 tygodni. W naszych zestawieniach kwartalnych korzystamy zarówno z oficjalnych raportów ministerialnych, jak i z danych pozyskiwanych bezpośrednio z lokalnych biur Land Office na Phuket (biuro w Kathu i Thalang) oraz na Koh Samui (biuro w Nathon).
Kwota graniczna 49% - jak ją sprawdzić
Prawo tajlandzkie (Condominium Act B.E. 2522, nowelizacja 2551) ogranicza udział zagranicznej własności w każdym budynku condo do 49% powierzchni użytkowej. Rejestr w Land Office prowadzi bieżący bilans procentowy dla każdego projektu. Przed zakupem monitorujemy ten wskaźnik, ponieważ w popularnych dzielnicach Phuket - Bang Tao, Layan, Surin - wiele projektów oddanych w 2024-2025 osiągnęło już próg 47-49%. Na Koh Samui sytuacja jest nieco luźniejsza: w Maenam i Lamai średnie wykorzystanie kwoty foreign freehold oscyluje wokół 30-38%.
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: Stabilny wzrost transakcji (bazowy)
Zakładamy utrzymanie tempa wzrostu z I kwartału 2026. Przy 9-10% dynamice r/r roczna liczba transakcji cudzoziemców w Tajlandii osiągnie ok. 52 000-54 000 w 2026 roku. Na Phuket przełoży się to na dalsze zacieśnianie kwoty 49% w projektach premium w pasie Layan-Bang Tao-Surin. Ceny transakcyjne condo freehold w tych dzielnicach wzrosną o 6-8% w ujęciu rocznym.
Scenariusz B: Przyspieszenie (optymistyczny)
Jeśli rząd Tajlandii wdroży zapowiadane od 2025 roku ułatwienia dla nabywców zagranicznych (m.in. podniesienie limitu z 49% do 75% w wybranych strefach ekonomicznych), wolumen transakcji może skoczyć o 20-25% r/r. W tym scenariuszu nowe projekty w Kamala, Rawai i Nai Harn na Phuket oraz w Bophut na Koh Samui szybko wchłoną podaż deweloperską. Według naszych szacunków ceny wzrosłyby wówczas o 10-14% w segmencie freehold.
Scenariusz C: Spowolnienie (pesymistyczny)
Globalne zaostrzenie polityki monetarnej lub spadek przylotów turystycznych (np. o 15% poniżej prognoz TAT) ograniczyłby popyt inwestycyjny. Wolumen transakcji cudzoziemców spadłby o 5-10% r/r. Na Koh Samui, gdzie rynek jest płytszy, efekt byłby silniejszy - spodziewalibyśmy się wydłużenia czasu sprzedaży do 8-12 miesięcy w segmencie powyżej 10 mln THB.
Tabela porównawcza
| Parametr | Phuket (Bang Tao / Layan) | Phuket (Rawai / Nai Harn) | Koh Samui (Bophut / Chaweng Noi) | Koh Samui (Maenam / Lamai) |
|---|---|---|---|---|
| Udział cudzoziemców w rejestrach I kw. 2026 | 48-49% | 35-40% | 34-38% | 25-30% |
| Średnia cena condo freehold (THB/m²) | 130 000-180 000 | 85 000-120 000 | 95 000-140 000 | 70 000-100 000 |
| Dynamika cen r/r | +7-9% | +5-7% | +6-8% | +3-5% |
| Wykorzystanie kwoty 49% | 47-49% (wiele projektów pełnych) | 30-42% | 30-38% | 22-30% |
| Średni czas rejestracji w Land Office | 45-60 dni | 50-75 dni | 60-90 dni | 75-120 dni |
| Główne narodowości nabywców | Rosja, Chiny, kraje nordyckie | Europa Zachodnia, Australia | Europa, kraje Zatoki | Rosja, Niemcy, Polska |
Ryzyka i błędy
Brak weryfikacji kwoty 49% przed wpłatą depozytu. To najczęstszy błąd, który obserwujemy u nabywców działających bez lokalnego wsparcia. Jeśli projekt przekroczył limit foreign freehold, rejestracja w Land Office zostanie odrzucona. Kupujący zostaje z umową rezerwacyjną i wpłaconym depozytem, ale bez możliwości uzyskania pełnej własności.
Nieprawidłowy przelew walutowy. Środki muszą wpłynąć na tajlandzki rachunek bankowy jako przelew zagraniczny w walucie obcej (nie w THB). Przelew wewnętrzny z tajlandzkiego konta lub gotówka nie spełniają wymogu Thor Tor 3. Monitorujemy przypadki, w których nabywcy z Polski wysyłali PLN przez banki pośredniczące, a bank w Tajlandii klasyfikował transakcję jako krajową - to blokuje rejestrację.
Pomylenie leasehold z freehold w rejestrze. W statystykach Department of Lands transakcje leasehold (30-letnia dzierżawa z opcją przedłużenia) i freehold (pełna własność condo) raportowane są oddzielnie. Niektóre źródła medialne sumują oba typy, zawyżając pozorny wolumen transakcji cudzoziemców. W naszych zestawieniach rozdzielamy te kategorie.
Ryzyko walutowe THB/PLN. Kurs THB do PLN wahał się w przedziale 0,110-0,118 PLN za 1 THB w okresie styczeń-marzec 2026 (dane NBP). Przy transakcji o wartości 5 mln THB rozpiętość kursu oznacza różnicę rzędu 40 000 PLN. Sprawdzamy, że wielu polskich inwestorów nie zabezpiecza pozycji walutowej, co generuje niepotrzebne ryzyko.
Opóźnienia rejestracyjne na Koh Samui. Biuro Land Office w Nathon obsługuje mniejszy wolumen niż biura na Phuket, ale ma ograniczoną kadrę. W II połowie 2025 roku średni czas rejestracji wydłużył się o 30% w stosunku do normy. Należy to uwzględnić w harmonogramie płatności.
FAQ
Gdzie sprawdzić liczbę transakcji cudzoziemców w Tajlandii?
Oficjalnym źródłem jest Department of Lands (กรมที่ดิน) podlegający Ministerstwu Spraw Wewnętrznych. Dane wolumenowe publikowane są z opóźnieniem 6-8 tygodni na stronie dol.go.th. W naszych analizach uzupełniamy je o dane z lokalnych biur Land Office na Phuket i Koh Samui.
Ile transakcji z udziałem cudzoziemców zarejestrowano w I kwartale 2026?
W I kwartale 2026 w całej Tajlandii zarejestrowano 12 847 transakcji przeniesienia własności condo na cudzoziemców, co stanowi wzrost o 9,3% w porównaniu z I kwartałem 2025 roku.
Jaki jest limit własności zagranicznej w budynku condo w Tajlandii?
Condominium Act ogranicza zagraniczny freehold do 49% łącznej powierzchni użytkowej danego budynku. Aktualny stan wykorzystania kwoty można zweryfikować w lokalnym biurze Land Office lub u zarządcy nieruchomości.
Jak długo trwa rejestracja transakcji cudzoziemca w Land Office na Phuket?
W I kwartale 2026 średni czas od złożenia kompletu dokumentów do wpisu w rejestrze wynosił 45-60 dni w biurach w Kathu i Thalang. W sezonie szczytu (grudzień-luty) termin może się wydłużyć o 2-3 tygodnie.
Czy Polak może kupić condo freehold w Tajlandii?
Tak. Obywatel Polski może nabyć condo freehold pod warunkiem transferu środków z zagranicy w walucie obcej i uzyskania formularza Thor Tor 3 od banku tajlandzkiego. Nie ma ograniczeń co do narodowości - liczy się spełnienie wymogów Condominium Act i dostępność kwoty 49%.
Czym jest formularz Thor Tor 3 i dlaczego jest wymagany?
Thor Tor 3 (Foreign Exchange Transaction Form) to dokument bankowy potwierdzający wpływ środków z zagranicy w kwocie co najmniej równej cenie zakupu. Bez niego Land Office odmówi rejestracji własności na cudzoziemca.
Jak kurs THB/PLN wpływa na opłacalność transakcji?
W I kwartale 2026 kurs wahał się w przedziale 0,110-0,118 PLN za 1 THB. Przy nieruchomości o wartości 5 mln THB różnica kursowa sięga 40 000 PLN. Monitorujemy trendy kursowe i rekomendujemy rozważenie instrumentów zabezpieczających.
Czy leasehold też jest rejestrowany w Land Office?
Tak, ale w osobnej kategorii. Umowa dzierżawy (leasehold) na okres powyżej 3 lat wymaga rejestracji. W statystykach Department of Lands transakcje leasehold i freehold są rozdzielone - w naszych zestawieniach zawsze podajemy je oddzielnie.
Które dzielnice Phuket mają najwyższy udział transakcji cudzoziemców?
Bang Tao i Layan przodują z udziałem sięgającym 48-49% zasobu condo freehold. Surin i Kamala plasują się tuż za nimi (42-46%). Rawai i Nai Harn mają niższy udział (35-40%), ale dynamika wzrostu jest tam wyższa.
Czy rząd Tajlandii planuje zmiany w limicie 49% dla cudzoziemców?
Od 2025 roku trwają konsultacje nad podniesieniem limitu do 75% w wybranych strefach ekonomicznych. Stan na kwiecień 2026: projekt nie został jeszcze zatwierdzony przez parlament. Monitorujemy postęp legislacyjny i informujemy o zmianach w naszych raportach kwartalnych.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.