W pierwszym kwartale 2026 roku cudzoziemcy zarejestrowali w tajlandzkich urzędach gruntowych (Land Department) ponad 14 200 transakcji dotyczących jednostek kondominium - to wzrost o około 11% rok do roku, według danych publikowanych przez Departament Gruntów Królestwa Tajlandii. Monitorujemy te rejestry kwartalnie i widzimy wyraźny trend: udział nabywców z Europy, w tym z Polski, rośnie szybciej niż udział kupujących z Chin czy Rosji, choć obie te grupy wciąż dominują wolumenowo.
Dla polskiego inwestora kluczowe jest zrozumienie, czym dokładnie jest rejestr transakcji, jakie dane z niego wyciągamy i jak przekładają się one na realne decyzje zakupowe na Phuket oraz Koh Samui.
Szybka odpowiedź
- 14 200+ transakcji kondominium zarejestrowanych przez cudzoziemców w I kw. 2026 (dane Land Department)
- Phuket odpowiada za ok. 18-20% wszystkich transakcji cudzoziemskich w Tajlandii - według naszych szacunków to ok. 2 600 jednostek kwartalnie
- Koh Samui (prowincja Surat Thani) generuje mniejszy wolumen - ok. 350-400 transakcji kwartalnie, ale średnia wartość rośnie szybciej niż na Phuket
- Średnia cena zarejestrowana dla condominów kupowanych przez obcokrajowców na Phuket w I kw. 2026 to ok. 5,8 mln THB (ok. 690 tys. PLN przy kursie 8,40 THB/PLN)
- Nabywcy z Polski stanowią ok. 0,9-1,2% ogółu transakcji cudzoziemskich - w naszych zestawieniach to ok. 130-170 transakcji kwartalnie w skali kraju
- Czas rejestracji pełnej transakcji w urzędzie gruntowym wynosi od 1 do 5 dni roboczych po skompletowaniu dokumentów
Jak działa rejestr transakcji cudzoziemców w Tajlandii
Każda transakcja przeniesienia własności condominialnej przechodzi przez lokalny urząd gruntowy (สำนักงานที่ดิน, Land Office). Rejestracja obejmuje wpis do księgi Chanote (โฉนดที่ดิน) lub do rejestru jednostek condo (กรรมสิทธิ์ห้องชุด). W naszych analizach skupiamy się na danych z trzech źródeł:
- Rejestr Department of Lands (DOL) - agregowane statystyki transakcji publikowane kwartalnie, z podziałem na narodowość kupującego, typ nieruchomości i prowincję
- Real Estate Information Center (REIC) - ośrodek analityczny przy Government Housing Bank, który przetwarza dane DOL i dodaje kontekst cenowy
- Bank of Thailand - dane o transferach walutowych (Foreign Exchange Transaction Form, tzw. Thor Tor 3), niezbędnych do rejestracji zakupu przez cudzoziemca
Dla polskiego nabywcy najważniejszy dokument to formularz Thor Tor 3 (ทอ.3) - potwierdzenie, że środki na zakup condominuim wpłynęły z zagranicy w walucie obcej. Bez tego dokumentu urząd gruntowy odmówi rejestracji transakcji na rzecz cudzoziemca. Monitorujemy przypadki, w których brak Thor Tor 3 blokował finalizację nawet o kilka tygodni.
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: dalszy wzrost transakcji cudzoziemskich o 8-12% r/r
Jeśli dynamika turystyczna się utrzyma (Phuket przyjął 9,2 mln pasażerów w 2025 roku według Airports of Thailand), popyt zakupowy pozostanie silny. W tym wariancie pipeline nowych condominów w Bang Tao, Layan i Kamala (ok. 4 800 jednostek planowanych do oddania w 2026-2027) zostanie wchłonięty w 70-80% przez zagranicznych nabywców. Ceny ofertowe mogą rosnąć o 5-8% rocznie.
Scenariusz B: stabilizacja na poziomie I kw. 2026
Przy kursie THB/PLN w przedziale 8,20-8,60 i braku zmian regulacyjnych transakcje utrzymają obecne tempo. Na Koh Samui, gdzie podaż nowych condominów jest ograniczona (ok. 600 jednostek w pipeline na Bophut i Chaweng), ceny mogą rosnąć szybciej - nawet o 10-12% r/r - z powodu niedoboru.
Scenariusz C: korekta popytu o 10-15%
Osłabienie globalnej koniunktury lub zaostrzenie regulacji (np. podniesienie opłat transferowych dla cudzoziemców powyżej obecnych 2% wartości rejestrowej) może schłodzić rynek. W tym scenariuszu najbardziej narażone są lokalizacje z dużym pipeline'm: Bang Tao, Surin i okolice Laguna.
Tabela porównawcza
| Parametr | Phuket (condo freehold) | Koh Samui (condo freehold) | Bangkok (condo freehold) |
|---|---|---|---|
| Transakcje cudzoziemców I kw. 2026 | ok. 2 600 | ok. 370 | ok. 5 800 |
| Średnia cena rejestrowana (THB) | 5,8 mln | 4,9 mln | 6,5 mln |
| Średnia cena rejestrowana (PLN) | ok. 690 tys. | ok. 583 tys. | ok. 774 tys. |
| Udział cudzoziemców w nowych transakcjach | 38-42% | 25-30% | 12-15% |
| Pipeline nowych jednostek 2026-2027 | ok. 4 800 | ok. 600 | ok. 48 000 |
| Opłata transferowa (transfer fee) | 2% wartości rejestrowej | 2% wartości rejestrowej | 2% wartości rejestrowej |
| Czas rejestracji w Land Office | 1-3 dni robocze | 2-5 dni roboczych | 1-2 dni robocze |
| Dominująca narodowość kupujących | Rosja, Chiny, Europa Zach. | Europa Zach., Rosja | Chiny, Myanmar, Japonia |
Ryzyka i błędy
Brak Thor Tor 3 przy rejestracji. To najczęstszy błąd, który widzimy w danych. Cudzoziemiec przelewa środki w THB z konta tajlandzkiego zamiast z zagranicy w walucie obcej. Urząd gruntowy nie zarejestruje transakcji bez potwierdzenia transferu zagranicznego. Odzyskanie prawa do rejestracji wymaga ponownego przelewu - tym razem prawidłowego.
Przekroczenie limitu 49% foreign quota. Tajlandzkie prawo (Condominium Act B.E. 2522) ogranicza udział cudzoziemców we współwłasności budynku do 49% powierzchni użytkowej. W popularnych lokalizacjach Phuket - szczególnie w Surin i Kamala - kwota bywa wypełniona jeszcze przed oddaniem budynku. Monitorujemy rejestry i rekomendujemy weryfikację statusu kwoty przed wpłatą zaliczki.
Rozbieżność ceny rejestrowej i rynkowej. Cena wpisywana do rejestru (wartość appraisal) bywa niższa od ceny transakcyjnej. Opłaty i podatki (transfer fee 2%, withholding tax, specific business tax lub stamp duty) naliczane są od wyższej z dwóch wartości - rejestrowej lub kontraktowej. Polski inwestor powinien kalkulować koszty od ceny kontraktowej.
Ryzyko kursowe THB/PLN. Kurs w I kw. 2026 oscyluje wokół 8,40 THB za 1 PLN. Zmiana o 5% oznacza różnicę ok. 35 tys. PLN przy transakcji o wartości 700 tys. PLN. Nie istnieje prosty hedging walutowy dla indywidualnych nabywców condominów.
Nieaktualne dane REIC. Publikacje REIC mają opóźnienie 1-2 kwartały. Dane, które analizujemy w marcu 2026, dotyczą zazwyczaj III lub IV kwartału 2025. Własne zestawienia budujemy na bieżących wpisach z urzędów gruntowych.
FAQ
Gdzie sprawdzić liczbę transakcji cudzoziemców w Tajlandii?
Podstawowym źródłem jest Department of Lands (DOL) Królestwa Tajlandii oraz Real Estate Information Center (REIC) przy Government Housing Bank. REIC publikuje kwartalne raporty z danymi o transakcjach w podziale na narodowość, prowincję i typ nieruchomości. W naszych zestawieniach korzystamy z obu źródeł, uzupełniając je o dane z urzędów gruntowych na Phuket i Koh Samui.
Czy polski obywatel może kupić condominium w Tajlandii na własność?
Tak. Cudzoziemiec, w tym obywatel Polski, może nabyć condominium na zasadzie freehold (pełna własność), pod warunkiem że foreign quota w budynku nie przekracza 49% powierzchni użytkowej oraz że środki na zakup zostały przelane z zagranicy w walucie obcej (potwierdzenie Thor Tor 3).
Ile kosztuje rejestracja transakcji w urzędzie gruntowym?
Opłata transferowa (transfer fee) wynosi 2% wartości rejestrowej lub kontraktowej (wyższej z dwóch). Dochodzi stamp duty 0,5% lub specific business tax 3,3% (w zależności od okresu posiadania przez sprzedającego) oraz withholding tax zależny od statusu sprzedającego. Łączne koszty zamknięcia transakcji wynoszą zazwyczaj 4-7% ceny.
Jak długo trwa rejestracja zakupu condo przez cudzoziemca na Phuket?
Przy kompletnej dokumentacji (Thor Tor 3, paszport, umowa sprzedaży, zaświadczenie o foreign quota) rejestracja w Land Office na Phuket trwa 1-3 dni robocze. Na Koh Samui proces bywa dłuższy - 2-5 dni - z uwagi na mniejszą przepustowość lokalnego urzędu.
Czym jest formularz Thor Tor 3 i dlaczego jest niezbędny?
Thor Tor 3 (Foreign Exchange Transaction Form) to dokument wydawany przez bank tajlandzki, potwierdzający wpływ środków z zagranicy w walucie obcej. Bez niego urząd gruntowy nie zarejestruje przeniesienia własności na cudzoziemca. Kwota na formularzu musi odpowiadać co najmniej cenie zakupu.
Jaki jest limit udziału cudzoziemców w budynku condo?
Condominium Act B.E. 2522 określa limit na 49% łącznej powierzchni użytkowej budynku. Pozostałe 51% musi należeć do obywateli tajlandzkich lub tajlandzkich osób prawnych. Na popularnych osiedlach w Bang Tao, Surin czy Kamala kwota 49% bywa wypełniona przed zakończeniem budowy.
Ile transakcji dokonują Polacy w Tajlandii rocznie?
Według naszych szacunków opartych na danych DOL, nabywcy z Polski rejestrują 500-680 transakcji condominium rocznie w skali całego kraju. Największa koncentracja przypada na Phuket (ok. 40-45% wolumenu) i Bangkok (ok. 25-30%).
Czy dane rejestrowe obejmują transakcje leaseholdowe?
Nie. Rejestr przeniesień własności (transfer of ownership) obejmuje wyłącznie transakcje freehold. Umowy leasingu (leasehold) na 30 lat rejestrowane są oddzielnie i nie wchodzą do statystyk transakcji cudzoziemskich publikowanych przez REIC.
Jak kurs THB/PLN wpływa na opłacalność zakupu?
Przy kursie 8,40 THB/PLN (stan na I kw. 2026) condominium za 5 mln THB kosztuje ok. 595 tys. PLN. Osłabienie bahta o 10% (kurs 9,24) obniżyłoby cenę w PLN do ok. 541 tys. PLN. Monitorujemy kursy i rekomendujemy analizę momentu transferu środków.
Dane z rejestrów gruntowych to najbardziej wiarygodny wskaźnik aktywności cudzoziemców na tajlandzkim rynku nieruchomości. W naszych kwartalnych zestawieniach widzimy, że Phuket umacnia pozycję jako główny rynek dla europejskich nabywców condominów, podczas gdy Koh Samui pozostaje niszą z szybciej rosnącymi cenami i ograniczoną podażą. Dla polskiego inwestora kluczowe jest prawidłowe przygotowanie dokumentacji transferowej (Thor Tor 3) oraz weryfikacja foreign quota przed podjęciem zobowiązania finansowego.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.