W 2026 roku tajlandzki Departament Rozwoju Biznesu (DBD) objął kontrolą ponad 125 000 spółek powiązanych z zagranicznymi udziałowcami, z których ponad 36 000 posiada grunty, a kolejne 7 000 figuruje jako właściciele condominów. Według Thai Examiner z września 2026 roku skala operacji obejmuje 305 838 działek o łącznej powierzchni ok. 1,064 mln rai. Te liczby tworzą nowy kontekst dla każdego polskiego inwestora rozważającego zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui: struktury nominee przestają być szarą strefą i stają się terenem aktywnej egzekucji prawa.
Jednocześnie na rynku deweloperskim Phuketu obserwujemy wyraźny zwrot w stronę leaseholdu jako formalnej ramy transakcji z cudzoziemcami. Według MarketMinute z września 2026 roku jedna z agencji nieruchomości na Phuket (ponad 600 aktywnych ofert, członek Phuket Property Association) nawiązała partnerstwo z deweloperem Pruksa w celu stworzenia gotowego pakietu dokumentacyjnego opartego na leaseholdzie, dedykowanego kupującym spoza Tajlandii. W naszej ocenie to sygnał systemowy, nie jednostkowy przypadek.
Poniżej analizujemy, czym leasehold jest w praktyce, jakie dokumenty i procesy rejestracyjne czekają polskiego inwestora oraz dlaczego ta struktura zyskuje przewagę nad coraz bardziej ryzykownymi rozwiązaniami nominee.
Szybka odpowiedź
- Leasehold (dzierżawa) pozwala cudzoziemcowi korzystać z nieruchomości w Tajlandii na okres do 30 lat z możliwością rejestracji umowy w Land Office; popularne są zapisy o dwóch kolejnych przedłużeniach (schemat 30+30+30), choć te dodatkowe okresy nie mają gwarancji ustawowej
- Struktura nominee, dotychczas stosowana do obejścia zakazu posiadania gruntów, jest przedmiotem ogólnokrajowej kontroli obejmującej ponad 125 000 spółek i ponad 305 000 działek (stan na wrzesień 2026)
- Naruszenie przepisów anty-nominee grozi karą pozbawienia wolności, grzywną oraz przymusową sprzedażą nieruchomości
- Deweloperzy tacy jak Pruksa tworzą gotowe ramy leaseholdowe z dokumentacją w języku angielskim i procesem rejestracji dostosowanym do zagranicznych nabywców
- Polski inwestor może nabyć condo freehold (do 49% powierzchni budynku w kwocie zagranicznej), ale w przypadku willi i domów leasehold jest jedyną w pełni legalną opcją bez konieczności uzyskania zezwolenia BOI
- Koszty rejestracji leaseholdu w Land Office wynoszą orientacyjnie 1% oszacowanej wartości za cały okres dzierżawy (stan na 2026 rok, wartość do weryfikacji u doradcy prawnego)
Warianty i scenariusze
Czym jest leasehold i jak działa w tajlandzkim prawie
Tajlandzki Civil and Commercial Code (Sekcje 537-571) definiuje leasehold jako umowę dzierżawy z maksymalnym okresem 30 lat dla nieruchomości. Umowa na okres powyżej 3 lat musi zostać zarejestrowana w lokalnym Land Office, aby była skuteczna wobec osób trzecich. W praktyce oznacza to, że cudzoziemiec:
- podpisuje umowę dzierżawy z właścicielem gruntu (osobą fizyczną lub deweloperem)
- rejestruje umowę w Land Office, co wymaga obecności obu stron lub pełnomocnika
- otrzymuje adnotację na odwrocie chanotu (dokumentu własności gruntu) potwierdzającą obciążenie dzierżawą
Kluczowa różnica wobec freehold na condo: leaseholder nie jest właścicielem nieruchomości, lecz posiada zarejestrowane prawo do korzystania z niej. Prawo to jest zbywalne (cesja) i dziedziczne w ramach okresu dzierżawy, pod warunkiem że umowa tego nie wyklucza.
Schemat 30+30+30 - co naprawdę oznacza
Wielu deweloperów na Phuket, w tym w dzielnicach Bang Tao, Layan i Kamala, promuje formułę 30+30+30 lat. W naszych analizach podkreślamy kluczowe zastrzeżenie: przedłużenia ponad pierwszy okres 30-letni nie są gwarantowane ustawowo. Stanowią zobowiązanie umowne właściciela gruntu, ale w przypadku zmiany właściciela, upadłości dewelopera lub zmiany przepisów mogą nie zostać zrealizowane. Inwestor powinien traktować pewny horyzont jako 30 lat, a dodatkowe okresy jako opcję o ograniczonej pewności prawnej.
Dlaczego nominee przestaje być opcją
Struktura nominee polega na zarejestrowaniu spółki tajlandzkiej, w której cudzoziemiec kontroluje mniejszościowy pakiet udziałów, a tajlandzcy nominalni udziałowcy posiadają większość. Spółka kupuje grunt. Problem: tajlandzkie prawo (Land Code Act, sekcja 96 bis oraz Foreign Business Act) zabrania wykorzystywania nominee do obejścia limitu zagranicznej własności.
Według Thai Examiner z września 2026 roku kontrola DBD obejmuje nie tylko obecną strukturę udziałową, lecz także historię transakcji, źródła kapitału, sprawozdania finansowe i faktyczny interes ekonomiczny. Krzyżowane są dane z policji, DSI, biura AML i BOI. Według naszych obserwacji oznacza to, że nawet spółki założone lata temu mogą zostać zakwestionowane.
Dla polskiego inwestora ryzyko jest podwójne: utrata nieruchomości plus odpowiedzialność karna (grzywna i do 2 lat pozbawienia wolności według Foreign Business Act).
Jak wygląda proces zakupu w ramach leaseholdowych u dewelopera
Na podstawie modelu wdrożonego w partnerstwie z deweloperem Pruksa na Phuket (wrzesień 2026) możemy opisać typowy przebieg:
- Rezerwacja - wpłata depozytu rezerwacyjnego (orientacyjnie 50 000-200 000 THB w zależności od projektu)
- Umowa dzierżawy - dokument w języku angielskim i tajskim, określający okres 30 lat, warunki przedłużenia, prawo cesji i dziedziczenia
- Harmonogram wpłat - typowo 30-40% w trakcie budowy w ratach, 60-70% przy odbiorze
- Rejestracja w Land Office - obie strony stawiają się osobiście lub przez pełnomocnika; opłata rejestracyjna wynosi orientacyjnie 1% oszacowanej wartości urzędowej
- Formularz FET - jeśli inwestor planuje późniejsze wyprowadzenie środków, wpłaty powinny wchodzić do Tajlandii jako przelew zagraniczny w walucie obcej z poprawnym tytułem przelewu (szczegóły w naszym osobnym opracowaniu dotyczącym transferu kapitału)
Leasehold na Koh Samui - specyfika rynku
Na Koh Samui leasehold jest dominującą formą zakupu willi w dzielnicach Bophut, Maenam i Lamai. W odróżnieniu od Phuketu, gdzie duzi deweloperzy zaczynają standaryzować dokumentację, rynek Koh Samui pozostaje bardziej rozdrobniony. Monitorujemy tu więcej transakcji z indywidualnymi właścicielami gruntów, co wymaga większej staranności prawnej po stronie kupującego (due diligence chanotu, sprawdzenie obciążeń hipotecznych, weryfikacja tożsamości wydzierżawiającego).
Tabela porównawcza
| Parametr | Leasehold 30 lat | Condo freehold | Struktura nominee |
|---|---|---|---|
| Typ nieruchomości | Wille, domy, działki | Condominiums | Wille, domy, działki |
| Maksymalny okres | 30 lat (+ umowne przedłużenia) | Bezterminowo | Bezterminowo (do momentu kontroli) |
| Rejestracja w Land Office | Tak, adnotacja na chanocie | Tak, pełna własność | Tak, na spółkę tajlandzką |
| Ryzyko prawne w 2026 roku | Niskie - zgodne z prawem | Niskie - zgodne z prawem | Wysokie - aktywna kontrola 125 000+ spółek |
| Koszt rejestracji | Ok. 1% wartości urzędowej | Ok. 2% (opłata transferowa) + 0,5% (opłata skarbowa) | Koszt założenia spółki + roczna obsługa księgowa |
| Zbywalność | Cesja za zgodą wydzierżawiającego | Swobodna sprzedaż | Sprzedaż udziałów spółki (ryzyko prawne) |
| Dziedziczenie | W ramach okresu dzierżawy | Pełne | Przez udziały spółki (niepewne prawnie) |
| Wymóg FET | Nie jest wymagany (brak transferu własności) | Tak, obowiązkowy przy freehold | Nie dotyczy bezpośrednio |
Ryzyka i błędy
Ryzyko nieprzedłużenia dzierżawy. Pierwszy okres 30 lat jest pewny i zarejestrowany. Przedłużenia zależą od dobrej woli właściciela gruntu. W naszych zestawieniach odnotowujemy przypadki, gdy zmiana właściciela gruntu (np. w wyniku spadku) komplikowała negocjacje przedłużenia. Zabezpieczeniem jest prawo pierwszeństwa (right of first refusal) wpisane w umowę oraz opcja zakupu gruntu na wypadek zmiany przepisów.
Brak rejestracji umowy. Umowa dzierżawy powyżej 3 lat niezarejestrowana w Land Office jest skuteczna jedynie między stronami. W razie sprzedaży gruntu osobie trzeciej nowy właściciel nie jest nią związany. To jeden z najczęstszych błędów, jaki monitorujemy u inwestorów kupujących bez wsparcia prawnego.
Niewłaściwa struktura dokumentów. Umowa sporządzona wyłącznie w języku angielskim nie jest rejestrowana w Land Office - wymagany jest tekst tajski. Dokumentacja musi zawierać precyzyjny opis nieruchomości zgodny z chanotem.
Ryzyko walutowe PLN/THB. Przy harmonogramie wpłat rozłożonym na 12-18 miesięcy zmiana kursu PLN/THB o 5-10% może zmienić koszt zakupu w złotych o kilkadziesiąt tysięcy PLN. Według naszych szacunków orientacyjnych, przy nieruchomości wartej 5 mln THB i kursie bazowym ok. 0,11 PLN/THB (wartość orientacyjna, stan na 2026 rok - do weryfikacji), wahanie kursu o 8% oznacza różnicę rzędu 44 000 PLN. Rekomendujemy konsultację z doradcą walutowym przed ustaleniem harmonogramu.
Pomylenie leaseholdu z usufructem. Usufruct (prawo użytkowania) to odrębna konstrukcja prawna - jest niezbywalna i wygasa ze śmiercią uprawnionego. Leasehold jest zbywalny i dziedziczny. W praktyce na Phuket i Koh Samui spotykamy oba rozwiązania, niekiedy stosowane łącznie.
FAQ
Czy cudzoziemiec może kupić willę na Phuket na własność
Nie. Tajlandzkie prawo zabrania cudzoziemcom posiadania gruntu. Willa stoi na gruncie, więc freehold na willę nie jest dostępny dla obcokrajowca. Legalne opcje to leasehold (dzierżawa do 30 lat z możliwością przedłużenia) lub zakup samego budynku na gruncie dzierżawionym.
Ile kosztuje rejestracja leaseholdu w Land Office
Orientacyjnie 1% oszacowanej wartości urzędowej nieruchomości za cały okres dzierżawy. Wartość urzędowa jest zazwyczaj niższa od ceny rynkowej. Dokładną kwotę należy zweryfikować w lokalnym Land Office.
Czy leasehold na Koh Samui różni się od leaseholdu na Phuket
Prawo jest identyczne w całej Tajlandii. Różnica dotyczy rynku: na Koh Samui więcej transakcji odbywa się z indywidualnymi właścicielami gruntów, co wymaga dokładniejszego due diligence. Na Phuket rośnie udział standaryzowanych ram deweloperskich.
Czy mogę sprzedać leasehold przed upływem 30 lat
Tak, o ile umowa dzierżawy przewiduje prawo cesji. W praktyce większość profesjonalnie przygotowanych umów na Phuket i Koh Samui zawiera taką klauzulę. Cesja wymaga rejestracji w Land Office i zazwyczaj zgody wydzierżawiającego.
Czy potrzebuję formularza FET przy leaseholdzie
Nie. Formularz FET (Foreign Exchange Transaction) jest wymagany przy nabyciu condo freehold - służy do udokumentowania wpływu waluty obcej do Tajlandii. Przy leaseholdzie nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości, więc FET nie jest wymagany. Warto jednak zachować potwierdzenia przelewów na wypadek późniejszego wyprowadzenia środków.
Jakie dokumenty musi przygotować polski inwestor
Paszport, tłumaczenie paszportu na język tajski (lub poświadczona kopia), pełnomocnictwo jeśli rejestracja odbywa się przez prawnika, oraz środki na depozyt i opłaty rejestracyjne. Przy projektach deweloperskich z gotowymi ramami leaseholdowymi dokumentacja jest zwykle przygotowywana przez stronę sprzedającą.
Czy 30+30+30 to gwarancja 90 lat użytkowania
Nie. Gwarancję ustawową daje jedynie pierwszy zarejestrowany okres 30 lat. Kolejne przedłużenia to zobowiązanie umowne, które może nie zostać zrealizowane w przypadku zmiany właściciela gruntu, upadłości dewelopera lub zmiany przepisów.
Co się stanie ze spółką nominee, jeśli zostanie zakwestionowana
Według Thai Examiner z września 2026 roku naruszenie przepisów może skutkować grzywną, karą pozbawienia wolności i nakazem przymusowej sprzedaży nieruchomości. Kontrola obejmuje ponad 36 000 spółek posiadających grunty i ponad 7 000 spółek posiadających condo.
W naszej ocenie analitycznej leasehold jest w 2026 roku najbezpieczniejszą i najlepiej udokumentowaną prawnie strukturą umożliwiającą polskiemu inwestorowi dostęp do rynku willi i domów na Phuket oraz Koh Samui. Rosnąca presja regulacyjna na struktury nominee oraz standaryzacja dokumentacji leaseholdowej przez dużych deweloperów przesuwają rynek w kierunku większej przejrzystości. Kluczowe jest jednak korzystanie z profesjonalnego wsparcia prawnego przy weryfikacji umowy, rejestracji w Land Office i zabezpieczeniu warunków przedłużenia dzierżawy.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.