W sierpniu 2026 roku tajlandzkie organy ścigania rozszerzyły kontrole na Koh Samui i Koh Phangan z umów nominee na umowy dzierżawy 30-letniej - struktury, które dotychczas uchodziły za bezpieczną alternatywę dla obcokrajowców chcących kontrolować wille. Według Thai Examiner (sierpień 2026) pod lupą znajduje się około 8 000 lokalnych firm, zidentyfikowano 2 579 podejrzanych operacji nominee, a 138 spraw zakwalifikowano jako pilne do działań dotyczących gruntów. Policja realizuje 101 nakazów aresztowania.

Dla polskich inwestorów rozważających zakup willi w strukturze leasehold te dane stanowią punkt wyjścia do poważnej analizy. Monitorujemy rynek wtórny willi na Phuket i Koh Samui od lat i obserwujemy, że model dzierżawy długoterminowej wymaga głębszego zrozumienia niż to, co oferują materiały deweloperów. Poniżej rozkładamy mechanikę prawną, realne scenariusze wyjścia i matematykę inwestycji.

Szybka odpowiedź

  • Dzierżawa (leasehold) gruntu do 30 lat jest legalna w prawie tajskim na podstawie Kodeksu cywilnego i handlowego (sekcje 537-571), ale jej odnowienie na kolejne okresy nie jest gwarantowane prawnie - stanowi jedynie obietnicę umowną
  • Akcja egzekucyjna z 2026 roku celuje w struktury, gdzie leasehold służy jako faktyczne obejście zakazu posiadania gruntu przez cudzoziemców, a nie jako zwykły najem
  • Na Koh Samui w pierwszej połowie 2026 roku oddano do użytku ponad 800 nowych willi w 70-80 projektach (według Nation Thailand, lipiec 2026), co oznacza presję podażową na rynku wtórnym
  • Modele inwestycyjne obiecujące 8-10% rocznego zwrotu opierają się na subleasingach 10-30-letnich - ta struktura jest teraz pod szczególnym nadzorem
  • Czas ekspozycji oferty willi w leasehold na rynku wtórnym Koh Samui wynosi według naszych obserwacji 8-18 miesięcy, przy typowym dyskoncie 15-25% od ceny ofertowej
  • Przeniesienie (cesja) leaseholdu na nowego nabywcę jest możliwe, ale wymaga zgody właściciela gruntu i podlega opłatom rejestracyjnym w Land Office

Warianty i scenariusze

Jak leasehold faktycznie działa w prawie tajskim

Prawo tajskie pozwala cudzoziemcowi zarejestrować dzierżawę gruntu na maksymalnie 30 lat w jednym okresie. Rejestracja w urzędzie gruntowym (Land Office) jest kluczowa - niezarejestrowana umowa powyżej 3 lat nie jest skuteczna wobec osób trzecich. W praktyce deweloperzy oferują struktury '30+30+30', obiecując odnowienie na łącznie 90 lat. Problem polega na tym, że kolejne okresy 30-letnie to zobowiązanie umowne między stronami, a nie prawo rzeczowe wpisane do księgi wieczystej. Jeśli właściciel gruntu sprzeda ziemię, nowy właściciel nie jest związany obietnicą przedłużenia.

Śledzimy orzecznictwo tajskich sądów i stwierdzamy, że sądy wielokrotnie odmawiały egzekwowania klauzul automatycznego odnowienia leaseholdu, traktując je jako niewiążące zapisy przyszłe.

Kiedy leasehold jest legalny, a kiedy staje się problemem

Sam leasehold 30-letni nie jest nielegalny. Problemy pojawiają się, gdy:

  • Dzierżawca-cudzoziemiec sprawuje pełną kontrolę nad gruntem (buduje, subleasinguje, zarządza) w sposób nieodróżnialny od właściciela
  • Umowa zawiera klauzule dające dzierżawcy prawo do sprzedaży, zastawu lub przeniesienia gruntu bez realnego udziału właściciela
  • Leasehold jest powiązany ze strukturą spółki (Thai Co., Ltd.), w której tajscy udziałowcy pełnią rolę nominee
  • Model subleasingu (dzierżawca wynajmuje dalej turystom) generuje przychody, od których nie odprowadzono podatków lub nie uzyskano licencji hotelarskiej

Według naszej analizy obecnych kontroli, organy badają nie tylko strukturę własnościową, ale także przepływy pieniężne - kto faktycznie inkasuje czynsz, kto płaci za utrzymanie, skąd pochodzą przelewy.

Scenariusz 1: Leasehold na willę - horyzont 5-10 lat

Polski inwestor nabywa prawo dzierżawy 30-letniej do willi na Koh Samui za 8 mln THB (około 920 000 PLN przy kursie 0,115 PLN/THB, stan na połowę 2026 roku). Zakładamy przychód z najmu krótkoterminowego na poziomie 6% netto rocznie po kosztach zarządzania.

Matematyka wyjścia po 5 latach:

  • Skumulowany dochód z najmu (5 lat x 480 000 THB netto): 2 400 000 THB
  • Cena odsprzedaży leaseholdu (pozostało 25 lat, dyskonto rynkowe 20%): 6 400 000 THB
  • Koszty transakcyjne wyjścia: opłata rejestracyjna cesji leaseholdu (1% wartości), prowizja pośrednika (3-5%), podatek u źródła i opłata skarbowa - łącznie szacunkowo 450 000 THB
  • Suma wpływów: 6 400 000 + 2 400 000 - 450 000 = 8 350 000 THB
  • Wynik netto: +350 000 THB, czyli około 0,9% rocznie realnego zwrotu

Po 10 latach (pozostało 20 lat dzierżawy):

  • Skumulowany dochód z najmu: 4 800 000 THB
  • Cena odsprzedaży (20 lat, dyskonto 30-35%): 5 200 000 THB
  • Koszty wyjścia: 380 000 THB
  • Suma: 5 200 000 + 4 800 000 - 380 000 = 9 620 000 THB
  • Wynik netto: +1 620 000 THB, czyli około 2,0% rocznie

Jak widać, w modelu leasehold wartość prawa dzierżawy maleje z każdym rokiem - to fundamentalna różnica w porównaniu z freehold condo, które może zyskiwać na wartości. Dochód z najmu musi kompensować amortyzację prawa.

Scenariusz 2: Condo freehold - benchmark porównawczy

Dla porównania sprawdzamy condo w kwotach cudzoziemskich (freehold) w Kamala lub Bang Tao za 5 mln THB. Po 5 latach przy 5% netto z najmu i wzroście wartości 10-15% skumulowanym, realny zwrot roczny wynosi według naszych szacunków 4-6% - znacząco więcej niż w modelu leasehold, przy niższym ryzyku prawnym.

Scenariusz 3: Odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem

Część inwestorów kupuje leasehold w fazie budowy z zamiarem cesji kontraktu przed odbiorem. Ta ścieżka ma własne ograniczenia:

  • Większość deweloperów na Samui pobiera opłatę za cesję w wysokości 2-5% wartości kontraktu
  • Niektóre umowy zabraniają cesji w pierwszych 12-24 miesiącach
  • Rynek cesji jest płytki - nabywca musi zaakceptować te same warunki leaseholdu, co ogranicza pulę zainteresowanych

Tabela porównawcza

Parametr Leasehold willa Samui Leasehold willa Phuket Condo freehold Phuket Cesja off-plan Samui
Typowa cena wejścia 6-12 mln THB 10-25 mln THB 3-8 mln THB 4-8 mln THB
Czas ekspozycji (rynek wtórny) 8-18 miesięcy 6-14 miesięcy 3-8 miesięcy 2-6 miesięcy
Dyskonto od ceny ofertowej 15-25% 10-20% 5-12% 5-15%
Ryzyko prawne (stan na 2026) Wysokie (aktywne kontrole) Umiarkowane Niskie Umiarkowane
Możliwość cesji/przeniesienia Wymaga zgody właściciela gruntu Wymaga zgody właściciela gruntu Swobodna sprzedaż Zależna od umowy deweloperskiej
Amortyzacja prawa Tak (maleje co roku) Tak (maleje co roku) Nie dotyczy (własność) Nie dotyczy
Realny zwrot roczny (szacunek 5 lat) 0,5-2% 1-3% 4-6% 3-8% (jednorazowy zysk)

Dane orientacyjne według naszych obserwacji, stan na drugą połowę 2026 roku.

Ryzyka i błędy

Ryzyko nr 1: Brak rejestracji leaseholdu w Land Office. Spotykamy przypadki, gdzie inwestor zapłacił za leasehold, ale umowa nie została zarejestrowana. Niezarejestrowana dzierżawa powyżej 3 lat jest nieegzekwowalna wobec nowego właściciela gruntu. Weryfikacja w Land Office jest bezwzględnie konieczna.

Ryzyko nr 2: Obietnica odnowienia '30+30+30'. W prawie tajskim nie istnieje mechanizm automatycznego odnowienia. Nawet notarialnie poświadczona obietnica nie wiąże spadkobierców właściciela gruntu. Monitorujemy przypadki, gdzie po śmierci tajskiego lessora rodzina odmawiała odnowienia.

Ryzyko nr 3: Subletting bez licencji. Najem krótkoterminowy (poniżej 30 dni) wymaga licencji hotelarskiej. Wille w leasehold wynajmowane turystom bez tej licencji mogą zostać objęte postępowaniem - niezależnie od legalności samego leaseholdu.

Ryzyko nr 4: Kurs walutowy. Inwestor polski ponosi podwójne ryzyko walutowe: PLN/THB przy wejściu i wyjściu. Deprecjacja bahta o 10% w horyzoncie 5 lat pochłania istotną część i tak skromnego zwrotu z leasehold.

Ryzyko nr 5: Płynność rynku wtórnego. Przy 800+ nowych willi oddanych na Samui w H1 2026 roku podaż pierwotna konkuruje bezpośrednio z wtórną. Nabywca na rynku wtórnym może kupić nową willę z pełnym 30-letnim leaseholdem zamiast przejmować dzierżawę z 20-25 latami.

Błąd typowy: Porównywanie stopy zwrotu z leaseholdu ze stopą z freehold. To fundamentalnie różne instrumenty. Leasehold to prawo wygasające - cashflow musi pokryć nie tylko koszt kapitału, ale także amortyzację samego prawa.

FAQ

Czy leasehold 30-letni w Tajlandii jest legalny dla obcokrajowców?

Tak. Rejestracja dzierżawy gruntu na maksymalnie 30 lat przez cudzoziemca jest dopuszczalna na podstawie tajskiego Kodeksu cywilnego i handlowego. Problem prawny pojawia się, gdy struktura leaseholdu maskuje faktyczne posiadanie gruntu lub jest powiązana z firmą-nominee.

Czy można przedłużyć leasehold powyżej 30 lat?

Prawo tajskie nie przewiduje automatycznego odnowienia. Klauzule '30+30+30' to umowy cywilne między stronami - nie są wpisywane do księgi wieczystej i nie wiążą następców prawnych właściciela gruntu.

Jak wygląda cesja leaseholdu na nowego nabywcę?

Przeniesienie praw dzierżawy wymaga zgody właściciela gruntu (lessora) i rejestracji w Land Office. Opłata rejestracyjna wynosi 1% zadeklarowanej wartości. Według naszych obserwacji cały proces trwa 2-6 tygodni, jeśli dokumentacja jest kompletna.

Czy kontrole na Koh Samui w 2026 roku dotyczą wszystkich leaseholdów?

Nie. Organy koncentrują się na strukturach, w których leasehold jest powiązany z operacjami nominee lub służy jako narzędzie faktycznej kontroli gruntu przez cudzoziemca. Standardowa dzierżawa willi do własnego użytku, prawidłowo zarejestrowana, nie jest per se nielegalna.

Jaki jest typowy czas sprzedaży willi w leasehold na rynku wtórnym?

Według naszych obserwacji na Koh Samui w 2026 roku czas ekspozycji wynosi 8-18 miesięcy, a typowe dyskonto od ceny ofertowej sięga 15-25%. Na Phuket (dzielnice Layan, Surin) płynność jest nieco wyższa: 6-14 miesięcy przy dyskoncie 10-20%.

Czy mogę wynajmować willę w leasehold turystom?

Tak, ale najem krótkoterminowy (poniżej 30 dni) wymaga licencji hotelarskiej zgodnie z tajskim Hotel Act. Brak licencji naraża na kary administracyjne niezależnie od legalności samego leaseholdu.

Jak opodatkowana jest sprzedaż leaseholdu dla polskiego rezydenta podatkowego?

W Tajlandii pobierany jest podatek u źródła od cesji praw dzierżawy. Polska i Tajlandia mają podpisaną umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, ale w praktyce polski inwestor musi rozliczyć dochód z odsprzedaży w polskim PIT, zaliczając zapłacony w Tajlandii podatek.

Czy leasehold na Phuket jest bezpieczniejszy niż na Koh Samui?

Akcja egzekucyjna z 2026 roku koncentruje się na Samui i Phangan, ale ramy prawne są identyczne w całej Tajlandii. Kontrole mogą zostać rozszerzone na Phuket. Według naszych analiz ryzyko prawne zależy od struktury konkretnej transakcji, nie od lokalizacji.

Kiedy rynek wtórny leaseholdu sprzyja sprzedającemu?

Najlepsza płynność przypada na wysoką sezonowość turystyczną (listopad-marzec), gdy napływ zagranicznych kupujących jest największy. Osłabienie bahta wobec USD i EUR również pomaga - obniża barierę cenową dla nowych nabywców. Unikamy sprzedaży w porze monsunowej (maj-październik), gdy aktywność transakcyjna spada o 30-40% według naszych danych.

Monitorujemy rynek leaseholdu na Phuket i Koh Samui w trybie ciągłym i porównujemy ceny transakcyjne z ofertowymi w każdym kwartale. Kluczowy wniosek dla polskiego inwestora: leasehold willi może generować atrakcyjny cashflow z najmu, ale jako instrument inwestycyjny wymaga precyzyjnej kalkulacji uwzględniającej amortyzację prawa, koszty wyjścia i ryzyko regulacyjne. W obecnym otoczeniu (zaostrzony nadzór, rekordowa podaż nowych willi) rekomendujemy szczególną ostrożność przy strukturach subleasingowych i weryfikację każdej umowy pod kątem zgodności z aktualną praktyką egzekucyjną tajlandzkich organów.

Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.

Skontaktuj się z zespołem ->