W 2026 roku na Phuket trwa jednocześnie kilkanaście projektów drogowych o łącznej wartości przekraczającej 35 mld THB (ok. 4,2 mld PLN według kursu z I kwartału 2026). Monitorujemy postęp prac na miejscu i analizujemy, jak każda nowa trasa zmienia mapę cenową nieruchomości na wyspie.
Kluczowym projektem pozostaje tunel Patong, który skróci dojazd z lotniska do Patong Beach z ok. 45 do ok. 15 minut. Drugim filarem jest rozbudowa arterii Route 4027 na odcinku Thalang - Kamala oraz planowana obwodnica wschodnia łącząca Koh Kaew z Chalong. Dla polskiego inwestora te zmiany oznaczają konkretne przesunięcia w atrakcyjności dzielnic - i konkretne różnice w cenach za m².
Szybka odpowiedź
- Tunel Patong (Kathu - Patong): długość ok. 3,9 km, budżet ok. 14,6 mld THB, stan na 2026 rok - faza przetargowa po zatwierdzeniu EIA, planowane otwarcie nie wcześniej niż 2029
- Rozbudowa Route 4027 (Thalang - Kamala): poszerzenie do 4 pasów na odcinku 18 km, budżet ok. 4,2 mld THB, prace w toku, zakończenie planowane na przełom 2027/2028
- Obwodnica wschodnia (Koh Kaew - Chalong): projekt na etapie studium wykonalności, budżet szacunkowy 8-10 mld THB, horyzont realizacji po 2028
- Underpass Chalong Circle: oddany do użytku w 2025, już mierzalny wpływ - ceny gruntów w promieniu 2 km wzrosły o ok. 12-15% rok do roku według naszych szacunków
- Light Rail Transit (LRT) Phuket: trasa lotnisko - Chalong ok. 42 km, budżet ok. 35 mld THB, stan na 2026 - projekt zatwierdzony przez rząd, ale przetarg jeszcze nie rozstrzygnięty
- Według naszych szacunków dzielnice w strefie bezpośredniego oddziaływania nowych tras (Kamala, Kathu, Koh Kaew) notują premię cenową 8-18% względem dzielnic poza zasięgiem projektów
Warianty i scenariusze
Scenariusz A - realizacja zgodnie z harmonogramem
Jeśli tunel Patong i rozbudowa Route 4027 zostaną ukończone w deklarowanych terminach (2029 i 2027/2028), spodziewamy się największych wzrostów cen w Kamali i Kathu. Historycznie oddanie Underpass Chalong Circle przełożyło się na wzrost cen gruntów w Chalong o ok. 12-15% w ciągu 12 miesięcy od otwarcia (dane z monitoringu ogłoszeń, IV kwartał 2025). Analogiczny mechanizm powinien zadziałać w Kamali, gdzie dziś mediana ceny condomininium wynosi ok. 120 000-140 000 THB/m², a po otwarciu szerszej drogi i tunelu może zbliżyć się do poziomu Surin (150 000-170 000 THB/m²).
Scenariusz B - opóźnienia 2-3 lata
To scenariusz bazowy w naszych wycenach. Duże projekty infrastrukturalne w Tajlandii notują średnie opóźnienie 2,1 roku względem pierwotnego harmonogramu (dane Biura Audytu Państwowego Tajlandii za lata 2015-2024). W tym wariancie tunel Patong otwiera się dopiero w 2031, a obwodnica wschodnia pozostaje na etapie projektu do 2030. Premię cenową w Kamali i Kathu szacujemy wtedy na skromniejsze 5-8%, bo rynek częściowo zdyskontował obietnicę już w 2024-2025.
Scenariusz C - częściowa realizacja lub rezygnacja
Ryzyko dotyczy przede wszystkim LRT Phuket i obwodnicy wschodniej. LRT był zapowiadany wielokrotnie od 2017 roku i do dziś nie rozpoczęto budowy. Jeśli projekty te zostaną wstrzymane, dzielnice Koh Kaew i Rassada nie otrzymają spodziewanego impulsu cenowego. W tym scenariuszu rekomendujemy koncentrację na lokalizacjach, które już korzystają z istniejącej infrastruktury - Bang Tao, Layan, Cherng Talay - gdzie drogi są przejezdne i nie zależą od przyszłych inwestycji.
Tabela porównawcza
| Parametr | Tunel Patong | Route 4027 (poszerzenie) | Obwodnica wschodnia | LRT Phuket |
|---|---|---|---|---|
| Długość trasy | ok. 3,9 km | ok. 18 km | ok. 22 km (szacunek) | ok. 42 km |
| Budżet (THB) | 14,6 mld | 4,2 mld | 8-10 mld (szacunek) | ok. 35 mld |
| Etap (stan na 2026) | Faza przetargowa | Prace w toku | Studium wykonalności | Zatwierdzony, przed przetargiem |
| Planowane otwarcie | 2029 (optymistycznie) | przełom 2027/2028 | po 2028 | po 2030 |
| Finansowanie | Budżet państwowy | Budżet państwowy | Budżet państwowy + PPP (koncepcja) | Budżet państwowy |
| Dzielnice w strefie wpływu | Kathu, Patong | Kamala, Surin, Thalang | Koh Kaew, Rassada, Chalong | Lotnisko - Chalong (cała oś wyspy) |
| Szacowany wpływ na ceny (12 mies. po otwarciu) | +15-20% w Kathu | +10-15% w Kamali | +8-12% w Koh Kaew | +10-25% wzdłuż trasy |
| Pewność realizacji (nasza ocena) | Wysoka | Bardzo wysoka | Średnia | Niska-średnia |
Ryzyka i błędy
Kupowanie obietnicy zamiast betonu. Najczęstszy błąd inwestorów na Phuket to płacenie premii za infrastrukturę, która jeszcze nie istnieje. Monitorujemy ten mechanizm od lat - LRT Phuket był 'zatwierdzony' już w 2019 roku, a w 2026 nadal nie ma wbitej pierwszej palówki. Deweloperzy w Koh Kaew i Rassada już w 2020 podnosili ceny o 10-15% 'w związku z planowanym LRT'. Kto kupił wtedy, czeka na wzrost szósty rok.
Ryzyko wywłaszczeniowe. Poszerzanie dróg wymaga wykupu gruntów. W przypadku Route 4027 proces wywłaszczeń trwa od 2023 i generuje opóźnienia. Sprawdzamy na miejscu, czy parcela, którą analizuje nasz klient, nie leży w pasie planowanego poszerzenia - to kluczowa due diligence.
Zmiana priorytetów politycznych. Projekty infrastrukturalne w Tajlandii podlegają cyklom politycznym. Zmiana rządu może przesunąć priorytety budżetowe. Obwodnica wschodnia i LRT nie mają jeszcze podpisanych kontraktów budowlanych, co czyni je podatnymi na wstrzymanie.
Kurs THB/PLN. Dla polskiego inwestora wahania kursu (w I kwartale 2026 ok. 1 THB = 0,12 PLN) mogą zniwelować zysk z aprecjacji nieruchomości. Rekomendujemy uwzględnianie tego ryzyka w kalkulacji stopy zwrotu.
Przeszacowanie wpływu drogi na cenę condomininium. Nowa droga silniej wpływa na ceny gruntów i willi niż na ceny condomininium, które zależą bardziej od bliskości plaży i standardu dewelopera. W naszych zestawieniach rozdzielamy te segmenty.
FAQ
Jakie nowe drogi buduje się na Phuket w 2026 roku
W 2026 roku na Phuket prowadzone są prace przy poszerzeniu Route 4027 (Thalang - Kamala), trwa faza przetargowa tunelu Patong (Kathu - Patong), a obwodnica wschodnia (Koh Kaew - Chalong) jest na etapie studium wykonalności. Dodatkowo planowany jest system LRT o długości ok. 42 km.
Kiedy zostanie otwarty tunel Patong na Phuket
Optymistyczny termin otwarcia tunelu Patong to 2029 rok, ale według naszych szacunków realistyczny horyzont to 2030-2031 z uwagi na historyczne opóźnienia dużych projektów infrastrukturalnych w Tajlandii.
Jak nowe drogi wpływają na ceny nieruchomości na Phuket
Historycznie oddanie nowej infrastruktury drogowej na Phuket przekłada się na wzrost cen nieruchomości w promieniu 2-5 km o 10-20% w ciągu 12 miesięcy. Silniejszy efekt obserwujemy w segmencie gruntów i willi niż w segmencie condomininium.
Które dzielnice Phuket zyskają najwięcej na nowych drogach
Największy potencjał wzrostu cen widzimy w Kamali (dzięki poszerzeniu Route 4027), Kathu (dzięki tunelowi Patong) oraz Koh Kaew (jeśli powstanie obwodnica wschodnia). Dzielnice takie jak Bang Tao i Layan mają już dobrą infrastrukturę drogową i premię 'infrastrukturalną' w dużej mierze zdyskontowaną.
Czy warto kupować nieruchomość przy planowanej drodze na Phuket
Rekomendujemy ostrożność. Kupowanie nieruchomości w oparciu o planowaną, a nie istniejącą infrastrukturę to ryzyko - szczególnie przy projektach na etapie studium wykonalności. W naszych wycenach dyskontujemy planowaną infrastrukturę w zależności od etapu zaawansowania: zatwierdzona i w budowie (dyskonto 10-20%), zatwierdzona przed przetargiem (dyskonto 40-60%), na etapie koncepcji (dyskonto 70-90%).
Ile kosztuje metr kwadratowy w Kamali na Phuket w 2026 roku
Mediana ceny condomininium w Kamali w 2026 roku wynosi ok. 120 000-140 000 THB/m² (ok. 14 400-16 800 PLN/m²). Po ukończeniu poszerzenia Route 4027 spodziewamy się zbliżenia tych cen do poziomu sąsiedniego Surin (150 000-170 000 THB/m²).
Czy LRT na Phuket zostanie wybudowany
Projekt LRT Phuket jest zatwierdzony przez rząd, ale stan na 2026 rok nie ma podpisanego kontraktu budowlanego ani rozstrzygniętego przetargu. Projekt był zapowiadany wielokrotnie od 2017 roku. W naszych analizach traktujemy go jako niepewny i nie rekomendujemy płacenia premii za jego przyszłe istnienie.
Jak sprawdzić mapę nowych dróg na Phuket
Oficjalne mapy planowanych inwestycji drogowych publikuje Departament Autostrad Tajlandii (Department of Highways, doh.go.th) oraz Urząd Prowincji Phuket. Monitorujemy te źródła i aktualizujemy nasze zestawienia dla klientów.
Jaki jest wpływ infrastruktury drogowej na wynajem krótkoterminowy na Phuket
Lepszy dojazd z lotniska przekłada się bezpośrednio na oceny gości i obłożenie w wynajmie krótkoterminowym. Według naszych szacunków nieruchomości w dzielnicach z dojazdem z lotniska poniżej 30 minut osiągają o 15-25% wyższe stawki dobowe niż porównywalne obiekty w lokalizacjach wymagających dojazdu powyżej 60 minut.
Naszą główną rekomendacją analityczną jest rozróżnianie infrastruktury pewnej (w budowie, z podpisanym kontraktem) od infrastruktury deklarowanej (na etapie koncepcji lub przed przetargiem). W 2026 roku jedynym dużym projektem drogowym w aktywnej fazie budowy na Phuket jest poszerzenie Route 4027. To właśnie Kamala i północna część Kathu stanowią dziś najbardziej uzasadnione analitycznie lokalizacje dla inwestora szukającego premii infrastrukturalnej z ograniczonym ryzykiem opóźnień. Monitorujemy postęp prac co kwartał i aktualizujemy nasze wyceny.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.