W czerwcu 2026 roku tajlandzkie Biuro Imigracyjne wydało okólnik nr 0029.161/W3242, który wprost nakazuje urzędnikom weryfikację struktur udziałowych spółek powiązanych z cudzoziemcami pod kątem nielegalnych nominee. Według analizy Forvis Mazars z października 2026 roku kontrola obejmuje teraz struktury właścicielskie, rzeczywistą kontrolę operacyjną, sprawozdania finansowe i autentyczność działalności gospodarczej. Dla polskiego inwestora kupującego willę na Phuket lub Koh Samui przez tajlandzką spółkę te zmiany oznaczają realne ryzyko - od odmowy przedłużenia wizy po zablokowanie transferu kapitału z powrotem do Polski.
Monitorujemy tę sytuację na miejscu od pierwszych sygnałów w połowie 2026 roku. Presja regulacyjna nie jest incydentalna - wpisuje się w wieloletni trend zwiększania przejrzystości finansowej w Tajlandii. Zarządzenie Centralnego Rejestratora nr 2/2569, obowiązujące od 1 sierpnia 2026 roku, wymaga od tajlandzkich wspólników udokumentowania źródeł kapitału wypisami bankowymi z ostatnich trzech miesięcy. W praktyce oznacza to, że konstrukcja, w której tajscy udziałowcy nie wykazują realnych środków na pokrycie swoich udziałów, może zostać zakwestionowana już na etapie rejestracji spółki.
Szybka odpowiedź
- Okólnik imigracyjny nr 0029.161/W3242 z 18 czerwca 2026 roku nakazuje weryfikację struktur nominee przy przedłużaniu pobytu cudzoziemców
- Od 1 sierpnia 2026 roku tajlandzcy wspólnicy muszą przedstawić wyciągi bankowe z 3 miesięcy potwierdzające źródła finansowania udziałów (Zarządzenie Rejestratora nr 2/2569)
- Banki w Tajlandii coraz częściej odmawiają wystawiania certyfikatów kont (account certification letters) wymaganych przy przedłużeniu wizy, według doniesień z listopada 2026 roku
- Urzędy imigracyjne analizują teraz roczne zeznania podatkowe spółek (PND 50), odprowadzanie składek na ubezpieczenie społeczne i realne zatrudnienie w firmach sponsorujących wizy
- Transfer środków z Tajlandii wymaga udokumentowania legalnego źródła - formularz FET i potwierdzenie wpływu waluty obcej z zagranicy pozostają kluczowymi dokumentami
- Według Bangkok Post, w I połowie 2026 roku kredytowanie nieruchomości w Tajlandii wzrosło o 12%, a transfery własności o 17% rok do roku - rynek rośnie, ale pod coraz ściślejszym nadzorem
Warianty i scenariusze
Scenariusz 1: Zakup condo we freehold (własność bezpośrednia)
Polski inwestor kupuje condominium na własność (freehold) bezpośrednio na swoje nazwisko, bez udziału jakiejkolwiek spółki tajlandzkiej. To jedyna forma pełnej własności nieruchomości dostępna cudzoziemcowi w Tajlandii. Warunek: zagraniczny udział w danym budynku nie przekracza 49% łącznej powierzchni użytkowej. Środki muszą wejść do Tajlandii z zagranicy w walucie obcej, a bank wydaje formularz FET (Foreign Exchange Transaction) przy wpływie równowartości co najmniej 50 000 USD (lub ekwiwalent). Tytuł przelewu SWIFT powinien jednoznacznie wskazywać cel - np. 'purchase of condominium unit at'. Przy tej strukturze okólnik imigracyjny dotyczący nominee nie ma zastosowania, a wyprowadzenie kapitału przy późniejszej sprzedaży wymaga jedynie okazania FET i dokumentacji transakcji.
W dzielnicach takich jak Bang Tao, Layan czy Surin na Phuket, a także Bophut i Chaweng na Koh Samui, udział zagraniczny w wielu nowych projektach condominialnych zbliża się do limitu 49%. Sprawdzamy to na miejscu przed każdą rekomendacją.
Scenariusz 2: Willa przez spółkę tajlandzką (ryzyko nominee)
Cudzoziemiec nie może posiadać gruntu w Tajlandii. Popularnym obejściem było zakładanie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Thai Co., Ltd.), w której tajlandzcy wspólnicy posiadali formalnie co najmniej 51% udziałów, a cudzoziemiec kontrolował spółkę operacyjnie. To właśnie ta struktura jest teraz głównym celem regulacji.
Po wejściu w życie Zarządzenia nr 2/2569 tajlandzcy wspólnicy muszą udowodnić, że rzeczywiście dysponują środkami na pokrycie swoich udziałów. Według analizy Forvis Mazars z października 2026 roku urzędy weryfikują, czy spółka prowadzi realną działalność gospodarczą, składa zeznania PND 50, odprowadza podatki od wynagrodzeń (PND 1) i opłaca składki na ubezpieczenie społeczne. Spółka, która posiada wyłącznie willę i nie generuje przychodów operacyjnych, jest klasycznym sygnałem ostrzegawczym.
Dla polskiego inwestora konsekwencje mogą być potrójne: (1) odmowa rejestracji spółki lub przeniesienia udziałów, (2) odmowa przedłużenia wizy biznesowej powiązanej ze spółką, (3) zablokowanie repatriacji kapitału ze sprzedaży nieruchomości.
Scenariusz 3: Leasehold (dzierżawa długoterminowa)
Alternatywą jest dzierżawa gruntu na okres 30 lat z opcją odnowienia (łącznie do 30+30+30 lat, choć kolejne okresy nie są gwarantowane prawnie). Cudzoziemiec rejestruje dzierżawę w Land Office na swoje nazwisko, bez pośrednictwa spółki. Budynek na dzierżawionym gruncie może być własnością dzierżawcy na podstawie odrębnej umowy.
Ta struktura omija problem nominee, ale ogranicza prawa własnościowe - dzierżawa nie jest pełną własnością, a jej zbywalność zależy od warunków umowy z właścicielem gruntu. W dzielnicach takich jak Kamala, Rawai czy Nai Harn na Phuket obserwujemy rosnące zainteresowanie leaseholdem właśnie w reakcji na zaostrzenie kontroli nominee.
Tabela porównawcza
| Parametr | Freehold condo | Spółka tajlandzka (willa) | Leasehold 30 lat |
|---|---|---|---|
| Własność gruntu | Nie dotyczy (jednostka w budynku) | Formalnie spółka | Dzierżawa rejestrowana |
| Ryzyko nominee | Brak | Bardzo wysokie od 2026 | Brak |
| Formularz FET | Wymagany (powyżej 50 000 USD) | Wymagany przy wkładzie do spółki | Zalecany dla repatriacji |
| Repatriacja kapitału | Prosta z FET | Zablokowana bez dokumentacji spółki | Ograniczona do wartości dzierżawy |
| Wpływ na wizę | Neutralny | Negatywny - kontrola imigracyjna | Neutralny |
| Limit zagraniczny | 49% powierzchni budynku | 49% udziałów dla cudzoziemca | Brak limitu |
| Orientacyjne koszty rejestracji | 2-3% wartości (opłaty transferowe) | 5-10% (rejestracja spółki, prawnik, audyt) | 1-2% wartości dzierżawy |
| Zbywalność | Pełna | Utrudniona w 2026 | Zależna od umowy |
Ryzyka i błędy
Błąd nr 1: Nieprawidłowy tytuł przelewu SWIFT. Najczęstszy problem, który obserwujemy wśród polskich kupujących. Przelew opisany ogólnikowo ('investment' lub 'property') zamiast precyzyjnego wskazania jednostki i projektu utrudnia uzyskanie FET i może uniemożliwić repatriację środków. Bank tajlandzki ma prawo odmówić wystawienia FET, jeśli tytuł przelewu nie odpowiada celowi transakcji.
Błąd nr 2: Transfer w PLN zamiast w walucie wymienialnej. Środki powinny wpłynąć do Tajlandii w USD, EUR lub GBP. Przelew w złotych polskich (PLN) może nie zostać rozpoznany przez tajlandzki bank jako waluta obca kwalifikująca do FET. Według naszych obserwacji, przewalutowanie na USD w Polsce przed wysyłką SWIFT eliminuje ten problem.
Błąd nr 3: Zakładanie spółki bez realnej działalności. W 2026 roku to najpoważniejsze ryzyko strukturalne. Spółka założona wyłącznie do posiadania willi, bez przychodów operacyjnych, pracowników i składanych zeznań podatkowych, jest traktowana jako nominee. Zarządzenie Rejestratora nr 2/2569 wymaga, by tajlandzcy wspólnicy udowodnili źródła swoich wkładów - fikcyjni udziałowcy zostaną zidentyfikowani.
Błąd nr 4: Ignorowanie wymogu audytu. Każda tajlandzka spółka musi corocznie składać zbadane sprawozdanie finansowe. Brak audytu to sygnał dla urzędów, że spółka nie prowadzi realnej działalności. Koszt rocznego audytu to orientacyjnie 15 000 - 40 000 THB (stan na 2026 rok).
Błąd nr 5: Niedoszacowanie ryzyka walutowego PLN/THB. Przy harmonogramie wpłat rozłożonym na 18-24 miesiące (typowym dla inwestycji off-plan) zmiana kursu PLN/THB o 5-10% może podnieść koszt zakupu o setki tysięcy złotych. Według naszych szacunków, przy nieruchomości o wartości 10 mln THB (orientacyjnie 1,15-1,25 mln PLN przy kursie z 2026 roku) osłabienie złotego o 8% w trakcie harmonogramu wpłat generuje dodatkowy koszt rzędu 90 000 - 100 000 PLN. Wartości orientacyjne - rekomendujemy weryfikację aktualnych kursów u doradcy walutowego.
Błąd nr 6: Poleganie na przedłużeniu wizy przez spółkę nominee. Według doniesień z listopada 2026 roku banki odmawiają wystawiania certyfikatów kont, a urzędy imigracyjne weryfikują PND 50, PND 1 i odprowadzanie składek. Inwestor, który planuje pobyt w Tajlandii na podstawie wizy biznesowej powiązanej ze spółką posiadającą wyłącznie nieruchomość, powinien liczyć się z odmową przedłużenia.
FAQ
Czym jest formularz FET i kiedy jest wymagany przy zakupie nieruchomości w Tajlandii
FET (Foreign Exchange Transaction form) to dokument wystawiany przez bank tajlandzki przy wpływie waluty obcej z zagranicy w kwocie równej lub wyższej niż 50 000 USD (lub ekwiwalent). Potwierdza, że środki pochodzą spoza Tajlandii i wpłynęły legalnie. Jest niezbędny do rejestracji condo we freehold na cudzoziemca w Land Office oraz do późniejszego transferu kapitału z powrotem za granicę po sprzedaży nieruchomości.
Czy polski inwestor może uzyskać kredyt hipoteczny w Tajlandii w 2026 roku
Oferta kredytowa dla cudzoziemców w Tajlandii jest bardzo ograniczona. Według naszych analiz, pojedyncze banki regionalne (np. UOB, ICBC Thai) oferują produkty dla nierezydentów, ale wymagają wkładu własnego rzędu 30-50%, a oprocentowanie wynosi orientacyjnie 5-7% rocznie. Alternatywą jest finansowanie ratalne od dewelopera, typowo z wyższą ceną jednostkową uwzględniającą koszt kapitału. Lewar pod aktywa w Polsce (np. kredyt pod nieruchomość w Warszawie) bywa najbardziej opłacalny, ale wymaga zdolności kredytowej w polskim banku.
Jakie konsekwencje ma struktura nominee dla wizy w Tajlandii w 2026 roku
Okólnik imigracyjny nr 0029.161/W3242 z czerwca 2026 roku nakazuje urzędnikom weryfikację struktur nominee przy przedłużaniu pobytu. Jeśli spółka sponsorująca wizę nie prowadzi realnej działalności, nie składa zeznań podatkowych i nie zatrudnia pracowników, przedłużenie wizy może zostać odmówione. Banki coraz częściej odmawiają też wystawiania certyfikatów kont wymaganych w procesie wizowym.
Jak bezpiecznie przelać pieniądze z Polski do Tajlandii na zakup condo
Przelew SWIFT z polskiego banku w USD lub EUR, z precyzyjnym tytułem wskazującym cel (nazwa projektu, numer jednostki, dane kupującego). Spread bankowy wynosi orientacyjnie 1-3% wartości transakcji. Wyspecjalizowani brokerzy walutowi (np. Wise, OFX) oferują spread rzędu 0,3-0,7%, ale wymagają weryfikacji źródła środków. Czas transferu SWIFT to zwykle 2-5 dni roboczych. Kluczowe - upewnij się, że bank nadawczy nie zmienia tytułu przelewu po drodze.
Czy leasehold jest bezpieczniejszy niż spółka tajlandzka w 2026 roku
Z perspektywy regulacyjnej - tak. Dzierżawa 30-letnia rejestrowana w Land Office na nazwisko cudzoziemca nie wymaga struktury udziałowej z tajlandzkim wspólnikiem i nie podlega kontrolom nominee. Ograniczeniem jest brak pełnej własności gruntu i niepewność prawna co do odnowienia dzierżawy po pierwszym 30-letnim okresie.
Ile kosztuje utrzymanie spółki tajlandzkiej posiadającej nieruchomość
Orientacyjne koszty roczne w 2026 roku obejmują: audyt sprawozdania finansowego (15 000 - 40 000 THB), obsługa księgowa (20 000 - 60 000 THB), opłata za zarejestrowanego dyrektora (jeśli wymagany, 50 000 - 150 000 THB), podatek dochodowy od spółki (20% od zysku netto). Łącznie minimum 50 000 - 250 000 THB rocznie, nie licząc kosztów prawnych przy zmianach strukturalnych.
Jakie dokumenty sprawdza urząd imigracyjny przy przedłużeniu wizy powiązanej ze spółką
Według doniesień z 2026 roku urzędy weryfikują: roczne zeznanie podatkowe spółki (PND 50), odprowadzanie podatku od wynagrodzeń (PND 1), składki na ubezpieczenie społeczne pracowników, strukturę udziałową i źródła finansowania udziałów tajlandzkich wspólników, a także bankowe certyfikaty konta potwierdzające salda.
Czy mogę wyprowadzić kapitał z Tajlandii po sprzedaży nieruchomości
Tak, pod warunkiem posiadania formularza FET dokumentującego pierwotny wpływ środków z zagranicy. Przy sprzedaży condo freehold bank tajlandzki przetwarza transfer wychodzący na podstawie FET, umowy sprzedaży i potwierdzenia zapłaty podatku od transakcji. Bez FET repatriacja jest znacząco utrudniona - bank może odmówić transferu.
Rekomendacja zespołu analitycznego
W świetle zmian regulacyjnych obowiązujących od połowy 2026 roku rekomendujemy polskim inwestorom rozpatrywanie przede wszystkim dwóch struktur: zakupu condo we freehold (z pełnym formularzem FET) lub dzierżawy długoterminowej na wypadek inwestycji w wille z gruntem. Struktura spółki tajlandzkiej z nominee jest obecnie obarczona ryzykiem regulacyjnym, wizowym i finansowym, którego koszty mogą przewyższyć korzyści z posiadania gruntu. Każdy transfer środków z Polski powinien być wykonany w walucie wymienialnej (USD lub EUR) z precyzyjnym tytułem przelewu, a harmonogram wpłat zabezpieczony przed ryzykiem kursowym PLN/THB poprzez kontrakty forward lub etapową wymianę walut. Wartości kursowe i stawki podane w artykule mają charakter orientacyjny (stan na 2026 rok) i wymagają weryfikacji z doradcą finansowym przed podjęciem decyzji.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.