W lipcu 2026 roku tajski Rzecznik Praw Obywatelskich zaproponował, aby struktury nominee traktować jako przestępstwo prania pieniędzy. To zmiana, która może przebudować cały model nabywania willi przez cudzoziemców w Tajlandii. Równolegle tajska policja skonfiskowała 33 luksusowe wille o wartości 1,275 mld THB (około 150 mln PLN według kursu z lipca 2026), nabyte przez jednego chińskiego inwestora za pośrednictwem fikcyjnych spółek i tajskich nominee. Przeszukano 20 lokalizacji, zabezpieczono 15 paszportów, dokumenty udziałowe z pustymi formularzami cesji oraz gotówkę w wysokości około 1,4 mln THB.
Dla polskich inwestorów rozważających zakup domu na Phuket lub Koh Samui te wydarzenia nie są odległym newsem. Są sygnałem systemowej zmiany podejścia organów ścigania do struktur własnościowych, z których korzysta znaczna część zagranicznych nabywców willi w Tajlandii.
Szybka odpowiedź
- Propozycja tajskiego Ombudsmana z lipca 2026 zakłada objęcie umów nominee przepisami o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy (AMLO), co otwiera drogę do śledzenia aktywów, konfiskat i kar wielomilionowych
- Sprawa z Bangkoku: 33 wille, 1,275 mld THB wartości, jeden inwestor, sieć spółek fasadowych z tajskimi udziałowcami (matka i córka jako nominee)
- Obecne prawo tajskie zabrania cudzoziemcom posiadania gruntu (Land Code, sekcja 86), ale egzekwowanie dotąd opierało się głównie na Foreign Business Act z karami do 3 lat więzienia i 1 mln THB grzywny
- Przeklasyfikowanie na pranie pieniędzy podnosi potencjalne kary do 10 lat więzienia, konfiskaty majątku i zamrożenia kont bankowych
- Ministerstwo Handlu, Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Departament Gruntów prowadzą równoległe przeglądy istniejących struktur własnościowych, w tym retrospektywne audyty
- Polscy inwestorzy posiadający wille przez spółki tajskie z nominee powinni niezwłocznie zlecić audyt struktury własnościowej
Warianty i scenariusze
Czym dokładnie jest struktura nominee i dlaczego była tak popularna
Tajskie prawo zabrania cudzoziemcom posiadania gruntu na własność. Wille, w przeciwieństwie do condominów, stoją na gruncie. Przez lata najpopularniejszym obejściem było zakładanie tajskiej spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Thai Limited Company), w której cudzoziemiec posiadał formalnie 49% udziałów, a 51% zapisywano na tajskich obywateli - nominee. W praktyce nominee nie wnosili kapitału, nie podejmowali decyzji i często podpisywali puste formularze cesji udziałów z góry. Dokładnie ten schemat ujawniono w sprawie z lipca 2026, gdzie według portalu Wochenblitz English, matka i córka pełniły rolę nominee dla chińskiego inwestora kontrolującego 33 nieruchomości.
Scenariusz 1: propozycja Ombudsmana zostaje przyjęta
Jeśli rekomendacja trafi do procesu legislacyjnego i zostanie uchwalona, AMLO (Anti-Money Laundering Office) uzyska narzędzia do prowadzenia dochodzeń wobec każdej struktury nominee. Oznacza to możliwość zamrożenia rachunków bankowych spółki, śledzenia przepływów finansowych międzynarodowo oraz konfiskaty nieruchomości bez wyroku skazującego (na mocy tajskiej ustawy o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy, która dopuszcza konfiskatę cywilną). Według Thai Examiner, lipiec 2026, skutki objęłyby nie tylko syndykaty kryminalne, ale również pozornie legalne struktury używane przez indywidualnych inwestorów.
Scenariusz 2: propozycja pozostaje rekomendacją, ale egzekwowanie się zaostrza
Nawet bez nowej legislacji, sama sprawa 33 willi pokazuje, że istniejące przepisy (Foreign Business Act, Land Code) wystarczają do konfiskat i aresztowań. Departament Gruntów prowadzi retrospektywne przeglądy struktur własnościowych. Według naszych obserwacji, na Phuket i Koh Samui lokalne urzędy gruntowe od początku 2026 roku częściej kwestionują transakcje, w których tajscy udziałowcy nie wykazują źródła kapitału.
Scenariusz 3: liberalizacja prawa własności dla cudzoziemców
Od lat krąży temat dopuszczenia cudzoziemców do posiadania gruntu (np. projekty z 2022 roku dotyczące nabywania do 1 rai ziemi). Stan na lipiec 2026: żaden taki projekt nie został uchwalony. Monitorujemy te inicjatywy, ale rekomendujemy planowanie wyłącznie w oparciu o obowiązujące prawo.
Tabela porównawcza
| Parametr | Nominee (spółka fasadowa) | Leasehold 30+30+30 | BOI / EEC (jeśli kwalifikuje) | Condo freehold |
|---|---|---|---|---|
| Legalność w 2026 | Nielegalna, rośnie ryzyko karne | Legalna, ale rejestrowany tylko pierwszy 30-letni okres | Legalna, wąskie kryteria | Legalna (do 49% powierzchni budynku) |
| Ryzyko konfiskaty | Wysokie - potwierdzone precedensem 33 willi | Niskie przy prawidłowej rejestracji | Minimalne | Minimalne |
| Kary karne (obecne) | Do 3 lat, 1 mln THB grzywny | Brak | Brak | Brak |
| Kary po ewentualnej reformie AMLO | Do 10 lat, konfiskata cywilna, zamrożenie kont | Brak danych o objęciu | Brak danych o objęciu | Brak |
| Kontrola nad nieruchomością | Pozorna - zależy od lojalności nominee | Ograniczona - brak własności gruntu | Pełna na warunkach inwestycji | Pełna |
| Typowy koszt struktury (rocznie) | 30 000 - 80 000 THB (księgowość, audyt, opłaty) | 5 000 - 15 000 THB | Zależny od skali projektu | 2 000 - 8 000 THB (common fee niezależnie) |
| Dziedziczenie | Problematyczne - spadkobiercy muszą utrzymać strukturę nominee | Wymaga nowej umowy z właścicielem gruntu | Regulowane umową BOI | Standardowe, rejestrowane w Land Office |
Ryzyka i błędy
Błąd 1: założenie, że stara struktura nominee jest bezpieczna bo działa od lat
Monitorujemy przypadki, w których spółki z nominee funkcjonowały 8-12 lat bez problemów, aż do momentu retrospektywnego audytu Departamentu Gruntów. Sygnał ostrzegawczy: tajscy udziałowcy nie potrafią wykazać źródła wpłaty kapitału zakładowego. Według naszych szacunków, na Phuket co najmniej 60-70% willi posiadanych przez cudzoziemców wykorzystuje jakąś formę struktury nominee.
Błąd 2: mylenie leaseholdu z pełnym bezpieczeństwem
Leasehold (dzierżawa) na 30 lat z opcją przedłużenia jest legalna, ale tylko pierwszy okres jest rejestrowany w Departamencie Gruntów. Kolejne przedłużenia (schemat '30+30+30') opierają się na umowie prywatnej, której egzekwowalność nie jest gwarantowana po śmierci właściciela gruntu lub jego upadłości. W rejonie Bang Tao i Layan na Phuket obserwujemy rosnącą popularność tego modelu, ale kupujący często nie weryfikują, czy umowa przedłużenia zawiera klauzulę dziedziczenia.
Błąd 3: ignorowanie kosztów restrukturyzacji
Inwestor, który zdecyduje się przejść ze struktury nominee na leasehold, musi liczyć się z kosztami. Przeniesienie nieruchomości ze spółki na osobę fizyczną (lub nowego właściciela gruntu) generuje podatek transferowy (2% wartości wyceny), podatek od działalności gospodarczej (3,3%) oraz opłatę skarbową. Przy willi wartej 15 mln THB (około 1,75 mln PLN) łączny koszt restrukturyzacji może wynieść 800 000 - 1 200 000 THB.
Błąd 4: brak weryfikacji, czy deweloper sam nie używa nominee
Na Koh Samui, szczególnie w rejonach Bophut i Maenam, część deweloperów buduje na gruncie posiadanym przez spółkę z tajskimi nominee. Kupujący nabywa willę od takiego dewelopera i dziedziczy ryzyko konfiskaty gruntu, nawet jeśli sam nie stosuje nominee. Sprawdzamy to w ramach due diligence: weryfikacja struktury udziałowej spółki właściciela gruntu w DBD (Department of Business Development) jest obowiązkowym krokiem.
Czerwone flagi mierzalne
- Tajscy udziałowcy posiadają łącznie 51% udziałów, ale ich łączny wkład kapitałowy wynosi mniej niż 100 000 THB przy spółce kontrolującej nieruchomość wartą miliony
- Dokumenty cesji udziałów podpisane in blanco i przechowywane przez prawnika cudzoziemca
- Jeden tajski obywatel figuruje jako udziałowiec w 3 lub więcej spółkach z zagranicznymi dyrektorami
- Spółka nie prowadzi żadnej działalności operacyjnej poza posiadaniem nieruchomości
- Brak rocznych sprawozdań finansowych złożonych do DBD
FAQ
Czy mogę legalnie kupić willę w Tajlandii jako obywatel Polski
Bezpośredni zakup gruntu przez cudzoziemca jest zakazany przez tajski Land Code. Legalną alternatywą jest nabycie budynku (willi) oddzielnie od gruntu i jednoczesne zawarcie umowy dzierżawy gruntu (leasehold) na 30 lat z rejestracją w Departamencie Gruntów. Condo w systemie freehold to jedyny typ nieruchomości, który cudzoziemiec może posiadać na pełną własność.
Co grozi za używanie struktury nominee w 2026 roku
Na mocy obowiązujących przepisów (Foreign Business Act): kara do 3 lat więzienia i grzywna do 1 mln THB. Jeśli propozycja Ombudsmana zostanie przyjęta, nominee może być traktowane jako pranie pieniędzy z karą do 10 lat i konfiskatą cywilną aktywów.
Czy retrospektywne audyty obejmują Phuket i Koh Samui
Tak. Według Thai Examiner, lipiec 2026, Ministerstwo Handlu i Departament Gruntów prowadzą przeglądy istniejących struktur własnościowych w całym kraju. Na Phuket monitorujemy wzmożoną aktywność kontrolną szczególnie w rejonach Kamala, Surin i Layan, gdzie koncentracja willi posiadanych przez cudzoziemców jest najwyższa.
Ile kosztuje przejście ze struktury nominee na leasehold
Przy willi o wartości rynkowej 15 mln THB łączny koszt restrukturyzacji (podatki transferowe, opłaty skarbowe, honoraria prawnicze) wynosi według naszych szacunków od 800 000 do 1 200 000 THB. Dokładna kwota zależy od wyceny urzędowej nieruchomości, która bywa niższa od ceny rynkowej.
Czy leasehold 30+30+30 jest w pełni bezpieczny
Pierwszy okres 30-letni rejestrowany w Land Office jest egzekwowalny. Kolejne przedłużenia opierają się na umowie prywatnej i nie są gwarantowane w przypadku zmiany właściciela gruntu, jego śmierci lub upadłości. Rekomendujemy, aby umowa zawierała klauzulę zobowiązującą spadkobierców właściciela gruntu do honorowania przedłużeń.
Czy sprawa 33 willi dotyczy tylko Bangkoku
Sama operacja z lipca 2026 dotyczyła Bangkoku. Jednak mechanizm - spółki fasadowe, nominee, puste cesje udziałów - jest identyczny z tym, co obserwujemy na Phuket i Koh Samui. Władze zapowiedziały rozszerzenie dochodzeń na inne prowincje.
Jak sprawdzić, czy deweloper na Koh Samui nie używa nominee
Należy pobrać aktualny wyciąg ze spółki dewelopera z bazy DBD (Department of Business Development) i zweryfikować strukturę udziałową. Jeśli 51% udziałów należy do tajskich osób fizycznych bez widocznego źródła kapitału, a jedynym aktywem spółki jest grunt - to klasyczny sygnał struktury nominee.
Czy polscy inwestorzy podlegają podwójnemu ryzyku podatkowemu
Polska i Tajlandia mają umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania (obowiązuje od 1983 roku). Dochody z najmu willi w Tajlandii podlegają opodatkowaniu w Tajlandii, ale polski rezydent podatkowy musi je wykazać również w polskim PIT (metoda odliczenia proporcjonalnego). Restrukturyzacja ze spółki nominee na leasehold może generować zdarzenie podatkowe również w Polsce.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.