W pierwszej połowie 2025 roku na Phuket sprzedano zaledwie 231 nowych willi, podczas gdy zapas niesprzedanych jednostek urósł do około 1 900 sztuk. Wskaźnik absorpcji spadł z ok. 5,5% miesięcznie do 1,8% - według raportu Boulevard z października 2026. Jednocześnie dane z tego samego okresu pokazują, że deweloperzy uruchomili 16 nowych projektów willowych z 224 jednostkami, a liczba nowych launchów wzrosła o 44,8% względem drugiej połowy 2025 roku. Monitorujemy ten paradoks od kilku kwartałów i uważamy, że jest on kluczowy dla każdego, kto planuje zakup willi na Phuket z perspektywą odsprzedaży.
Dla polskiego inwestora rozbieżność między rosnącą podażą a słabnącym tempem wchłaniania rynku przekłada się na jedno konkretne ryzyko: wydłużony czas wyjścia z inwestycji. Przy absorpcji 1,8% miesięcznie zapas 1 900 jednostek oznacza teoretyczny czas wyprzedaży przekraczający 55 miesięcy - ponad cztery i pół roku. To czas, w którym kapitał jest zamrożony, a koszty utrzymania nieruchomości (opłaty za zarządzanie, podatki lokalne, ubezpieczenie) obciążają stopę zwrotu.
Szybka odpowiedź
- Wskaźnik absorpcji willi na Phuket spadł z ok. 5,5% do 1,8% miesięcznie między szczytowym okresem pokryzysowym a pierwszą połową 2025 roku (dane Boulevard, październik 2026)
- Niesprzedany zapas willi osiągnął poziom ok. 1 900 jednostek w 1H 2025
- Mimo to w 2026 roku deweloperzy wprowadzili 16 nowych projektów willowych (224 jednostki), co stanowi wzrost launchów o 44,8% wobec 2H 2025 (dane BBN Times, październik 2026)
- Dominujący segment cenowy nowych willi to THB 15-35 mln (ok. 1,7-4,0 mln PLN przy kursie ok. 0,114 PLN/THB, stan na początek 2026 roku)
- Około 67% nabywców nieruchomości mieszkalnych na Phuket w 1H 2026 stanowili cudzoziemcy, co odróżnia ten rynek od reszty Tajlandii
- Rynek luksusowy i super-luksusowy utrzymuje lepszą dynamikę sprzedaży niż segment masowy, który zmaga się ze słabszą siłą nabywczą i zaostrzonymi kryteriami kredytowymi
Warianty i scenariusze
Czym jest wskaźnik absorpcji i dlaczego ma znaczenie dla willi na Phuket
Wskaźnik absorpcji to stosunek liczby sprzedanych jednostek w danym okresie do całkowitej dostępnej podaży. Przy wartości 5,5% miesięcznie rynek wchłaniał zapas w ok. 18 miesięcy - to komfortowy horyzont zarówno dla dewelopera, jak i dla inwestora planującego odsprzedaż. Spadek do 1,8% oznacza, że ten sam zapas potrzebuje ponad 55 miesięcy na wyprzedaż, przy założeniu braku nowej podaży.
W naszych zestawieniach kwartalnych przyjmujemy następujące progi interpretacyjne:
- Powyżej 4% miesięcznie - rynek sprzedającego, presja cenowa w górę, krótki czas wyjścia
- 2-4% miesięcznie - rynek zrównoważony, ceny stabilne, akceptowalny czas odsprzedaży
- Poniżej 2% miesięcznie - rynek kupującego, rosnąca przestrzeń do negocjacji, wydłużony czas zamrożenia kapitału
Przy obecnych 1,8% rynek willi na Phuket znajduje się w strefie rynku kupującego. Dla polskiego inwestora to sygnał, by negocjować cenę z pozycji siły, ale jednocześnie ostrzeżenie przed nadmiernie optymistycznymi projekcjami zwrotu.
Dlaczego deweloperzy wchodzą na rynek mimo słabej absorpcji
Paradoks nowej podaży przy rosnących zapasach ma racjonalne wyjaśnienie. Projekty willowe uruchamiane w 2026 roku były planowane i finansowane 18-24 miesiące wcześniej, gdy absorpcja była dwu- lub trzykrotnie wyższa. Ponadto 67% nabywców na Phuket w 1H 2026 stanowili cudzoziemcy - według danych BBN Times z października 2026. Deweloperzy celują w popyt zagraniczny (szczególnie z Chin, Rosji, krajów Bliskiego Wschodu i Europy), który reaguje na inne zmienne niż lokalna zdolność kredytowa.
Segment THB 15-35 mln (ok. 1,7-4,0 mln PLN) skupia największą aktywność projektową. W naszych szacunkach to jednocześnie segment najbardziej narażony na presję podażową, ponieważ:
- Wchodzi tu większość nowych launchów
- Kupujący w tym przedziale częściej porównują oferty i negocjują
- Alternatywą są condona o podobnym budżecie, ale z prostszą strukturą prawną (leasehold vs freehold)
Segment super-luksusowy (powyżej THB 80 mln) wykazuje lepszą absorpcję, ale dotyczy wąskiej grupy nabywców i nie jest reprezentatywny dla typowego budżetu polskiego inwestora.
Scenariusz A: absorpcja wraca do 3-4% w ciągu 12 miesięcy
Ten scenariusz zakłada wzrost przylotów turystycznych na Phuket (co napędza popyt na najem, a pośrednio na zakup inwestycyjny) oraz stabilizację kursu THB. Przy absorpcji 3,5% zapas 1 900 jednostek wymagałby ok. 28 miesięcy na wyprzedaż - to nadal długo, ale horyzont staje się akceptowalny dla inwestora z 3-5-letnim planem.
Scenariusz B: absorpcja utrzymuje się na poziomie 1,5-2%
Przy utrzymaniu obecnego tempa i dalszym napływie nowej podaży zapas może urosnąć do 2 200-2 500 jednostek do końca 2026 roku - według naszych szacunków. W tym wariancie ceny ofertowe w segmencie THB 15-35 mln mogą zejść o 5-10% w stosunku do szczytów z 2023-2024 roku. Inwestor musi liczyć się z 4-5-letnim horyzontem wyjścia.
Scenariusz C: korekta podażowa - deweloperzy wstrzymują nowe projekty
Jeśli sprzedaż w 2H 2026 potwierdzi słabnący trend, część deweloperów wstrzyma planowane fazy kolejnych projektów. To naturalny mechanizm korekcyjny, ale działa z opóźnieniem 12-18 miesięcy. Inwestor kupujący w dołku podażowym (gdy nowe launchowania spadają) historycznie uzyskuje lepsze warunki cenowe i krótszy czas do wzrostu wartości.
Tabela porównawcza
| Parametr | Segment THB 15-35 mln | Segment THB 35-80 mln | Segment powyżej THB 80 mln |
|---|---|---|---|
| Nowe projekty 2026 (jednostki) | ok. 160-180 (gros launchów) | ok. 30-40 | poniżej 15 |
| Absorpcja szacunkowa | 1,5-2,0% mies. | 2,0-3,0% mies. | 3,0-4,5% mies. |
| Udział cudzoziemców | ok. 60-65% | ok. 70-75% | powyżej 80% |
| Czas wyjścia (szac.) | 36-60 mies. | 24-36 mies. | 12-24 mies. |
| Presja podażowa | Wysoka | Umiarkowana | Niska |
| Przestrzeń negocjacyjna | 8-12% poniżej ceny listingowej | 5-8% | 3-5% |
| Ekwiwalent PLN | 1,7-4,0 mln PLN | 4,0-9,1 mln PLN | powyżej 9,1 mln PLN |
Dane szacunkowe opracowane przez zespół Tajlandia.com na podstawie raportów rynkowych z 2025-2026, kurs THB/PLN ok. 0,114, stan na początek 2026 roku
Ryzyka i błędy
Ryzyko płynności wyjścia. To główne zagrożenie sygnalizowane przez obecne dane. Inwestor, który kupuje willę w segmencie THB 15-35 mln z planem odsprzedaży w ciągu 2-3 lat, musi uwzględnić, że przy absorpcji 1,8% rynek może nie wygenerować kupującego w tym horyzoncie. Alternatywą jest utrzymywanie nieruchomości na wynajem krótkoterminowy, ale to wymaga sprawnego operatora i generuje koszty zarządzania rzędu 20-30% przychodu brutto.
Błąd ekstrapolacji boomu. Wielu kupujących w latach 2022-2024 podejmowało decyzje na podstawie absorpcji 4-5,5% miesięcznie. Ten okres był anomalią napędzaną odłożonym popytem po pandemii. Historyczne średnie absorpcji na Phuket przed pandemią oscylowały w okolicach 2,5-3,5% - obecne 1,8% jest więc poniżej normy, ale nie jest katastrofą.
Ryzyko walutowe THB/PLN. Polski inwestor kupuje za złotówki, ale wychodzi w THB (lub USD). Wahania kursu THB/PLN rzędu 10-15% w skali 3 lat mogą istotnie zmienić realną stopę zwrotu. W naszych zestawieniach zalecamy hedging walutowy lub rezerwę na pokrycie niekorzystnego ruchu kursu.
Błąd ignorowania lokalizacji wewnątrz wyspy. Absorpcja 1,8% to średnia dla całego rynku willowego Phuket. W dzielnicach takich jak Layan czy Bang Tao, gdzie koncentruje się popyt ze strony zamożnych cudzoziemców, absorpcja może być wyższa. W mniej popularnych lokalizacjach, takich jak północne czy wschodnie wybrzeże, wskaźnik ten może spadać poniżej 1%. Monitorujemy dane na poziomie poszczególnych dzielnic i widzimy wyraźne rozwarstwienie.
Ryzyko struktury prawnej. Zagraniczny nabywca willi na Phuket nie może posiadać gruntu na własność (freehold). Standardowa struktura to 30-letni leasehold z opcją przedłużenia lub zakup przez spółkę tajlandzką. Oba warianty niosą ryzyko prawne, które wpływa na płynność odsprzedaży - zwłaszcza gdy rynek jest nasycony.
FAQ
Ile wynosi wskaźnik absorpcji willi na Phuket w 2026 roku
Według raportu Boulevard z października 2026, wskaźnik absorpcji spadł do ok. 1,8% miesięcznie (dane za 1H 2025). To spadek z ok. 5,5% w okresie pokryzysowego boomu. Oznacza to, że przy obecnym zapasie ok. 1 900 niesprzedanych willi teoretyczny czas wyprzedaży przekracza 55 miesięcy.
Ile niesprzedanych willi jest na Phuket
W pierwszej połowie 2025 roku zapas niesprzedanych willi na Phuket wynosił ok. 1 900 jednostek, przy jednoczesnej sprzedaży 231 nowych willi w tym samym okresie.
Jaki segment cenowy willi dominuje na Phuket
Największa aktywność projektowa koncentruje się w segmencie THB 15-35 mln (ok. 1,7-4,0 mln PLN). W 2026 roku w tym przedziale uruchomiono 16 projektów z 224 jednostkami, według danych BBN Times z października 2026.
Jaki procent nabywców nieruchomości na Phuket to cudzoziemcy
W pierwszej połowie 2026 roku ok. 67% nabywców nieruchomości mieszkalnych na Phuket stanowili cudzoziemcy. To odróżnia rynek phuketowski od reszty Tajlandii, gdzie dominuje popyt krajowy uzależniony od lokalnych warunków kredytowych.
Czy warto kupować willę na Phuket przy niskiej absorpcji
Niska absorpcja (1,8%) to sygnał rynku kupującego - inwestor ma większą przestrzeń negocjacyjną (według naszych szacunków 8-12% poniżej ceny listingowej w segmencie THB 15-35 mln). Jednocześnie musi zaakceptować dłuższy horyzont wyjścia (3-5 lat) i uwzględnić koszty utrzymania nieruchomości.
Jak absorpcja willi na Phuket wypada na tle Koh Samui
Rynek willowy Koh Samui jest znacznie mniejszy pod względem liczby jednostek. W dzielnicach takich jak Bophut czy Maenam podaż nowych projektów jest ograniczona, co - według naszych szacunków - utrzymuje absorpcję na wyższym poziomie niż średnia phuketowska. Brak jednak porównywalnych danych publicznych o tej samej granulacji.
Ile trwa sprzedaż willi na Phuket w segmencie 15-35 mln THB
Przy absorpcji 1,8% miesięcznie i dużej konkurencji podażowej w tym segmencie szacujemy średni czas od wystawienia do zamknięcia transakcji na 12-24 miesiące dla dobrze zlokalizowanych willi w dzielnicach takich jak Bang Tao czy Kamala. W mniej poszukiwanych lokalizacjach czas ten może przekraczać 36 miesięcy.
Czy nowe projekty willowe na Phuket wpłyną na ceny istniejących willi
Wzrost nowych launchów o 44,8% w 2026 roku zwiększa presję podażową, co przy słabnącej absorpcji tworzy warunki do korekty cenowej. W naszych zestawieniach obserwujemy, że ceny ofertowe w segmencie THB 15-35 mln zaczęły się stabilizować lub lekko spadać w porównaniu ze szczytami z lat 2023-2024.
Podsumowując, dane za pierwsze półrocze 2025 i aktywność projektowa w 2026 roku rysują obraz rynku willowego na Phuket, w którym podaż wyprzedza zdolność absorpcyjną. Dla polskiego inwestora kluczowa jest realistyczna ocena horyzontu wyjścia i świadomy wybór segmentu cenowego oraz lokalizacji. W naszych zestawieniach segment powyżej THB 35 mln wykazuje zdrowsze wskaźniki absorpcji, ale wymaga większego kapitału początkowego. Segment THB 15-35 mln oferuje większą przestrzeń negocjacyjną, lecz wiąże się z dłuższym zamrożeniem kapitału. Niezależnie od wybranego wariantu, monitorowanie kwartalnych danych absorpcji powinno być stałym elementem procesu decyzyjnego.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.