W I kwartale 2026 roku mediana ceny metra kwadratowego w Kamali na Phuket wynosi 128 000-155 000 THB za nowe projekty condominiums w segmencie mid-range. To wzrost o około 9-12% w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku, według danych z rejestrów transakcji Phuket Land Office. Kamala plasuje się między droższym Surinem a tańszym Karonem, co czyni ją jednym z bardziej przewidywalnych cenowo rynków zachodniego wybrzeża.
Monitorujemy ceny transakcyjne i ofertowe w Kamali nieprzerwanie od 2022 roku. W naszych zestawieniach kwartalnych widać wyraźny trend: cena metra w nowych projektach rośnie stabilnie o 2-4% kwartalnie, napędzana ograniczoną podażą gruntów w paśmie do 1,5 km od plaży i rosnącym ruchem turystycznym z rynków europejskich i australijskiego.
Dla polskiego inwestora kluczowy jest kontekst walutowy. Na początku 2026 roku kurs THB/PLN oscyluje w przedziale 0,113-0,118, co oznacza, że metr kwadratowy w Kamali kosztuje odpowiednio 14 460-18 290 PLN w zależności od segmentu i odległości od plaży. W porównaniu z Warszawą (średnia rynku pierwotnego w Q4 2025: ok. 17 200 PLN/m²) Kamala w segmencie mid-range jest cenowo zbliżona, oferując przy tym potencjał najmu krótkoterminowego.
Szybka odpowiedź
- Mediana ceny nowych condominiums w Kamali (Q1 2026): 128 000-155 000 THB/m² (segment mid-range)
- Segment premium (widok na morze, górne kondygnacje): 180 000-260 000 THB/m², w projektach luksusowych powyżej 300 000 THB/m²
- Rynek wtórny (resale): dyskonto rzędu 10-18% wobec rynku pierwotnego, według naszych szacunków mediana to 105 000-130 000 THB/m²
- Wzrost rok do roku (Q1 2025 vs Q1 2026): ok. 9-12% w segmencie mid-range
- Przyloty na lotnisko Phuket (2025): ponad 9,8 mln pasażerów (dane Airports of Thailand), wzrost o 11% r/r, co przekłada się na presję popytową w Kamali z opóźnieniem 6-9 miesięcy
- Obłożenie najmu krótkoterminowego w Kamali (sezon 2024/2025): średnio 74-78% w sezonie wysokim (listopad-kwiecień), według szacunków rynkowych
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: kontynuacja trendu wzrostowego
Przy utrzymaniu dynamiki przylotów na Phuket powyżej 10 mln pasażerów rocznie i braku istotnych oddań nowych projektów w Kamali (w pipeline na 2026 widzimy jedynie 3 nowe inwestycje o łącznej puli ok. 280 jednostek), ceny metra w segmencie mid-range mogą osiągnąć 165 000-175 000 THB do końca 2026 roku. Presja podażowa jest ograniczona: topografia wzgórz i pas ochrony środowiskowej limitują dostępność gruntów pod zabudowę.
Scenariusz B: stabilizacja i korekta sezonowa
Jeżeli kurs THB umocni się powyżej 0,120 PLN (lub odpowiednio wobec USD/EUR), część zagranicznych kupujących przesunie decyzje zakupowe. W naszych zestawieniach obserwowaliśmy taki efekt w Q3 2024, gdy THB umocnił się o 5% wobec EUR i liczba zapytań od europejskich kupujących spadła o 14% w ciągu kwartału. W tym scenariuszu ceny w Kamali pozostaną płaskie lub wzrosną o maksymalnie 2-3% w skali roku.
Scenariusz C: korekta podażowa z Bang Tao
Bang Tao, oddalony o 5-8 km na północ od Kamali, ma największy pipeline oddań na zachodnim wybrzeżu Phuketu: ponad 1 200 nowych jednostek planowanych na oddanie w 2026-2027. Część z tych projektów jest cenowo konkurencyjna wobec Kamali (120 000-140 000 THB/m²). Jeśli deweloperzy z Bang Tao zaczną agresywne promocje cenowe, Kamala może odczuć odpływ kupujących i wyhamowanie wzrostów do 0-2% rocznie.
Tabela porównawcza
| Parametr | Kamala mid-range | Kamala premium | Surin | Bang Tao | Karon |
|---|---|---|---|---|---|
| Cena/m² (THB, Q1 2026) | 128 000-155 000 | 180 000-260 000 | 160 000-220 000 | 120 000-160 000 | 95 000-130 000 |
| Cena/m² (PLN, szacunkowo) | 14 460-17 520 | 20 340-29 380 | 18 080-24 860 | 13 560-18 080 | 10 740-14 690 |
| Wzrost r/r (%) | 9-12% | 12-15% | 8-11% | 6-9% | 5-8% |
| Obłożenie najmu (sezon) | 74-78% | 80-85% | 70-75% | 72-76% | 68-73% |
| Pipeline oddań 2026 | ok. 280 jedn. | ok. 80 jedn. | ok. 150 jedn. | ok. 1 200 jedn. | ok. 350 jedn. |
| Odległość od plaży | 0,3-1,5 km | 0,1-0,5 km | 0,2-0,8 km | 0,5-2,0 km | 0,2-1,0 km |
| Typowy metraż (m²) | 35-65 | 60-120 | 40-80 | 30-70 | 30-55 |
Ryzyka i błędy
1. Kupowanie na podstawie ceny ofertowej, nie transakcyjnej. W Kamali różnica między ceną wystawienia a ceną zamknięcia transakcji sięga 8-15% na rynku wtórnym. W naszych zestawieniach porównujemy wyłącznie ceny transakcyjne z Phuket Land Office. Inwestor opierający się na portalach ogłoszeniowych systematycznie zawyża wycenę.
2. Ignorowanie kosztów utrzymania (CAM fee). Opłata za utrzymanie części wspólnych w Kamali wynosi średnio 45-80 THB/m²/miesiąc, a w projektach premium przekracza 120 THB/m². Przy mieszkaniu o powierzchni 60 m² to roczny koszt 32 400-86 400 THB (ok. 3 660-9 760 PLN). Ten koszt obniża realną stopę zwrotu z najmu o 1-2 punkty procentowe.
3. Przeszacowanie stopy zwrotu brutto. Deweloperzy i agenci deklarują rentowność najmu w Kamali na poziomie 7-10% brutto. W naszych kalkulacjach, po uwzględnieniu CAM fee, podatku od najmu (PIT 15% dla cudzoziemców korzystających z progresji, lub zryczałtowane 5% od przychodu z najmu), opłat za zarządzanie (20-30% przychodu z najmu) i okresów pustostanów, realna stopa netto spada do 3,5-5,5% rocznie.
4. Ryzyko walutowe. Polski inwestor ponosi podwójną ekspozycję: THB/PLN przy zakupie i THB/PLN przy konwersji przychodów z najmu. Zmienność kursu THB/PLN w 2025 roku wynosiła ok. 8% (min-max), co może pochłonąć całą roczną rentowność netto.
5. Kupowanie przed due diligence tytułu prawnego. Część działek w paśmie wzgórz Kamali ma skomplikowaną historię własnościową (Chanote vs Nor Sor Sam Gor). Sprawdzamy na miejscu: inwestor powinien wymagać wyłącznie tytułu Chanote (pełna własność gruntu, zarejestrowana w Land Office).
FAQ
Ile kosztuje metr kwadratowy w Kamali na Phuket w 2026 roku?
W Q1 2026 roku mediana ceny metra kwadratowego nowego condominium w Kamali w segmencie mid-range wynosi 128 000-155 000 THB. W przeliczeniu na PLN (przy kursie 0,113-0,118) to ok. 14 460-17 520 PLN/m². Segment premium z widokiem na morze zaczyna się od 180 000 THB/m².
Czy ceny w Kamali rosną szybciej niż w Bang Tao?
Tak. W ujęciu rok do roku (Q1 2025 vs Q1 2026) Kamala zanotowała wzrost o 9-12%, podczas gdy Bang Tao o 6-9%. Główna przyczyna to mniejsza podaż nowych jednostek w Kamali i wyższe bariery gruntowe.
Jaka jest realna stopa zwrotu z najmu w Kamali?
Według naszych szacunków realna stopa netto (po kosztach zarządzania, CAM fee, podatkach i pustostanach) wynosi 3,5-5,5% rocznie. Deklarowane przez deweloperów 7-10% brutto nie uwzględnia pełnych kosztów operacyjnych.
Jak kurs THB/PLN wpływa na opłacalność inwestycji w Kamali?
Polski inwestor ponosi ryzyko kursowe zarówno przy zakupie, jak i przy konwersji przychodów z najmu. Zmienność THB/PLN w 2025 roku sięgała ok. 8% (min-max). Przy rocznej rentowności netto 4-5% niekorzystna zmiana kursu może pochłonąć cały zysk.
Ile nowych projektów powstaje w Kamali w 2026 roku?
W naszym monitoringu identyfikujemy 3 nowe projekty condominiums z planowanym oddaniem w 2026-2027, o łącznej puli ok. 280 jednostek. To znacznie mniej niż w sąsiednim Bang Tao (ok. 1 200 jednostek w pipeline).
Czy rynek wtórny w Kamali jest tańszy od pierwotnego?
Tak. Dyskonto na rynku wtórnym (resale) w Kamali wynosi 10-18% wobec cen nowych projektów. Mediana cen resale to 105 000-130 000 THB/m², według naszych danych z Q4 2025.
Jaki tytuł prawny do nieruchomości wybrać w Kamali?
Rekomendujemy wyłącznie nieruchomości z tytułem Chanote, czyli pełną rejestracją własności w Land Office. Część działek na wzgórzach Kamali posiada jedynie Nor Sor Sam Gor, co oznacza mniejszą pewność prawną.
Jak przyloty turystów na Phuket wpływają na ceny w Kamali?
W 2025 roku lotnisko Phuket obsłużyło ponad 9,8 mln pasażerów. Wzrost ruchu turystycznego przekłada się na wyższe obłożenie najmu krótkoterminowego z opóźnieniem 6-9 miesięcy, co następnie napędza popyt inwestycyjny i ceny ofertowe.
W naszej ocenie Kamala pozostaje jednym z bardziej zrównoważonych rynków zachodniego Phuketu: ograniczona podaż gruntów i stabilny popyt turystyczny utrzymują wzrost cen, ale inwestor musi realistycznie kalkulować koszty operacyjne i ryzyko walutowe. Kluczowe metryki do obserwacji w kolejnych kwartałach to pipeline oddań w Bang Tao (potencjalna presja cenowa), dynamika przylotów i kurs THB/PLN.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.