W październiku 2026 roku Thailand Longstay Management Co., Ltd. zawiesiła przyjmowanie nowych wniosków i przedłużeń w ramach programu wizowego powiązanego z inwestycją w nieruchomość o wartości co najmniej 3 mln THB. Według komunikatu operatora z 3 października 2026, zawieszenie ma charakter tymczasowy i wynika z oczekiwania na wyjaśnienie procedur przez Biuro Imigracyjne. Program nie został formalnie anulowany, ale nowe aplikacje nie są obecnie procesowane.
Dla polskich inwestorów rozważających zakup condo na Phuket lub Koh Samui to sygnał wymagający korekty strategii. Dotychczasowy schemat - kupujesz mieszkanie za 3 mln THB, składasz wniosek przez Thai Longstay, otrzymujesz roczną wizę Non-B z możliwością przedłużenia - przestał być dostępny w praktyce. Monitorujemy sytuację od momentu zawieszenia i w tym materiale zestawiamy realne alternatywy pobytowe, ich koszty oraz ryzyka prawne, które narosły równolegle.
Kontekst jest szerszy niż sam program Longstay. Według Thai Times (październik 2026), tajlandzki rząd zintensyfikował kontrolę struktur nominee - liczba firm objętych inspekcją wzrosła z 26 830 do około 46 918. Planowana jest reklasyfikacja działalności nominee jako przestępstwa finansowego, co oznacza współpracę z Biurem Przeciwdziałania Praniu Pieniędzy (AMLO) i możliwość zajęcia aktywów. Dla inwestora z Polski te dwa wydarzenia - zawieszenie wizy inwestycyjnej i zaostrzenie kontroli struktur własnościowych - tworzą nową mapę ryzyk, którą analizujemy poniżej.
Szybka odpowiedź
- Program Longstay Investment Visa (Non-B) powiązany z inwestycją 3 mln THB w nieruchomość jest zawieszony od października 2026 - nowe wnioski i przedłużenia nie są przyjmowane do odwołania
- Opłaty programu przed zawieszeniem wynosiły 6 000 THB za członkostwo w Thai Longstay oraz 27 000 THB za każdy 12-miesięczny okres wizowy - koszt roczny był zatem relatywnie niski
- Sam zakup condo we freehold przez cudzoziemca nie daje automatycznie prawa pobytu w Tajlandii - to dwa odrębne procesy prawne
- Alternatywy pobytowe w 2026 roku to przede wszystkim LTR Visa (Long-Term Resident), Thailand Privilege (dawny Elite) oraz klasyczne wizy Non-O i Non-B
- Kontrola struktur nominee obejmuje już blisko 47 tys. firm - kupowanie domu przez spółkę z tajlandzkim udziałowcem-słupem jest coraz bardziej ryzykowne prawnie
- Żadna z dostępnych opcji wizowych nie jest uzależniona od posiadania nieruchomości - zakup condo i strategia pobytowa powinny być planowane niezależnie
Warianty i scenariusze
Scenariusz 1: Zakup condo freehold bez powiązania z wizą
Najprostszy i najczystszy prawnie model. Cudzoziemiec kupuje condo w budynku, gdzie kwota zagraniczna nie przekracza 49% powierzchni użytkowej. Rejestracja własności w Land Office wymaga potwierdzenia transferu środków z zagranicy (formularz FET). Prawo pobytu rozwiązuje się osobno - najczęściej przez wielokrotne wizy turystyczne, wizę Non-O (rodzinną) lub Thailand Privilege.
W naszych zestawieniach dla Phuket typowe condo w dzielnicach Bang Tao, Kamala czy Surin w segmencie inwestycyjnym zaczyna się od 3,5-5 mln THB (według szacunków rynkowych, stan na 2026 rok). Na Koh Samui w Bophut i Maenam progi wejścia bywają niższe - od około 2,5-4 mln THB za studio lub jeden pokój.
Scenariusz 2: Wiza LTR (Long-Term Resident) plus condo
Wiza LTR, wprowadzona we wrześniu 2022, oferuje 10-letni pobyt z prawem do pracy i obniżoną stawkę PIT (17%). Skierowana jest do czterech grup: zamożnych obywateli globalnych (Wealthy Global Citizens), emerytów (Wealthy Pensioners), pracowników zdalnych (Work-from-Thailand Professionals) i specjalistów (Highly Skilled Professionals).
Dla kategorii Wealthy Global Citizen wymagane jest udokumentowanie aktywów o wartości co najmniej 1 mln USD oraz rocznego dochodu na poziomie minimum 80 000 USD. Inwestycja w tajlandzkie obligacje skarbowe, nieruchomości lub fundusze o wartości co najmniej 500 000 USD jest dodatkowym wymogiem. To próg znacznie wyższy niż 3 mln THB (około 85 000 USD) z zawieszonego programu Longstay.
Zakup condo może stanowić część wymaganej inwestycji, ale sam w sobie nie wystarcza. Według naszych szacunków, ta ścieżka jest realna dla polskich inwestorów z portfelem aktywów powyżej 4-5 mln PLN.
Scenariusz 3: Thailand Privilege (dawny Elite) plus condo
Program Thailand Privilege zastąpił Thailand Elite i oferuje kilka pakietów członkowskich zapewniających wieloletnie wizy. Najniższy próg to 900 000 THB (pakiet 5-letni, stan na 2026 rok - zalecamy weryfikację aktualnej oferty). Pakiety 10- i 20-letnie kosztują odpowiednio więcej. Członkostwo nie wymaga inwestycji w nieruchomość - jest to osobna opłata za prawo pobytu z ułatwieniami lotniskowymi i konciergowymi.
Dla inwestora kupującego condo na Phuket za 4 mln THB łączny koszt z 5-letnim pakietem Privilege to orientacyjnie 4,9 mln THB. Karta Privilege daje wielokrotne roczne przedłużenia bez obowiązku raportowania co 90 dni (choć sam obowiązek meldunkowy TM30 pozostaje).
Scenariusz 4: Oczekiwanie na odwieszenie programu Longstay
Program nie został anulowany. Thai Longstay poinformowało, że nie otrzymało oficjalnego powiadomienia o zmianie kryteriów, progów ani procedur. Istnieje realna możliwość wznowienia przyjmowania wniosków po wyjaśnieniu stanowiska Biura Imigracyjnego. Jednak bazowanie strategii pobytowej na tym założeniu jest ryzykowne - nie ma publicznie dostępnego harmonogramu wznowienia.
Tabela porównawcza
| Parametr | Longstay 3 mln THB (zawieszony) | LTR Visa | Thailand Privilege (5 lat) | Wiza Non-O (emerytalna/rodzinna) |
|---|---|---|---|---|
| Status w X 2026 | Zawieszony | Aktywny | Aktywny | Aktywny |
| Okres pobytu | 1 rok (odnawialna) | 10 lat | 5-20 lat | 1 rok (odnawialna) |
| Próg finansowy | 3 mln THB w nieruchomości | 1 mln USD aktywów + 80 000 USD/rok dochodu | od ok. 900 000 THB opłaty | 800 000 THB na koncie lub 65 000 THB/mies. dochodu |
| Wymaga zakupu nieruchomości | Tak | Nie (ale inwestycja 500 000 USD wymagana) | Nie | Nie |
| Prawo do pracy | Nie | Tak | Nie (w podstawowym pakiecie) | Nie |
| Koszt roczny | 27 000 THB (opłata wizowa) | Brak dodatkowych opłat rocznych | Wliczony w pakiet | ok. 1 900 THB (opłata za przedłużenie) |
| Raportowanie 90-dniowe | Tak | Tak (ale uproszczone) | Tak (ale uproszczone) | Tak |
| Ryzyko regulacyjne (2026) | Wysokie - zawieszony | Niskie - program rządowy BOI | Niskie - program rządowy | Niskie - klasyczna ścieżka imigracyjna |
Ryzyka i błędy
Błąd 1: Zakup condo z założeniem, że daje prawo pobytu. Własność nieruchomości w Tajlandii nie jest samodzielną podstawą do uzyskania wizy. Nawet w okresie funkcjonowania programu Longstay konieczne było osobne złożenie wniosku wizowego i coroczne jego odnawianie. Sprawdzamy to pytanie regularnie - stan prawny jest jednoznaczny.
Błąd 2: Kupno willi przez spółkę nominee jako alternatywa. W kontekście trwającej kontroli blisko 47 tys. firm pod kątem struktur nominee (dane z października 2026) ten schemat niesie rosnące ryzyko prawne. Planowana reklasyfikacja nominee jako przestępstwa finansowego oznacza potencjalne zajęcie aktywów. W naszych analizach odradzamy tę ścieżkę.
Błąd 3: Ignorowanie statusu programu przy planowaniu budżetu. Inwestor, który kupił condo za dokładnie 3 mln THB licząc na wizę Longstay, teraz ma nieruchomość bez rozwiązania pobytowego. Minimalna rezerwa budżetowa na alternatywną ścieżkę wizową - od 30 000 THB (Non-O z odpowiednim saldem) do 900 000 THB (Thailand Privilege) - powinna być uwzględniona w kalkulacji od początku.
Błąd 4: Brak rozdzielenia decyzji inwestycyjnej od decyzji pobytowej. To dwie odrębne analizy. Condo w Rawai na Phuket może generować dobrą stopę zwrotu z najmu, ale nie rozwiązuje kwestii wizy. I odwrotnie - Thailand Privilege daje pobyt, ale nie buduje portfela aktywów. Łączenie tych celów w jednej transakcji zwiększa ekspozycję na ryzyko regulacyjne, co potwierdza zawieszenie programu Longstay.
Błąd 5: Pomijanie ryzyka walutowego przy wieloletnim planie. Kurs PLN/THB w latach 2023-2026 wahał się orientacyjnie w przedziale 8,5-10,5 PLN za 100 THB (wartości orientacyjne - zalecamy weryfikację aktualnego kursu). Przy inwestycji 5 mln THB różnica między skrajnymi kursami to potencjalnie ponad 100 000 PLN. Jeśli opłaty wizowe i utrzymanie nieruchomości są ponoszone w THB przez lata, ekspozycja walutowa kumuluje się.
FAQ
Czy zawieszenie wizy Longstay 3 mln THB oznacza likwidację programu
Nie. Według komunikatu Thai Longstay z 3 października 2026, zawieszenie dotyczy przyjmowania nowych wniosków i przedłużeń do czasu wyjaśnienia procedur przez Biuro Imigracyjne. Operator nie otrzymał informacji o zmianie kryteriów ani o likwidacji programu. Nie ma jednak publicznie dostępnego terminu wznowienia.
Czy zakup condo w Tajlandii daje prawo pobytu
Nie. Posiadanie nieruchomości w Tajlandii nie jest samodzielną podstawą prawną do uzyskania wizy pobytowej. Nawet program Longstay wymagał osobnego procesu aplikacyjnego, opłat członkowskich i wizowych oraz corocznego odnawiania.
Jaka jest najtańsza legalna ścieżka do długoterminowego pobytu w Tajlandii w 2026 roku
Dla osób powyżej 50. roku życia najtańszą opcją pozostaje wiza Non-O (emerytalna) wymagająca utrzymywania salda 800 000 THB na tajlandzkim koncie bankowym lub udokumentowania dochodu 65 000 THB miesięcznie. Roczna opłata za przedłużenie to około 1 900 THB.
Czy Thailand Privilege (dawny Elite) wymaga zakupu nieruchomości
Nie. Thailand Privilege to samodzielny program pobytowy oparty na opłacie członkowskiej. Można go łączyć z inwestycją w condo, ale zakup nieruchomości nie jest warunkiem uczestnictwa.
Ile kosztuje wiza LTR i kto może się o nią ubiegać
Wiza LTR nie ma opłaty za sam wniosek porównywalnej z Thailand Privilege, ale wymaga spełnienia progów majątkowych - minimum 1 mln USD aktywów i 80 000 USD rocznego dochodu dla kategorii Wealthy Global Citizen. Jest to opcja dla inwestorów z portfelem aktywów rzędu kilku milionów złotych.
Czy mogę kupić dom (nie condo) jako cudzoziemiec w Tajlandii
Cudzoziemiec nie może posiadać gruntu w Tajlandii. Dom stojący na gruncie wymaga struktury prawnej - najczęściej dzierżawy gruntu (leasehold, typowo 30 lat z opcją przedłużenia) lub spółki tajlandzkiej. W kontekście trwającej kontroli struktur nominee (blisko 47 tys. firm objętych inspekcją w 2026) opcja spółki niesie rosnące ryzyko prawne.
Jak zawieszenie wizy Longstay wpływa na rynek condo na Phuket i Koh Samui
W naszych obserwacjach bezpośredni wpływ jest ograniczony. Program Longstay był niszowy w porównaniu z całym wolumenem transakcji cudzoziemskich. Większość kupujących na Phuket (Bang Tao, Layan, Kamala) i Koh Samui (Bophut, Maenam) motywuje się stopą zwrotu z najmu i dywersyfikacją portfela, a nie wizą.
Czy powinienem czekać na odwieszenie programu Longstay przed zakupem condo
Jeśli jedyną motywacją zakupu była wiza, oczekiwanie jest uzasadnione. Jeśli condo to decyzja inwestycyjna oparta na analizie rentowności i lokalizacji, zawieszenie programu wizowego nie powinno być czynnikiem blokującym - prawo pobytu można rozwiązać alternatywną ścieżką.
Rekomendacja zespołu: W 2026 roku bezpieczna strategia polega na rozdzieleniu decyzji o zakupie nieruchomości od decyzji o prawie pobytu. Zakup condo freehold na Phuket lub Koh Samui pozostaje dostępny i uregulowany prawnie niezależnie od statusu programu Longstay. Ścieżkę pobytową rekomendujemy planować przez Thailand Privilege (niższy próg wejścia) lub wizę Non-O (najniższy koszt) - w zależności od profilu inwestora. Wiza LTR to opcja dla portfeli powyżej 4 mln PLN. Każdą konfigurację warto zweryfikować z doradcą imigracyjnym posiadającym licencję w Tajlandii przed podjęciem zobowiązań finansowych.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.