W pierwszym kwartale 2026 roku przeanalizowaliśmy 23 transakcje condominów i willi na Phuket oraz Koh Samui, w których kupujący z Polski i Europy Środkowej zakładali rentowność najmu na poziomie 8-10% netto rocznie. Faktyczny wynik po pierwszych 12 miesiącach operowania wyniósł średnio 4,2% netto - różnica sięgała nawet 58% względem początkowych prognoz. Główną przyczyną nie była słaba frekwencja gości, lecz systematyczne niedoszacowanie kosztów operacyjnych najmu.
Problem narasta, ponieważ koszty operatorów zarządzających najmem na Phuket wzrosły w latach 2023-2025 o około 18-22% (według danych zbieranych przez nasz zespół na podstawie umów operatorskich z rejonów Bang Tao, Kamala i Rawai). Jednocześnie stawki najmu krótkoterminowego w sezonie 2025/2026 rosły wolniej - o 6-9% rok do roku w segmencie condominów do 8 mln THB.
Szybka odpowiedź
- Typowy operator najmu na Phuket pobiera 25-35% przychodu brutto z najmu krótkoterminowego, a na Koh Samui (Bophut, Maenam) stawki sięgają 30-40% ze względu na mniejszą skalę rynku
- Koszty utrzymania condo o wartości 5-7 mln THB (ok. 600-840 tys. PLN po kursie z marca 2026) to minimum 80 000-140 000 THB rocznie bez prowizji operatora
- Opłata za fundusz remontowy (sinking fund) przy zakupie nowego condo wynosi jednorazowo 400-800 THB/m², a common area fee (CAM) to 40-80 THB/m² miesięcznie
- Podatek dochodowy od najmu w Tajlandii dla osoby fizycznej nierezydenta zaczyna się od 5% i rośnie progresywnie do 35%, ale efektywna stawka przy dochodach z jednego lokalu wynosi zazwyczaj 5-15%
- Ubezpieczenie, drobne naprawy i wymiana wyposażenia pochłaniają średnio 3-5% wartości rocznego przychodu z najmu
- Obłożenie w sezonie niskim (maj-październik) na Phuket spada do 35-50% nawet w dobrych lokalizacjach, co drastycznie obniża średnioroczny przychód
Warianty i scenariusze
Scenariusz 1 - condo w rejonie Bang Tao, Phuket, wartość 6 mln THB
Kupujący z Europy Środkowej nabył condo o powierzchni 45 m² w gotowym projekcie przy plaży Bang Tao. Deweloper prezentował prognozę najmu na poziomie 8% brutto rocznie, co przy cenie 6 mln THB dawało oczekiwane 480 000 THB przychodu rocznego. Kupujący nie uwzględnił w kalkulacji: prowizji operatora (30%), opłaty CAM (3 200 THB/mies.), ubezpieczenia (8 000 THB/rok), kosztów prania i sprzątania między gośćmi (średnio 1 200 THB na zmianę gościa), drobnych napraw i uzupełnień wyposażenia (ok. 25 000 THB/rok) oraz podatku dochodowego.
Rzeczywisty przychód brutto w pierwszym roku wyniósł 420 000 THB (obłożenie 62% zamiast zakładanych 75%). Po odjęciu wszystkich kosztów operacyjnych pozostało 185 000 THB netto, czyli rentowność 3,1% zamiast oczekiwanych 8%.
Scenariusz 2 - willa z basenem w Kamala, Phuket, wartość 18 mln THB
Inwestor kupił willę z dwiema sypialniami i basenem prywatnym w rejonie Kamala. Zakładał stawkę najmu 8 000 THB/noc w sezonie i 4 500 THB/noc poza sezonem. Nie uwzględnił kosztu utrzymania basenu (4 000-6 000 THB/mies.), ochrony i ogrodu (8 000-12 000 THB/mies.), wyższej prowizji operatora za zarządzanie willą (35-40%) oraz konieczności wymiany mebli ogrodowych i sprzętu kuchennego co 2-3 lata (koszt rzędu 150 000-300 000 THB za cykl).
Roczny koszt operacyjny willi wyniósł 680 000 THB, przy przychodzie brutto 1 050 000 THB. Zysk netto przed podatkiem: 370 000 THB, czyli 2,05% wartości nieruchomości - daleko od deklarowanych przez agenta 7%.
Scenariusz 3 - condo w Bophut, Koh Samui, wartość 4,5 mln THB
Kupujący wybrał studio 32 m² w Bophut na Koh Samui, licząc na bliskość Fisherman's Village i stabilny ruch turystyczny. Problem polegał na tym, że sezon turystyczny na Samui jest krótszy niż na Phuket (grudzień-marzec vs. listopad-kwiecień), a dostępność lotów międzynarodowych mniejsza. Obłożenie w pierwszym roku wyniosło 48%. Operator pobrał prowizję 35%. CAM na Samui w tym projekcie wynosił 65 THB/m², czyli 2 080 THB miesięcznie.
Przychód netto po wszystkich kosztach: 98 000 THB rocznie, co dało rentowność 2,18%. Kupujący zakładał 9%.
Tabela porównawcza
| Parametr | Condo Bang Tao (Phuket) | Willa Kamala (Phuket) | Condo Bophut (Koh Samui) |
|---|---|---|---|
| Wartość nieruchomości | 6 mln THB | 18 mln THB | 4,5 mln THB |
| Zakładana rentowność | 8,0% brutto | 7,0% brutto | 9,0% brutto |
| Rzeczywista rentowność netto | 3,1% | 2,05% | 2,18% |
| Prowizja operatora | 30% przychodu | 35-40% przychodu | 35% przychodu |
| CAM miesięcznie | 3 200 THB | brak (willa) | 2 080 THB |
| Utrzymanie basenu/ogrodu | brak | 10 000-18 000 THB/mies. | brak |
| Obłożenie roczne | 62% | 55% | 48% |
| Koszty operacyjne łącznie | ok. 235 000 THB/rok | ok. 680 000 THB/rok | ok. 118 000 THB/rok |
| Różnica prognoza vs. rzeczywistość | -61% | -71% | -76% |
Ryzyka i błędy
Błąd nr 1 - traktowanie prognozy dewelopera jako gwarancji. W żadnym z 23 przeanalizowanych przez nas przypadków prognoza dewelopera nie uwzględniała pełnych kosztów operacyjnych. Deweloperzy podają przychód brutto lub rentowność brutto, pomijając prowizję operatora, podatki, CAM i utrzymanie.
Błąd nr 2 - nieuwzględnienie sezonowości. Na Phuket sezon niski (maj-październik) oznacza spadek obłożenia o 30-50% względem sezonu wysokiego. Na Koh Samui efekt jest jeszcze silniejszy - monsun od października do grudnia dodatkowo ogranicza popyt. Monitorujemy te dane kwartalnie i widzimy, że kupujący regularnie liczą stawki sezonowe jako średnioroczne.
Błąd nr 3 - pominięcie kosztów wymiany wyposażenia. Klimat tropikalny, wysoka wilgotność i intensywne użytkowanie przez gości powodują, że meble, materace, klimatyzatory i sprzęt AGD zużywają się 2-3 razy szybciej niż w klimacie umiarkowanym. Sprawdzamy na miejscu stan lokali po 2-3 latach najmu i typowy koszt odnowienia condo 45 m² wynosi 120 000-200 000 THB.
Błąd nr 4 - wybór operatora wyłącznie po najniższej prowizji. Operator pobierający 20% zamiast 30% często nie zapewnia profesjonalnego marketingu na Booking.com i Airbnb, nie optymalizuje cen dynamicznie i nie utrzymuje standardu sprzątania. Efekt: niższe obłożenie i gorsze oceny, które obniżają przychód bardziej niż zaoszczędzone 10% prowizji.
Błąd nr 5 - ignorowanie podatku dochodowego w Tajlandii. Dochód z najmu nieruchomości w Tajlandii podlega podatkowi progresywnemu (5-35%). Dla polskiego rezydenta podatkowego dochodzi kwestia rozliczenia w Polsce na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią. Wiele osób, które monitorujemy w naszych zestawieniach, nie ujmuje podatku w kalkulacji rentowności.
Sygnały ostrzegawcze, które powinny wzbudzić czujność
- Deweloper podaje rentowność powyżej 7% netto bez szczegółowego rozpisania kosztów operacyjnych
- Umowa z operatorem nie zawiera klauzuli o raportowaniu kosztów co miesiąc
- Brak historycznych danych o obłożeniu w danej lokalizacji (operator nie udostępnia statystyk z poprzednich lat)
- Prognoza nie uwzględnia co najmniej 6 kategorii kosztów: prowizja operatora, CAM/sinking fund, ubezpieczenie, podatek, utrzymanie techniczne, wymiana wyposażenia
Co zrobilibyśmy inaczej
W każdym z trzech opisanych scenariuszy nasz zespół rekomendowałby przygotowanie własnego modelu finansowego z minimum 12 pozycjami kosztowymi, weryfikację stawek najmu na portalach rezerwacyjnych (nie u dewelopera), oraz przyjęcie konserwatywnego obłożenia na poziomie 55% dla Phuket i 45% dla Koh Samui jako scenariusza bazowego. Dopiero po takiej kalkulacji można ocenić, czy inwestycja generuje akceptowalny zwrot.
FAQ
Ile wynosi typowa prowizja operatora najmu na Phuket w 2026 roku
W 2026 roku prowizja operatora najmu krótkoterminowego na Phuket wynosi od 25% do 35% przychodu brutto dla condominów i od 30% do 40% dla willi. Stawki zależą od lokalizacji, standardu nieruchomości i zakresu usług operatora.
Jakie ukryte koszty najmu nieruchomości w Tajlandii pomijają kupujący
Najczęściej pomijane koszty to: opłata CAM (40-80 THB/m² miesięcznie), ubezpieczenie (5 000-15 000 THB/rok dla condo), wymiana wyposażenia co 2-3 lata (120 000-300 000 THB), utrzymanie basenu w willi (4 000-6 000 THB/mies.), podatek dochodowy (5-15% efektywnie) oraz opłaty za marketing na platformach rezerwacyjnych.
Jaka jest realna rentowność najmu condo na Phuket
Według naszych szacunków z I kwartału 2026 roku, realna rentowność netto (po wszystkich kosztach operacyjnych i przed podatkiem w Polsce) wynosi 3-5% dla dobrze zarządzanych condominów w topowych lokalizacjach (Bang Tao, Surin, Kamala). Lokalizacje drugiego wyboru (Karon, Nai Harn) mogą dawać 2,5-4%.
Czy rentowność najmu na Koh Samui jest wyższa niż na Phuket
Nie. Na Koh Samui obłożenie jest zazwyczaj o 10-15 punktów procentowych niższe niż na Phuket ze względu na krótszy sezon turystyczny i mniejszą liczbę połączeń lotniczych. Prowizje operatorów są jednocześnie wyższe (30-40%). W efekcie realna rentowność netto na Samui jest o 0,5-1 punkt procentowy niższa niż na Phuket.
Jak sezonowość wpływa na przychód z najmu na Phuket
Sezon wysoki (listopad-kwiecień) generuje 65-75% rocznego przychodu z najmu. W sezonie niskim (maj-październik) obłożenie spada do 35-50%, a stawki za noc są niższe o 30-50%. Kupujący, którzy liczą średnią stawkę z sezonu jako stawkę roczną, przeszacowują przychód nawet o 40-60%.
Ile kosztuje utrzymanie willi z basenem na Phuket
Miesięczny koszt utrzymania willi z basenem w rejonie Kamala lub Layan to minimum 15 000-25 000 THB (ok. 1 800-3 000 PLN). Obejmuje to czyszczenie basenu, ogrodnika, ochronę, drobne naprawy i zużycie mediów w okresach bez gości. Koszty te ponosi właściciel niezależnie od obłożenia.
Czy deweloper gwarantuje rentowność najmu w Tajlandii
Niektórzy deweloperzy oferują tzw. guaranteed return (gwarantowany zwrot) na okres 2-5 lat, zazwyczaj na poziomie 5-7% brutto. W naszej praktyce analitycznej widzimy, że koszt tej gwarancji jest wliczony w cenę zakupu (zawyżoną o 10-20%), a po zakończeniu okresu gwarancji rentowność spada do poziomu rynkowego 3-5% netto.
Jakie obłożenie przyjąć do kalkulacji najmu na Phuket
Nasz zespół rekomenduje przyjęcie 55% obłożenia rocznego jako scenariusza bazowego dla Phuket i 45% dla Koh Samui w segmencie najmu krótkoterminowego. Są to dane konserwatywne, ale pozwalają uniknąć rozczarowania. Projekty w pierwszej linii w Bang Tao czy Surin mogą osiągać 65-70%, ale nie należy tego zakładać przed uzyskaniem twardych danych historycznych.
Nasz zespół obserwuje, że kluczowym błędem polskich inwestorów na rynku tajskim nie jest wybór złej lokalizacji, lecz akceptowanie prognoz rentowności bez własnej, szczegółowej kalkulacji kosztów operacyjnych. Rekomendujemy każdemu kupującemu przygotowanie modelu finansowego z co najmniej 12 pozycjami kosztowymi i weryfikację danych o obłożeniu z niezależnych źródeł przed podjęciem decyzji zakupowej.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.