W I kwartale 2026 roku na Phuket w budowie lub w fazie wykańczania pozostaje według naszych szacunków od 8 500 do 9 200 jednostek condominiums, z czego około 3 800 jednostek ma planowany termin oddania w drugiej połowie 2026 roku. To oznacza, że rynek wchodzi w okres najwyższej koncentracji nowej podaży od czasu boomu 2018-2019.
Dane rejestrowe z lat 2023-2025 pokazują wyraźny wzorzec: deweloperzy uruchamiali projekty przy obłożeniu sprzedaży na poziomie zaledwie 40-55%, licząc na dofinansowanie z wpłat na etapie budowy. Teraz te projekty zbliżają się do oddania, a tempo absorpcji przez nabywców końcowych nie nadąża za pipeline'em.
Na Koh Samui skala jest mniejsza, ale proporcjonalnie sytuacja jest analogiczna. Według naszych zestawień na wyspie w 2026 roku planowane jest oddanie około 650-750 nowych jednostek, głównie w Bophut i Chaweng. To istotna liczba dla rynku, który rocznie absorbuje zaledwie 300-400 transakcji condo.
Szybka odpowiedź
- Monitorujemy 8 500-9 200 jednostek w budowie na Phuket (stan na I kwartał 2026), z czego 3 800 z planowanym oddaniem w H2 2026
- Największa koncentracja nowej podaży: Bang Tao i Layan (łącznie ok. 2 100 jednostek w pipeline), następnie Kamala (ok. 1 200) i Karon (ok. 800)
- Średnia cena ofertowa nowych condominiums na Phuket wzrosła o 8-12% r/r w 2025 roku, ale w projektach bliskich oddania obserwujemy pierwsze korekty o 3-5% wobec cen z fazy presale
- Na Koh Samui pipeline wynosi 650-750 jednostek, przy rocznej absorpcji 300-400 transakcji, co wskazuje na co najmniej 18-24 miesiące potrzebne na wchłonięcie nowej podaży
- Udział nabywców zagranicznych w rejestrach transakcji condo na Phuket wzrósł do 52-55% w 2025 roku, głównie za sprawą kupujących z Chin i Rosji
- Kurs THB/PLN oscyluje wokół 0,115-0,118 (stan na początek 2026), co oznacza, że złotówka jest relatywnie silna wobec bahta w porównaniu ze średnią z lat 2022-2024
Warianty i scenariusze
Scenariusz bazowy: kontrolowane spowolnienie absorpcji
W tym wariancie zakładamy, że liczba przylotów na lotnisko Phuket (HKT) utrzyma się na poziomie zbliżonym do 18-19 mln pasażerów rocznie (dane AoT za 2025: ok. 18,7 mln). Popyt na wynajem krótkoterminowy pozostaje stabilny, co podtrzymuje zainteresowanie inwestorów programami gwarantowanego najmu. Nowa podaż jest absorbowana w ciągu 12-18 miesięcy od oddania, ale deweloperzy muszą oferować ulgi: dłuższe gwarancje rental return na poziomie 5-6% netto, wyposażenie w cenie, elastyczne harmonogramy płatności.
Konsekwencja: ceny transakcyjne w projektach gotowych pozostają płaskie lub rosną o 1-3% rocznie, presja cenowa przenosi się na rynek wtórny, gdzie właściciele jednostek z lat 2019-2022 muszą konkurować z nową podażą.
Scenariusz optymistyczny: silny popyt zewnętrzny
Zakładamy wzrost przylotów powyżej 20 mln pasażerów i utrzymanie popytu ze strony nabywców chińskich po złagodzeniu polityki wizowej (Long-Term Resident Visa, Thailand Privilege). Pipeline jest absorbowany szybciej, w ciągu 8-12 miesięcy. Ceny ofertowe nowych projektów rosną o 10-15% r/r. Ten scenariusz wymaga jednoczesnego utrzymania słabego bahta (korzystnego dla zagranicznych kupujących) oraz braku zaostrzenia regulacji dotyczących kwoty zagranicznej (49% w budynku condo).
Scenariusz pesymistyczny: nadpodaż i korekta
Jeśli przyloty spadną poniżej 16 mln (np. w wyniku globalnej recesji lub zaostrzenia polityki wizowej kluczowych rynków źródłowych), absorpcja nowej podaży wydłuża się do 24-36 miesięcy. Deweloperzy, którzy nie sprzedali 70%+ jednostek w fazie budowy, oferują rabaty sięgające 10-15% od cen katalogowych. Na rynku wtórnym korekta może wynieść nawet 15-20% w dzielnicach o największym zagęszczeniu nowej podaży, takich jak Bang Tao i Kamala.
Dla polskiego inwestora ten scenariusz oznacza paradoksalnie okno zakupowe, ale wymaga cierpliwości i gotowości na obniżoną stopę najmu w pierwszych 2-3 latach.
Tabela porównawcza
| Parametr | Bang Tao / Layan | Kamala | Karon / Kata | Rawai / Nai Harn | Bophut (Koh Samui) |
|---|---|---|---|---|---|
| Pipeline 2026 (jednostki) | ok. 2 100 | ok. 1 200 | ok. 800 | ok. 550 | ok. 300 |
| Średnia cena ofertowa (THB/m²) | 120 000-180 000 | 130 000-200 000 | 85 000-130 000 | 75 000-110 000 | 90 000-140 000 |
| Obłożenie presale (szacunek) | 45-55% | 50-60% | 55-65% | 60-70% | 40-50% |
| Gwarantowany rental return | 5-7% | 5-6% | 4-6% | 4-5% | 5-7% |
| Ryzyko nadpodaży (nasza ocena) | Wysokie | Średnio-wysokie | Średnie | Niskie-średnie | Średnio-wysokie |
| Czas absorpcji (scenariusz bazowy) | 14-18 mies. | 12-16 mies. | 10-14 mies. | 8-12 mies. | 16-22 mies. |
Ryzyka i błędy
Kupowanie 'na papierze' bez weryfikacji pipeline'u w okolicy. Monitorujemy przypadki, gdy w promieniu 500 m od nowego projektu w Bang Tao powstaje jednocześnie 5-6 innych inwestycji. Polski inwestor, który kupuje zdalnie na podstawie broszury, nie widzi tej koncentracji podaży. Nasza rekomendacja: przed wpłatą zawsze sprawdzić liczbę pozwoleń budowlanych (EIA) wydanych w danym tambocie w ostatnich 24 miesiącach.
Przeszacowanie stopy najmu. Deweloperzy na Phuket prezentują stopy rental return na poziomie 7-8% brutto, ale po odliczeniu kosztów zarządzania (20-30%), opłat common area (CAM), podatku od najmu i okresów pustostanów realna stopa netto spada do 3,5-5,5%. W naszych zestawieniach kwartalnych konsekwentnie rozróżniamy stopę brutto od netto.
Ignorowanie cyklu podażowego. Rynek na Phuket ma wyraźne cykle o długości 5-7 lat. Ostatni szczyt oddań przypadł na lata 2018-2019, po czym COVID wymroził nowe pozwolenia. Obecna fala oddań w 2026-2027 jest bezpośrednim skutkiem boomu pozwoleń z lat 2022-2024. Kupowanie na szczycie cyklu podażowego oznacza akceptację okresu słabszej dynamiki cen.
Ryzyko kursowe THB/PLN. Choć baht jest obecnie relatywnie słaby wobec złotego (ok. 0,115-0,118 PLN za 1 THB, stan na I kwartał 2026), historyczny zakres to 0,095-0,135. Umocnienie bahta o 10-15% może zniwelować zysk z aprecjacji nieruchomości dla polskiego nabywcy.
Kwota zagraniczna 49%. Ustawowy limit udziału cudzoziemców w strukturze własności budynku condo wynosi 49% jednostek. W projektach silnie zorientowanych na rynek zagraniczny (Bang Tao, Kamala) ta kwota bywa wypełniana już na etapie presale. Kupujący, który nie zdąży, musi rozważyć nabycie na firmę tajlandzką lub w ramach leaseholdu, co zmienia profil ryzyka.
FAQ
Ile nowych condominiums zostanie oddanych na Phuket w 2026 roku?
Według naszych szacunków w 2026 roku planowane jest oddanie 3 800-4 200 jednostek condominiums na Phuket, z czego największa koncentracja przypada na Bang Tao, Layan i Kamalę. Łączny pipeline (w budowie plus wykańczanie) to 8 500-9 200 jednostek.
Które dzielnice Phuketu mają najwyższe ryzyko nadpodaży w 2026 roku?
Największe ryzyko nadpodaży identyfikujemy w rejonie Bang Tao i Layan, gdzie w pipeline pozostaje około 2 100 jednostek. Kamala z ok. 1 200 jednostkami również wymaga ostrożności. Niższe ryzyko obserwujemy w Rawai i Nai Harn.
Jak wygląda pipeline oddań condominiums na Koh Samui?
Na Koh Samui monitorujemy pipeline na poziomie 650-750 jednostek z planowanym oddaniem w 2026 roku, głównie w dzielnicach Bophut i Chaweng. Przy rocznej absorpcji 300-400 transakcji condo, wchłonięcie tej podaży zajmie co najmniej 18-24 miesiące.
Jaka jest realna stopa zwrotu z najmu condo na Phuket?
W naszych analizach realna stopa netto (po kosztach zarządzania, CAM, podatku od najmu i pustostanach) wynosi 3,5-5,5% rocznie, w zależności od lokalizacji i standardu. Stopy brutto prezentowane przez deweloperów (7-8%) nie uwzględniają tych kosztów.
Czy przyloty turystyczne na Phuket wpływają na ceny condominiums?
Tak, ale z opóźnieniem. Wzrost przylotów na lotnisko HKT o 10% przekłada się z reguły na wzrost obłożenia najmu krótkoterminowego w ciągu 1-2 kwartałów, a następnie na wzrost cen ofertowych nowych projektów z opóźnieniem 2-4 kwartałów. W 2025 roku lotnisko HKT obsłużyło ok. 18,7 mln pasażerów (dane AoT).
Jak kurs THB/PLN wpływa na opłacalność zakupu?
Przy obecnym kursie ok. 0,115-0,118 PLN za 1 THB (stan na I kwartał 2026) polski inwestor kupuje relatywnie tanio w przeliczeniu na złotówki. Historycznie kurs wahał się w przedziale 0,095-0,135, więc obecny poziom jest poniżej średniej wieloletniej.
Czy limit 49% kwoty zagranicznej jest realnym problemem na Phuket?
W projektach w Bang Tao i Kamali, silnie zorientowanych na nabywców zagranicznych, kwota 49% bywa wypełniana na etapie presale. Monitorujemy ten parametr w naszych zestawieniach. Przed zakupem zalecamy weryfikację aktualnego stanu kwoty bezpośrednio u dewelopera.
Kiedy jest najlepszy moment na zakup condo w cyklu podażowym Phuketu?
Cykl podażowy na Phuket trwa 5-7 lat. Obecna faza (2025-2027) to szczyt oddań. Historycznie najkorzystniejsze ceny transakcyjne na rynku wtórnym pojawiały się 12-24 miesiące po szczycie oddań, gdy właściciele niesprzedanych jednostek obniżali ceny.
Jakie są główne koszty utrzymania condo na Phuket poza ceną zakupu?
Kluczowe koszty roczne to: opłata common area maintenance (CAM) w wysokości 40-80 THB/m²/miesiąc, fundusz remontowy (jednorazowo przy odbiorze: 500-800 THB/m²), podatek od nieruchomości (0,02-0,3% wartości szacunkowej), ubezpieczenie oraz koszty zarządzania najmem (20-30% przychodów z najmu brutto).
Czy warto czekać z zakupem na spadki cen na Phuket w 2026?
W naszej ocenie w scenariuszu bazowym nie spodziewamy się spadków cen katalogowych nowych projektów, ale realnych korekt o 3-5% w formie rabatów i dodatkowego wyposażenia w gotowych, niesprzedanych jednostkach. Rynek wtórny w dzielnicach o najwyższej koncentracji nowej podaży (Bang Tao, Kamala) może odnotować korekty rzędu 5-10% w ciągu najbliższych 12-18 miesięcy.
Pipeline oddań condominiums na Phuket w 2026 roku tworzy wyraźną presję podażową, szczególnie w Bang Tao, Layan i Kamali. Dla polskiego inwestora kluczowa jest weryfikacja trzech parametrów przed decyzją zakupową: stanu kwoty zagranicznej w konkretnym budynku, liczby konkurencyjnych projektów w promieniu 1 km oraz realnej (nie deklarowanej) stopy najmu netto. Monitorujemy te dane kwartalnie i udostępniamy je w naszych zestawieniach.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.