W 2026 roku na Phuket trwa jednocześnie realizacja lub projektowanie co najmniej siedmiu dużych projektów drogowych o łącznym szacunkowym budżecie przekraczającym 30 mld THB (ok. 3,5 mld PLN według kursu z I kwartału 2026). Monitorujemy postęp prac na miejscu i analizujemy, jak każdy z tych odcinków zmienia mapę wartości nieruchomości w konkretnych dzielnicach wyspy.
Kluczowym projektem pozostaje tunel Patong, który skróci dojazd z lotniska do Patong Beach z ok. 45 do ok. 15 minut. Równolegle budżet centralny finansuje poszerzenie arterii Route 4027 (Thep Krasattri-Nai Yang) oraz nową obwodnicę wschodnią łączącą Koh Kaew z Chalong. Dla polskiego inwestora najważniejsza informacja brzmi: historycznie otwarcie nowej drogi na Phuket podnosiło medianę ceny gruntu w promieniu 2 km od węzła o 12-18% w ciągu 24 miesięcy od oddania odcinka do użytku (według naszych szacunków opartych na danych Land Department za lata 2018-2024).
Szybka odpowiedź
- Tunel Patong (Kathu-Patong): stan na 2026 rok - faza budowy, planowane otwarcie 2027-2028, budżet ok. 14,6 mld THB, finansowanie z budżetu centralnego Tajlandii
- Poszerzenie Route 4027 (odcinek lotnisko-Thalang): prace w toku, zakończenie przewidywane na koniec 2026, koszt ok. 2,8 mld THB
- Obwodnica wschodnia (Koh Kaew-Chalong, ok. 22 km): etap przetargów i wykupu gruntów, horyzont realizacji 2027-2029
- Droga Layan-Bang Tao bypass: koncepcja wstępna, brak zatwierdzonego budżetu - według naszych ustaleń projekt jest na etapie studium wykonalności
- Poszerzenie Chao Fa West Road (Chalong-Rawai): prace projektowe zakończone, przetarg ogłoszony w IV kwartale 2025
- Nowy odcinek drogi ekspresowej Tha Chatchai-lotnisko (tzw. Phuket Gateway): koncepcja rządowa, brak zatwierdzenia EIA (stan na 2026 rok)
- Historyczny wzrost cen gruntu przy nowych drogach: 12-18% w 24 miesiące od otwarcia (według naszych szacunków)
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: terminowa realizacja kluczowych projektów (2027-2028)
Jeśli tunel Patong i obwodnica wschodnia zostaną oddane zgodnie z harmonogramem, spodziewamy się przesunięcia popytu inwestycyjnego z nasyconych dzielnic zachodniego wybrzeża (Kamala, Surin) w kierunku Kathu i Chalong. Kathu zyskuje bezpośredni dostęp do Patong bez korków na wzgórzach. Według naszych szacunków mediany cenowe condominiums w Kathu mogą wzrosnąć o 15-22% do końca 2028 roku względem poziomu z I kwartału 2026.
Bang Tao i Layan, już teraz najdroższe dzielnice wyspy (mediana willi powyżej 25 mln THB), skorzystają umiarkowanie - ich wartość napędza bliskość plaży, nie infrastruktura drogowa.
Scenariusz B: opóźnienia o 18-24 miesiące
Opóźnienia są normą w tajskich projektach infrastrukturalnych. Tunel Patong przeszedł już kilka rewizji harmonogramu od pierwszego zatwierdzenia w 2017 roku. W tym wariancie grunty w strefie oddziaływania tracą premię spekulacyjną. Monitorujemy sytuację, w której deweloperzy wstrzymują nowe projekty w Kathu, a ceny gruntów cofają się o 5-8% od szczytów spekulacyjnych.
Scenariusz C: częściowa realizacja z nowymi koncepcjami
Rząd realizuje tylko poszerzenie Route 4027 i Chao Fa West Road, odkładając tunel i obwodnicę. To scenariusz najkorzystniejszy dla dzielnic północnych (Thalang, Nai Yang, Mai Khao) - skrócenie dojazdu do lotniska podnosi atrakcyjność krótkoterminowego wynajmu. Według naszych szacunków ROI z wynajmu w Nai Yang może wzrosnąć o 0,8-1,2 pp dzięki lepszej dostępności.
Tabela porównawcza
| Parametr | Tunel Patong | Obwodnica wschodnia | Route 4027 | Chao Fa West |
|---|---|---|---|---|
| Etap (2026) | Budowa | Przetargi | Budowa | Przetarg |
| Budżet (mld THB) | 14,6 | ok. 8-10 | 2,8 | ok. 1,5 |
| Horyzont oddania | 2027-2028 | 2029 | koniec 2026 | 2027 |
| Finansowanie | Budżet centralny | Budżet centralny | Budżet centralny | Samorząd + budżet |
| Dzielnice w strefie wpływu | Kathu, Patong | Koh Kaew, Chalong | Thalang, Nai Yang | Chalong, Rawai |
| Szacowany wpływ na ceny gruntu (24 mies.) | +15-22% | +10-15% | +8-12% | +6-10% |
| Ryzyko opóźnienia | Średnie | Wysokie | Niskie | Średnie |
| Status EIA | Zatwierdzony | W trakcie | Zatwierdzony | Zatwierdzony |
Ryzyka i błędy
Kupowanie obietnicy zamiast betonu. Największy błąd polskich inwestorów na Phuket to płacenie premii za infrastrukturę, która istnieje wyłącznie na papierze. Sprawdzamy na miejscu postęp prac i widzimy, że projekt obwodnicy wschodniej jest wciąż na etapie wykupu gruntów - tymczasem niektóre oferty sprzedaży w Koh Kaew już teraz wliczają w cenę przyszłe skrócenie dojazdu do Chalong.
Ryzyko kursowe THB/PLN. Bat tajski umocnił się do złotego o ok. 8% w ciągu 2024-2025. Inwestor kupujący grunt pod przyszłą drogę ryzykuje podwójnie: opóźnieniem projektu i niekorzystnym kursem w momencie realizacji zysku.
Zmiana trasy lub rezygnacja z projektu. Koncepcja drogi ekspresowej Tha Chatchai-lotnisko (Phuket Gateway) pojawiała się i znikała z planów rządowych co najmniej trzykrotnie od 2019 roku. Nie rekomendujemy uwzględniania tego projektu w modelach wyceny.
Brak pełnej własności gruntu przez obcokrajowca. Nawet najlepsza lokalizacja drogowa nie zmienia faktu, że cudzoziemiec nie może posiadać gruntu w Tajlandii na własność (freehold). Struktury leaseholdowe (30+30+30 lat) lub spółki wymagają odrębnej analizy prawnej.
Koszty wywłaszczeń i wpływ na sąsiedztwo. Poszerzenie drogi oznacza wyburzenia. Monitorujemy ogłoszenia przetargów i widzimy, że wzdłuż Chao Fa West Road kilkanaście działek z willami zostało objętych procedurą wykupu - ich właściciele otrzymują odszkodowanie poniżej ceny rynkowej.
FAQ
Jakie nowe drogi są budowane na Phuket w 2026 roku?
Stan na 2026 rok: w fazie budowy znajdują się tunel Patong (Kathu-Patong, budżet 14,6 mld THB) oraz poszerzenie Route 4027 (lotnisko-Thalang, budżet 2,8 mld THB). Obwodnica wschodnia i poszerzenie Chao Fa West Road są na etapie przetargów.
Gdzie znaleźć aktualną mapę nowych dróg Phuket?
Oficjalne mapy publikuje Department of Highways na stronie doh.go.th. W naszych zestawieniach na Tajlandia.com nakładamy trasy na mapę dzielnic z cenami nieruchomości, aby pokazać strefy oddziaływania inwestycji drogowych.
Jak nowe drogi wpływają na ceny nieruchomości na Phuket?
Według naszych szacunków opartych na danych Land Department za lata 2018-2024 otwarcie nowej drogi podnosi medianę ceny gruntu w promieniu 2 km od węzła o 12-18% w ciągu 24 miesięcy. Efekt jest silniejszy dla gruntów bez zabudowy niż dla gotowych condominiums.
Kiedy zostanie otwarty tunel Patong?
Planowany termin oddania to 2027-2028. Projekt przeszedł kilka rewizji harmonogramu od pierwszego zatwierdzenia w 2017 roku. Sprawdzamy na miejscu postęp prac - na początku 2026 roku trwają roboty ziemne po stronie Kathu.
Czy obwodnica wschodnia Phuket jest już zatwierdzona?
Projekt obwodnicy wschodniej (Koh Kaew-Chalong, ok. 22 km) jest zatwierdzony, ale ocena oddziaływania na środowisko (EIA) jest wciąż w trakcie procedury. Wykup gruntów rozpoczął się, lecz nie został zakończony. Horyzont realizacji szacujemy na 2029 rok.
Które dzielnice Phuket najbardziej zyskają na nowych drogach?
Największy potencjał wzrostu widzimy w Kathu (tunel Patong), Thalang i Nai Yang (Route 4027) oraz Chalong (obwodnica wschodnia i Chao Fa West Road). Bang Tao i Layan zyskają umiarkowanie, bo ich ceny już dyskontują wysoką jakość lokalizacji.
Czy na Koh Samui też budowane są nowe drogi?
Na Koh Samui w 2026 roku głównym projektem drogowym jest poszerzenie Route 4169 (odcinek Nathon-Lipa Noi) oraz budowa drogi dojazdowej do planowanego nowego terminalu lotniska. Skala inwestycji jest znacznie mniejsza niż na Phuket.
Jak ryzyko opóźnień wpływa na strategię inwestycyjną?
Rekomendujemy dyskontowanie opóźnień o 30-50% w modelach wyceny. Oznacza to, że jeśli rynek wycenia premię infrastrukturalną na 15%, to przy realnym ryzyku opóźnienia bezpieczna premia to 7-10%. Nigdy nie płacimy pełnej ceny za obietnicę.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.