W I kwartale 2026 roku średnia cena ofertowa condominiums na Phuket wzrosła o 8,3% rok do roku, osiągając poziom 142 000 THB/m² w segmencie nadmorskim. To dane, które monitorujemy w naszych zestawieniach kwartalnych na podstawie rejestrów transakcji z Land Office oraz ofert deweloperskich w siedmiu kluczowych dzielnicach wyspy.
Dla polskiego inwestora istotny jest kontekst walutowy: kurs THB/PLN na koniec marca 2026 wynosił ok. 0,118 PLN, co oznacza, że metr kwadratowy w segmencie premium kosztuje ok. 16 750 PLN. W porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku (kurs 0,115 PLN) cena w złotych wzrosła zarówno z powodu aprecjacji bahta, jak i wzrostu cen bazowych.
Poniżej prezentujemy siedem wskaźników, które w naszej ocenie najlepiej opisują aktualny stan rynku mieszkaniowego na Phuket i jego najbliższe perspektywy.
Szybka odpowiedź
- Średnia cena condominiums w strefie nadmorskiej Phuket: 142 000 THB/m² (I kw. 2026), wzrost 8,3% r/r
- Liczba nowych jednostek w pipeline oddań na 2026 rok: ok. 4 200 (według naszych szacunków), z czego ponad 40% przypada na Bang Tao i Layan
- Przyloty na lotnisko HKT w styczniu-marcu 2026: 3,45 mln pasażerów (dane Airports of Thailand), wzrost 6% r/r
- Obłożenie najmu krótkoterminowego w sezonie wysokim (grudzień 2025 - marzec 2026): 78% w dzielnicach Kamala i Surin, 72% w Karon i Rawai
- Udział cudzoziemców w rejestrowanych transakcjach condominiums: ok. 52% (dane z Land Office, Phuket, IV kw. 2025)
- Kurs THB/PLN: 0,118 (koniec marca 2026), stabilny w korytarzu 0,115-0,120 od połowy 2025
- Rentowność netto najmu w segmencie zarządzanym: 5,2-6,8% rocznie w zależności od dzielnicy i standardu (według naszych szacunków)
Warianty i scenariusze
Scenariusz bazowy: stabilny wzrost przy rosnącej podaży
Monitorujemy pipeline deweloperski na Phuket od 2023 roku. W 2026 roku oddanie do użytku ok. 4 200 jednostek oznacza najwyższy wolumen od pięciu lat. Największa koncentracja nowej podaży przypada na Bang Tao (ok. 1 100 jednostek) i Layan (ok. 700 jednostek). W scenariuszu bazowym zakładamy, że absorpcja utrzyma się na poziomie 65-70%, co oznacza umiarkowaną presję cenową w tych lokalizacjach i możliwe spowolnienie dynamiki wzrostu cen do 4-5% r/r w II połowie 2026.
Na Koh Samui sytuacja jest odmienna. Podaż nowych condominiums pozostaje ograniczona - według naszych szacunków w 2026 roku oddanych zostanie ok. 380 jednostek, głównie w Bophut i Chaweng. Przy stabilnym popycie ze strony europejskich nabywców ceny w segmencie villa-pool na Koh Samui rosną wolniej, ale stabilniej: 5-6% r/r.
Scenariusz optymistyczny: turystyka jako wskaźnik wyprzedzający
Statystyki przylotów na lotnisko Phuket (HKT) traktujemy jako wskaźnik wyprzedzający dla obłożenia najmu z opóźnieniem 1-2 kwartałów. W I kwartale 2026 zanotowano 3,45 mln pasażerów, co zbliża się do rekordów z 2019 roku. Jeśli ten trend utrzyma się w sezonie monsunowym (maj-październik 2026), obłożenie najmu krótkoterminowego może przekroczyć 60% nawet w miesiącach tradycyjnie słabszych. To podniosłoby roczną rentowność netto o 0,5-0,8 pkt proc. względem scenariusza bazowego.
Dla Koh Samui kluczowe są bezpośrednie loty z Bangkoku obsługiwane przez Bangkok Airways. W 2025 roku uruchomiono dodatkowe połączenia czarterowe z Europy, co zwiększyło przyloty w sezonie o ok. 12%. Monitorujemy, czy nowe sloty na lotnisko USM zostaną potwierdzone na sezon 2026/2027.
Scenariusz pesymistyczny: nadpodaż i korekta
Główne ryzyko widzimy w segmencie condominiums poniżej 100 000 THB/m² w dzielnicach oddalonych od plaży (Chalong, Kathu). Jeśli absorpcja nowych jednostek spadnie poniżej 55%, deweloperzy mogą oferować rabaty sięgające 10-15% od cen list price. Taki scenariusz nie dotknąłby jednak segmentu premium w Surin czy Layan, gdzie popyt ze strony nabywców z Rosji, Chin i Europy Zachodniej pozostaje silny.
Tabela porównawcza
| Parametr | Bang Tao / Layan | Kamala / Surin | Karon / Rawai | Bophut / Maenam (Koh Samui) |
|---|---|---|---|---|
| Średnia cena (THB/m²) | 155 000 | 165 000 | 110 000 | 125 000 |
| Zmiana r/r | +9,1% | +7,5% | +6,2% | +5,8% |
| Nowa podaż 2026 (jednostki) | ok. 1 800 | ok. 600 | ok. 900 | ok. 380 |
| Obłożenie najmu (sezon wysoki) | 76% | 78% | 72% | 68% |
| Rentowność netto (szacunek) | 5,5-6,2% | 5,8-6,8% | 5,2-5,9% | 5,0-6,0% |
| Udział cudzoziemców w transakcjach | ok. 58% | ok. 55% | ok. 45% | ok. 50% |
| Ryzyko nadpodaży | Umiarkowane | Niskie | Umiarkowane | Niskie |
Dane cenowe: stan na I kw. 2026, źródło: rejestry Land Office, monitoringi deweloperskie, szacunki własne.
Ryzyka i błędy
Ryzyko walutowe. Polski inwestor kupuje za złote, przychody z najmu otrzymuje w bahtach. Przy wahaniach kursu THB/PLN w przedziale 0,110-0,125 (obserwowanym w ostatnich 24 miesiącach) realna stopa zwrotu w PLN może różnić się od nominalnej o 1-2 pkt proc. rocznie.
Ryzyko nadpodaży w Bang Tao. To dzielnica z najwyższym pipeline oddań w 2026 roku. Monitorujemy wskaźnik absorpcji kwartalnie. Inwestor powinien weryfikować, ile jednostek w danym projekcie zostało sprzedanych przed oddaniem (pre-sales ratio). Projekty z pre-sales poniżej 50% mogą sygnalizować problemy z płynnością dewelopera.
Błąd: porównywanie rentowności brutto z netto. W naszych zestawieniach zawsze podajemy rentowność netto, czyli po odliczeniu kosztów zarządzania (15-25% przychodu z najmu), opłat common area, podatku lokalnego i ubezpieczenia. Różnica między brutto a netto sięga 2,5-4 pkt proc., co radykalnie zmienia obraz inwestycji.
Ryzyko prawne: limit 49% foreign quota. W budynku condominium cudzoziemcy mogą posiadać maksymalnie 49% powierzchni. Gdy quota jest wyczerpana, zakup w trybie freehold jest niemożliwy. Sprawdzamy ten parametr przed każdą rekomendacją.
Błąd: ignorowanie sezonowości najmu. Na Phuket sezon wysoki trwa od listopada do marca. W sezonie niskim (maj-październik) obłożenie spada do 35-50%, co drastycznie obniża średnioroczny przychód. Kalkulacja oparta wyłącznie na danych z sezonu wysokiego zawyża rentowność o 30-40%.
FAQ
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania na Phuket w 2026 roku
Średnia cena condominiums w strefie nadmorskiej to ok. 142 000 THB/m² (I kw. 2026). W przeliczeniu na PLN przy kursie 0,118 daje to ok. 16 750 PLN/m². W dzielnicach premium (Surin, Kamala) ceny sięgają 165 000 THB/m² i więcej.
Jaka jest rentowność najmu nieruchomości na Phuket
Według naszych szacunków rentowność netto w segmencie zarządzanym wynosi 5,2-6,8% rocznie w zależności od lokalizacji i standardu. Najwyższe wskaźniki notujemy w Kamala i Surin, najniższe w Karon i Rawai.
Czy cudzoziemiec może kupić mieszkanie na Phuket
Tak, cudzoziemiec może nabyć condominium w trybie freehold, pod warunkiem że foreign quota w budynku (49% powierzchni) nie jest wyczerpana. Środki na zakup muszą zostać przelane z zagranicy i udokumentowane formularzem TT3 z banku tajlandzkiego.
Jak kurs bahta wpływa na opłacalność inwestycji dla Polaka
Kurs THB/PLN oscylował w przedziale 0,110-0,125 w latach 2024-2026. Wahania rzędu 8-10% w skali roku mogą podnieść lub obniżyć realną stopę zwrotu w złotych o 1-2 pkt proc. Monitorujemy ten parametr w każdym raporcie kwartalnym.
Ile nowych mieszkań powstaje na Phuket w 2026 roku
Według naszych szacunków w 2026 roku oddanych zostanie ok. 4 200 jednostek condominiums, z czego ponad 40% w dzielnicach Bang Tao i Layan. To najwyższy wolumen od 2019 roku.
Jakie są koszty utrzymania mieszkania na Phuket
Opłaty common area wynoszą od 40 do 80 THB/m² miesięcznie w zależności od standardu projektu. Do tego dochodzi sinking fund (jednorazowo przy odbiorze, ok. 500-800 THB/m²), podatek od nieruchomości i ubezpieczenie.
Czy Koh Samui jest tańsze od Phuketu
Średnia cena condominiums w Bophut i Maenam na Koh Samui to ok. 125 000 THB/m² - niższa o ok. 12% od średniej phuketowej. Jednak podaż na Koh Samui jest znacznie mniejsza, co ogranicza wybór.
Jak statystyki turystyczne wpływają na rynek najmu na Phuket
Przyloty na lotnisko HKT traktujemy jako wskaźnik wyprzedzający z opóźnieniem 1-2 kwartałów. Wzrost przylotów o 6% r/r w I kw. 2026 przełożył się na wyższe obłożenie najmu w sezonie wysokim (78% w Kamala i Surin).
Które dzielnice Phuketu mają najwyższe ryzyko nadpodaży
Najwyższe ryzyko nadpodaży widzimy w Bang Tao i Layan ze względu na skoncentrowany pipeline oddań (łącznie ok. 1 800 jednostek w 2026). Dzielnice Surin i Kamala mają niższą nową podaż i stabilniejszy popyt.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.