W I kwartale 2026 roku wartość transakcji mieszkaniowych na Phuket wzrosła o 34,9% rok do roku, podczas gdy ich liczba zwiększyła się o 17,9%. Rozbieżność między tymi dwoma wskaźnikami sygnalizuje przesunięcie popytu w stronę droższych nieruchomości. Monitorujemy ten trend od kilku kwartałów i widzimy wyraźny mechanizm napędowy: słabnący popyt chiński ustępuje miejsca ekspansji rosyjskich nabywców, którzy koncentrują się na Phuket i prowincji Chonburi.
Dla polskiego inwestora ta zmiana struktury popytu ma praktyczne konsekwencje. Rosyjscy kupujący operują w innych przedziałach cenowych, preferują inne dzielnice i inaczej podchodzą do finansowania niż dotychczasowi nabywcy z Chin. To przekłada się na przesunięcia cen ofertowych w konkretnych segmentach rynku.
Szybka odpowiedź
- Wartość transferów własności na Phuket w Q1 2026 wzrosła o 34,9% r/r, liczba transferów o 17,9% - według danych rejestrowych cytowanych przez International Investment (październik 2026)
- Chiński popyt słabnie systemowo: liczba chińskich turystów w Tajlandii spadła o ok. 34% w 2025 roku (do ok. 4,47 mln), co według Chiang Rai Times (październik 2026) przekłada się na mniejszy pipeline nabywców nieruchomości
- Rosyjscy nabywcy przejęli pozycję lidera wśród cudzoziemców kupujących na Phuket i w Chonburi, koncentrując się na segmencie condominiums
- Podaż condominiums rośnie: liczba nowych jednostek wprowadzonych w H1 2026 na Phuket była o 44,8% wyższa niż w H2 2025, co buduje presję podażową w dzielnicach takich jak Bang Tao i Kamala
- Koh Samui pozostaje rynkiem zdominowanym przez wille, z 85-90% udziałem cudzoziemców w popycie i wartością rynku ok. 53,2 mld THB na początku 2026 roku
- Kurs THB/PLN i relacja THB/RUB to zmienne kluczowe dla dalszego kierunku tego trendu
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: Utrzymanie dominacji rosyjskiego popytu
Jeśli sankcje zachodnie wobec Rosji pozostaną na obecnym poziomie lub zostaną zaostrzone, przepływy kapitału rosyjskiego do Tajlandii utrzymają się lub wzrosną. Według naszych szacunków, w tym scenariuszu ceny condominiums w segmencie 4-8 mln THB na zachodnim wybrzeżu Phuket (Bang Tao, Surin, Kamala) mogą rosnąć o 8-12% rocznie w ujęciu THB. Rosyjscy nabywcy preferują gotowe lub niemal gotowe jednostki z gwarantowanym zarządzaniem najmem, co podnosi ceny w tym konkretnym podsegmencie.
Dla polskiego inwestora oznacza to rosnącą konkurencję przy zakupie, ale również silniejszy rynek najmu krótkoterminowego - rosyjscy turyści generują popyt na wynajem w tych samych dzielnicach.
Scenariusz B: Częściowy powrót chińskiego popytu
Dane z lutego 2026 roku pokazują wzrost chińskich przylotów do Tajlandii o 82% rok do roku, choć z niskiej bazy. Rząd tajlandzki zakłada cel 6 mln chińskich turystów w 2026 roku. Jeśli ten cel zostanie osiągnięty choćby w 70-80%, część chińskiego popytu inwestycyjnego może wrócić, szczególnie w segmencie poniżej 4 mln THB. W tym scenariuszu presja cenowa rozkłada się bardziej równomiernie między segmenty, a tempo wzrostu cen w premium spowalnia do 5-7% rocznie.
Scenariusz C: Korekta podażowa
Wzrost nowych launchów o 44,8% w H1 2026 versus H2 2025 to sygnał ostrzegawczy. Jeśli deweloperzy utrzymają to tempo, a popyt rosyjski osłabnie (np. wskutek umocnienia rubla lub złagodzenia sankcji), rynek może wejść w fazę nadpodaży w wybranych lokalizacjach. Najbardziej narażone są dzielnice z dużym pipeline'em nowych projektów - według naszych obserwacji dotyczy to przede wszystkim północnego Bang Tao i okolic Layan, gdzie w budowie pozostaje kilkanaście projektów condominiums.
Tabela porównawcza
| Parametr | Phuket - segment condo | Phuket - segment willi | Koh Samui - segment willi |
|---|---|---|---|
| Dominujący nabywcy 2026 | Rosja, Chiny (malejąco) | Mieszany (Europa, Rosja) | Europa Zachodnia, Australia |
| Udział cudzoziemców w popycie | 50-65% (szacunki rynkowe) | 40-55% (szacunki rynkowe) | 85-90% |
| Wzrost wartości transakcji Q1 2026 r/r | +34,9% | Dane zbiorcze | Brak danych kwartalnych |
| Nowe jednostki H1 2026 vs H2 2025 | +44,8% | 16 projektów / 224 jednostki | Ograniczona nowa podaż |
| Typowy przedział cenowy (THB) | 3-10 mln | 8-30 mln | 10-50 mln |
| Typowy przedział cenowy (PLN) | ok. 350 tys. - 1,15 mln | ok. 920 tys. - 3,45 mln | ok. 1,15 mln - 5,75 mln |
| Ryzyko nadpodaży (nasza ocena) | Umiarkowane do wysokiego | Niskie | Niskie |
| Płynność odsprzedaży | Wysoka | Średnia | Niska do średniej |
Przeliczenia PLN podajemy przy kursie orientacyjnym 1 THB = ok. 0,115 PLN, stan na połowę 2026 roku.
Ryzyka i błędy
Ryzyko koncentracji narodowościowej. Rynek, w którym jeden kraj dominuje po stronie popytu, jest podatny na szoki geopolityczne. Gdyby Tajlandia wprowadziła ograniczenia transakcyjne lub bankowe wobec obywateli Rosji (scenariusz mało prawdopodobny, ale niezerowy), popyt mógłby spaść gwałtownie. Monitorujemy stanowisko tajlandzkiego MSZ i Banku Centralnego w tej kwestii.
Błąd ekstrapolacji wzrostu cen. Wzrost wartości transakcji o 34,9% r/r nie oznacza, że ceny jednostkowe wzrosły o tyle samo. Część tego wzrostu wynika z przesunięcia mixu transakcji w stronę droższych jednostek. Polski inwestor powinien analizować ceny za metr kwadratowy w konkretnej dzielnicy, nie agregaty rynkowe.
Ryzyko kursowe THB/PLN. W 2025 roku kurs THB do dolara wahał się w przedziale ok. 33-36 THB/USD. Dla polskiego inwestora dochodzi dodatkowa warstwa ryzyka: kurs PLN/USD. Łączna ekspozycja walutowa może pochłonąć lub zwielokrotnić zysk z aprecjacji nieruchomości.
Pułapka gwarantowanego zysku z najmu. Deweloperzy na Phuket oferują programy 'guaranteed return' na 3-5 lat, często 6-8% rocznie. W naszych zestawieniach sprawdzamy, czy te gwarancje są wliczone w cenę zakupu (tzw. inflated price) - w wielu przypadkach tak jest, co obniża realną stopę zwrotu.
Ryzyko podażowe w Bang Tao i Layan. Przy wzroście launchów o 44,8% półrocze do półrocza, dzielnice z największą aktywnością deweloperską mogą wejść w fazę nasycenia w perspektywie 18-24 miesięcy. Inwestor kupujący dziś powinien sprawdzić pipeline projektów w promieniu 2 km od wybranej inwestycji.
FAQ
Dlaczego rosyjscy nabywcy zastępują chińskich na rynku Phuket?
Zbiegły się dwa czynniki. Po stronie chińskiej: spowolnienie gospodarcze w Chinach i spadek chińskich turystów w Tajlandii o ok. 34% w 2025 roku zmniejszyły pipeline potencjalnych nabywców. Po stronie rosyjskiej: sankcje zachodnie ograniczyły dostęp do rynków europejskich, co przekierowało kapitał inwestycyjny do Tajlandii, Zjednoczonych Emiratów Arabskich i Turcji.
Jak zmiana struktury popytu wpływa na ceny condominiums na Phuket?
Wartość transakcji w Q1 2026 wzrosła o 34,9% r/r przy wzroście liczby transferów o 17,9%. Ta dysproporcja wskazuje, że nowi nabywcy (w tym rosyjscy) kupują droższe jednostki. W segmencie 5-10 mln THB obserwujemy najsilniejszą presję cenową, szczególnie w Kamali i Surin.
Czy chiński popyt na nieruchomości w Tajlandii wróci?
Częściowo tak. Dane z lutego 2026 pokazują wzrost chińskich przylotów o 82% r/r. Jednak pełne odbudowanie popytu inwestycyjnego wymaga poprawy nastrojów konsumenckich w Chinach i stabilizacji relacji handlowych. Według naszych szacunków, powrót do poziomów z 2019 roku zajmie co najmniej 2-3 lata.
Jakie dzielnice Phuket są najbardziej narażone na nadpodaż w 2026 roku?
Największe ryzyko dotyczy północnego Bang Tao i Layan, gdzie koncentracja nowych projektów condominiums jest najwyższa. W H1 2026 liczba nowych launchów na całym Phuket wzrosła o 44,8% w porównaniu z H2 2025.
Jak wygląda rynek Koh Samui w porównaniu z Phuket?
Koh Samui to rynek zdominowany przez wille, z udziałem cudzoziemców w popycie na poziomie 85-90%. Wartość rynku mieszkaniowego na początku 2026 roku wynosiła ok. 53,2 mld THB (113 projektów), z czego wille stanowiły ok. 30 mld THB. Rynek jest mniej płynny niż Phuket, ale też mniej narażony na gwałtowne zmiany struktury popytu.
Czy polski inwestor powinien obawiać się ryzyka kursowego przy zakupie na Phuket?
Tak, ekspozycja jest podwójna: PLN/USD i USD/THB. W praktyce wahania kursowe mogą zmienić realną stopę zwrotu o 5-10 punktów procentowych w skali roku. Rekomendujemy analizę scenariuszy kursowych przed podjęciem decyzji.
Ile kosztuje condo na Phuket w przeliczeniu na złotówki w 2026 roku?
Typowy przedział cenowy to 3-10 mln THB, co przy kursie ok. 0,115 PLN za 1 THB daje ok. 350 tys. - 1,15 mln PLN. Segment premium (Surin, Kamala, Layan) zaczyna się od ok. 8 mln THB, czyli ok. 920 tys. PLN.
Jak liczba turystów na Phuket wpływa na rynek najmu?
Monitorujemy ten wskaźnik jako wyprzedzający. Wzrost przylotów z danego kraju o 20-30% przekłada się z opóźnieniem 6-12 miesięcy na wzrost obłożenia najmu krótkoterminowego o 8-15% w dzielnicach popularnych wśród danej narodowości. Spadek chińskich turystów obniżył obłożenie w Karon i Patong, natomiast wzrost rosyjskich przylotów podniósł je w Rawai i Nai Harn.
Nasza rekomendacja analityczna: polski inwestor rozważający zakup na Phuket w 2026 roku powinien precyzyjnie identyfikować segment cenowy i dzielnicę, zamiast polegać na zagregowanych danych rynkowych. Wzrost wartości transakcji o 34,9% nie rozkłada się równomiernie - koncentruje się w segmencie 5-10 mln THB na zachodnim wybrzeżu. Jednocześnie rosnąca podaż nowych condominiums wymaga weryfikacji pipeline'u w wybranej lokalizacji. Rynek Koh Samui, choć mniej dynamiczny, oferuje niższe ryzyko nadpodaży przy wyższym progu wejścia. Kluczowe zmienne do obserwacji w kolejnych kwartałach to: dynamika chińskich przylotów, kurs rubla do bahta oraz tempo nowych launchów na Phuket.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.