Według naszych obserwacji z I kwartału 2026 roku średni czas ekspozycji oferty na rynku wtórnym Phuketu wynosi od 8 do 14 miesięcy, w zależności od segmentu. To fundamentalnie inny rynek niż rynek pierwotny, na którym deweloperzy sprzedają w ciągu tygodni. Polscy inwestorzy, którzy kupili nieruchomości w latach 2021-2023, zaczynają teraz testować płynność rynku wtórnego i dowiadują się, że wyjście z inwestycji wymaga planowania z wyprzedzeniem co najmniej 12 miesięcy.

Monitorujemy ceny transakcyjne i porównujemy je z cenami ofertowymi na Phuket i Koh Samui od 2019 roku. Kluczowy wniosek jest taki: dyskonto od ceny ofertowej w segmencie condo do 200 tys. USD oscyluje wokół 8-12%, natomiast w segmencie willi premium powyżej 500 tys. USD sięga 15-22%. Sprzedający, który nie uwzględni tych danych w swoich kalkulacjach, zawyży oczekiwany zwrot z inwestycji nawet o kilka punktów procentowych rocznie.

Szybka odpowiedź

  • Średni czas ekspozycji condo freehold (kwota cudzoziemska) na Phuket: 8-11 miesięcy (stan na 2026 rok, według naszych szacunków)
  • Średni czas ekspozycji willi w leasehold lub strukturze spółki tajlandzkiej: 12-18 miesięcy
  • Typowe dyskonto od ceny ofertowej w segmencie do 200 tys. USD: 8-12%
  • Typowe dyskonto w segmencie premium powyżej 500 tys. USD: 15-22%
  • Łączne koszty transakcyjne po stronie sprzedającego: 4-7% wartości transakcji (podatek, opłaty, prowizja pośrednika)
  • Koh Samui: czas ekspozycji dłuższy o 30-50% w porównaniu z analogicznym segmentem na Phuket z uwagi na mniejszą głębokość rynku

Warianty i scenariusze

Segment 1: condo w kwocie cudzoziemskiej do 200 tys. USD

To segment o najwyższej płynności na rynku wtórnym. Condo z tytułem freehold (własność pełna w ramach 49% kwoty cudzoziemskiej w budynku) w dzielnicach Bang Tao, Kamala i Surin przyciąga zarówno inwestorów, jak i nabywców lifestyle. Monitorujemy oferty w tych lokalizacjach i obserwujemy, że jednostki z widokiem na morze i w kompleksach z dobrym zarządzaniem najmu sprzedają się szybciej - średnio w 8-10 miesięcy. Jednostki bez widoku, w starszych budynkach z wysokimi opłatami sinking fund, mogą czekać nawet 14-16 miesięcy.

Dla polskiego inwestora istotny jest fakt, że freehold condo to jedyna forma własności nieruchomości w Tajlandii, którą cudzoziemiec może posiadać bezpośrednio na swoje nazwisko. To upraszcza proces sprzedaży i skraca due diligence po stronie kupującego.

Segment 2: wille w leasehold lub strukturze spółki

Wille stanowią segment trudniejszy do upłynnienia. Struktura prawna - czy to leasehold (dzierżawa 30+30+30 lat), czy własność poprzez spółkę tajlandzką - wymaga od kupującego głębszej analizy prawnej. Sprawdzamy na miejscu, że wielu potencjalnych nabywców rezygnuje po zapoznaniu się ze strukturą spółkową lub warunkami dzierżawy. Według naszych szacunków czas ekspozycji willi o wartości 300-700 tys. USD na zachodnim wybrzeżu Phuketu (Layan, Surin, Nai Harn) wynosi 12-18 miesięcy. Dyskonto od ceny ofertowej w tym segmencie jest wyższe, ponieważ rynek jest mniej przejrzysty, a każda transakcja wymaga indywidualnych negocjacji dotyczących struktury prawnej.

Segment 3: odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem

Odsprzedaż umowy rezerwacyjnej lub kontraktu off-plan (tzw. assignment) to osobna ścieżka wyjścia. Ograniczenia są istotne: wielu deweloperów na Phuket pobiera opłatę za cesję w wysokości 1-3% wartości kontraktu, a część umów zabrania cesji przed wpłaceniem określonego procentu ceny (zazwyczaj 30-50%). Monitorujemy, że w 2026 roku podaż nowych projektów na Phuket jest wysoka, co oznacza, że odsprzedaż kontraktu off-plan konkuruje bezpośrednio z ofertą dewelopera. Sprzedający musi zaoferować dyskonto rzędu 5-10% od aktualnej ceny dewelopera, aby przyciągnąć kupującego.

Koh Samui: mniejsza głębokość rynku

Koh Samui charakteryzuje się mniejszą liczbą transakcji rocznie. Według naszych szacunków na wyspie dochodzi do 150-250 transakcji z udziałem cudzoziemców rocznie, podczas gdy na Phuket ta liczba wynosi 1 200-1 800. Dzielnice Bophut, Maenam i Chaweng oferują najlepszą płynność, ale czas ekspozycji jest dłuższy o 30-50% niż na Phuket. Segment willi na Lamai czy w głębi wyspy może wymagać nawet 24 miesięcy ekspozycji.

Matematyka okresu posiadania: przykład condo na Phuket

Przyjmijmy przykład condo w Bang Tao o cenie zakupu 6 000 000 THB (ok. 700 000 PLN przy kursie 1 THB = 0,117 PLN, stan na I kw. 2026).

Założenia:

  • Roczny dochód netto z najmu (po kosztach zarządzania, utrzymania, pustostanach): 5% wartości nieruchomości, czyli 300 000 THB rocznie
  • Aprecjacja wartości nieruchomości: 3% rocznie (średnia dla segmentu condo w dobrych lokalizacjach Phuketu, według naszych szacunków)
  • Koszty transakcyjne zakupu (opłaty rejestracyjne, podatek transferowy, prawnik): 2%, czyli 120 000 THB
  • Koszty transakcyjne sprzedaży: podatek specjalny (Specific Business Tax 3,3% przy posiadaniu poniżej 5 lat lub Stamp Duty 0,5% powyżej 5 lat), withholding tax, prowizja pośrednika 3-5%. Łącznie szacujemy 5-7% przy krótszym horyzoncie, 4-5% przy dłuższym

Horyzont 3 lata:

  • Skumulowany najem netto: 900 000 THB
  • Wartość nieruchomości: ok. 6 556 000 THB (aprecjacja 3% r/r)
  • Cena transakcyjna (dyskonto 10% od ceny ofertowej): ok. 5 900 000 THB
  • Koszty sprzedaży (6%): 354 000 THB
  • Bilans: 5 900 000 + 900 000 - 354 000 - 6 120 000 (zakup z kosztami) = 326 000 THB zysku
  • Realny zwrot roczny: ok. 1,8%

Horyzont 5 lat:

  • Skumulowany najem netto: 1 500 000 THB
  • Cena transakcyjna (dyskonto 8%): ok. 6 400 000 THB
  • Koszty sprzedaży (4,5%): 288 000 THB
  • Bilans: 6 400 000 + 1 500 000 - 288 000 - 6 120 000 = 1 492 000 THB
  • Realny zwrot roczny: ok. 4,9%

Horyzont 10 lat:

  • Skumulowany najem netto: 3 000 000 THB
  • Cena transakcyjna (dyskonto 6%): ok. 7 580 000 THB
  • Koszty sprzedaży (4%): 303 000 THB
  • Bilans: 7 580 000 + 3 000 000 - 303 000 - 6 120 000 = 4 157 000 THB
  • Realny zwrot roczny: ok. 6,8%

Wnioski: przy horyzoncie 3-letnim koszty transakcyjne i podatek SBT 3,3% istotnie obniżają realny zwrot. Horyzont 5-letni eliminuje podatek SBT (zamienia go na niższy Stamp Duty 0,5%) i znacząco poprawia wynik. Horyzont 10 lat to scenariusz, w którym skumulowany najem i aprecjacja kompensują wszystkie koszty z dużym marginesem.

Tabela porównawcza

Parametr Condo freehold do 200 tys. USD Willa leasehold 300-700 tys. USD Cesja off-plan Condo Koh Samui
Czas ekspozycji 8-11 mies. 12-18 mies. 3-8 mies. 11-16 mies.
Dyskonto od ceny ofertowej 8-12% 15-22% 5-10% vs cena dewelopera 10-15%
Koszty sprzedaży (łącznie) 4-6% 5-7% 1-3% opłata cesyjna 4-6%
Złożoność prawna Niska Wysoka Średnia Niska
Pula kupujących Szeroka (cudzoziemcy) Ograniczona Inwestorzy Węższa niż Phuket
Optymalny horyzont 5+ lat 7+ lat Przed odbiorem 5+ lat

Timing: kiedy rynek faworyzuje sprzedającego

Monitorujemy cykliczność rynku wtórnego na Phuket i identyfikujemy kilka czynników sprzyjających sprzedaży:

  • Sezon wysoki (listopad-marzec): największa aktywność kupujących, szczególnie z Europy i Rosji. Oferty wystawione we wrześniu-październiku mają najlepsze szanse na sprzedaż w sezonie
  • Cykl podaży deweloperskiej: gdy deweloperzy mają mało gotowych jednostek (co zdarza się cyklicznie co 3-4 lata), rynek wtórny zyskuje na atrakcyjności. W 2026 roku obserwujemy wysoką podaż off-plan, co utrudnia sprzedaż na rynku wtórnym
  • Kurs THB do USD i EUR: osłabienie bahta o 5-10% zwiększa atrakcyjność cenową dla zagranicznych nabywców. Dla polskiego inwestora istotny jest również kurs THB/PLN - w I kw. 2026 oscyluje on wokół 0,115-0,120 PLN za 1 THB
  • Zmiany regulacyjne: zapowiedzi liberalizacji prawa własności dla cudzoziemców (np. dyskusje o podniesieniu kwoty cudzoziemskiej powyżej 49%) mogą chwilowo zwiększyć zainteresowanie kupujących

Ryzyka i błędy

  • Zawyżanie ceny ofertowej to najczęstszy błąd. Sprzedający porównują swoją cenę z cenami dewelopera na rynku pierwotnym, ignorując fakt, że rynek wtórny wymaga dyskonta. W naszych zestawieniach widzimy oferty, które wiszą 18+ miesięcy bez korekty ceny
  • Brak przygotowania dokumentacji prawnej: kupujący na rynku wtórnym oczekuje kompletnego pakietu - chanote (tytuł własności) lub umowa dzierżawy, rozliczenia podatkowe, dokumenty spółki. Brak tych dokumentów wydłuża proces o miesiące
  • Niedoszacowanie kosztów sprzedaży: Specific Business Tax 3,3% (przy posiadaniu poniżej 5 lat), withholding tax (progresywny, zależny od okresu posiadania i wartości), prowizja pośrednika 3-5%. Łącznie koszty mogą pochłonąć 4-7% wartości transakcji
  • Ryzyko kursowe: polski inwestor, który kupił nieruchomość przy kursie THB/PLN = 0,125 i sprzedaje przy kursie 0,110, traci dodatkowe 12% na różnicy kursowej, niezależnie od zmiany wartości nieruchomości w bahtach
  • Struktura spółkowa pod lupą: Land Department coraz uważniej weryfikuje spółki tajlandzkie z nominowanymi udziałowcami (nominee shareholders). Transakcje z udziałem takich struktur mogą być opóźnione lub zakwestionowane
  • Brak strategii wyjścia przy zakupie: wielu inwestorów nie analizuje płynności segmentu przed zakupem. Willa za 800 tys. USD w odległej lokalizacji na Koh Samui może być de facto niepłynna przez lata

FAQ

Ile trwa sprzedaż condo na Phuket na rynku wtórnym w 2026 roku?

Według naszych obserwacji średni czas ekspozycji condo freehold w segmencie do 200 tys. USD w popularnych dzielnicach (Bang Tao, Kamala, Surin) wynosi 8-11 miesięcy. Jednostki w gorszych lokalizacjach lub o nieatrakcyjnym stanie mogą czekać 14-16 miesięcy.

Jakie podatki płaci sprzedający nieruchomość w Tajlandii?

Przy posiadaniu poniżej 5 lat naliczany jest Specific Business Tax 3,3% oraz withholding tax. Powyżej 5 lat SBT zastępuje niższy Stamp Duty 0,5%. Withholding tax jest progresywny i zależy od wartości nieruchomości oraz okresu posiadania. Łączne koszty podatkowe to ok. 2-4% wartości transakcji.

Czy mogę odsprzedać kontrakt off-plan przed odbiorem nieruchomości?

Tak, ale z ograniczeniami. Wielu deweloperów pobiera opłatę za cesję (1-3%) i wymaga wpłacenia minimum 30-50% ceny przed wyrażeniem zgody na cesję. W 2026 roku wysoka podaż off-plan na Phuket utrudnia cesję - sprzedający musi oferować dyskonto 5-10% od aktualnej ceny dewelopera.

Jaki jest realny zwrot z inwestycji w condo na Phuket przy sprzedaży po 5 latach?

Według naszych szacunków realny zwrot roczny przy horyzoncie 5-letnim wynosi ok. 4,5-5,5%, uwzględniając najem netto, aprecjację i koszty transakcyjne obu stron. Wynik zależy od lokalizacji, stanu nieruchomości i koniunktury w momencie sprzedaży.

Czy rynek wtórny Koh Samui jest płynny?

Koh Samui ma znacznie mniejszą głębokość rynku niż Phuket. Szacujemy 150-250 transakcji z udziałem cudzoziemców rocznie. Czas ekspozycji jest dłuższy o 30-50% niż na Phuket. Najlepsza płynność dotyczy segmentu condo i willi w Bophut oraz Maenam.

Kiedy najlepiej wystawić nieruchomość na sprzedaż na Phuket?

Optymalny moment to wrzesień-październik, tak aby oferta była widoczna na początku sezonu wysokiego (listopad-marzec), gdy aktywność kupujących z Europy jest największa.

Jak kurs bahta wpływa na opłacalność sprzedaży dla polskiego inwestora?

Kurs THB/PLN ma bezpośredni wpływ na realny wynik w złotówkach. Wahania rzędu 10% w skali kilku lat nie są rzadkością. Inwestor powinien monitorować kurs i rozważyć sprzedaż w okresie relatywnie silnego bahta wobec złotego.

Jaką prowizję pobiera pośrednik przy sprzedaży nieruchomości na Phuket?

Standard rynkowy na Phuket to 3-5% wartości transakcji, płacone przez sprzedającego. W segmencie premium prowizja bywa negocjowalna. Przy sprzedaży bez pośrednika sprzedający oszczędza tę kwotę, ale traci dostęp do bazy kupujących.

Czy polski rezydent podatkowy musi rozliczyć sprzedaż nieruchomości w Tajlandii w Polsce?

Tak. Według polskich przepisów podatkowych dochód ze sprzedaży nieruchomości za granicą podlega opodatkowaniu w Polsce, chyba że upłynęło 5 lat od końca roku kalendarzowego nabycia. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią pozwala na odliczenie podatku zapłaconego w Tajlandii. Rekomendujemy konsultację z doradcą podatkowym specjalizującym się w transakcjach międzynarodowych.

Rekomendacja analityczna: Rynek wtórny nieruchomości na Phuket i Koh Samui w 2026 roku faworyzuje cierpliwych sprzedających z realistyczną wyceną. Optymalny horyzont inwestycyjny to minimum 5 lat, co pozwala uniknąć Specific Business Tax i zbudować skumulowany dochód z najmu kompensujący koszty transakcyjne. Strategię wyjścia warto zaplanować już na etapie zakupu, analizując płynność konkretnego segmentu i lokalizacji.

Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.

Skontaktuj się z zespołem ->