Na początku 2026 roku kurs bahta tajlandzkiego do złotego oscyluje w przedziale 0,113-0,118 PLN za 1 THB, co oznacza, że za milion bahtów polski inwestor płaci około 113 000-118 000 PLN. W porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku baht osłabił się względem złotego o około 3-4%, co w przeliczeniu na typową transakcję zakupu condoinium na Phuket (wartość 5-8 mln THB) daje oszczędność rzędu 20 000-35 000 PLN przy identycznej cenie ofertowej w walucie lokalnej.
Monitorujemy parę THB/PLN w kontekście zakupów nieruchomości od 2019 roku. Obecny poziom jest korzystniejszy dla polskiego nabywcy niż średnia z lat 2022-2024, kiedy kurs bahta sięgał 0,122-0,130 PLN. Jednocześnie rynek nieruchomości na Phuket i Koh Samui wycenia oferty w bahtach, więc każda zmiana kursu o 1 grosz na bahcie przekłada się na 50 000-80 000 PLN różnicy przy zakupie w segmencie 5-8 mln THB.
W naszych zestawieniach kwartalnych łączymy dane kursowe z dynamiką cen ofertowych w konkretnych dzielnicach - poniżej przedstawiamy szczegółową analizę.
Szybka odpowiedź
- Kurs THB/PLN na początku 2026 roku wynosi około 0,115 PLN za 1 THB, co jest poziomem o 3-4% niższym niż rok wcześniej
- Według szacunków rynkowych Bank Tajlandii (BOT) utrzyma stopę procentową w przedziale 1,75-2,00% w I połowie 2026 roku, co ogranicza potencjał umocnienia bahta
- NBP w styczniu 2026 roku utrzymuje stopę referencyjną na poziomie 5,75%, co sprzyja sile złotego wobec walut azjatyckich
- Różnica stóp procentowych (ok. 3,75-4,00 pp na korzyść PLN) wspiera scenariusz utrzymania lub dalszego osłabienia bahta względem złotego
- Ceny nieruchomości na Phuket w dzielnicach Bang Tao i Layan wzrosły o 8-12% rok do roku w bahtach (dane z IV kwartału 2025), częściowo niwelując efekt kursowy
- Na Koh Samui w Bophut i Maenam dynamika cen w THB jest niższa: 4-7% rocznie, więc efekt korzystnego kursu jest bardziej odczuwalny dla polskiego inwestora
Warianty i scenariusze
Scenariusz A - dalsze osłabienie bahta (kurs 0,108-0,112 PLN)
Ten wariant zakłada obniżkę stóp przez BOT w II-III kwartale 2026 roku o łącznie 50 pb oraz utrzymanie stóp przez NBP bez zmian. W takim scenariuszu polski inwestor kupujący condominium za 6 mln THB w Kamali lub Surin zapłaci około 648 000-672 000 PLN zamiast obecnych ok. 690 000 PLN. To oszczędność rzędu 18 000-42 000 PLN wynikająca wyłącznie z ruchu kursowego. Prawdopodobieństwo tego scenariusza oceniamy na 25-30%, ponieważ wymaga jednoczesnego utrzymania jastrzębiej polityki NBP i gołębiego zwrotu BOT.
Scenariusz B - stabilizacja (kurs 0,112-0,118 PLN)
Najbardziej prawdopodobny wariant, w którym obie strony dokonują niewielkich korekt polityki monetarnej. BOT obniża stopę o 25 pb, NBP rozpoczyna ostrożny cykl obniżek w drugiej połowie roku. Kurs pozostaje w obecnym korytarzu. Dla transakcji za 6 mln THB oznacza to koszt 672 000-708 000 PLN. Prawdopodobieństwo: 50-55%.
Scenariusz C - umocnienie bahta (kurs 0,118-0,126 PLN)
Wariant, w którym NBP agresywnie obniża stopy (o 100-150 pb w ciągu roku), a BOT utrzymuje status quo. Złoty traci na atrakcyjności, baht się umacnia. Koszt tej samej nieruchomości za 6 mln THB rośnie do 708 000-756 000 PLN. Prawdopodobieństwo: 15-20%. Dodatkowym czynnikiem ryzyka jest napływ kapitału zagranicznego do Tajlandii stymulowany programami wizowymi (Long-Term Resident Visa), który wspiera popyt na bahta.
Tabela porównawcza
| Parametr | Scenariusz A (słaby THB) | Scenariusz B (stabilny) | Scenariusz C (mocny THB) |
|---|---|---|---|
| Kurs THB/PLN | 0,108-0,112 | 0,112-0,118 | 0,118-0,126 |
| Koszt 6 mln THB w PLN | 648 000-672 000 | 672 000-708 000 | 708 000-756 000 |
| Różnica vs. dziś | -18 000 do -42 000 PLN | -18 000 do +18 000 PLN | +18 000 do +66 000 PLN |
| Stopa BOT (prognoza) | 1,50% | 1,75% | 2,00% |
| Stopa NBP (prognoza) | 5,75% | 5,25-5,50% | 4,50-5,00% |
| Prawdopodobieństwo | 25-30% | 50-55% | 15-20% |
| Wpływ na Phuket (Bang Tao) | Wzrost popytu z zagranicy | Bez zmian | Spadek zainteresowania |
| Wpływ na Koh Samui (Bophut) | Wyraźna okazja kursowa | Umiarkowany zysk | Neutralizacja efektu cenowego |
Jak kurs bahta wpływa na realne koszty zakupu na Phuket i Koh Samui
Sam kurs walutowy to tylko połowa równania. Drugą połowę stanowi dynamika cen w walucie lokalnej. W naszych zestawieniach z IV kwartału 2025 roku średnia cena metra kwadratowego w nowych projektach condominialnych w dzielnicach premium Phuketu kształtowała się następująco: Bang Tao - 130 000-165 000 THB/m², Layan - 140 000-180 000 THB/m², Kamala - 120 000-155 000 THB/m², Surin - 135 000-170 000 THB/m². Na Koh Samui stawki są niższe: Bophut - 85 000-120 000 THB/m², Maenam - 75 000-100 000 THB/m², Chaweng - 90 000-130 000 THB/m².
Kiedy ceny w THB rosną o 10% rocznie (jak w Bang Tao), a baht słabnie o 4%, polski inwestor odczuwa realny wzrost kosztu zakupu o około 6% w przeliczeniu na złotówki. Na Koh Samui, gdzie dynamika cen wynosi 5% rocznie, ten sam ruch kursowy daje realny wzrost zaledwie 1% w PLN. Z perspektywy polskiego nabywcy Koh Samui w scenariuszu A oferuje więc relatywnie lepszą wartość niż Phuket.
Przyloty turystów a przychody z najmu w kontekście walutowym
Monitorujemy statystyki przylotów na lotnisko Phuket (HKT) i lotnisko Samui (USM) jako wskaźnik wyprzedzający dla obłożenia najmu krótkoterminowego. W 2025 roku lotnisko HKT obsłużyło, według danych Airports of Thailand (AOT), ponad 9,8 mln pasażerów międzynarodowych, co stanowi wzrost o 7% względem 2024 roku. Lotnisko USM odnotowało ok. 1,2 mln pasażerów, wzrost o 5%.
Dla polskiego właściciela nieruchomości kluczowe jest to, że przychody z najmu generowane są w bahtach. Przy kursie 0,115 PLN/THB czynsz najmu krótkoterminowego za studio w Bang Tao (średnio 45 000-65 000 THB miesięcznie w sezonie wysokim, dane z naszych zestawień za sezon 2024/2025) przekłada się na 5 175-7 475 PLN. Rok wcześniej, przy kursie 0,120, ten sam czynsz dawał 5 400-7 800 PLN. Różnica wynosi 200-325 PLN miesięcznie na niekorzyść obecnego kursu - to efekt, który wielu inwestorów pomija w kalkulacjach.
Mechanizm działa z opóźnieniem: wzrost przylotów o 7% w skali roku przekłada się na wzrost obłożenia z opóźnieniem 1-2 kwartałów, a na korektę stawek najmu - z opóźnieniem 2-3 kwartałów. Spodziewamy się, że stawki w sezonie 2025/2026 wzrosną o 5-8% w THB w dzielnicach Phuket o najwyższym popycie (Bang Tao, Surin, Kamala), co powinno skompensować niekorzystny efekt kursowy.
Pipeline podaży a presja na ceny
W I kwartale 2026 roku w samym Bang Tao i Layan monitorujemy ponad 2 800 jednostek condominialnych w budowie z planowanym oddaniem do końca 2027 roku. To wzrost pipeline'u o 15% względem analogicznych danych sprzed roku. Na Koh Samui, głównie w Chaweng i Bophut, pipeline wynosi ok. 900 jednostek, wzrost o 10%.
Dla kursu walutowego ta informacja ma znaczenie pośrednie: duża podaż może spowolnić dynamikę wzrostu cen w THB, co w połączeniu z korzystnym kursem tworzy okno zakupowe dla polskiego inwestora. Według naszych szacunków realna presja cenowa z nowej podaży ujawni się w II-III kwartale 2027 roku, kiedy projekty rozpoczęte w 2025 roku wejdą na rynek wtórny.
Ryzyka i błędy
- Ryzyko kursowe przy ratach - wielu deweloperów na Phuket oferuje płatność w 5-8 ratach rozłożonych na 18-24 miesiące budowy. Kurs THB/PLN może się zmienić o 5-10% w tym okresie. Polscy nabywcy często nie zabezpieczają tego ryzyka kontraktem terminowym (forward), co przy transakcji za 8 mln THB może oznaczać nieplanowany koszt nawet 40 000-80 000 PLN
- Błąd kalkulacji stopy zwrotu - obliczanie yield w PLN na podstawie jednorazowego przeliczenia kursu jest powszechnym błędem. Przychody z najmu w THB podlegają ciągłemu ryzyku kursowemu. Rekomendujemy kalkulację w walucie przychodu, czyli w bahtach
- Pominięcie kosztów przewalutowania - banki i kantory internetowe naliczają spread 1,5-3,0% przy transferach PLN do THB. Przy transakcji za 6 mln THB to dodatkowy koszt 10 000-21 000 PLN, który nie pojawia się w kalkulacjach opartych na kursie średnim NBP
- Timing zakupu - próba 'łapania dołka' kursowego rzadko się udaje. Historycznie kurs THB/PLN w latach 2020-2025 wahał się w przedziale 0,105-0,135, a prognozowanie punktu zwrotnego z wyprzedzeniem większym niż kwartał obarczone jest dużym błędem
- Ryzyko regulacyjne - zmiany przepisów dotyczących własności cudzoziemców w Tajlandii (dyskutowane w parlamencie tajlandzkim od 2024 roku) mogą wpłynąć na popyt, a przez to pośrednio na kurs THB
FAQ
Jaki jest aktualny kurs bahta do złotego w 2026 roku?
Na początku 2026 roku kurs THB/PLN wynosi około 0,115 PLN za 1 baht tajlandzki. Oznacza to, że za 1 milion bahtów polski inwestor zapłaci około 115 000 PLN. Kurs jest o 3-4% niższy niż rok wcześniej.
Czy baht się osłabi względem złotego w 2026 roku?
W naszym bazowym scenariuszu (prawdopodobieństwo 50-55%) kurs THB/PLN pozostanie w przedziale 0,112-0,118. Scenariusz dalszego osłabienia bahta (kurs poniżej 0,112) oceniamy na 25-30% prawdopodobieństwa.
Jak kurs bahta wpływa na cenę nieruchomości na Phuket?
Bezpośrednio - nieruchomości są wyceniane w THB. Przy zakupie condominium za 6 mln THB różnica między kursem 0,112 a 0,118 PLN/THB wynosi 36 000 PLN. Jednak trzeba uwzględnić też dynamikę cen w walucie lokalnej, która na Phuket wynosi 8-12% rocznie.
Czy opłaca się czekać z zakupem na lepszy kurs?
W większości przypadków nie. Wzrost cen nieruchomości w THB (8-12% rocznie w dzielnicach premium Phuketu) przewyższa potencjalny zysk kursowy. Odwlekanie zakupu o rok w oczekiwaniu na 5% poprawę kursu przy jednoczesnym wzroście cen o 10% daje stratę netto.
Jak zabezpieczyć ryzyko kursowe przy zakupie nieruchomości w Tajlandii?
Polscy inwestorzy mogą skorzystać z kontraktów forward oferowanych przez brokerów walutowych, które pozwalają zablokować kurs na 3-24 miesiące. Koszt takiego zabezpieczenia wynosi zazwyczaj 0,5-1,5% wartości transakcji.
Ile kosztuje przewalutowanie PLN na THB przy zakupie nieruchomości?
Spread bankowy wynosi 2-3%, kantory internetowe oferują 1,5-2%. Przy transakcji za 6 mln THB (ok. 690 000 PLN) koszt przewalutowania to 10 000-21 000 PLN. Rekomendujemy porównanie ofert co najmniej 3 dostawców.
Czy przychody z najmu na Koh Samui warto przeliczać na złote?
Do celów porównawczych - tak, ale stopa zwrotu powinna być kalkulowana w walucie przychodu, czyli w THB. Przeliczenie na PLN po bieżącym kursie zamazuje realną rentowność, ponieważ kurs zmienia się z kwartału na kwartał.
Jaki kurs THB/PLN był najkorzystniejszy dla polskich kupujących?
Najniższy kurs w ostatnich 5 latach odnotowaliśmy w połowie 2020 roku - ok. 0,105 PLN/THB. Obecny poziom 0,115 jest historycznie wciąż korzystny na tle średniej z lat 2022-2024, która wynosiła 0,122-0,130.
Jak różnica stóp procentowych wpływa na kurs THB/PLN?
Wyższe stopy w Polsce (5,75% vs 1,75-2,00% w Tajlandii) przyciągają kapitał do złotego, co go wzmacnia. Ta różnica (3,75-4,00 pp) jest jednym z głównych czynników utrzymujących korzystny dla polskiego nabywcy poziom kursu.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.