W październiku 2026 roku analitycy CGSI obniżyli prognozę presales dla dziewięciu największych tajskich deweloperów o 3,4%, do poziomu 192,1 mld bahtów. Sprzedaż w III kwartale 2026 wyniosła 46,2 mld bahtów i była niższa o 12,2% rok do roku. Dla inwestora zagranicznego rozważającego zakup condos off-plan na Phuket lub Koh Samui te dane nie są abstrakcyjnym sygnałem makro. To informacja o zmieniającym się układzie sił między kupującym a deweloperem, która wymaga konkretnej korekty strategii.
Monitorujemy dane presales jako standardowe narzędzie oceny ryzyka przy zakupach off-plan od kilku lat. Obecna korekta jest istotna nie dlatego, że jest dramatyczna (3,4% to umiarkowana rewizja), ale dlatego, że zbiega się z kilkoma negatywnymi sygnałami jednocześnie: słabym zaufaniem konsumentów, wysokim zadłużeniem gospodarstw domowych i rosnącą liczbą likwidacji firm. Suma tych czynników tworzy środowisko, w którym inwestor zagraniczny ma silniejszą pozycję negocjacyjną niż rok temu.
Szybka odpowiedź
- Prognoza presales na 2026 rok obniżona przez CGSI do 192,1 mld THB (korekta o 3,4% w dół)
- Sprzedaż za trzy kwartały 2026 wyniosła 138,4 mld THB, czyli zaledwie 72% rocznego celu, spadek o 7,2% r/r
- Segment condo zanotował spadek presales o 2,1%, segment low-rise o 10,4%
- Indeks zaufania konsumentów w sierpniu 2026 wynosił 49,5 (poniżej progu neutralnego 50), według danych cytowanych przez The Star
- Zadłużenie gospodarstw domowych utrzymuje się na poziomie ok. 85,9% PKB, co ogranicza popyt krajowy
- Likwidacje firm wzrosły o 35,2% r/r (2 244 w sierpniu 2026), sygnalizując podwyższone ryzyko kontrahenta
- Prognozy AP, LPN i SIRI pozostały niezmienione, co wyróżnia te spółki na tle sektora
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: Kupno off-plan teraz z renegocjacją ceny
Spadek presales oznacza, że deweloperzy z obniżonymi prognozami (LH, PSH, QH, SPALI, ORI, SC - korekty od 1,3% do 17,5%) mają motywację do oferowania lepszych warunków. W naszych zestawieniach kwartalnych obserwujemy, że w okresach słabszego popytu deweloperzy na Phuket, szczególnie w dzielnicach z dużym pipeline oddań takich jak Bang Tao czy Kamala, są skłonni negocjować rabaty rzędu 5-10% od ceny katalogowej lub oferować rozszerzone pakiety wykończenia. Dla polskiego inwestora dodatkowym atutem jest obecny kurs THB do PLN, który w kontekście osłabienia bieżącego rachunku Tajlandii pozostaje relatywnie korzystny dla kupujących z walutą europejską.
Ryzyko tego wariantu polega na wyborze dewelopera z obniżoną prognozą, który może mieć problemy z terminowym oddaniem projektu. Powodzie w rejonie Bangkoku w III kwartale 2026 już spowodowały opóźnienia w premierach nowych faz.
Scenariusz B: Wstrzymanie decyzji do danych za IV kwartał 2026
Jeśli tendencja spadkowa utrzyma się w IV kwartale, prognozy na 2027 rok mogą zostać obniżone jeszcze bardziej. Przy dywidendowych stopach zwrotu sektora na poziomie 7,0-7,6% (dane CGSI) i wskaźniku P/E na 2027 rok wynoszącym 7,7x (jedno odchylenie standardowe poniżej pięcioletniej średniej), spółki deweloperskie wyceniane są przez rynek jako sektor pod presją. Dla inwestora zagranicznego oznacza to potencjalnie jeszcze lepsze warunki zakupu na początku 2027 roku.
Na Koh Samui, gdzie rynek jest mniejszy i bardziej zależny od turystyki, wstrzymanie się może być szczególnie uzasadnione. W dzielnicach Bophut i Maenam obserwujemy wydłużenie czasu sprzedaży jednostek off-plan z 4-6 do 8-12 miesięcy w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku, według naszych szacunków.
Scenariusz C: Selekcja deweloperów z nienaruszonymi prognozami
CGSI utrzymało prognozy bez zmian dla trzech spółek: AP, LPN i SIRI. AP i SIRI wyróżniają się silnymi backlogami (wartością zakontraktowanych, ale jeszcze niezrealizowanych projektów), co oznacza mniejsze ryzyko opóźnień i lepszą stabilność finansową. Dla inwestora kupującego condo off-plan na Phuket, obecność dewelopera na liście spółek z utrzymanymi prognozami jest konkretnym sygnałem jakościowym.
W praktyce sprawdzamy, czy dany deweloper realizujący projekt np. w Rawai, Nai Harn czy Surin należy do grupy spółek z obniżonymi czy utrzymanymi prognozami. To proste kryterium selekcji, które dramatycznie zmienia profil ryzyka zakupu off-plan.
Tabela porównawcza
| Parametr | Scenariusz A: Kupno teraz z rabatem | Scenariusz B: Oczekiwanie na dane Q4 | Scenariusz C: Selekcja stabilnych deweloperów |
|---|---|---|---|
| Potencjalny rabat | 5-10% od ceny katalogowej | 8-15% (szacunkowo, Q1 2027) | 0-3% (silna pozycja dewelopera) |
| Ryzyko opóźnienia oddania | Podwyższone (korekty prognoz) | Średnie (więcej danych) | Niskie (silne backlogi AP, SIRI) |
| Dostępność jednostek | Duża (presja podażowa) | Duża, ale najlepsze lokalizacje mogą zniknąć | Ograniczona (popularne projekty) |
| Siła negocjacyjna kupującego | Wysoka | Bardzo wysoka | Umiarkowana |
| Ryzyko kursowe THB/PLN | Bieżące | Nieznane (zmienność 3-6 mies.) | Bieżące |
| Rekomendacja dla Phuket | Bang Tao, Kamala (duży pipeline) | Karon, Kata (mniejszy rynek wtórny) | Rawai, Surin (projekty AP, SIRI) |
| Rekomendacja dla Koh Samui | Chaweng (nadpodaż krótkoterminowa) | Bophut, Maenam (wydłużony czas sprzedaży) | Lamai (ograniczona nowa podaż) |
Ryzyka i błędy
Ryzyko nr 1: Utożsamianie korekty presales z kryzysem. Spadek o 3,4% to korekta, nie załamanie. Rynek tajski przeszedł znacznie głębsze spadki w latach 2020-2021. Inwestor, który interpretuje obecne dane jako okazję do agresywnych negocjacji typu 'minus 30%', zostanie zignorowany przez deweloperów.
Ryzyko nr 2: Pomijanie kontekstu zadłużenia gospodarstw domowych. Poziom 85,9% PKB oznacza, że popyt krajowy może pozostać słaby przez wiele kwartałów. Dla inwestora zagranicznego to oznacza mniejszą konkurencję ze strony kupujących tajskich, ale też potencjalnie niższy popyt na wynajem od lokalnych najemców. Na Phuket i Koh Samui, gdzie głównym źródłem najmu jest turystyka międzynarodowa, ryzyko to jest mniejsze niż w Bangkoku.
Ryzyko nr 3: Wzrost likwidacji firm a łańcuch podwykonawców. Wzrost likwidacji o 35,2% w sierpniu 2026, według danych cytowanych przez The Star, może wpłynąć na podwykonawców budowlanych. Monitorujemy przypadki opóźnień na budowach na Phuket wynikających z problemów podwykonawców, choć na razie zjawisko to dotyczy głównie mniejszych projektów w dzielnicach peryferyjnych.
Ryzyko nr 4: Region Południa ze wskaźnikiem zaufania 49,9. Phuket administracyjnie należy do regionu Południa, gdzie indeks zaufania konsumentów wyniósł 49,9 w sierpniu 2026 - tuż pod progiem neutralnym. Choć popyt na condo na Phuket generują głównie cudzoziemcy i zamożni Tajowie z Bangkoku, nastroje lokalne wpływają na tempo realizacji inwestycji infrastrukturalnych i koszty usług.
Błąd: Ignorowanie danych presales przy zakupie off-plan. Wielu inwestorów zagranicznych podejmuje decyzję o zakupie condo na podstawie renderów i broszur marketingowych, nie sprawdzając wyników presales dewelopera. Dane CGSI są publicznie dostępne i powinny być standardowym elementem due diligence przy każdym zakupie off-plan w Tajlandii.
FAQ
Co oznacza korekta prognoz presales o 3,4% dla rynku condo na Phuket?
Korekta o 3,4% (do 192,1 mld THB) sygnalizuje osłabienie popytu w całym sektorze deweloperskim. Na Phuket przekłada się to na większą skłonność deweloperów do negocjacji cen i warunków płatności, szczególnie w dzielnicach z dużą nową podażą, takich jak Bang Tao i Kamala.
Dlaczego presales w III kwartale 2026 spadły o 12,2% rok do roku?
Główne przyczyny to powodzie w rejonie Bangkoku, które opóźniły premiery nowych faz projektów, oraz słabnący popyt zarówno krajowy (niska ufność konsumentów - indeks 49,5), jak i zagraniczny. Segment condos spadł o 2,1%, low-rise o 10,4%.
Którzy tajscy deweloperzy utrzymali prognozy na 2026 rok?
Według CGSI, prognozy pozostały niezmienione dla AP, LPN i SIRI. AP i SIRI mają silne backlogi zakontraktowanych projektów, co oznacza mniejsze ryzyko finansowe dla kupujących off-plan.
Jak zadłużenie gospodarstw domowych w Tajlandii na poziomie 85,9% PKB wpływa na rynek nieruchomości?
Wysokie zadłużenie ogranicza zdolność kredytową Tajów i osłabia popyt krajowy. Dla inwestora zagranicznego kupującego na Phuket czy Koh Samui efekt jest pośredni - zmniejsza konkurencję ze strony kupujących krajowych, ale nie wpływa bezpośrednio na popyt turystyczny generujący przychody z najmu.
Czy wzrost likwidacji firm o 35,2% powinien niepokoić inwestora na Phuket?
Wzrost ten dotyczy całej Tajlandii i sygnalizuje podwyższone ryzyko w łańcuchu podwykonawców budowlanych. Na Phuket według naszych obserwacji problem dotyczy głównie mniejszych projektów. Przy wyborze dewelopera z silnym backlogiem (AP, SIRI) ryzyko to jest ograniczone.
Jak dane presales wykorzystać przy ocenie zakupu off-plan na Koh Samui?
Dane presales pozwalają ocenić kondycję finansową dewelopera i prawdopodobieństwo terminowego oddania projektu. Na Koh Samui, gdzie rynek jest mniejszy, sprawdzamy dodatkowo tempo sprzedaży w konkretnym projekcie - w 2026 roku w dzielnicach Bophut i Maenam obserwujemy wydłużenie cyklu sprzedaży do 8-12 miesięcy.
Czy spadek sprzedaży deweloperów oznacza spadek cen nieruchomości na Phuket?
Niekoniecznie. Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym na Phuket w 2026 roku pozostają relatywnie stabilne, choć według naszych szacunków rabaty negocjacyjne wzrosły z 2-3% do 5-10% w projektach z dużą ekspozycją na nową podaż. To nie spadek cen katalogowych, a zwiększona elastyczność cenowa deweloperów.
Kiedy spodziewać się kolejnej aktualizacji prognoz presales?
CGSI aktualizuje prognozy kwartalnie. Dane za IV kwartał 2026 powinny być dostępne na przełomie stycznia i lutego 2027. Te dane pokażą, czy tendencja spadkowa się pogłębia, czy sektor zdołał nadrobić zaległości w sezonie wysokim.
Korekta prognoz presales o 3,4% nie jest sygnałem do paniki, ale do zmiany taktyki. W naszych zestawieniach kwartalnych rekomendujemy inwestorom zagranicznym trzy konkretne działania: po pierwsze, priorytetyzację deweloperów z utrzymanymi prognozami (AP, LPN, SIRI) jako filtr pierwszego rzędu w due diligence. Po drugie, aktywne negocjowanie cen i warunków płatności w projektach w dzielnicach z dużym pipeline oddań - Bang Tao i Kamala na Phuket, Chaweng na Koh Samui. Po trzecie, włączenie danych presales do standardowego zestawu metryk oceny ryzyka obok statystyk przylotów, obłożenia najmu i kursu THB/PLN. Rynek przesunął się w stronę kupującego - warto z tego skorzystać, zachowując dyscyplinę analityczną.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.