W październiku 2026 roku Ministerstwo Spraw Wewnętrznych Tajlandii i Departament Gruntów potwierdziły, że trwają prace nad podniesieniem limitu zagranicznej własności w kondominiach z 49% do 75% powierzchni użytkowej projektu. Jednocześnie prawa głosu cudzoziemców na zebraniach wspólnoty mają pozostać zamrożone na poziomie 49%. Propozycja przechodzi etap oceny skutków regulacyjnych (Regulatory Impact Assessment) i wymaga jeszcze zatwierdzenia przez Gabinet oraz parlament. Żadna zmiana nie weszła dotąd w życie.
Dla polskiego inwestora rozważającego zakup mieszkania na Phuket lub Koh Samui kluczowe jest jedno pytanie: kupować dziś pod obowiązujące przepisy czy czekać na nowe prawo? Monitorujemy ten proces legislacyjny od połowy 2024 roku, kiedy pierwsze koncepcje reform pojawiły się w dokumentach rządowych. Poniżej przedstawiamy dane, mechanizmy i scenariusze.
Szybka odpowiedź
- Obecny limit zagraniczny w kondominium wynosi 49% powierzchni użytkowej budynku (Condominium Act, sekcja 19 bis). Stan na 2026 rok - ten limit obowiązuje bez zmian.
- Proponowana reforma przewiduje podniesienie limitu do 75%, przy czym prawa głosu pozostaną ograniczone do 49% (tzw. quota split: 75/49).
- Według danych Departamentu Gruntów z października 2026 roku spada liczba nowych pozwoleń na budowę i rejestracji kondominiów, co sygnalizuje kurczenie się podaży.
- Obcokrajowiec może nabyć grunt mieszkaniowy jedynie po zainwestowaniu minimum 40 mln THB (ok. 4,6 mln PLN wg kursu z IV kw. 2025) i utrzymaniu inwestycji przez 5 lat - na maksymalnie 1 rai (1 600 m²).
- Departament Gruntów zaostrza egzekucję przepisów przeciwko strukturom nomineeowym (tajlandzkie osoby podstawione jako właściciele gruntów dla cudzoziemców).
- Drugi filar reformy to wydłużenie dzierżawy gruntów w ramach Sapp-ing-sith Act z maksymalnie 30 do 99 lat.
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: Ustawa przechodzi w obecnym kształcie (horyzont 12-18 miesięcy)
Jeśli parlament zatwierdzi limit 75% z zamrożeniem głosów na 49%, deweloperzy na Phuket i Koh Samui zyskają możliwość sprzedaży ponad połowy dodatkowej puli jednostek cudzoziemcom. W naszych szacunkach dotyczy to szczególnie projektów w Bang Tao, Layan i Surin, gdzie zainteresowanie zagraniczne już dziś wypełnia dostępną kwotę 49% w ciągu pierwszych miesięcy sprzedaży. Dla inwestora kupującego dziś pod limitem 49% oznacza to potencjalny wzrost płynności na rynku wtórnym - większa pula kupujących zagranicznych to szerszy rynek zbytu przy odsprzedaży.
Ryzyko: nowi zagraniczni właściciele (segment 49-75%) nie będą mieli prawa głosu. Wspólnota nadal pozostanie pod kontrolą mniejszościowej grupy, co może prowadzić do decyzji zarządczych niekorzystnych dla właścicieli bez prawa głosu.
Scenariusz B: Ustawa zostaje rozwodniona lub odłożona (horyzont 18-36 miesięcy)
Procesy legislacyjne w Tajlandii wielokrotnie ulegały opóźnieniom. Analogiczna propozycja podwyższenia limitów pojawiała się w 2015 i 2019 roku - żadna nie weszła w życie. W tym scenariuszu limit 49% pozostaje. Kurczenie się podaży nowych kondominiów (potwierdzone danymi Departamentu Gruntów z października 2026) przy utrzymaniu popytu turystycznego na Phuket tworzy presję cenową w górę. Inwestor, który kupił pod starymi zasadami, korzysta z ograniczonej konkurencji podażowej.
Scenariusz C: Ustawa przechodzi z modyfikacjami (np. limit 60% zamiast 75%)
Kompromisowy wariant, który w naszej ocenie jest najbardziej prawdopodobny. Tajlandzkie społeczeństwo obywatelskie wyrażało obawy przed utratą kontroli nad wspólnotami mieszkaniowymi. Limit 60% z zachowaniem głosów na 49% stanowiłby umiarkowaną liberalizację - wystarczającą, by poprawić płynność, ale niewystarczającą, by radykalnie zmienić strukturę rynku.
Tabela porównawcza
| Parametr | Obecne prawo (49%) | Propozycja 75/49 | Scenariusz kompromisowy (60/49) |
|---|---|---|---|
| Limit własności zagranicznej | 49% pow. użytkowej | 75% pow. użytkowej | 60% pow. użytkowej |
| Prawa głosu cudzoziemców | 49% | 49% (zamrożone) | 49% (zamrożone) |
| Wpływ na płynność rynku wtórnego | Ograniczony - wąska pula kupujących | Znaczący wzrost liczby potencjalnych nabywców | Umiarkowany wzrost |
| Kontrola nad wspólnotą | Proporcjonalna do udziału | Nieproporcjonalna - 75% własności, 49% głosów | Lekka dysproporcja |
| Ryzyko regulacyjne dla kupującego dziś | Brak - prawo obowiązuje | Nowe przepisy mogą zmienić dynamikę cen | Umiarkowane |
| Szacowany horyzont wejścia w życie | Obowiązuje | 12-18 mies. (optymistycznie) | 18-36 mies. |
| Wpływ na ceny w Bang Tao i Bophut | Stabilna presja w górę | Możliwy skok 8-15% wg naszych szacunków | Wzrost 4-8% wg naszych szacunków |
Ryzyka i błędy
Ryzyko 1: Quota split a realne bezpieczeństwo inwestora. Mechanizm 75/49 oznacza, że właściciel zagranicznego lokalu w segmencie 49-75% nie ma głosu na zebraniu wspólnoty. W praktyce nie wpływa na wybór zarządcy, budżet remontowy ani regulamin budynku. Monitorujemy tę kwestię - w projektach na Koh Samui (Bophut, Maenam) jakość zarządzania wspólnotą bezpośrednio przekłada się na obłożenie najmu krótkoterminowego.
Ryzyko 2: Zaostrzenie egzekucji wobec struktur nomineeowych. Według danych Departamentu Gruntów z października 2026 roku intensyfikowane są kontrole podmiotów, w których cudzoziemcy posiadają ponad 49% udziałów. Polscy inwestorzy korzystający z tego typu struktur na Phuket (szczególnie w Rawai i Nai Harn, gdzie popularny jest zakup willi przez spółki tajlandzkie) powinni traktować to jako realne ryzyko prawne, nie teoretyczne.
Ryzyko 3: Timing legislacyjny. Czekanie na nowe prawo może oznaczać przegapienie okna cenowego. Dane Departamentu Gruntów wskazują na spadek liczby rejestracji nowych kondominiów w 2026 roku. Malejąca podaż przy rosnącym ruchu turystycznym (lotnisko Phuket obsłużyło według szacunków rynkowych ponad 9,5 mln pasażerów w 2025 roku) oznacza, że ceny ofertowe w Kamala i Surin rosną niezależnie od reform.
Błąd 4: Założenie, że reforma dotyczy gruntów. Proponowane zmiany limitu 75% dotyczą wyłącznie kondominiów (Condominium Act). Zasady nabywania gruntów przez cudzoziemców (próg 40 mln THB, sekcja 96 bis Land Code) pozostają odrębnym tematem regulacyjnym.
Błąd 5: Ignorowanie kursu THB/PLN. W IV kwartale 2025 roku kurs oscylował w przedziale 0,115-0,118 PLN za 1 THB. Przy zakupie condo za 8 mln THB zmiana kursu o 0,003 PLN oznacza różnicę rzędu 24 000 PLN - kwotę porównywalną z rocznymi opłatami wspólnotowymi w projekcie klasy średniej w Karon.
FAQ
Czy limit 75% już obowiązuje w Tajlandii?
Nie. Stan na październik 2026 roku - propozycja podniesienia limitu zagranicznej własności w kondominiach z 49% do 75% przechodzi etap oceny skutków regulacyjnych. Wymaga zatwierdzenia przez Gabinet i parlament. Obowiązujący limit to nadal 49%.
Co oznacza quota split 75/49 dla mojego prawa głosu?
Gdyby reforma weszła w życie w proponowanym kształcie, cudzoziemcy mogliby posiadać do 75% powierzchni użytkowej budynku, ale ich łączne prawa głosu na zebraniach wspólnoty byłyby ograniczone do 49%. Właściciele w segmencie 49-75% nie mieliby prawa głosu w sprawach zarządzania nieruchomością.
Czy warto kupić condo na Phuket teraz, czy czekać na nowe prawo?
W naszej ocenie decyzja zależy od horyzontu inwestycyjnego. Kupujący dziś pod limitem 49% nabywa lokal z pełnymi prawami głosu proporcjonalnymi do udziału. Jeśli ustawa przejdzie, płynność na rynku wtórnym wzrośnie - pojawi się więcej potencjalnych zagranicznych kupujących dla Twojego lokalu. Czekanie wiąże się z ryzykiem wzrostu cen przy malejącej podaży.
Jak reforma wpłynie na ceny condo w Bang Tao i Bophut?
Według naszych szacunków podniesienie limitu do 75% mogłoby przełożyć się na wzrost cen o 8-15% w lokalizacjach z silnym popytem zagranicznym (Bang Tao, Surin, Layan na Phuket; Bophut na Koh Samui). W scenariuszu kompromisowym (60%) szacujemy wzrost na poziomie 4-8%.
Czy propozycja 99-letniej dzierżawy dotyczy tych samych przepisów?
Nie bezpośrednio. Wydłużenie dzierżawy z 30 do 99 lat dotyczy Sapp-ing-sith Act (prawo o dzierżawie gruntów) i jest procedowane równolegle. Obie reformy mają wspólny cel - zwiększenie konkurencyjności Tajlandii wobec sąsiednich rynków.
Czy cudzoziemiec może kupić grunt w Tajlandii?
W ograniczonym zakresie. Sekcja 96 bis Land Code pozwala cudzoziemcowi nabyć do 1 rai (1 600 m²) gruntu mieszkaniowego pod warunkiem zainwestowania minimum 40 mln THB w określony biznes i utrzymania inwestycji przez 5 lat. To próg wykluczający większość indywidualnych inwestorów.
Co grozi za strukturę nomineeową na Phuket?
Departament Gruntów zaostrza egzekucję - spółka tajlandzka z ponad 49% udziałów zagranicznych jest traktowana jako podmiot zagraniczny i nie może nabywać gruntów. W przypadku wykrycia struktury nomineeowej grozi unieważnienie transakcji i kary administracyjne.
Jak liczba turystów na Phuket przekłada się na rynek condo?
Monitorujemy tę korelację kwartalnie. Wzrost liczby przylotów na lotnisko Phuket z opóźnieniem 2-3 kwartałów przekłada się na wyższe obłożenie najmu krótkoterminowego, co z kolei podnosi atrakcyjność inwestycyjną i ceny ofertowe nowych projektów.
Kiedy najwcześniej reforma może wejść w życie?
W optymistycznym scenariuszu - w ciągu 12-18 miesięcy od października 2026 roku. Historycznie analogiczne propozycje (2015, 2019) nie zostały uchwalone, więc horyzont 18-36 miesięcy lub całkowite wycofanie projektu pozostają realnymi scenariuszami.
Reforma limitu własności zagranicznej w tajlandzkich kondominiach to istotna zmiana regulacyjna, ale na dziś pozostaje propozycją. Polskiemu inwestorowi rekomendujemy podejmowanie decyzji zakupowych na podstawie obowiązującego prawa (limit 49%), traktując potencjalną liberalizację jako czynnik poprawiający perspektywę odsprzedaży - nie jako warunek konieczny opłacalności inwestycji. W naszych zestawieniach kwartalnych śledzimy postępy legislacyjne i zaktualizujemy analizę po każdym istotnym kroku proceduralnym.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.