W październiku 2026 roku na rynku bangkockich kondominów zalegało ponad 65 300 niesprzedanych jednostek o łącznej wartości szacowanej na około 370 mld THB. Według Cushman & Wakefield Thailand znaczna część tego nawisu to efekt masowych odrzuceń wniosków kredytowych przez banki. Dla zagranicznego inwestora, który planuje wyjście z inwestycji na Phuket lub Koh Samui, te dane z Bangkoku nie są abstrakcją. Pokazują strukturalny problem płynności, który dotyka całego tajskiego rynku condo.
Mechanizm jest prosty: cudzoziemiec kupujący condo we freehold najczęściej liczy na odsprzedaż lokalnemu nabywcy lub kolejnemu inwestorowi zagranicznemu. Gdy banki odrzucają kredyty Tajów, pula potencjalnych kupców kurczy się. Jednocześnie polityka opłat transferowych tworzy asymetrię kosztową, która dodatkowo obniża atrakcyjność resale z perspektywy lokalnego rynku.
Szybka odpowiedź
- Rząd Tajlandii utrzymał obniżone opłaty transferowe (0,01% zamiast standardowych 2%) dla nieruchomości do 7 mln THB, ale tylko do 30 czerwca 2027 i wyłącznie dla obywateli tajskich.
- Zagraniczny inwestor przy sprzedaży condo nadal ponosi standardową opłatę transferową 2% wartości wyceny w Land Office.
- Według danych z października 2026 roku około 55% niesprzedanego stocku w Bangkoku to jednostki poniżej 3 mln THB, a odsetek rośnie do około 76% przy uwzględnieniu jednostek w cenie do 150 000 THB/m².
- Odrzucenia kredytów hipotecznych blokują transfery własności i wydłużają czas wyjścia z inwestycji o szacowane 2-3 lata według analityków Cushman & Wakefield.
- Popyt ze strony nabywców chińskich spadł: transfery condo na rzecz kupców z Chin zmniejszyły się o około 13% w 2025 roku i trend nie odwrócił się w pierwszym półroczu 2026.
- Na Phuket i Koh Samui problem jest mniejszy niż w Bangkoku ze względu na dominację nabywców zagranicznych w segmencie premium, ale mechanizm ryzyka pozostaje ten sam.
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: Sprzedaż condo poniżej 7 mln THB nabywcy tajskiemu (do 30 czerwca 2027)
W tym wariancie kupujący Taj korzysta z obniżonej opłaty transferowej 0,01%. Dla jednostki o wartości 5 mln THB oznacza to oszczędność rzędu 90 000 THB w porównaniu ze standardową stawką 2%. To realny bodziec dla lokalnego popytu, ale działa wyłącznie do końca czerwca 2027 i wyłącznie dla obywateli Tajlandii. Problem polega na tym, że nawet przy niższych opłatach banki nadal odrzucają znaczny odsetek wniosków kredytowych, co ogranicza faktyczną konwersję zainteresowania w transakcję.
Scenariusz B: Sprzedaż condo nabywcy zagranicznemu
Kupujący cudzoziemiec nie korzysta z ulgi. Standardowa opłata transferowa wynosi 2% wartości wyceny w Land Office, a opłata za rejestrację hipoteki (jeśli dotyczy) to 1% kwoty kredytu. W praktyce na Phuket i Koh Samui większość transakcji resale w segmencie powyżej 10 mln THB odbywa się między cudzoziemcami. Monitorujemy, że czas sprzedaży w dzielnicach takich jak Bang Tao, Layan czy Bophut wydłuża się, gdy cena przekracza medianę rynkową o więcej niż 15-20%.
Scenariusz C: Trzymanie jednostki i wynajem w oczekiwaniu na poprawę płynności
Cushman & Wakefield szacuje horyzont powrotu rynku do normy na 2-3 lata, licząc od końca 2026 roku. Dla inwestora, który kupił condo w Kamali, Surin czy na Chaweng na Koh Samui, oznacza to konieczność utrzymania nieruchomości przez ten okres. Koszty bieżące obejmują opłaty common area fee (typowo 40-80 THB/m²/miesiąc w zależności od standardu projektu), ubezpieczenie i podatek od budynków. Wynajem krótkoterminowy na Phuket generuje według naszych szacunków 5-7% brutto rocznie w dobrych lokalizacjach, ale wymaga aktywnego zarządzania.
Tabela porównawcza
| Parametr | Sprzedaż Tajowi (do 30.06.2027) | Sprzedaż cudzoziemcowi | Trzymanie i wynajem |
|---|---|---|---|
| Opłata transferowa | 0,01% (ulga rządowa) | 2% wartości wyceny | Nie dotyczy |
| Opłata hipoteczna | 0,01% (ulga) | 1% kwoty kredytu | Nie dotyczy |
| Pula nabywców | Ograniczona odrzuceniami kredytów | Malejąca (spadek popytu chińskiego) | Nie dotyczy |
| Szacowany czas transakcji | 6-18 miesięcy | 3-12 miesięcy (segment premium) | Brak sprzedaży |
| Koszty roczne utrzymania | Brak (po sprzedaży) | Brak (po sprzedaży) | 40-80 THB/m²/mies. + podatki |
| Ryzyko walutowe PLN/THB | Jednorazowe przy konwersji | Jednorazowe przy konwersji | Ciągłe przy repatriacji czynszu |
| Horyzont wyjścia | Do 06.2027 (okno ulgi) | 2-3 lata (pełna normalizacja) | 2-3 lata minimum |
Ryzyka i błędy
Ryzyko nr 1: Asymetria opłat transferowych. Wielu inwestorów z Polski nie zdaje sobie sprawy, że obniżone stawki 0,01% nie obejmują transakcji z udziałem cudzoziemców. Przy sprzedaży condo o wartości 5 mln THB różnica między 0,01% a 2% to blisko 100 000 THB (około 11 500 PLN przy orientacyjnym kursie 8,70 PLN/THB, stan na 2026 rok). To koszt, który obciąża sprzedającego lub jest dzielony w negocjacjach.
Ryzyko nr 2: Masowe odrzucenia kredytów blokują exit. Według Bangkok Post z października 2026 roku odrzucenia wniosków hipotecznych nadal utrudniają transfery własności w segmencie poniżej 3 mln THB. Dla inwestora na Phuket czy Koh Samui, który celował w tańsze jednostki z myślą o szybkim resale, oznacza to poważne ograniczenie puli nabywców.
Ryzyko nr 3: Spadek popytu chińskiego. Transfery condo na rzecz kupców z Chin zmniejszyły się o 13% w 2025 roku według Access Thailand. Pierwsze półrocze 2026 nie przyniosło odwrócenia trendu. Chińscy nabywcy stanowili wcześniej istotną część popytu zagranicznego, zwłaszcza w Rawai, Karon i na Chaweng. Ich wycofanie zmniejsza płynność resale.
Ryzyko nr 4: Błędna interpretacja okna czasowego. Ulga opłat transferowych obowiązuje do 30 czerwca 2027. Inwestorzy, którzy planują sprzedaż Tajowi po tej dacie, muszą liczyć się z powrotem standardowych stawek. To tworzy presję na szybką decyzję, ale jednocześnie nie gwarantuje, że nabywca uzyska kredyt.
Ryzyko nr 5: Kurs PLN/THB w horyzoncie 2-3 lat. Dla inwestora z Polski, który wpłacił kapitał w złotych, zmiana kursu w trakcie wieloletniego trzymania nieruchomości może zjeść znaczną część zysku. Orientacyjny kurs 1 THB to około 0,115 PLN (stan na 2026 rok, wartość poglądowa do weryfikacji u doradcy walutowego). Wahania rzędu 10-15% w skali 3 lat nie są rzadkością na tej parze.
FAQ
Czy obniżone opłaty transferowe 0,01% dotyczą cudzoziemców kupujących condo w Tajlandii?
Nie. Ulga rządowa obowiązująca do 30 czerwca 2027 obejmuje wyłącznie obywateli tajskich i dotyczy nieruchomości o wartości do 7 mln THB. Cudzoziemcy płacą standardową opłatę transferową 2% wartości wyceny w Land Office.
Ile wynosi opłata transferowa przy sprzedaży condo na Phuket przez cudzoziemca?
Standardowa opłata transferowa to 2% wartości wyceny nieruchomości ustalonej przez Land Office. Dodatkowo mogą wystąpić: specific business tax (3,3% jeśli nieruchomość jest posiadana krócej niż 5 lat) lub stamp duty (0,5%), a także withholding tax zależny od zadeklarowanej ceny i okresu posiadania.
Dlaczego odrzucenia kredytów hipotecznych w Bangkoku wpływają na inwestora na Koh Samui?
Mechanizm jest pośredni, ale realny. Ponad 65 300 niesprzedanych jednostek w Bangkoku oznacza, że deweloperzy walczą o tych samych nabywców. Gdy banki odrzucają kredyty masowo, lokalni kupcy nie mogą nabyć ani bangkockich, ani prowincjonalnych condo. Na Koh Samui i Phuket efekt jest mniejszy ze względu na dominację nabywców zagranicznych w segmencie premium, ale segment tańszych condo (poniżej 5 mln THB) odczuwa ten sam problem.
Jak długo potrwa normalizacja rynku condo w Tajlandii?
Według szacunków Cushman & Wakefield Thailand z października 2026 roku rynek potrzebuje 2-3 lat na powrót do równowagi. Kluczowe czynniki to: tempo absorpcji niesprzedanego stocku, poprawa zdolności kredytowej gospodarstw domowych i ewentualny powrót popytu chińskiego.
Czy mogę jako Polak uzyskać kredyt hipoteczny w tajskim banku na zakup condo?
W praktyce tajskie banki komercyjne nie udzielają kredytów hipotecznych cudzoziemcom nierezydentom. Dostępne opcje to: finansowanie ratalne od dewelopera (typowo 12-36 miesięcy, często z wyższą ceną końcową), kredyt w wybranych bankach regionalnych (np. singapurskich, z wysokimi progami wejścia) lub lewarowanie aktywami w Polsce. Każdą opcję warto przeanalizować indywidualnie z doradcą finansowym.
Co się stanie z opłatami transferowymi po 30 czerwca 2027?
Jeśli rząd nie przedłuży ulgi, opłata transferowa dla obywateli tajskich wróci do standardowych 2%, a opłata za rejestrację hipoteki do 1%. Dla cudzoziemców nic się nie zmieni, ponieważ obecna ulga ich nie obejmuje.
Jak sprawdzić, czy moje condo na Phuket da się sprzedać w rozsądnym czasie?
Monitorujemy kilka wskaźników: stosunek niesprzedanych jednostek do rocznej absorpcji w danej dzielnicy, medianę ceny za m² w porównaniu z nowymi projektami, udział cudzoziemców w limicie 49% danego budynku oraz aktywność transakcyjną w Land Office. Sprawdzamy te dane na miejscu dla konkretnych lokalizacji.
Czy spadek popytu chińskiego dotyczy też Phuket?
Tak. Według Access Thailand z listopada 2026 roku transfery condo na rzecz nabywców chińskich spadły o 13% w 2025 roku, a przyjazdy turystów z Chin zmniejszyły się o 33,6%. Na Phuket chiński popyt koncentrował się w dzielnicach takich jak Rawai i Karon. Spadek jest odczuwalny, choć częściowo kompensowany popytem z Europy i Rosji.
Nasi analitycy rekomendują, aby polski inwestor planujący wyjście z condo w Tajlandii w ciągu najbliższych 2-3 lat uwzględnił w kalkulacji: pełne koszty transferowe po stronie cudzoziemca (2% opłata transferowa plus ewentualny SBT lub stamp duty), strukturalnie ograniczoną pulę nabywców tajskich wynikającą z odrzuceń kredytów oraz malejący popyt chiński. Na Phuket i Koh Samui segment premium (powyżej 10 mln THB, dzielnice Bang Tao, Layan, Surin, Bophut) zachowuje relatywnie lepszą płynność ze względu na dominację transakcji między cudzoziemcami. Segment tańszy wymaga dłuższego horyzontu i realistycznej wyceny.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.