W pierwszym półroczu 2026 roku cudzoziemcy przetransferowali 6 533 jednostki condominialnych w Tajlandii o łącznej wartości 28,27 mld THB. Liczba transakcji nieznacznie spadła w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku, ale wartość pozostała stabilna. To oznacza jedno: średnia cena za przeniesioną jednostkę wzrosła. Monitorujemy te dane kwartalnie i widzimy w nich sygnał strukturalny, nie jednorazowe odchylenie.
W całym 2025 roku zagraniczni nabywcy kupili 14 899 jednostek za 60,9 mld THB - według danych z rejestrów transferów nieruchomości analizowanych przez branżowe media w październiku 2026 roku. Porównanie tych dwóch okresów daje polskiemu inwestorowi konkretną informację: popyt zagraniczny utrzymuje wartość rynku condo nawet przy słabszym popycie wewnętrznym i wzroście PKB Tajlandii szacowanym na około 2,3% w skali pięcioletniej.
Szybka odpowiedź
- W 2025 r. cudzoziemcy kupili 14 899 condos o wartości 60,9 mld THB w całej Tajlandii
- W I poł. 2026 r. przetransferowano 6 533 jednostki za 28,27 mld THB - spadek wolumenu, ale wzrost średniej ceny za jednostkę
- Chińscy nabywcy dominują (ok. 1/3 transferów w 2025 r., tj. 4 940 jednostek), Rosjanie na drugim miejscu ze wzrostem +50,4% r/r w H1 2026
- Geograficzna koncentracja popytu zagranicznego: Bangkok ~50%, Chonburi/Pattaya ponad 25%, Phuket i Koh Samui - udział marginalny
- Kwota zagraniczna w projektach condo pozostaje na poziomie 49% powierzchni użytkowej - liczona metrażem, nie liczbą lokali
- Słaby popyt wewnętrzny (dług gospodarstw domowych, niższe wpływy z turystyki) sprawia, że zagraniczny kapitał pełni rolę bufora wartości w segmencie condo
Warianty i scenariusze
Analizujemy trzy scenariusze rozwoju rynku condo z perspektywy polskiego inwestora rozważającego zakup na Phuket lub Koh Samui.
Scenariusz A: kontynuacja obecnego trendu (bazowy)
Popyt zagraniczny utrzymuje się na poziomie zbliżonym do 2025 roku. Średnia cena za jednostkę rośnie o 3-5% rocznie dzięki przesunięciu popytu w stronę droższych lokali. Na Phuket - zwłaszcza w dzielnicach Bang Tao, Layan i Kamala - nowe projekty wchodzą na rynek z cenami wyższymi o 8-12% względem oddań z 2024 roku. Koh Samui (Bophut, Chaweng) pozostaje niszowe z ograniczoną liczbą nowych jednostek, co stabilizuje ceny, ale ogranicza płynność wtórną.
Scenariusz B: wzrost popytu rosyjskiego i bliskowschodniego
Dynamika rosyjskich zakupów (+50,4% r/r w H1 2026) przyspiesza. W tym wariancie Phuket zyskuje relatywnie więcej niż Bangkok, ponieważ rosyjscy nabywcy historycznie preferują lokalizacje turystyczne - Rawai, Nai Harn, Karon. Presja na kwoty 49% w popularnych projektach rośnie szybciej. Ceny w segmencie poniżej 5 mln THB rosną najszybciej. Dla polskiego inwestora oznacza to lepszą płynność na rynku wtórnym, ale wyższą cenę wejścia.
Scenariusz C: spowolnienie i korekta
Dalsze osłabienie tajlandzkiego PKB (poniżej 2%), wzrost stóp procentowych lub zaostrzenie regulacji dla cudzoziemców (np. ograniczenie kwoty poniżej 49%) powodują spadek wolumenu transakcji zagranicznych o 15-20%. W takim wariancie ceny na Phuket mogą skorygować się o 5-8% w segmencie nowych oddań, natomiast rynek wtórny w mniej płynnych lokalizacjach (Maenam, Lamai na Koh Samui) może zanotować dłuższy czas sprzedaży przekraczający 12 miesięcy.
Tabela porównawcza
| Parametr | Bangkok | Chonburi / Pattaya | Phuket | Koh Samui |
|---|---|---|---|---|
| Udział w transferach zagranicznych (2025) | ~50% | >25% | ok. 5-8% wg szacunków rynkowych | <2% wg naszych szacunków |
| Dominująca narodowość nabywców | Chiny, Myanmar | Chiny, Rosja | Rosja, Chiny | Rosja, Europa Zach. |
| Średnia cena condo (THB/m2, stan na H1 2026) | 100 000 - 180 000 | 60 000 - 110 000 | 80 000 - 150 000 | 70 000 - 130 000 |
| Szacowana rentowność najmu brutto | 4-5% | 5-7% | 6-8% | 5-7% |
| Płynność rynku wtórnego | Wysoka | Średnia-wysoka | Średnia | Niska |
| Ryzyko wyczerpania kwoty 49% | Wysokie w centrum | Wysokie w popularnych projektach | Średnie, rosnące | Niskie |
| Pipeline nowych oddań (2026-2027) | Duży | Duży | Średni, rośnie w Bang Tao | Ograniczony |
Ryzyka i błędy
Błąd 1: Zakładanie, że udział Phuket w rynku zagranicznych condo jest wysoki. Dane z rejestrów transferów pokazują, że Bangkok i Chonburi absorbują ponad 75% zagranicznych transakcji. Phuket i Koh Samui to rynki niszowe pod względem wolumenu. Dla polskiego inwestora to oznacza mniejszą płynność przy odsprzedaży - trzeba to uwzględnić w horyzoncie inwestycyjnym.
Błąd 2: Ignorowanie kwoty 49%. Limit zagraniczny wynosi 49% łącznej powierzchni użytkowej projektu, nie 49% liczby lokali. W praktyce, jeśli cudzoziemcy kupują większe jednostki, kwota wyczerpuje się szybciej niż sugeruje liczba sprzedanych lokali. Według danych z października 2026 roku, przed wpłatą depozytu nabywca powinien uzyskać pisemne, datowane potwierdzenie aktualnego wskaźnika udziału zagranicznego od juristic person projektu.
Błąd 3: Ekstrapolacja wzrostu cen z Bangkoku na Phuket. Mechanizmy cenowe różnią się fundamentalnie. W Bangkoku ceny napędza popyt inwestycyjny i lokalna klasa średnia. Na Phuket kluczową zmienną jest sezonowość najmu turystycznego i pipeline oddań - zwłaszcza w Bang Tao i Kamala, gdzie według naszych szacunków w latach 2026-2027 wchodzi na rynek kilkaset nowych jednostek.
Błąd 4: Niedocenianie ryzyka walutowego. Kurs THB/PLN podlega wahaniom rzędu 8-12% rocznie. Przy zakupie za 5 mln THB różnica kursowa może oznaczać 50 000-80 000 PLN w jedną lub drugą stronę. Monitorujemy kurs systematycznie i rekomendujemy polskim inwestorom rozłożenie przelewów w czasie.
Błąd 5: Mylenie danych o transferach z danymi o rezerwacjach. Rejestry transferów odnotowują faktyczne przeniesienie własności, nie podpisane umowy przedwstępne. Pipeline zamkniętych, ale jeszcze nieprzetransferowanych transakcji może być o 20-30% wyższy - według naszych szacunków rynkowych.
FAQ
Jaka narodowość najczęściej kupuje condos w Tajlandii w 2026 roku?
W 2025 roku Chińczycy odpowiadali za około jedną trzecią wszystkich zagranicznych transferów condo (4 940 jednostek). W pierwszym półroczu 2026 roku Rosjanie awansowali na drugie miejsce ze wzrostem liczby transakcji o 50,4% rok do roku.
Ile condos kupili cudzoziemcy w Tajlandii w 2025 roku?
Cudzoziemcy przetransferowali 14 899 jednostek condominialnych o łącznej wartości 60,9 mld THB w całym 2025 roku - według danych z rejestrów transferów.
Czy Phuket jest głównym rynkiem condo dla zagranicznych nabywców?
Nie. Bangkok odpowiada za około 50% zagranicznych transferów, Chonburi (Pattaya) za ponad 25%. Phuket ma według szacunków rynkowych udział na poziomie 5-8%. To ważna informacja dla oceny płynności rynku wtórnego.
Jak kwota 49% wpływa na zakup condo przez Polaka?
Limit 49% dotyczy łącznej powierzchni użytkowej projektu, nie liczby lokali. Przed wpłatą depozytu należy uzyskać pisemne, datowane potwierdzenie aktualnego wskaźnika od juristic person. W popularnych projektach w Bang Tao czy Chaweng kwota może być bliska wyczerpania.
Czy średnia cena condo w Tajlandii rośnie w 2026 roku?
Tak. W H1 2026 liczba przetransferowanych jednostek lekko spadła względem H1 2025, ale łączna wartość utrzymała się na podobnym poziomie (28,27 mld THB). To przekłada się na wzrost średniej ceny za jednostkę.
Jaki jest szacowany yield z najmu condo na Phuket?
Według naszych szacunków rentowność najmu brutto na Phuket wynosi 6-8% rocznie w dobrych lokalizacjach turystycznych (Bang Tao, Kamala, Surin). Po odjęciu kosztów zarządzania, utrzymania i podatków netto spada do 4-6%.
Czy popyt zagraniczny stabilizuje ceny mimo słabego wzrostu PKB Tajlandii?
Według analiz makroekonomicznych z października 2026 roku, przy średnim wzroście PKB Tajlandii na poziomie ok. 2,3% i wysokim zadłużeniu gospodarstw domowych, zagraniczny popyt na condos pełni funkcję bufora wartości - szczególnie w segmentach i lokalizacjach preferowanych przez obcokrajowców.
Jak pipeline nowych oddań wpływa na ceny condo na Phuket?
W dzielnicach Bang Tao i Kamala obserwujemy rosnący pipeline oddań na lata 2026-2027. Nowa podaż wywiera presję na ceny w segmencie standardowym (poniżej 5 mln THB), ale w segmencie premium (powyżej 10 mln THB) podaż pozostaje ograniczona.
Czy Koh Samui to dobry rynek condo dla polskiego inwestora?
Koh Samui ma bardzo niski udział w zagranicznych transferach condo (poniżej 2% według naszych szacunków). Oznacza to ograniczoną płynność na rynku wtórnym. Z drugiej strony, niska nowa podaż w Bophut i Chaweng stabilizuje ceny. To rynek dla inwestora z dłuższym horyzontem i tolerancją na niższą płynność.
Dane o strukturze nabywców i dynamice cen w segmencie condo wskazują na jeden kluczowy wniosek: polski inwestor powinien traktować koncentrację geograficzną popytu zagranicznego jako wskaźnik przyszłej płynności. Gdzie kupuje zagranica - tam łatwiej sprzedać na rynku wtórnym. Na Phuket ten mechanizm działa w dzielnicach z największą aktywnością rosyjskich i chińskich nabywców (Bang Tao, Kamala, Rawai). Na Koh Samui trzeba liczyć się z dłuższym czasem wyjścia z inwestycji. Monitorujemy te dane kwartalnie i aktualizujemy nasze zestawienia po każdym publikowanym raporcie rejestrów transferów.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.