Według naszych obserwacji rynku wtórnego na Phuket, łączne koszty transakcyjne po stronie sprzedającego pochłaniają od 6,3% do 12% wartości nieruchomości. Prowizja pośrednika stanowi zazwyczaj największą pojedynczą pozycję w tym zestawieniu, a mimo to wielu polskich inwestorów uwzględnia ją dopiero na etapie wystawiania oferty.
Monitorujemy czas ekspozycji ofert i porównujemy ceny transakcyjne z ofertowymi od 2019 roku. Dane, które prezentujemy poniżej, dotyczą segmentu condominów w kwocie cudzoziemskiej (foreign freehold quota) oraz willi w strukturach leaseholdowych i spółkowych na Phuket i Koh Samui. Stan na I kwartał 2026.
Prowizja agenta na rynku tajlandzkim nie jest regulowana ustawowo. Nie istnieje odpowiednik polskiego systemu MLS ani jednolity standard wynagrodzenia. To oznacza, że stawki są negocjowalne, ale jednocześnie nieprzejrzyste dla sprzedającego, który trafia na rynek po raz pierwszy.
Szybka odpowiedź
- Standardowa prowizja pośrednika na Phuket wynosi 3-5% ceny transakcyjnej; na Koh Samui zakres jest zbliżony, choć w segmencie willi premium (powyżej 30 mln THB) spotykamy stawki do 6%
- Większość biur pobiera prowizję wyłącznie od sprzedającego; kupujący formalnie nie płaci, co oznacza, że cała opłata obciąża stronę zbywającą
- Do prowizji agenta dochodzą koszty urzędowe: opłata transferowa (2%, dzielona zwyczajowo po połowie), podatek od sprzedaży lub opłata skarbowa, specific business tax (3,3% przy sprzedaży przed upływem 5 lat posiadania) oraz podatek dochodowy potrącany w Land Office
- Według naszych szacunków, realne dyskonto od ceny ofertowej na rynku wtórnym Phuket w 2026 roku wynosi 5-12% w segmencie condo do 200 tys. USD i 8-18% w segmencie willi powyżej 500 tys. USD
- Średni czas ekspozycji oferty condo w dzielnicach Bang Tao i Laguna to około 6-9 miesięcy, willi w Layan lub Kamala - 10-18 miesięcy (stan na 2026 rok)
- Odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem pozwala uniknąć części kosztów transferowych, ale wymaga zgody dewelopera i bywa obwarowana opłatą administracyjną 1-2%
Warianty i scenariusze
Scenariusz 1: sprzedaż condo w foreign freehold quota - Phuket
Polski inwestor kupił studio 45 m² w Bang Tao za 3,9 mln THB (ok. 450 tys. PLN po kursie z 2021 roku). Przez 4 lata uzyskiwał średnio 5,5% brutto rocznego dochodu z najmu krótkoterminowego (po odjęciu kosztów zarządzania 25-30%). Decyduje się sprzedać w 2026 roku.
Koszty wyjścia:
- Prowizja pośrednika 4% od ceny transakcyjnej
- Specific business tax 3,3% (sprzedaż przed upływem 5 lat od rejestracji)
- Opłata transferowa po stronie sprzedającego 1% (połowa z 2%)
- Withholding tax (podatek dochodowy potrącany w Land Office) - szacunkowo 1-2% w zależności od struktury dochodu
Łącznie koszty transakcyjne po stronie sprzedającego: około 9,3-10,3% ceny sprzedaży.
Przy cenie transakcyjnej 4,2 mln THB (dyskonto 5% od ceny ofertowej 4,42 mln THB) realny zysk kapitałowy wynosi 300 tys. THB minus koszty transakcyjne ok. 410 tys. THB. W tym scenariuszu inwestor wychodzi na minus, jeśli nie doliczy skumulowanego dochodu z najmu (ok. 858 tys. THB brutto za 4 lata). Wynik netto po 4 latach: dodatni, ale roczna stopa zwrotu spada do ok. 4,2% po uwzględnieniu wszystkich kosztów.
Scenariusz 2: sprzedaż willi w leasehold - Koh Samui
Willa w Bophut, zakup w 2020 roku za 12 mln THB, leasehold 30+30 lat, struktura spółki tajlandzkiej. Dochód z najmu 6% brutto rocznie (zarządzanie 30%). Sprzedaż w 2026 roku.
Koszty wyjścia:
- Prowizja pośrednika 5% (wille premium na Koh Samui)
- Transfer nie dotyczy gruntu (leasehold), ale sprzedaż udziałów spółki wiąże się z opłatami prawnymi 80-150 tys. THB
- Due diligence kupującego i koszty prawne - zwyczajowo po stronie kupującego, ale sprzedający często współfinansuje audyt spółki
- Brak specific business tax przy transferze udziałów spółki (nie jest to sprzedaż nieruchomości sensu stricto)
Łączne koszty: około 5,7-6,5%. Niższe niż w scenariuszu freehold, ale czas ekspozycji oferty na Koh Samui bywa dłuższy. Według naszych obserwacji, wille w Bophut i Maenam w przedziale 10-15 mln THB sprzedają się średnio w 12-16 miesięcy.
Scenariusz 3: odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem
Inwestor zawarł umowę na condo w Surin (Phuket) w fazie budowy, wpłacił 30% ceny (1,5 mln THB z 5 mln THB). Chce odsprzedać kontrakt (assignment) przed odbiorem kluczy.
Ograniczenia:
- Większość deweloperów na Phuket pobiera opłatę za cesję: 1-3% ceny kontraktowej
- Część umów zabrania cesji bez pisemnej zgody dewelopera; spotykamy klauzule blokujące cesję do momentu wpłaty 50% ceny
- Prowizja pośrednika przy cesji jest niższa: zwykle 2-3%, bo transakcja jest prostsza
- Zysk inwestora zależy od wzrostu ceny deweloperskiej między fazami budowy; na Phuket w latach 2023-2025 obserwowaliśmy wzrosty 10-20% między fazą pre-sale a oddaniem
Matematyka okresu posiadania
Poniżej prezentujemy uproszczoną kalkulację dla condo 5 mln THB na Phuket (foreign freehold), dochód z najmu 5,5% brutto, koszty zarządzania 28%, prowizja pośrednika przy sprzedaży 4%, aprecjacja wartości 3% rocznie.
Horyzont 3 lata:
- Skumulowany dochód netto z najmu: ok. 594 tys. THB
- Wzrost wartości: ok. 464 tys. THB
- Koszty wyjścia (prowizja, SBT 3,3%, transfer, WHT): ok. 565 tys. THB
- Wynik netto: ok. +493 tys. THB (roczna stopa zwrotu ok. 3,3%)
Horyzont 5 lat:
- Skumulowany dochód netto: ok. 990 tys. THB
- Wzrost wartości: ok. 796 tys. THB
- Koszty wyjścia (brak SBT po 5 latach, opłata skarbowa 0,5%): ok. 360 tys. THB
- Wynik netto: ok. +1 426 tys. THB (roczna stopa zwrotu ok. 5,7%)
Horyzont 10 lat:
- Skumulowany dochód netto: ok. 1 980 tys. THB
- Wzrost wartości: ok. 1 720 tys. THB
- Koszty wyjścia: ok. 430 tys. THB
- Wynik netto: ok. +3 270 tys. THB (roczna stopa zwrotu ok. 6,5%)
Kluczowy wniosek: specific business tax (3,3%) znika po 5 latach posiadania. To sprawia, że sprzedaż w horyzoncie krótszym niż 5 lat drastycznie obniża realną stopę zwrotu.
Tabela porównawcza
| Parametr | Condo freehold do 200 tys. USD | Condo freehold premium 200+ tys. USD | Willa leasehold / spółka | Cesja off-plan |
|---|---|---|---|---|
| Prowizja pośrednika | 3-4% | 4-5% | 5-6% | 2-3% |
| Specific business tax (do 5 lat) | 3,3% | 3,3% | 0% (transfer udziałów) | nie dotyczy |
| Opłata transferowa (strona sprzedającego) | 1% | 1% | 0-1% (opłaty prawne) | 1-3% (opłata cesyjna) |
| Withholding tax | 1-2% | 1-3% | 0% (przy transferze udziałów) | 0% |
| Łączne koszty wyjścia | 8-10% | 9-12% | 5,5-7% | 3-6% |
| Średni czas ekspozycji (Phuket) | 5-8 mies. | 8-14 mies. | 10-18 mies. | 1-4 mies. |
| Typowe dyskonto od ceny ofertowej | 5-10% | 8-15% | 10-18% | 0-5% |
Ryzyka i błędy
Brak kalkulacji kosztów wyjścia przy zakupie. Najczęstszy błąd, który obserwujemy wśród polskich inwestorów. Rentowność z najmu 6-7% brutto wygląda atrakcyjnie, ale po dodaniu kosztów wyjścia w horyzoncie 3-letnim realna stopa zwrotu spada do 2-4%.
Zawyżona cena ofertowa. Sprzedający, którzy wystawiają nieruchomość o 15-20% powyżej cen rynkowych, wydłużają czas ekspozycji o dodatkowe 6-12 miesięcy. Im dłuższa ekspozycja, tym większe dyskonto przy finalnej transakcji.
Brak exclusive listing. Na Phuket powszechna jest praktyka wystawiania tej samej nieruchomości w kilkunastu biurach jednocześnie. Efekt: oferta pojawia się w różnych cenach, co podważa wiarygodność i obniża siłę negocjacyjną sprzedającego.
Sprzedaż przed upływem 5 lat posiadania. Specific business tax 3,3% to koszt, który polscy inwestorzy często pomijają. Różnica między sprzedażą po 4 latach a po 5 latach i 1 dniu wynosi realnie 2,8 punktu procentowego (SBT 3,3% minus opłata skarbowa 0,5%).
Kurs THB/PLN. Polski inwestor ponosi ryzyko walutowe w obie strony. Przy zakupie w 2021 roku kurs wynosił ok. 0,115 PLN/THB; w I kwartale 2026 to ok. 0,108 PLN/THB. Deprecjacja bahta o 6% dodatkowo obniża realny wynik w przeliczeniu na złotówki.
Aspekt podatkowy w Polsce. Polski rezydent podatkowy, który sprzedaje nieruchomość zagraniczną przed upływem 5 lat od nabycia, podlega obowiązkowi zgłoszenia dochodu w PIT-39. Podatek wynosi 19% od dochodu. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią pozwala na odliczenie podatku zapłaconego w Tajlandii, ale nie eliminuje obowiązku raportowania.
Struktury spółkowe pod lupą. Tajlandzkie organy podatkowe (Revenue Department) coraz uważniej weryfikują spółki, w których cudzoziemiec posiada mniejszościowy pakiet udziałów, a tajlandzcy udziałowcy nie wykazują realnej aktywności gospodarczej. Sprzedaż udziałów w takiej spółce może napotkać komplikacje prawne.
FAQ
Ile wynosi prowizja pośrednika przy sprzedaży condo na Phuket w 2026 roku?
Standardowa prowizja wynosi 3-5% ceny transakcyjnej. W segmencie condo do 200 tys. USD najczęściej spotykamy stawkę 3-4%. Prowizję płaci sprzedający.
Czy prowizja na Koh Samui różni się od stawek na Phuket?
Zakres jest podobny (3-5%), ale w segmencie willi premium na Koh Samui (powyżej 30 mln THB) pośrednicy żądają nawet 6%. Wynika to z mniejszej liczby transakcji i dłuższego czasu ekspozycji ofert.
Jakie są łączne koszty sprzedaży nieruchomości na Phuket po stronie sprzedającego?
Według naszych szacunków, łączne koszty wyjścia (prowizja, podatki, opłaty) wynoszą 6,3-12% ceny transakcyjnej w zależności od typu nieruchomości i okresu posiadania.
Czym jest specific business tax i kiedy się go płaci?
Specific business tax (SBT) wynosi 3,3% od ceny sprzedaży lub wyceny urzędowej (wyższa z dwóch kwot). Obowiązuje przy sprzedaży nieruchomości posiadanej krócej niż 5 lat. Po upływie 5 lat zastępuje go opłata skarbowa 0,5%.
Jak długo trwa sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym Phuket?
Condo w popularnych lokalizacjach (Bang Tao, Surin, Kamala) sprzedaje się średnio w 6-9 miesięcy. Wille w segmencie premium to 10-18 miesięcy. Dane orientacyjne, stan na 2026 rok.
Czy mogę odsprzedać kontrakt off-plan bez finalizacji zakupu?
Tak, jeśli umowa deweloperska dopuszcza cesję. Większość deweloperów na Phuket pobiera opłatę za cesję w wysokości 1-3% ceny kontraktowej. Część umów blokuje cesję do momentu wpłaty określonego procentu ceny.
Jaki podatek zapłacę w Polsce po sprzedaży nieruchomości w Tajlandii?
Polski rezydent podatkowy podlega 19% podatkowi od dochodu ze sprzedaży nieruchomości (PIT-39), jeśli sprzedaż następuje przed upływem 5 lat od nabycia. Podatek zapłacony w Tajlandii można odliczyć na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Kiedy jest najlepszy moment na sprzedaż nieruchomości na Phuket?
Najwyższą aktywność kupujących obserwujemy w sezonie wysokim (listopad-marzec). Warto wystawić ofertę najpóźniej we wrześniu, aby wykorzystać pełen sezon. Dodatkowym czynnikiem jest cykl podaży: lata z dużą liczbą oddawanych projektów off-plan zwiększają konkurencję na rynku wtórnym.
Czy warto negocjować prowizję pośrednika?
W segmencie premium (powyżej 15 mln THB) prowizja bywa negocjowalna w dół o 0,5-1 punkt procentowy, szczególnie przy exclusive listing. W segmencie ekonomicznym stawki są mniej elastyczne.
Jak kurs THB do PLN wpływa na wynik sprzedaży?
Polski inwestor realizuje zysk lub stratę również na kursie walutowym. Wahania THB/PLN w latach 2020-2026 sięgały 15%. Rekomendujemy uwzględnienie scenariusza walutowego w kalkulacji wyjścia.
Najważniejsza rekomendacja naszego zespołu: kalkuluj koszty wyjścia przed zakupem, nie po. Prowizja pośrednika 3-5% to tylko część równania. Specific business tax, opłata transferowa, withholding tax i ryzyko walutowe THB/PLN mogą łącznie pochłonąć 10-12% wartości nieruchomości w krótkim horyzoncie inwestycyjnym. Punkt równowagi, w którym inwestycja na Phuket lub Koh Samui zaczyna generować realny zysk powyżej inflacji, to najczęściej 5 lat posiadania.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.