Według naszych obserwacji z pierwszego kwartału 2026 roku, prowizje pośredników przy sprzedaży nieruchomości na Phuket wahają się od 3% do 5% ceny transakcyjnej, a w segmencie premium potrafią osiągać nawet 6-8% w modelu podwójnej prowizji (od kupującego i sprzedającego). Dla polskiego inwestora, który planuje wyjście z inwestycji, prowizja jest jednym z kilku kosztów transakcyjnych, które łącznie mogą pochłonąć 8-12% wartości nieruchomości.
Monitorujemy rynek wtórny na Phuket i Koh Samui od lat i widzimy powtarzający się wzorzec: sprzedający koncentrują się na cenie ofertowej, a o strukturze kosztów wyjścia dowiadują się dopiero przy podpisywaniu umowy z agentem. Prowizja pośrednika to element, który da się negocjować, ale wymaga zrozumienia lokalnych praktyk.
Na Koh Samui standardy są zbliżone, choć rynek jest mniejszy i prowizje bywają sztywniejsze ze względu na mniejszą konkurencję wśród agencji.
Szybka odpowiedź
- Standardowa prowizja pośrednika przy sprzedaży nieruchomości na Phuket wynosi 3-5% ceny transakcyjnej (stan na 2026 rok)
- W segmencie willi powyżej 30 mln THB (ok. 3,6 mln PLN) prowizja jest czasem dzielona: 3% od sprzedającego i 3% od kupującego
- Na rynku condo w kwocie cudzoziemskiej (freehold) prowizje są niższe, zwykle 3%, ponieważ sprzedaż tych jednostek jest prostsza
- Oprócz prowizji sprzedający ponosi opłaty transferowe, podatek specyficzny (SBT) lub opłatę skarbową, podatek u źródła - łącznie ok. 4-6,3% dodatkowych kosztów
- Czas ekspozycji oferty na rynku wtórnym Phuket to według naszych szacunków 6-14 miesięcy w zależności od segmentu i lokalizacji
- Na Koh Samui czas ekspozycji jest dłuższy: 9-18 miesięcy dla willi w leasehold
Warianty i scenariusze
Wariant 1: Sprzedaż condo freehold do 200 tys. USD (Patong, Karon, Kamala)
To najbardziej płynny segment rynku wtórnego na Phuket. Kupującymi są głównie obcokrajowcy szukający gotowych jednostek z gwarancją najmu. Prowizja pośrednika wynosi zwykle 3% i jest pobierana od sprzedającego. W naszych zestawieniach notujemy dyskonto od ceny ofertowej na poziomie 5-10% dla jednostek starszych niż 5 lat. Czas ekspozycji: 4-8 miesięcy przy prawidłowej wycenie.
Przykładowa matematyka dla condo kupionego za 6 mln THB (ok. 720 tys. PLN) z planem sprzedaży po 5 latach:
- Cena zakupu: 6 000 000 THB
- Skumulowany dochód z najmu (5 lat, stopa netto 5% rocznie): 1 500 000 THB
- Wzrost wartości (szacunkowo 3% rocznie, 5 lat): cena sprzedaży 6 955 000 THB
- Prowizja pośrednika 3%: -208 650 THB
- Transfer fee (dzielony po połowie, udział sprzedającego 1%): -69 550 THB
- Podatek specyficzny SBT 3,3% (sprzedaż przed upływem 5 lat posiadania): -229 515 THB (przy sprzedaży dokładnie po 5 latach SBT nie występuje, zamiast niego opłata skarbowa 0,5%)
- Podatek u źródła (withholding tax): według skali progresywnej, szacunkowo 1-2%, przyjmijmy -104 325 THB (1,5%)
- Łączne koszty wyjścia: ok. 382 525 - 612 040 THB (zależnie od SBT vs. opłata skarbowa)
- Realny zysk netto po 5 latach (bez SBT, po upływie 5 lat): 6 955 000 - 6 000 000 + 1 500 000 - 313 000 = ok. 2 142 000 THB
- Roczna stopa zwrotu netto: ok. 7,1% (uwzględniając zarówno najem, jak i aprecjację)
Dla horyzontu 3 lat ten sam model daje roczną stopę netto ok. 4,8-5,5% (SBT obowiązuje, aprecjacja krótsza). Dla horyzontu 10 lat roczna stopa netto rośnie do ok. 7,5-8,2% dzięki dłuższemu okresowi kumulacji najmu i braku SBT.
Wariant 2: Willa premium w leasehold lub strukturze spółki (Bang Tao, Layan, Surin)
Segment willi powyżej 15 mln THB to mniej płynny rynek. Prowizja pośrednika wynosi 4-5% od sprzedającego, a w przypadku modelu z podwójną prowizją agent pobiera dodatkowe 2-3% od kupującego. Sprzedający powinien liczyć się z dyskontem 10-20% od ceny ofertowej w segmencie 20-50 mln THB. Czas ekspozycji: 8-14 miesięcy na Phuket, 12-18 miesięcy na Koh Samui (Bophut, Maenam).
Dodatkowym kosztem w strukturze spółki tajlandzkiej jest due diligence i czystość korporacyjna: kupujący sprawdza historię spółki, co generuje koszty prawne po stronie sprzedającego (ok. 50 000-150 000 THB). Przy leasehold 30-letnim z opcjami przedłużenia sprzedający musi wykazać aktualność dzierżawy, co wpływa na atrakcyjność oferty.
Wariant 3: Odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem
Odsprzedaż kontraktu (cesja) to osobna ścieżka wyjścia, którą monitorujemy na Phuket od 2023 roku. Deweloperzy z reguły pobierają opłatę za cesję: 1-3% wartości kontraktu. Niektóre umowy zabraniają cesji przed wpłaceniem określonego procentu ceny (zwykle 30-50%). Prowizja pośrednika za znalezienie nowego nabywcy cesji wynosi 2-3%. Łączny koszt wyjścia przy cesji to 3-6%.
Timing ma tu znaczenie: odsprzedaż jest najłatwiejsza w fazie budowy, gdy deweloper podniósł ceny listy dla nowych nabywców o 15-25% względem fazy pre-sale. Sprzedający z wczesnego etapu może uzyskać marżę nawet po odjęciu kosztów cesji.
Tabela porównawcza
| Parametr | Condo freehold do 200 tys. USD | Willa leasehold 15-50 mln THB | Cesja off-plan |
|---|---|---|---|
| Prowizja pośrednika | 3% | 4-5% (+ 2-3% od kupującego) | 2-3% |
| Opłata za cesję u dewelopera | nie dotyczy | nie dotyczy | 1-3% |
| Transfer fee (udział sprzedającego) | 1% (połowa z 2%) | 1% (połowa z 2%) | brak transferu |
| SBT (poniżej 5 lat) | 3,3% | 3,3% | nie dotyczy |
| Opłata skarbowa (powyżej 5 lat) | 0,5% | 0,5% | nie dotyczy |
| Withholding tax | 1-2% (skala) | 1-3% (skala, wyższe kwoty) | brak |
| Łączne koszty wyjścia | 5-8% | 8-12% | 3-6% |
| Czas ekspozycji (szacunkowo) | 4-8 mies. | 8-14 mies. | 2-6 mies. |
| Typowe dyskonto od ceny ofertowej | 5-10% | 10-20% | 0-5% |
Ryzyka i błędy
Brak umowy na wyłączność a podwójna prowizja. Na Phuket powszechna jest praktyka listingu otwartego - właściciel umieszcza ofertę u kilku agentów jednocześnie. Prowadzi to do rozbieżności cenowych w różnych biurach i frustracji kupujących. Według naszych obserwacji nieruchomości z listingiem wyłącznym sprzedają się szybciej o 20-30%, ale sprzedający niechętnie godzą się na taki model.
Zaniżanie prowizji a jakość obsługi. Agenci pobierający prowizję poniżej 3% często oferują minimalny zakres usług: brak profesjonalnych zdjęć, brak tłumaczeń dokumentów, brak wsparcia przy due diligence. Oszczędność 1-2% na prowizji może skutkować dłuższym czasem ekspozycji i finalnie niższą ceną transakcyjną.
Nieuwzględnienie SBT. Wielu polskich inwestorów nie wie, że sprzedaż przed upływem 5 lat od nabycia wiąże się z podatkiem specyficznym 3,3% (Specific Business Tax). To dodatkowe obciążenie, które przy krótkim horyzoncie inwestycyjnym drastycznie obniża realną stopę zwrotu.
Kurs THB do PLN. W 2025 roku kurs THB/PLN wahał się w przedziale 0,112-0,122 PLN za 1 THB. Sprzedaż w momencie osłabienia bahta wobec złotego oznacza realną stratę walutową, nawet jeśli transakcja w THB jest zyskowna. Monitorujemy te wahania i zalecamy uwzględnianie ryzyka kursowego w kalkulacjach wyjścia.
Ograniczenia cesji off-plan. Nie każdy kontrakt deweloperski dopuszcza cesję. Sprawdzamy, że ok. 30-40% umów na Phuket zawiera klauzulę blokującą odsprzedaż przed odbiorem lub nakładającą wysoką opłatę zniechęcającą (5-10% wartości kontraktu). To trzeba weryfikować przed podpisaniem umowy zakupu.
Obowiązki podatkowe w Polsce. Polski rezydent podatkowy ma obowiązek wykazania dochodu ze sprzedaży nieruchomości za granicą w zeznaniu rocznym PIT. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią (z 1978 roku) przewiduje metodę wyłączenia z progresją, ale wymaga prawidłowej dokumentacji kosztów nabycia i sprzedaży.
FAQ
Ile wynosi prowizja pośrednika przy sprzedaży nieruchomości na Phuket w 2026 roku?
Standardowa prowizja wynosi 3-5% ceny transakcyjnej, w zależności od segmentu. Dla condo freehold jest to zwykle 3%, dla willi premium 4-5%. W modelu podwójnej prowizji agent może pobrać dodatkowe 2-3% od kupującego.
Kto płaci prowizję pośrednikowi na Phuket - kupujący czy sprzedający?
W standardowym modelu prowizję płaci sprzedający. Jednak w segmencie willi premium (powyżej 30 mln THB) coraz częściej stosuje się model podwójnej prowizji, gdzie obie strony ponoszą część kosztów.
Jakie są łączne koszty sprzedaży nieruchomości na Phuket?
Łączne koszty wyjścia obejmują prowizję pośrednika (3-5%), transfer fee (ok. 1% dla sprzedającego), SBT 3,3% lub opłatę skarbową 0,5%, oraz podatek u źródła 1-3%. Suma to 5-12% w zależności od typu nieruchomości i okresu posiadania.
Czy mogę sprzedać kontrakt off-plan na Phuket przed odbiorem?
Tak, cesja kontraktu jest możliwa, ale zależy od zapisów umowy deweloperskiej. Deweloper zwykle pobiera opłatę za cesję 1-3%. Według naszych obserwacji 30-40% umów na Phuket zawiera ograniczenia dotyczące cesji.
Jak długo trwa sprzedaż nieruchomości na rynku wtórnym Phuket?
Czas ekspozycji oferty zależy od segmentu. Condo freehold do 200 tys. USD sprzedaje się w 4-8 miesięcy. Wille premium w leasehold to 8-14 miesięcy. Na Koh Samui czas jest dłuższy o 3-6 miesięcy w porównaniu z Phuket.
Czy prowizja pośrednika na Phuket jest negocjowalna?
Tak, prowizja podlega negocjacjom. Przy nieruchomościach o wartości powyżej 20 mln THB sprzedający mają większą siłę negocjacyjną. Obniżenie prowizji poniżej 3% może jednak skutkować niższą jakością obsługi i dłuższym czasem sprzedaży.
Kiedy najlepiej sprzedawać nieruchomość na Phuket?
Sezon wysoki (listopad-marzec) generuje największy ruch kupujących. Według naszych obserwacji transakcje zamykane w sezonie wysokim osiągają ceny o 5-8% wyższe niż oferty sprzedawane w low season (maj-wrzesień). Dodatkowo korzystny jest moment, gdy kurs THB jest stabilny lub umacnia się wobec EUR/USD.
Jakie dyskonto od ceny ofertowej jest typowe na rynku wtórnym Phuket?
Dla condo do 200 tys. USD typowe dyskonto wynosi 5-10%. Dla willi w segmencie 20-50 mln THB dyskonto sięga 10-20%. Nieruchomości prawidłowo wycenione od początku sprzedają się z mniejszym dyskontem.
Czy muszę rozliczyć sprzedaż nieruchomości w Tajlandii w polskim PIT?
Tak. Polski rezydent podatkowy jest zobowiązany wykazać dochód ze sprzedaży zagranicznej nieruchomości. Na podstawie polsko-tajlandzkiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania stosuje się metodę wyłączenia z progresją, ale konieczna jest kompletna dokumentacja kosztowa.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.