W sierpniu i wrześniu 2026 roku Department of Business Development (DBD) przekazał agencjom wykonawczym dane dotyczące 36 277 spółek z udziałem zagranicznym posiadających grunty i nieruchomości w Tajlandii. Według Money & Banking Magazine z września 2026, 23,62% wszystkich działek w rękach podmiotów prawnych należy do spółek z kapitałem obcym, co przekłada się na ponad 1 064 265 rai ziemi. Te liczby definiują nowy poziom ryzyka dla każdego cudzoziemca, który rozważa zakup domu z gruntem przez tajską spółkę.
Monitorujemy ten proces od początku i widzimy wyraźną zmianę: władze przeszły od deklaracji do zintegrowanej weryfikacji krzyżowej danych między DBD, Departamentem Ziemi a administracją prowincjonalną. Dla polskiego inwestora planującego zakup willi z działką w rejonie Bang Tao, Kamala czy Bophut oznacza to konieczność fundamentalnej rewizji tego, jak powinna wyglądać bezpieczna struktura spółki.
Szybka odpowiedź
- 36 277 spółek z udziałem zagranicznym objętych weryfikacją przez DBD (stan na wrzesień 2026)
- 23,62% gruntów posiadanych przez podmioty prawne należy do spółek z kapitałem obcym - ponad 1 mln rai
- 76 840 jednostek condo jest w posiadaniu 7 082 spółek z zagranicznym udziałem
- Retrospektywne dochodzenia obejmą spółki założone historycznie, nie tylko nowe podmioty
- Wspólna komisja Ministerstwa Handlu i Ministerstwa Spraw Wewnętrznych ma prawo wstecznej weryfikacji struktury udziałów
- Kluczowe prowincje pod kontrolą: Bangkok, Chonburi, Samut Prakan - ale Phuket i Surat Thani (Koh Samui) również podlegają temu samemu mechanizmowi
Warianty i scenariusze
Wariant 1: Spółka z realną działalnością operacyjną
Polski inwestor zakłada tajską spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (Thai Limited Company), w której tajscy udziałowcy posiadają 51% udziałów, a cudzoziemiec 49%. Spółka prowadzi faktyczną działalność gospodarczą - np. wynajem nieruchomości, usługi zarządzania lub handel. Posiada realny obrót, składa roczne sprawozdania finansowe, odprowadza podatki i zatrudnia pracowników.
W tym scenariuszu, nawet przy kontroli DBD, spółka wykazuje ekonomiczną substancję. Nasi analitycy oceniają, że ryzyko klasyfikacji jako nominee jest najniższe, choć nie zerowe. Koszt utrzymania takiej struktury to według naszych szacunków 80 000-150 000 THB rocznie (około 9 200-17 300 PLN po kursie z września 2026) na księgowość, audyt i obsługę prawną.
Wariant 2: Spółka bez realnej działalności - klasyczny nominee
Inwestor tworzy spółkę, w której tajscy udziałowcy to osoby nominowane (często pracownicy kancelarii prawnej lub osoby bez faktycznego wkładu kapitałowego). Spółka nie prowadzi żadnej działalności poza posiadaniem jednej nieruchomości. Brak obrotu, brak pracowników, udziałowcy nie potrafią wykazać źródła środków na objęcie udziałów.
To właśnie ten model jest głównym celem fali kontroli z 2026 roku. Według Bangkok Post z września 2026, wspólna komisja międzyresortowa ma prawo żądać dokumentacji źródłowej potwierdzającej, skąd tajscy udziałowcy wzięli środki na objęcie swoich udziałów. W naszej ocenie ponad 70% spółek tworzonych historycznie przez cudzoziemców na Phuket do zakupu willi z gruntem odpowiada temu profilowi.
Wariant 3: Leasehold 30-letni zamiast spółki
Alternatywą jest rezygnacja ze struktury spółkowej i zawarcie umowy dzierżawy (leasehold) na 30 lat z opcją przedłużenia, zarejestrowanej w Departamencie Ziemi. Inwestor nie posiada gruntu, ale ma zabezpieczone prawo użytkowania. Budynek na dzierżawionym gruncie może stanowić odrębną własność cudzoziemca (tzw. struktura superficies).
Koszt wejścia jest niższy - brak wydatków na założenie i utrzymanie spółki. Roczny czynsz dzierżawny to zwykle 1-3% wartości gruntu. Wadą jest brak pełnego prawa własności i potencjalnie niższa wartość odsprzedaży. Na rynku Phuket, w rejonach takich jak Layan czy Surin, widzimy rosnące zainteresowanie tym modelem właśnie w odpowiedzi na zaostrzenie kontroli.
Tabela porównawcza
| Parametr | Spółka z działalnością | Spółka nominee | Leasehold 30-letni |
|---|---|---|---|
| Kontrola nad gruntem | Pełna (przez spółkę) | Pełna (przez spółkę) | Prawo użytkowania |
| Ryzyko klasyfikacji nominee | Niskie | Bardzo wysokie | Brak (nie dotyczy) |
| Koszt roczny utrzymania struktury | 80 000-150 000 THB | 30 000-60 000 THB | 1-3% wartości gruntu |
| Odsprzedaż | Sprzedaż udziałów lub aktywa spółki | Utrudniona po kontroli | Cesja leaseholdu - niższa płynność |
| Ekspozycja na kontrolę DBD 2026 | Umiarkowana | Krytyczna | Zerowa |
| Czas założenia struktury | 4-8 tygodni | 2-4 tygodnie | 2-6 tygodni |
| Typowa lokalizacja na Phuket | Bang Tao, Laguna | Rawai, Nai Harn, Kamala | Surin, Layan, Kata |
Ryzyka i błędy
Błąd nr 1: Tajscy udziałowcy bez udokumentowanego źródła kapitału
Analizowaliśmy przypadek z początku 2026 roku: inwestor z Europy Środkowej nabył willę z działką o wartości 18,5 mln THB w rejonie Kamala przez spółkę, w której czterech tajskich udziałowców posiadało łącznie 51% udziałów o wartości nominalnej 2 mln THB. Żaden z nich nie był w stanie wykazać historii bankowej potwierdzającej dysponowanie taką kwotą. Roczne dochody każdego z nich wynosiły poniżej 300 000 THB.
Sygnały ostrzegawcze: udziałowcy rekrutowani przez kancelarię prawną, brak osobistego spotkania z inwestorem, identyczne adresy zamieszkania wszystkich czterech osób. W razie kontroli retrospektywnej taka struktura jest pierwszym kandydatem do zbadania. Finansowy koszt błędu - w przypadku nakazu rozwiązania spółki i przymusowej sprzedaży gruntu - szacujemy na 25-40% wartości nieruchomości, uwzględniając koszty prawne, podatki od przeniesienia i wymuszoną pozycję negocjacyjną.
Co zrobilibyśmy inaczej: wymagalibyśmy od każdego tajskiego udziałowca wyciągu bankowego z ostatnich 12 miesięcy potwierdzającego zdolność do objęcia udziałów, a także dokumentacji podatkowej (PND 91 lub PND 90) za ostatni rok.
Błąd nr 2: Spółka z jedną nieruchomością i zerowym obrotem
Kolejny przypadek z naszego monitoringu: spółka założona w 2019 roku w Surat Thani (rejon Koh Samui, dzielnica Bophut) posiadała willę z basenem o wartości 12 mln THB. Przez siedem lat nie wykazała żadnego przychodu operacyjnego. Roczne sprawozdania finansowe wykazywały wyłącznie koszty utrzymania nieruchomości. Spółka nie zatrudniała pracowników.
Przy integracji danych między DBD a Departamentem Ziemi taki podmiot jest statystyczną anomalią, która algorytmicznie trafia na listę do weryfikacji. Według naszych szacunków, na samym Koh Samui funkcjonuje 800-1 200 spółek o identycznym profilu.
Rekomendacja zespołu: nawet jeśli spółka istnieje wyłącznie w celu posiadania jednej nieruchomości, powinna generować udokumentowany przychód - np. z wynajmu krótkoterminowego. Minimalny roczny obrót, który w naszej ocenie buduje wiarygodność, to 500 000 THB (około 57 500 PLN).
Błąd nr 3: Kupno projektu deweloperskiego typu 'dom z działką' bez weryfikacji struktury
Duże projekty osiedlowe w Tajlandii - np. inwestycje typu townhouse lub bliźniaki na obrzeżach aglomeracji - często oferują gotowe struktury spółkowe 'w pakiecie'. Inwestor otrzymuje klucze i udziały w spółce, nie analizując, kto faktycznie figuruje jako udziałowiec i jakie prawa korporacyjne mu przysługują.
W jednym z przypadków monitorowanych przez nasz zespół na Phuket (rejon Rawai, projekt oddany w 2024 roku) inwestor z Polski odkrył po transakcji, że statut spółki nie zawierał klauzul zabezpieczających jego prawo głosu przy decyzjach o zbyciu nieruchomości. Tajscy udziałowcy - formalnie posiadający 51% udziałów - mieli teoretyczne prawo przegłosować sprzedaż gruntu bez jego zgody.
Koszt naprawy: zmiana statutu, notarializacja, rejestracja w DBD - łącznie 120 000-200 000 THB, plus kilka miesięcy opóźnień.
Błąd nr 4: Ignorowanie podatku od przeniesienia przy restrukturyzacji
Gdy inwestor decyduje się na zmianę struktury własności - np. przeniesienie gruntu z jednej spółki do drugiej lub na nowo powołaną spółkę z silniejszą substancją operacyjną - każde przeniesienie prawa własności gruntu podlega opłatom transferowym. Na rynku Phuket w 2026 roku łączne koszty transferu (opłata rejestracyjna, podatek od dochodu, opłata skarbowa lub podatek biznesowy) wynoszą łącznie ok. 6-7% wartości nieruchomości. Przy willi wartej 20 mln THB to 1,2-1,4 mln THB (138 000-161 000 PLN).
FAQ
Czy cudzoziemiec może legalnie posiadać grunt w Tajlandii w 2026 roku
Nie. Prawo tajskie (Land Code, sekcja 86) zabrania cudzoziemcom bezpośredniego posiadania gruntu. Wyjątki dotyczą inwestycji powyżej 40 mln THB na podstawie traktatu z BOI, ale w praktyce nie mają zastosowania do typowych zakupów rezydencyjnych na Phuket czy Koh Samui.
Ile spółek z udziałem zagranicznym bada DBD w 2026 roku
Według danych z września 2026, DBD przekazał agencjom wykonawczym informacje o 36 277 spółkach z udziałem zagranicznym posiadających grunty i nieruchomości.
Jakie dokumenty powinien przygotować polski inwestor przed kontrolą spółki
Kluczowe dokumenty to: wyciągi bankowe tajskich udziałowców potwierdzające źródło kapitału, roczne sprawozdania finansowe z audytem, deklaracje podatkowe udziałowców (PND 90/91), umowy najmu lub inne dowody działalności operacyjnej, oraz protokoły ze zgromadzeń wspólników.
Czy leasehold jest bezpieczniejszy niż spółka w kontekście nowych kontroli
Leasehold 30-letni nie podlega kontroli DBD dotyczącej nominee, ponieważ nie wiąże się z posiadaniem gruntu przez spółkę. Jednocześnie leasehold nie daje pełnego prawa własności i ma ograniczoną wartość odsprzedaży. Na rynkach Phuket i Koh Samui w 2026 roku obserwujemy wzrost zainteresowania tym modelem o około 15-20% w porównaniu z rokiem poprzednim.
Jaki minimalny obrót roczny powinna mieć spółka posiadająca nieruchomość
Według naszych szacunków, spółka powinna generować co najmniej 500 000 THB rocznego przychodu z faktycznej działalności (np. wynajem, usługi zarządzania), aby budować wiarygodność przy ewentualnej kontroli.
Ile kosztuje utrzymanie spółki z realną działalnością na Phuket
Roczny koszt obsługi księgowej, audytu i doradztwa prawnego to 80 000-150 000 THB (9 200-17 300 PLN). Do tego dochodzą koszty podatkowe wynikające z faktycznego obrotu.
Czy kontrole DBD obejmują również Koh Samui
Tak. Integracja danych między DBD, Departamentem Ziemi a administracją prowincjonalną obejmuje wszystkie prowincje Tajlandii, w tym Surat Thani, do której administracyjnie należy Koh Samui.
Czy można przenieść nieruchomość ze spółki nominee do spółki z realną działalnością
Formalnie tak, ale wymaga to przeniesienia prawa własności gruntu, co generuje koszty transferowe na poziomie 6-7% wartości nieruchomości. W przypadku willi o wartości 15-20 mln THB to wydatek rzędu 900 000-1 400 000 THB.
Jakie rejony Phuket są najczęściej dotknięte problemem nominee
W naszym monitoringu największą koncentrację spółek o profilu nominee (jedna nieruchomość, brak obrotu) odnotowujemy w rejonach Rawai, Nai Harn, Kamala oraz Kata. W rejonach Bang Tao i Laguna częściej spotykamy struktury z elementami realnej działalności, co wiążemy z wyższą wartością inwestycji i profesjonalnym doradztwem.
Na podstawie analizy fali kontroli z 2026 roku rekomendujemy polskim inwestorom rozważającym zakup domu z gruntem na Phuket lub Koh Samui przeprowadzenie pełnego audytu istniejącej lub planowanej struktury spółkowej pod kątem trzech kryteriów: udokumentowane źródło kapitału tajskich udziałowców, realna działalność operacyjna z obrotem powyżej 500 000 THB rocznie oraz statutowe zabezpieczenie praw głosu cudzoziemca. Alternatywnie, struktura leasehold 30-letniego eliminuje ryzyko związane z kontrolami nominee, kosztem ograniczonego prawa do gruntu.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.