W 2026 roku formularz FET (Foreign Exchange Transaction) pozostaje jedynym dokumentem potwierdzającym, że środki na zakup mieszkania w Tajlandii weszły do kraju z zagranicy w walucie obcej. Bez niego Land Office odmówi rejestracji jednostki condo na własność freehold na rzecz cudzoziemca. Monitorujemy ten proces od lat i widzimy, że błędy w przelewie SWIFT są najczęstszą przyczyną opóźnień w finalizacji transakcji - zarówno na Phukecie (Bang Tao, Kamala, Rawai), jak i na Koh Samui (Bophut, Maenam, Chaweng).
Formularz FET wydaje tajlandzki bank odbiorcy po wpływie przelewu zagranicznego o wartości równej lub przekraczającej 50 000 USD (lub ekwiwalent w innej walucie). Dla kwot poniżej tego progu bank wystawia potwierdzenie wpływu środków z zagranicy (credit advice), które pełni analogiczną funkcję przy rejestracji. Kluczowe jest, aby tytuł przelewu jednoznacznie wskazywał cel: zakup konkretnej jednostki condo.
Dla polskiego inwestora oznacza to, że każdy baht przeznaczony na zakup musi fizycznie przekroczyć granicę Tajlandii jako waluta obca (USD, EUR, GBP lub PLN), zostać przewalutowany na THB w tajlandzkim banku i zostawić ślad papierowy w postaci FET lub credit advice. Przelew wewnątrztajlandzki z konta osobistego w THB nie spełnia tego wymogu.
Szybka odpowiedź
- FET to formularz wystawiany przez bank w Tajlandii po wpływie zagranicznego przelewu o wartości od 50 000 USD wzwyż, potwierdzający źródło i cel środków
- Bez FET (lub credit advice dla mniejszych kwot) Land Office nie zarejestruje condo freehold na cudzoziemca
- Tytuł przelewu SWIFT musi zawierać: imię i nazwisko kupującego, numer jednostki, nazwę projektu oraz słowo 'purchase' lub 'condo purchase'
- FET jest również wymagany przy repatriacji środków - bez niego bank odmówi wyprowadzenia kapitału za granicę po sprzedaży nieruchomości
- Przelew SWIFT z polskiego banku trwa zwykle 2-5 dni roboczych, koszt po stronie nadawcy to orientacyjnie 80-250 PLN plus spread walutowy (stan na 2026 rok)
- Brokerzy walutowi (np. Wise, OFX) oferują spread niższy nawet o 0,5-1,5 pp. od banku detalicznego, ale nie każdy umożliwia przelew z poprawnym, rozbudowanym tytułem
Warianty i scenariusze
Scenariusz 1: Przelew SWIFT z polskiego banku detalicznego
Najprostsza ścieżka. Inwestor zleca przelew zagraniczny z konta w PLN lub EUR bezpośrednio do tajlandzkiego banku dewelopera lub na własne konto w Tajlandii. Bank nadawcy przewalutowuje PLN na walutę docelową po własnym kursie (spread wynosi orientacyjnie 2-4% od kursu średniego NBP). Opłata SWIFT to zazwyczaj 80-200 PLN po stronie nadawcy plus ewentualne opłaty banków pośredniczących (15-25 USD za bank korespondent). Czas realizacji: 2-5 dni roboczych.
Zaleta: pełna kontrola nad tytułem przelewu, bank wystawia potwierdzenie nadania z kompletem danych.
Wada: wysoki spread walutowy. Przy zakupie condo za 5 mln THB (ok. 570 000 PLN przy kursie 0,114 PLN/THB, wartość orientacyjna) sam spread 3% to dodatkowe 17 100 PLN.
Scenariusz 2: Broker walutowy plus przelew SWIFT
Inwestor wymienia PLN na USD lub EUR u brokera walutowego (Wise, OFX, Currency One) przy spreadzie rzędu 0,3-0,8%, a następnie zleca przelew SWIFT do Tajlandii. Oszczędność na spreadzie przy kwocie 570 000 PLN sięga orientacyjnie 10 000-15 000 PLN w porównaniu z bankiem detalicznym.
Zaleta: znacząca redukcja kosztów przewalutowania.
Wada: nie każdy broker pozwala na wpisanie rozbudowanego tytułu przelewu zawierającego numer jednostki i nazwę projektu. Sprawdzamy to zawsze przed zleceniem, ponieważ skrócony tytuł może uniemożliwić wystawienie prawidłowego FET.
Scenariusz 3: Finansowanie ratalne od dewelopera
Na Phukecie i Koh Samui wielu deweloperów oferuje harmonogram wpłat rozłożony na okres budowy (np. 30% przy rezerwacji, 30% przy ukończeniu fundamentów, 40% przy odbiorze kluczy). Każda transza wymaga osobnego przelewu zagranicznego z odpowiednim tytułem. Bank w Tajlandii wystawia FET lub credit advice dla każdej wpłaty powyżej/poniżej progu 50 000 USD.
Zaleta: rozłożenie płatności w czasie, brak odsetek (koszt jest wkalkulowany w cenę).
Wada: ryzyko kursowe PLN/THB rośnie z każdą kolejną transzą. Według naszych szacunków, wahania kursu w okresie 18-24 miesięcy budowy mogą zmienić łączny koszt w złotych o 5-12%.
Scenariusz 4: Kredyt w banku tajlandzkim lub regionalnym
Oferta kredytowa dla cudzoziemców w Tajlandii jest bardzo ograniczona. Wybrane banki (w tym niektóre singapurskie z oddziałami w Bangkoku) udzielają kredytów hipotecznych obcokrajowcom, ale wymagają wpłaty własnej rzędu 40-50% wartości nieruchomości, udokumentowanego dochodu z zagranicy i oprocentowania na poziomie 5-7% rocznie (stan na 2026 rok, wartości orientacyjne). Procedura trwa 4-8 tygodni.
Zaleta: lewar finansowy bez angażowania aktywów w Polsce.
Wada: wysokie oprocentowanie, restrykcyjne wymogi dokumentowe, ograniczona dostępność dla nabywców z polskim paszportem.
Scenariusz 5: Lewar pod aktywa w Polsce
Część polskich inwestorów zaciąga kredyt hipoteczny lub pożyczkę pod zastaw nieruchomości w Polsce (oprocentowanie ok. 7-9% w 2026 roku, wartości orientacyjne), a pozyskane środki transferuje do Tajlandii przelewem SWIFT. Z perspektywy FET ten scenariusz nie różni się od wariantu 1 lub 2 - środki wchodzą do Tajlandii z zagranicy w walucie obcej.
Zaleta: niższe oprocentowanie niż kredyt tajlandzki, znana procedura bankowa.
Wada: ryzyko walutowe po obu stronach (obsługa kredytu w PLN, aktywo denominowane w THB), konieczność posiadania nieruchomości w Polsce do zastawu.
Tabela porównawcza
| Parametr | SWIFT z banku PL | Broker walutowy + SWIFT | Raty od dewelopera | Kredyt w TH/regionie | Lewar w PL |
|---|---|---|---|---|---|
| Spread walutowy | 2-4% | 0,3-0,8% | 2-4% (każda transza) | n/d (kredyt w THB) | 2-4% lub 0,3-0,8% |
| Opłata przelewu | 80-250 PLN | 30-100 PLN + SWIFT | 80-250 PLN x liczba transz | n/d | 80-250 PLN |
| Czas realizacji | 2-5 dni | 1-3 dni + SWIFT | wielomiesięczny | 4-8 tyg. procedura | zależy od banku PL |
| Wymagany wkład własny | 100% | 100% | 100% (w ratach) | 40-50% | 100% transferu |
| Ryzyko kursowe PLN/THB | jednorazowe | jednorazowe | rozłożone, wyższe | brak (THB) | ciągłe (obsługa kredytu) |
| Kontrola tytułu przelewu | pełna | ograniczona | pełna (wielokrotna) | n/d | pełna |
| Dostępność FET | tak | tak (jeśli poprawny tytuł) | tak (za każdą transzę) | nie wymagany | tak |
Ryzyka i błędy
Błędny tytuł przelewu - to najczęstszy problem, z którym spotykamy się w praktyce. Tytuł musi zawierać pełne imię i nazwisko kupującego (zgodne z paszportem), numer lub oznaczenie jednostki condo, nazwę projektu deweloperskiego oraz cel (np. 'condo purchase'). Brak któregokolwiek elementu może skutkować odmową wystawienia FET przez tajlandzki bank lub koniecznością korekty (co opóźnia rejestrację o 2-4 tygodnie).
Przelew na niewłaściwe konto - środki muszą wpłynąć na konto w tajlandzkim banku. Przelew na konto dewelopera prowadzone w zagranicznym banku (np. w Singapurze czy Hongkongu) nie generuje FET w Tajlandii.
Dzielenie kwoty na mniejsze przelewy - niektórzy inwestorzy rozbijają duży przelew na kilka mniejszych, próbując uniknąć progów raportowania. To nie eliminuje obowiązku FET i może wzbudzić dodatkowe pytania ze strony compliance obu banków.
Utrata FET - dokument jest potrzebny nie tylko przy rejestracji, ale również przy przyszłej sprzedaży i repatriacji środków. Bez oryginału FET bank tajlandzki może odmówić transferu zysków ze sprzedaży za granicę. Rekomendujemy przechowywanie kopii cyfrowej i papierowej.
Ryzyko kursowe przy harmonogramie wpłat - przy kursie orientacyjnym 0,114 PLN/THB (stan na 2026 rok) zakup condo za 5 mln THB kosztuje ok. 570 000 PLN. Jeśli w trakcie 18-miesięcznego harmonogramu kurs PLN osłabi się o 10%, ostatnia transza (2 mln THB) kosztowałaby ok. 251 000 PLN zamiast 228 000 PLN - różnica 23 000 PLN na jednej wpłacie. Wartości podajemy jako orientacyjne - rekomendujemy konsultację z doradcą walutowym.
Przekroczenie limitu 49% udziału zagranicznego - zgodnie z tajlandzkim prawem (Condominium Act B.E. 2522) cudzoziemcy mogą posiadać łącznie maksymalnie 49% powierzchni użytkowej w danym projekcie condo. Nawet prawidłowy FET nie pomoże, jeśli limit jest już wyczerpany. Sprawdzamy ten parametr w Land Office przed każdą rekomendacją.
FAQ
Czym dokładnie jest formularz FET i kto go wystawia
FET (Foreign Exchange Transaction form) to dokument wystawiany przez tajlandzki bank komercyjny po otrzymaniu przelewu zagranicznego o wartości od 50 000 USD wzwyż. Potwierdza on, że środki wpłynęły do Tajlandii z zagranicy w walucie obcej i zostały przewalutowane na THB. Dla kwot poniżej 50 000 USD bank wystawia credit advice, który pełni analogiczną funkcję przy rejestracji condo freehold.
Czy FET jest wymagany do rejestracji condo na cudzoziemca
Tak. Land Office wymaga FET (lub credit advice) jako dowodu, że środki na zakup weszły do Tajlandii z zagranicy. Bez tego dokumentu rejestracja prawa własności freehold na cudzoziemca nie jest możliwa.
Jaki tytuł przelewu wpisać, żeby bank wystawił prawidłowy FET
Tytuł przelewu powinien zawierać: pełne imię i nazwisko kupującego (zgodne z paszportem), numer lub oznaczenie jednostki condo, nazwę projektu deweloperskiego oraz cel transakcji (np. 'purchase of condo unit A205, Project Name'). Brak któregokolwiek elementu może spowodować odmowę lub opóźnienie.
Ile kosztuje przelew SWIFT z Polski do Tajlandii
Orientacyjny koszt przelewu SWIFT z polskiego banku detalicznego to 80-250 PLN opłaty stałej plus spread walutowy rzędu 2-4% od kursu średniego. Dodatkowe opłaty banków korespondentów wynoszą 15-25 USD za pośrednika. Broker walutowy redukuje spread do 0,3-0,8%, ale może pobierać opłatę za transfer (stan na 2026 rok).
Czy mogę przelać pieniądze z polskiego konta w PLN
Tak. Przelew może wyjść z konta w PLN. Tajlandzki bank odbiorcy przewalutuje wpływającą kwotę na THB po swoim kursie. FET zostanie wystawiony na podstawie wpływu środków z zagranicy, niezależnie od waluty źródłowej.
Po co mi FET przy sprzedaży condo
FET jest potrzebny do repatriacji kapitału. Bez oryginału tego dokumentu tajlandzki bank może odmówić transferu środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości za granicę. Kwota repatriacji jest ograniczona do sumy udokumentowanej w FET.
Czy broker walutowy (Wise, OFX) pozwala na prawidłowy tytuł przelewu
Nie każdy. Niektórzy brokerzy ograniczają długość lub format tytułu przelewu, co może uniemożliwić wpisanie pełnych danych wymaganych przez tajlandzki bank. Przed zleceniem rekomendujemy weryfikację z obsługą brokera.
Jak zabezpieczyć się przed ryzykiem kursowym PLN/THB
Najskuteczniejszą metodą jest jednorazowy przelew pełnej kwoty (eliminacja ekspozycji na wahania kursu). Przy harmonogramie ratalnym można rozważyć kontrakt terminowy (forward) u brokera walutowego, który pozwala zablokować kurs na przyszłe transze. Koszty takiego zabezpieczenia wynoszą orientacyjnie 0,5-1,5% wartości kontraktu.
Czy cudzoziemiec może wziąć kredyt hipoteczny w Tajlandii
Możliwości są bardzo ograniczone. Wybrane banki (w tym oddziały singapurskich instytucji w Bangkoku) oferują kredyty przy wkładzie własnym 40-50% i oprocentowaniu 5-7% rocznie. Procedura trwa 4-8 tygodni i wymaga obszernej dokumentacji dochodowej (stan na 2026 rok, wartości orientacyjne).
Jaki jest limit własności cudzoziemców w condo
Zgodnie z Condominium Act B.E. 2522 cudzoziemcy mogą posiadać łącznie maksymalnie 49% całkowitej powierzchni użytkowej w danym projekcie. Przed zakupem sprawdzamy aktualny stan wykorzystania tego limitu w Land Office.
W naszej ocenie najskuteczniejszą strategią dla polskiego inwestora kupującego condo freehold na Phukecie lub Koh Samui jest jednorazowy przelew pełnej kwoty przez brokera walutowego z dokładnie sformułowanym tytułem, a następnie weryfikacja poprawności FET w tajlandzkim banku przed datą rejestracji w Land Office. Eliminuje to jednocześnie ryzyko kursowe i ryzyko dokumentacyjne.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.