W 2026 roku formularz FET (Foreign Exchange Transaction) pozostaje jedynym dokumentem, który pozwala cudzoziemcowi zarejestrować condo na własność freehold w Tajlandii. Bez niego Land Office odmówi wpisu - niezależnie od tego, czy kupujesz studio za 3 mln THB w Rawai, czy penthouse za 35 mln THB na Surin Beach. Monitorujemy ten proces od lat i widzimy, że ponad połowa komplikacji po stronie polskich kupujących wynika z błędów w przelewie, a nie w samej nieruchomości.

FET to potwierdzenie wydawane przez bank odbiorcy w Tajlandii, że środki w kwocie równoważnej co najmniej 50 000 USD (lub ekwiwalent w innej walucie obcej) wpłynęły na rachunek z zagranicy. Kluczowa zasada: pieniądze muszą wejść do kraju jako waluta obca i zostać przewalutowane na THB dopiero w Tajlandii. Dokument ten pełni podwójną rolę - służy do rejestracji własności w Land Office oraz umożliwia późniejsze wyprowadzenie środków ze sprzedaży nieruchomości za granicę.

Szybka odpowiedź

  • Formularz FET jest wymagany dla przelewów o równowartości 50 000 USD i więcej wpływających na rachunek w tajlandzkim banku z zagranicy
  • Środki muszą być wysłane w walucie obcej (EUR, USD, GBP) - przewalutowanie na THB przed wysyłką dyskwalifikuje transakcję z punktu widzenia FET
  • W tytule przelewu SWIFT musi znaleźć się cel: 'purchase of condominium unit' oraz dane kupującego zgodne z paszportem
  • Bez poprawnego FET Land Office na Phuket i Koh Samui nie zarejestruje przeniesienia własności freehold na cudzoziemca
  • Czas uzyskania FET w banku tajlandzkim: zazwyczaj 1-3 dni robocze po zaksięgowaniu przelewu
  • FET jest też niezbędny przy repatriacji kapitału - bez niego bank tajlandzki nie pozwoli wysłać środków ze sprzedaży za granicę

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: przelew SWIFT z polskiego banku

Najprostsza i najczęściej stosowana ścieżka. Polski inwestor zleca przelew SWIFT w EUR lub USD z konta osobistego w polskim banku na swój rachunek w tajlandzkim banku (np. Bangkok Bank, Kasikornbank). Orientacyjny koszt przelewu SWIFT z polskiego banku to 80-200 PLN za opłatę stałą plus spread walutowy banku nadawcy, który według naszych obserwacji wynosi od 0,3% do 1,5% w zależności od instytucji i kwoty. Czas realizacji: 2-5 dni roboczych.

Typowy błąd: wysłanie PLN zamiast EUR/USD. Jeśli środki dotrą do Tajlandii jako złotówki, bank tajlandzki może nie wystawić FET, ponieważ PLN nie jest walutą swobodnie wymienialną w tajlandzkim systemie bankowym. W praktyce sprawdzamy, że banki na Phuket akceptują PLN sporadycznie i z opóźnieniami.

Scenariusz 2: broker walutowy plus przelew

Polski kupujący korzysta z wyspecjalizowanego brokera walutowego (np. Wise, OFX lub inne platformy dostępne w UE), aby przewalutować PLN na EUR lub USD po korzystniejszym spreadzie - orientacyjnie 0,1-0,5% wobec kursu średniego NBP - a następnie zleca przelew na konto w Tajlandii. Łączny koszt jest niższy niż w banku, ale wymaga dwóch kroków: przewalutowania i przelewu SWIFT. Według naszych szacunków oszczędność na transakcji o wartości 10 mln THB (ok. 1,15 mln PLN przy orientacyjnym kursie z 2026 roku) może wynieść 3 000-8 000 PLN w porównaniu ze spreadem bankowym.

Scenariusz 3: finansowanie ratalne od dewelopera

Wielu deweloperów na Phuket (Bang Tao, Layan, Kamala) i Koh Samui (Bophut, Maenam) oferuje harmonogram wpłat rozłożony na okres budowy: typowo 30% przy rezerwacji i podpisaniu umowy, kolejne 30-40% w transzach w trakcie budowy i 30-40% przy odbiorze. Każda transza wpływająca z zagranicy w kwocie powyżej ekwiwalentu 50 000 USD wymaga osobnego FET. Przy mniejszych transzach bank może wystawić dokument Credit Advice zamiast formalnego FET - warto to ustalić z bankiem przed pierwszą wpłatą.

Ukryty koszt: deweloper wlicza w cenę marżę za odroczenie płatności. Według naszych analiz rynku phuketowego cena przy pełnej wpłacie gotówkowej bywa o 5-10% niższa niż w wariancie ratalnym.

Scenariusz 4: kredyt hipoteczny dla cudzoziemca

Opcje kredytowe dla obcokrajowców w Tajlandii są bardzo ograniczone. W 2026 roku jedynie kilka banków (m.in. UOB Thailand, ICBC Thai) oferuje produkty dla nierezydentów, z progami wejścia na poziomie minimalnej kwoty kredytu 10-20 mln THB, wkładem własnym 30-50% i oprocentowaniem rzędu 5-7% rocznie. Wymagana jest dokumentacja dochodowa w języku angielskim z apostille. Alternatywą jest zaciągnięcie kredytu pod zastaw aktywów w Polsce (nieruchomość, portfel inwestycyjny) i przelanie środków jako gotówki - w takim przypadku FET procedura przebiega standardowo.

Tabela porównawcza

Parametr Przelew SWIFT z banku PL Broker walutowy + SWIFT Finansowanie ratalne dewelopera Kredyt w banku tajlandzkim
Spread walutowy 0,3-1,5% 0,1-0,5% zależny od waluty wpłaty nie dotyczy (kredyt w THB)
Opłata za przelew 80-200 PLN 30-100 PLN + SWIFT wielokrotne przelewy prowizja bankowa
Czas transferu 2-5 dni roboczych 1-3 dni robocze wg harmonogramu po akceptacji wniosku
Wymagany FET tak (pow. 50 000 USD) tak (pow. 50 000 USD) tak dla każdej transzy pow. progu nie - środki krajowe
Wkład własny 100% 100% 30% na start 30-50%
Ukryty koszt spread bankowy dwa kroki operacyjne marża dewelopera 5-10% oprocentowanie 5-7% rocznie
Dostępność każdy bank w PL platformy działające w UE większość deweloperów 2-3 banki, próg 10 mln THB

Ryzyka i błędy

Błędny tytuł przelewu - najczęstszy problem, który monitorujemy u kupujących z Polski. Jeśli w tytule brakuje celu ('purchase of condominium'), numeru jednostki lub danych zgodnych z paszportem, bank tajlandzki może wystawić FET z błędnymi informacjami albo odmówić jego wydania. Korekta wymaga korespondencji między bankami i opóźnia rejestrację o tygodnie.

Przewalutowanie po stronie polskiej na THB - niektóre banki w Polsce oferują przewalutowanie na THB przed wysyłką. To błąd krytyczny: środki docierają do Tajlandii już w bacie i bank tajlandzki nie ma podstaw do wystawienia FET.

Ryzyko walutowe PLN/THB - kurs PLN do THB jest zmienny. Orientacyjnie, w 2025 roku kurs wahał się w przedziale 8,5-9,5 THB za 1 PLN (dane poglądowe, stan na 2026 rok - prosimy o weryfikację aktualnego kursu). Przy zakupie condo za 5 mln THB z harmonogramem wpłat rozłożonym na 18 miesięcy zmiana kursu o 10% oznacza różnicę rzędu 50 000-55 000 PLN w łącznym koszcie. Polskim inwestorom rekomendujemy rozważenie kontraktu terminowego (forward) u brokera walutowego, który pozwala zablokować kurs na przyszłe transze.

Wysyłka z konta firmowego lub konta trzeciej osoby - Land Office wymaga, aby nadawca przelewu był tożsamy z przyszłym właścicielem condo. Przelew z konta współmałżonka, spółki lub konta znajomego komplikuje rejestrację i może wymagać dodatkowych dokumentów notarialnych.

Brak FET przy repatriacji - inwestor, który sprzedaje condo po kilku latach i chce wyprowadzić środki do Polski, musi przedstawić oryginalny FET z momentu zakupu. Bez tego dokumentu bank tajlandzki nie zrealizuje przelewu wychodzącego. Radzimy przechowywać oryginał FET w sejfie lub skrytce bankowej.

FAQ

Czym dokładnie jest formularz FET i kto go wystawia?

FET (Foreign Exchange Transaction form) to dokument wystawiany przez bank odbiorcy w Tajlandii, potwierdzający wpływ środków w walucie obcej z zagranicy na kwotę co najmniej 50 000 USD lub ekwiwalent. Wystawia go bank tajlandzki, w którym kupujący ma rachunek.

Czy mogę wysłać przelew w PLN i uzyskać FET?

W praktyce jest to bardzo ryzykowne. PLN nie jest walutą swobodnie handlowaną w tajlandzkim systemie bankowym. Większość banków na Phuket i Koh Samui nie akceptuje PLN lub przetwarza takie przelewy z dużym opóźnieniem. Rekomendujemy wysyłkę w EUR lub USD.

Co wpisać w tytule przelewu SWIFT, aby FET był poprawny?

W tytule powinny znaleźć się: cel przelewu ('purchase of condominium unit'), nazwa lub numer projektu, numer jednostki oraz imię i nazwisko kupującego dokładnie jak w paszporcie. Brak tych danych to najczęstsza przyczyna problemów.

Ile kosztuje przelew z Polski do Tajlandii na zakup condo?

Koszt składa się z opłaty stałej (80-200 PLN w banku, 30-100 PLN u brokera walutowego) oraz spreadu walutowego (0,3-1,5% w banku, 0,1-0,5% u brokera). Przy transakcji rzędu 10 mln THB różnica może wynieść 3 000-8 000 PLN.

Czy cudzoziemiec może wziąć kredyt hipoteczny w Tajlandii?

Możliwości są bardzo ograniczone. W 2026 roku kilka banków oferuje kredyty dla nierezydentów z minimalną kwotą 10-20 mln THB, wkładem 30-50% i oprocentowaniem 5-7% rocznie. Większość polskich kupujących finansuje zakup gotówką.

Jak zabezpieczyć się przed ryzykiem kursowym PLN/THB?

Można skorzystać z kontraktu forward u brokera walutowego, który pozwala zablokować kurs na przyszłe transze płatności. Alternatywnie, jednorazowa wpłata całości eliminuje ryzyko rozłożone w czasie.

Czy FET jest potrzebny, jeśli kupuję condo poniżej 50 000 USD?

Przy kwotach poniżej ekwiwalentu 50 000 USD bank tajlandzki wystawia Credit Advice zamiast formalnego FET. Warto potwierdzić z Land Office, czy ten dokument wystarczy do rejestracji freehold w danej prowincji.

Co się stanie, jeśli zgubię oryginał FET?

Bez FET nie będzie można przeprowadzić repatriacji środków przy późniejszej sprzedaży nieruchomości. Bank tajlandzki może wystawić duplikat, ale procedura jest czasochłonna i wymaga udokumentowania oryginalnej transakcji.

Czy mogę wysłać pieniądze z konta firmowego w Polsce?

Land Office wymaga zgodności nadawcy przelewu z przyszłym właścicielem condo. Przelew z konta spółki wymaga dodatkowej dokumentacji potwierdzającej powiązanie ze wskazanym nabywcą. Rekomendujemy przelew z konta osobistego.

Jak długo trwa cała procedura od przelewu do rejestracji freehold?

Przelew SWIFT dociera w 2-5 dni roboczych, FET jest wystawiany w 1-3 dni po zaksięgowaniu. Sam wpis w Land Office na Phuket zajmuje zazwyczaj 1-2 dni robocze po złożeniu kompletu dokumentów. Łącznie: orientacyjnie 5-10 dni roboczych od momentu wysyłki środków.

Podsumowując: formularz FET to fundament legalnego zakupu condo freehold przez cudzoziemca w Tajlandii. Dla polskiego inwestora kluczowe są trzy elementy - wysyłka środków w walucie obcej (EUR lub USD, nie PLN), precyzyjny tytuł przelewu SWIFT oraz przechowywanie oryginału dokumentu na potrzeby przyszłej repatriacji kapitału. Przy transakcjach o wartości kilku milionów THB różnica w kosztach transferu między bankiem a brokerem walutowym sięga kilku tysięcy złotych, co czyni optymalizację kanału przelewu decyzją o wymiernym wpływie na rentowność inwestycji.

Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.

Skontaktuj się z zespołem ->