W I kwartale 2026 roku liczba transakcji z udziałem nabywców zagranicznych na Phuket wzrosła o 14% rok do roku - wynika z rejestrów Departamentu Gruntów (Land Department) za okres styczeń-marzec 2026. To kontynuacja trendu, który monitorujemy od połowy 2024 roku: systematyczny napływ kapitału zagranicznego do segmentu condominiums w dzielnicach zachodniej części wyspy.
Struktura popytu zmienia się. O ile w 2023 roku dominowali nabywcy z Rosji i Chin, o tyle w naszych zestawieniach za IV kwartał 2025 i I kwartał 2026 rośnie udział kupujących z Europy Środkowej, krajów skandynawskich i Bliskiego Wschodu. Polscy inwestorzy odpowiadali w 2025 roku za około 1,2-1,5% transakcji cudzoziemskich na Phuket - według naszych szacunków opartych na danych paszportowych z rejestrów gruntowych.
Kluczowy kontekst makro: kurs THB do PLN na początku 2026 roku oscyluje wokół 0,115-0,118 PLN/THB, co oznacza, że mieszkanie za 5 mln THB kosztuje polskiego inwestora około 575 000-590 000 PLN przed kosztami transakcyjnymi. To spadek siły nabywczej złotówki o około 4% w porównaniu z początkiem 2025 roku.
Szybka odpowiedź
- 14% wzrost liczby transakcji cudzoziemskich na Phuket r/r w I kw. 2026 (dane Land Department)
- Mediana ceny metra kwadratowego w segmencie condo freehold dla cudzoziemców na zachodnim wybrzeżu Phuket: 120 000-180 000 THB/m² (stan na I kw. 2026), czyli około 13 800-20 700 PLN/m²
- Główne dzielnice pod względem wolumenu transakcji zagranicznych: Bang Tao, Kamala, Surin - łącznie ponad 55% rejestrowanych aktów
- Przyloty międzynarodowe na lotnisko Phuket (HKT) w 2025 roku: 9,8 mln pasażerów (dane AOT), wzrost o 11% r/r
- Pipeline nowych condominiums z planowanym oddaniem w 2026-2027 na Phuket: około 4 200 jednostek (według szacunków rynkowych)
- Obłożenie najmu krótkoterminowego w sezonie wysokim 2025/2026 (grudzień-marzec) w dzielnicach premium: 78-85% według naszych zestawień
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: utrzymanie obecnej dynamiki popytu
Jeśli przyloty zagraniczne na Phuket utrzymają tempo wzrostu z 2025 roku (około 10-12% r/r), a kurs THB pozostanie stabilny wobec USD i EUR, popyt cudzoziemców na condo powinien rosnąć o 10-15% rocznie w ujęciu transakcyjnym. W tym scenariuszu ceny w dzielnicach Bang Tao i Kamala mogą wzrosnąć o 8-12% w skali 2026 roku. Monitorujemy ten wariant jako bazowy.
Scenariusz B: spowolnienie turystyczne i korekta cen
Zmaterializowanie się ryzyka globalnej recesji lub ograniczeń lotniczych mogłoby obniżyć przyloty o 15-20%. W historycznych danych widzimy, że spadek ruchu turystycznego przekłada się na obłożenie najmu z opóźnieniem 2-3 miesięcy, a na ceny ofertowe - z opóźnieniem 6-9 miesięcy. W tym wariancie ceny mogą pozostać płaskie lub spaść o 3-5% w dzielnicach z dużym pipeline'm oddań (np. Bang Tao).
Scenariusz C: zmiana regulacyjna - otwarcie freehold na domy
Od 2024 roku w tajlandzkim parlamencie toczą się prace nad nowelizacją ustawy o kondominiach i ewentualnym rozszerzeniem praw własności dla cudzoziemców. Gdyby w 2026-2027 roku weszły w życie przepisy umożliwiające obcokrajowcom nabycie domów (landed property) w formie zbliżonej do freehold, popyt mógłby wzrosnąć skokowo o 25-40% - według naszych szacunków opartych na analizie struktury zapytań, które otrzymujemy. Ten scenariusz pozostaje jednak mało prawdopodobny w horyzoncie 12 miesięcy.
Mechanizm: przyloty a rynek najmu a ceny
Warto wyjaśnić transmisję, którą obserwujemy w danych kwartalnych. Wzrost przylotów na lotnisko HKT o 10% w danym kwartale przekłada się na wzrost obłożenia najmu krótkoterminowego o 4-6 punktów procentowych z opóźnieniem jednego kwartału. Wyższe obłożenie podnosi rentowność najmu brutto, co z kolei przyciąga nowych inwestorów kupujących - ten efekt widoczny jest w rejestrach transakcji z opóźnieniem 2-3 kwartałów względem pierwotnego impulsu turystycznego.
Na Koh Samui mechanizm działa podobnie, ale z mniejszą skalą: lotnisko USM (Samui) obsłużyło w 2025 roku około 1,9 mln pasażerów, a rynek condo jest tam kilkukrotnie mniejszy niż na Phuket. Dzielnice Bophut i Maenam koncentrują większość transakcji zagranicznych na wyspie.
Tabela porównawcza
| Parametr | Bang Tao / Layan | Kamala / Surin | Karon / Kata | Bophut (Koh Samui) |
|---|---|---|---|---|
| Mediana ceny condo (THB/m²) | 140 000-180 000 | 130 000-170 000 | 90 000-120 000 | 100 000-140 000 |
| Mediana ceny condo (PLN/m²) | 16 100-20 700 | 14 950-19 550 | 10 350-13 800 | 11 500-16 100 |
| Udział cudzoziemców w transakcjach | ok. 65% | ok. 60% | ok. 45% | ok. 50% |
| Pipeline oddań 2026-2027 (jednostki) | ok. 1 800 | ok. 900 | ok. 600 | ok. 350 |
| Obłożenie najmu sezon wysoki | 80-85% | 78-83% | 72-78% | 70-78% |
| Rentowność najmu brutto (roczna) | 5-7% | 5-7% | 6-8% | 5-7% |
| Presja podażowa | Wysoka | Średnia | Niska | Niska |
| Trend cenowy r/r (I kw. 2026) | +10% | +8% | +5% | +6% |
Ryzyka i błędy
1. Ignorowanie presji podażowej w Bang Tao. Dzielnica ta ma największy pipeline nowych oddań - około 1 800 jednostek condo w horyzoncie 2026-2027. Dla inwestora kupującego pod najem oznacza to rosnącą konkurencję i potencjalną presję na stawki najmu. W naszych zestawieniach widzimy już pierwsze sygnały: czas wynajmu nowej jednostki w Bang Tao wydłużył się z 14 do 21 dni między sezonem 2024/2025 a 2025/2026.
2. Przeliczanie rentowności bez uwzględnienia kosztów zarządzania. Rentowność brutto 6-7% wygląda atrakcyjnie, ale po odjęciu opłat za zarządzanie nieruchomością (typowo 20-30% przychodu z najmu), CAM fees (common area maintenance) i podatków, rentowność netto spada do 3,5-5%. Polscy inwestorzy często pomijają te koszty w kalkulacjach wstępnych.
3. Ryzyko kursowe THB/PLN. Od 2022 do 2026 roku kurs THB/PLN wahał się w przedziale 0,105-0,125. Przy inwestycji rzędu 5 mln THB zmiana kursu o 10% oznacza różnicę około 57 000-59 000 PLN w kosztach zakupu. Nie monitorując kursu, inwestor może kupić na lokalnym szczycie siły bahta.
4. Quota freehold. Prawo tajlandzkie ogranicza udział własności cudzoziemskiej w budynku condo do 49% powierzchni użytkowej. W popularnych projektach w Kamali i Bang Tao quota bywa wyczerpana na etapie presale. Brak weryfikacji quota przed wpłatą zaliczki to jeden z najczęstszych błędów, które widzimy w analizowanych przypadkach.
5. Niedoszacowanie czasu na due diligence. Sprawdzenie tytułu własności gruntu (Chanote), weryfikacja pozwoleń budowlanych (EIA) i analiza umowy deweloperskiej zajmuje minimum 3-4 tygodnie przy zaangażowaniu lokalnej kancelarii prawnej. Kupujący, którzy skracają ten proces, narażają się na problemy z tytułem lub niezgodność projektu z pozwoleniami.
FAQ
Ile transakcji na nieruchomości przeprowadzili cudzoziemcy na Phuket w 2025 roku?
Według danych Departamentu Gruntów za cały rok 2025, cudzoziemcy zarejestrowali na Phuket około 3 400-3 600 transakcji na jednostkach condo (freehold). To wzrost o około 18% w porównaniu z 2024 rokiem. Dane obejmują wyłącznie rejestracje prawa własności, nie umowy rezerwacyjne.
Które narodowości dominują w zakupach nieruchomości na Phuket w 2026 roku?
W I kwartale 2026 roku trzy największe grupy nabywców zagranicznych to obywatele Chin (ok. 22%), Rosji (ok. 19%) i krajów europejskich łącznie (ok. 35%, w tym rosnący udział Skandynawów i Europejczyków ze Środkowej Europy). Udział polskich nabywców szacujemy na 1,2-1,5%.
Jaka jest minimalna kwota inwestycji w condo na Phuket dla cudzoziemca?
W dzielnicach takich jak Karon czy Rawai można znaleźć jednostki studio o powierzchni 28-35 m² w cenach od 2,5-3,5 mln THB (około 288 000-403 000 PLN po kursie z początku 2026). W dzielnicach premium (Bang Tao, Surin) próg wejścia to raczej 5-7 mln THB za porównywalne metraże.
Jak kurs THB do PLN wpływa na opłacalność zakupu na Phuket?
Przy kursie 0,115 PLN/THB nieruchomość za 5 mln THB kosztuje 575 000 PLN. Gdyby kurs osłabił się do 0,105 (jak w połowie 2023), ta sama nieruchomość kosztowałaby 525 000 PLN - różnica 50 000 PLN. Monitorujemy kurs THB/PLN w kontekście optymalnego okna zakupowego.
Czy popyt cudzoziemców na Koh Samui rośnie tak samo jak na Phuket?
Dynamika na Koh Samui jest niższa. Wzrost transakcji zagranicznych w 2025 roku wyniósł według naszych szacunków około 8-10% r/r wobec 18% na Phuket. Mniejszy rynek, ograniczona infrastruktura lotniskowa (jedyny operator lotniczy na USM) i wyższe koszty przelotu hamują skalowanie popytu.
Jakie są koszty transakcyjne przy zakupie condo przez cudzoziemca na Phuket?
Standardowe koszty obejmują: opłatę transferową (2% wartości wyceny urzędowej, dzielona zwyczajowo 50/50 z deweloperem), podatek od dochodu sprzedającego, opłatę skarbową (0,5%) oraz wynagrodzenie kancelarii prawnej (50 000-150 000 THB). Łączny koszt po stronie kupującego to zwykle 3-5% ceny zakupu.
Jak statystyki turystyczne przekładają się na rynek najmu na Phuket?
W naszych danych kwartalnych obserwujemy korelację z opóźnieniem: wzrost przylotów na HKT o 10% w danym kwartale skutkuje wzrostem obłożenia najmu o 4-6 p.p. w kwartale następnym. Efekt jest silniejszy w dzielnicach blisko plaż (Kamala, Surin, Kata) niż w głębi wyspy.
Czy quota 49% freehold jest realnym ograniczeniem w 2026 roku?
Tak. W kilkunastu projektach w Bang Tao i Kamali, które monitorujemy, quota cudzoziemska została wyczerpana jeszcze przed oddaniem budynku. Kupujący, który nie zweryfikuje dostępności quota, może zostać zmuszony do zakupu w formie leasehold (dzierżawa 30+30+30 lat), co obniża wartość odsprzedaży o szacunkowo 15-25%.
Podsumowanie analityczne: Popyt cudzoziemców na nieruchomości na Phuket w 2026 roku pozostaje w trendzie wzrostowym, napędzany rosnącym ruchem turystycznym i atrakcyjną rentownością najmu w porównaniu z rynkami europejskimi. Kluczowym ryzykiem dla kupujących jest presja podażowa w dzielnicach z dużym pipeline'm oddań (szczególnie Bang Tao) oraz zmienność kursu THB/PLN. Rekomendujemy weryfikację quota freehold i pipeline'u podażowego w konkretnym projekcie przed podjęciem decyzji zakupowej.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.