Według danych tajlandzkiego Ministerstwa Spraw Wewnętrznych na koniec 2025 roku zaledwie 12-15% condominiumów na Phuket posiadało aktywną licencję hotelową (Thai Hotel Act License). Na Koh Samui odsetek ten szacujemy na około 8-10%. To twarde ograniczenie, które determinuje model biznesowy każdego polskiego inwestora planującego najem krótkoterminowy w Tajlandii.

Bez licencji hotelowej budynek nie może legalnie rotować gości w cyklach krótszych niż 30 dni. Monitorujemy na bieżąco rejestry licencji i widzimy, że egzekwowanie przepisów zaostrza się - w 2025 roku na Phuket wydano kilkadziesiąt nakazów zaprzestania działalności wobec operatorów oferujących pobyty dobowe w nielicencjonowanych obiektach.

Dla polskiego inwestora oznacza to jedno: wybór nieruchomości zaczyna się od sprawdzenia statusu prawnego budynku, a nie od widoku z balkonu.

Szybka odpowiedź

  • Licencja hotelowa (Hotel Act B.E. 2547) jest wymagana przy najmie na okresy poniżej 30 dni - dotyczy to również condominiumów
  • Licencję uzyskuje podmiot zarządzający budynkiem (deweloper, operator hotelowy), nie indywidualny właściciel lokalu
  • Wymagania obejmują m.in. ochronę przeciwpożarową, recepcję 24/7, ubezpieczenie OC i rejestrację gości w systemie TM.30
  • Proces uzyskania licencji trwa według naszych szacunków 6-18 miesięcy i kosztuje budynek od 500 000 do 3 000 000 THB (ok. 55 000-330 000 PLN po kursie z I kwartału 2026)
  • Bez licencji jedynym legalnym modelem jest najem miesięczny (minimum 30 dni) lub najem roczny
  • Na Phuket najwięcej licencjonowanych projektów znajduje się w rejonach Bang Tao, Layan, Kamala i Surin; na Koh Samui - w Bophut (Fisherman's Village) i Chaweng

Warianty i scenariusze

Scenariusz 1: Budynek z licencją hotelową - najem dobowy przez operatora

To model, który monitorujemy najczęściej na Phuket w rejonach Bang Tao i Kamala. Właściciel kupuje lokal w projekcie posiadającym licencję hotelową i przekazuje go do puli najmu (rental pool) operatora. Operator obsługuje rezerwacje dobowe, sprzątanie, meldowanie gości.

Przychód brutto przy dobrze zarządzanym studiu 35 m² w Bang Tao (dane z IV kwartału 2025): średnia stawka dobowa 3 200-4 500 THB w sezonie wysokim (listopad-marzec), 1 800-2 800 THB w sezonie niskim (maj-październik). Średnioroczne obłożenie w tym rejonie szacujemy na 65-75%.

Pełny rachunek roczny dla studia w Bang Tao (szacunek zespołu na 2026 rok):

  • Przychód brutto: 365 dni x 70% obłożenia x 3 200 THB średnia stawka = 817 600 THB
  • Prowizja operatora (25-35% brutto): -245 280 THB (przy 30%)
  • Prowizje OTA (Booking, Airbnb - 3-15%, zwykle wliczone w prowizję operatora lub doliczane osobno): w tym scenariuszu wliczone w prowizję operatora
  • Sprzątanie, pranie, drobne naprawy: -65 000 THB rocznie
  • Media (prąd, woda, internet): -36 000 THB
  • Opłata za zarządzanie częściami wspólnymi (CAM fee): -24 000 THB
  • Ubezpieczenie lokalu: -8 000 THB
  • Przychód netto właściciela: ok. 439 320 THB (ok. 48 300 PLN)

Przy cenie zakupu studia na poziomie 4 500 000 THB (ok. 495 000 PLN) daje to rentowność netto na poziomie 9,8% rocznie. Podkreślamy, że jest to scenariusz optymistyczny przy dobrym obłożeniu i sprawnym operatorze.

Scenariusz 2: Budynek bez licencji - najem miesięczny

W rejonach takich jak Rawai, Nai Harn na Phuket czy Maenam i Lamai na Koh Samui wiele projektów nie posiada licencji hotelowej. Właściciel może legalnie wynajmować lokal wyłącznie na okresy 30 dni i dłużej.

Stawki miesięczne za studio 35 m² w Rawai: 18 000-28 000 THB miesięcznie (dane z I kwartału 2026). Obłożenie przy najmie miesięcznym jest wyraźnie niższe niż przy dobowym - szacujemy je na 50-65% w skali roku, ponieważ znalezienie najemcy na lipiec-październik w Rawai bywa trudne.

Roczny przychód netto (po kosztach zarządzania, mediów i CAM fee) spada do ok. 120 000-170 000 THB (13 200-18 700 PLN), co przy tej samej cenie zakupu daje rentowność netto 2,7-3,8%.

Scenariusz 3: Gwarantowany czynsz (Guaranteed Return)

Niektórzy deweloperzy na Phuket i Koh Samui oferują gwarancję czynszu na poziomie 5-7% rocznie przez 3-5 lat. Sprawdzamy te umowy regularnie i widzimy powtarzający się schemat: gwarancja jest wkalkulowana w cenę zakupu (narzut 10-20% ponad cenę rynkową) lub pokrywana z puli wpłat innych nabywców.

Ukryta cena gwarancji: przy narzucie 15% na cenę zakupu i gwarancji 6% przez 3 lata właściciel de facto finansuje znaczną część 'gwarantowanego' czynszu z nadpłaconej ceny nieruchomości. Po zakończeniu okresu gwarancji realna rentowność spada do poziomu rynkowego.

Tabela porównawcza

Parametr Najem dobowy z licencją Najem miesięczny bez licencji Gwarantowany czynsz
Minimalna długość najmu 1 dzień 30 dni Zależy od umowy
Licencja hotelowa Wymagana Nie wymagana Wymagana dla rotacji dobowej
Prowizja operatora 25-35% brutto 10-20% brutto lub brak Wliczona w cenę
Średnioroczne obłożenie (Phuket) 65-75% 50-65% 100% (gwarancja)
Rentowność netto roczna 7-10% 2,5-4% 5-7% (pozorna)
Realna rentowność po ukrytych kosztach 6-9% 2,5-4% 3-5%
Ryzyko prawne Niskie (licencja) Niskie (legalny model) Średnie (zależy od dewelopera)
Elastyczność własnego użytkowania Ograniczona (okna blokowe) Wysoka Brak w okresie gwarancji
Sezonowość wpływów Wysoka Umiarkowana Brak (stały czynsz)

Sezonowość obłożenia - różnice między rejonami

Monitorujemy stawki dobowe i obłożenie w kluczowych rejonach. Różnice są znaczące.

Phuket:

  • Bang Tao i Surin - obłożenie w sezonie wysokim (XI-III) sięga 85-92%, w niskim (V-X) spada do 40-55%. Silna baza turystów z Europy i Bliskiego Wschodu
  • Kamala i Layan - sezon wysoki 80-90%, niski 35-50%. Segment premium, wyższe stawki, mniejsza pula gości
  • Rawai i Nai Harn - sezon wysoki 70-80%, niski 30-45%. Mniejsze natężenie turystyki zorganizowanej
  • Karon - obłożenie wyrównane dzięki turystyce pakietowej: wysoki 80-88%, niski 45-55%

Koh Samui:

  • Chaweng - najwyższe obłożenie na wyspie: wysoki 80-90%, niski 40-55%
  • Bophut - wysoki 75-85%, niski 35-50%. Popularny wśród digital nomadów
  • Maenam - wysoki 65-75%, niski 25-40%. Spokojniejszy rejon, niższe stawki, trudniejsze wypełnienie w off-seasonie
  • Lamai - wysoki 70-80%, niski 30-45%

Dla polskiego inwestora kluczowa obserwacja: różnica obłożenia między sezonem wysokim a niskim wynosi 30-45 punktów procentowych. Średnioroczna rentowność jest silnie uzależniona od zdolności operatora do generowania rezerwacji w miesiącach V-X.

Wymagania licencji hotelowej - szczegóły techniczne

Przepisy Hotel Act B.E. 2547 (2004), znowelizowane w 2008 roku, definiują cztery kategorie obiektów hotelowych. Dla condominiumów z pulą najmu dobowego kluczowe wymagania to:

  • Rejestracja w Ministerstwie Spraw Wewnętrznych - obiekt musi figurować w rejestrze hoteli
  • Ochrona przeciwpożarowa - gaśnice, czujki dymu, plan ewakuacji, drogi ewakuacyjne zgodne z normami
  • Recepcja i obsługa 24/7 - personel na miejscu przez całą dobę
  • System rejestracji gości TM.30 - obowiązek zgłoszenia każdego obcokrajowca w ciągu 24 godzin od zameldowania
  • Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej - polisa OC pokrywająca pobyt gości
  • Pozwolenie na użytkowanie (Ror.Bor.) zgodne z przeznaczeniem hotelowym
  • Zgoda właścicieli - w condominiumach wymagana jest uchwała wspólnoty (co najmniej 50%+1 głosów) zezwalająca na działalność hotelową

Dla polskiego inwestora istotne: to nie właściciel indywidualny występuje o licencję. Licencję uzyskuje zarządca budynku lub operator hotelowy. Dlatego sprawdzenie statusu licencji przed zakupem jest absolutnie kluczowe.

Ryzyka i błędy

  • Zakup w budynku bez licencji z planem najmu dobowego - najczęstszy błąd polskich inwestorów. Wielu operatorów na Phuket wynajmuje lokale dobowo 'po cichu', ale w 2025-2026 roku egzekwowanie przepisów wyraźnie się zaostrzyło. Kary sięgają 20 000 THB za każdy dzień nielegalnej działalności
  • Ignorowanie sezonowości - kalkulacje oparte na stawkach sezonu wysokiego zawyżają prognozę przychodów o 30-40%
  • Brak weryfikacji operatora - porównujemy raporty operatorów i widzimy, że różnice w obłożeniu między dobrym a słabym zarządcą sięgają 15-20 punktów procentowych rocznie
  • Gwarantowany czynsz bez analizy umowy - ukryte klauzule pozwalające deweloperowi obniżyć gwarancję lub zrezygnować z niej w określonych warunkach
  • Pomijanie kosztów mediów i CAM fee - łącznie pochłaniają 60 000-80 000 THB rocznie przy studiu, co stanowi istotną pozycję
  • Ryzyko walutowe - przychody w THB, zobowiązania często w PLN. Kurs THB/PLN wahał się w 2025 roku w przedziale 0,108-0,115, co oznacza ok. 6% zmienności

FAQ

Czy mogę wynajmować mieszkanie na Phuket na doby bez licencji hotelowej?

Nie. Thai Hotel Act wymaga licencji hotelowej dla najmu na okresy krótsze niż 30 dni. Bez licencji legalny jest wyłącznie najem miesięczny (30 dni i więcej) lub roczny. Kary za naruszenie przepisów sięgają 20 000 THB dziennie.

Kto występuje o licencję hotelową - właściciel lokalu czy zarządca budynku?

Licencję uzyskuje podmiot zarządzający obiektem - deweloper, spółka zarządzająca budynkiem lub operator hotelowy. Indywidualny właściciel lokalu w condominium nie występuje o licencję samodzielnie.

Ile kosztuje uzyskanie licencji hotelowej w Tajlandii?

Według naszych szacunków koszt dla budynku wynosi 500 000 - 3 000 000 THB (ok. 55 000 - 330 000 PLN), w zależności od skali projektu i zakresu wymaganych dostosowań (przeciwpożarowych, recepcyjnych). Proces trwa 6-18 miesięcy.

Jaka jest różnica w rentowności między najmem dobowym a miesięcznym na Phuket?

Na podstawie danych, które monitorujemy, najem dobowy w licencjonowanym budynku w Bang Tao generuje rentowność netto 7-10% rocznie. Najem miesięczny w tym samym rejonie daje 2,5-4%. Różnica wynika głównie z wyższych stawek dobowych i lepszego obłożenia w sezonie.

Czy gwarantowany czynsz od dewelopera to dobra opcja?

Gwarantowany czynsz 5-7% rocznie jest często wkalkulowany w zawyżoną cenę zakupu (narzut 10-20%). Po uwzględnieniu tego narzutu realna rentowność spada do 3-5%. Przed podpisaniem umowy zalecamy porównanie ceny z ofertami rynkowymi dla analogicznych lokali bez gwarancji.

Jak wygląda sezonowość najmu na Koh Samui?

Sezon wysoki trwa od listopada do marca. W Chaweng obłożenie sięga 80-90% w szczycie i spada do 40-55% w sezonie niskim (maj-październik). W spokojniejszych rejonach jak Maenam różnica jest jeszcze większa: 65-75% kontra 25-40%.

Jakie rejony Phuketu mają najwięcej budynków z licencją hotelową?

Najwięcej licencjonowanych projektów condominialnych monitorujemy w rejonach Bang Tao, Layan, Kamala i Surin - czyli na zachodnim wybrzeżu wyspy. W Rawai i Nai Harn licencjonowanych obiektów jest znacznie mniej.

Jak zgłaszać gości zagranicznych w systemie TM.30?

Operator hotelowy ma obowiązek zgłosić każdego obcokrajowca w systemie TM.30 (Immigration Bureau) w ciągu 24 godzin od zameldowania. Zgłoszenie odbywa się elektronicznie. Brak zgłoszenia grozi karą do 10 000 THB za każdego niezarejestrowanego gościa.

Czy jako polski rezydent podatkowy płacę podatek od najmu w Tajlandii i w Polsce?

Przychody z najmu nieruchomości w Tajlandii podlegają opodatkowaniu w Tajlandii. Na mocy polsko-tajlandzkiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (obowiązująca od 1983 roku) dochody z nieruchomości opodatkowane w Tajlandii są zwolnione z opodatkowania w Polsce metodą wyłączenia z progresją. Zalecamy konsultację z doradcą podatkowym.

Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.

Skontaktuj się z zespołem ->