Według naszych obserwacji z pierwszego półrocza 2026 roku, mediany czasu ekspozycji ofert condo na rynku wtórnym Phuketu wynoszą od 4 do 14 miesięcy w zależności od segmentu cenowego, lokalizacji i struktury własności. To dane, które rzadko pojawiają się w materiałach deweloperów, a które decydują o realnej stopie zwrotu z inwestycji.
Monitorujemy aktywne ogłoszenia na głównych portalach nieruchomości w Tajlandii oraz porównujemy ceny transakcyjne z cenami ofertowymi. Obraz, jaki się wyłania, jest jednoznaczny: płynność rynku wtórnego condo na Phuket jest znacząco niższa niż sugerują to materiały sprzedażowe, a wielu polskich inwestorów dowiaduje się o tym dopiero w momencie, gdy próbują wyjść z inwestycji.
Na Koh Samui sytuacja jest jeszcze trudniejsza. Mniejszy wolumen transakcji i węższe grono kupujących wydłużają czas sprzedaży przeciętnie o 30-50% w porównaniu z analogicznym segmentem na Phuket.
Szybka odpowiedź
- Condo w kwocie cudzoziemskiej (foreign quota freehold) do 200 tys. USD na Phuket: mediana czasu ekspozycji to 4-7 miesięcy, typowe dyskonto od ceny ofertowej wynosi 5-10% (według naszych szacunków, stan na 2026 rok)
- Condo premium powyżej 300 tys. USD: czas ekspozycji rośnie do 10-14 miesięcy, dyskonto sięga 8-15%
- Wille w leasehold lub strukturze spółki tajlandzkiej: najdłuższy czas sprzedaży, często 12-24 miesiące, dyskonto 10-20%
- Odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem (cesja) to osobna ścieżka, z czasem realizacji 2-6 miesięcy, ale z ograniczeniami umownymi narzuconymi przez deweloperów
- Sezonowość ma znaczenie: najwyższa aktywność kupujących przypada na okres listopad-marzec (wysoki sezon turystyczny)
- Koszty transakcyjne po stronie sprzedającego na rynku wtórnym wynoszą łącznie 6-10% wartości transakcji
Warianty i scenariusze
Segment do 200 tys. USD - condo w kwocie cudzoziemskiej
To najbardziej płynny segment rynku wtórnego na Phuket. Kupujący to głównie cudzoziemcy poszukujący gotowego lokalu z tytułem freehold, który mogą nabyć we własnym imieniu bez konieczności zakładania spółki. Rejony Bang Tao, Kamala i Surin generują największy popyt w tym przedziale cenowym.
W naszych zestawieniach widzimy, że jednostki w kompleksach z dobrą historią najmu (occupancy powyżej 75% w skali roku) sprzedają się szybciej, przeciętnie w 4-5 miesięcy. Lokale bez zarządzania najmem lub w starszych projektach (powyżej 10 lat) potrzebują 7-9 miesięcy.
Segment premium powyżej 300 tys. USD
Tu płynność spada znacząco. Grono potencjalnych nabywców jest węższe, a konkurencję stanowią nowe projekty deweloperskie oferujące atrakcyjne warunki płatności w ratach. Monitorujemy oferty w rejonach Layan, Surin i Kata, gdzie condo premium potrafi czekać na kupca 10-14 miesięcy.
Kluczowy problem: deweloperzy nowych projektów w tej samej lokalizacji oferują rozłożenie płatności na 24-36 miesięcy, podczas gdy sprzedający na rynku wtórnym oczekuje pełnej kwoty. To strukturalna przewaga rynku pierwotnego.
Wille w leasehold lub strukturze spółki
Najmniej płynny segment. Struktura prawna (leasehold 30+30+30 lat lub własność poprzez spółkę tajlandzką) odstrasza część kupujących, szczególnie tych, którzy dopiero wchodzą na rynek tajlandzki. Według naszych szacunków, dyskonto transakcyjne od ceny ofertowej w tym segmencie wynosi 10-20%, a czas ekspozycji to często 12-24 miesiące.
Na Koh Samui, w rejonach Bophut i Maenam, wille w leasehold potrafią pozostawać w ofercie nawet ponad 24 miesiące.
Cesja kontraktu off-plan
Odsprzedaż kontraktu przed odbiorem lokalu to alternatywna ścieżka wyjścia. Czas realizacji bywa krótszy (2-6 miesięcy), ponieważ kupujący zyskuje dostęp do ceny z wcześniejszej fazy sprzedaży. Jednak wiele umów deweloperskich na Phuket zawiera ograniczenia: opłata za cesję w wysokości 1-3% wartości kontraktu, wymóg pisemnej zgody dewelopera, a niekiedy całkowity zakaz cesji przed zakończeniem budowy.
Sprawdzamy zapisy umów przed rekomendacją tej ścieżki, ponieważ brak klauzuli cesyjnej oznacza konieczność pełnego odbioru i sprzedaży na rynku wtórnym.
Tabela porównawcza
| Parametr | Condo freehold do 200 tys. USD | Condo premium 300+ tys. USD | Willa leasehold / spółka | Cesja off-plan |
|---|---|---|---|---|
| Mediana czasu ekspozycji (Phuket) | 4-7 miesięcy | 10-14 miesięcy | 12-24 miesiące | 2-6 miesięcy |
| Mediana czasu ekspozycji (Koh Samui) | 6-10 miesięcy | 14-18 miesięcy | 18-30 miesięcy | 3-8 miesięcy |
| Typowe dyskonto od ceny ofertowej | 5-10% | 8-15% | 10-20% | 0-5% |
| Koszty transakcyjne sprzedającego | 6-10% | 6-10% | 6-12% | 1-3% (opłata cesyjna) |
| Główna grupa kupujących | Cudzoziemcy, inwestorzy | Zamożni expaci, emerytury | Expaci długoterminowi | Inwestorzy szukający okazji |
| Ryzyko strukturalne | Niskie | Średnie (konkurencja nowych projektów) | Wysokie (struktura prawna) | Średnie (ograniczenia umowne) |
Matematyka okresu posiadania - przykład condo na Phuket
Przyjmijmy konkretny scenariusz: zakup condo w rejonie Bang Tao za 5 000 000 THB (ok. 550 000 PLN przy kursie 1 THB = 0,11 PLN, stan na 2026 rok) z przeznaczeniem na najem krótkoterminowy.
Założenia:
- Cena zakupu: 5 000 000 THB
- Roczny dochód brutto z najmu: 350 000 THB (rentowność brutto 7%)
- Koszty operacyjne najmu (zarządzanie, utrzymanie, fundusz remontowy): 105 000 THB rocznie (30% przychodu)
- Roczny dochód netto z najmu: 245 000 THB (rentowność netto ok. 4,9%)
Koszty wyjścia (sprzedaż na rynku wtórnym):
- Podatek od sprzedaży (Specific Business Tax 3,3% lub opłata skarbowa 0,5% po 5 latach posiadania): przyjmujemy 3,3% dla horyzontu 3 lat, 0,5% dla 5 i 10 lat
- Transfer fee: 2% (zwyczajowo dzielone po połowie z kupującym, więc 1% obciąża sprzedającego)
- Prowizja pośrednika: 3-5%, przyjmujemy 4%
- Dyskonto od ceny ofertowej: przyjmujemy 7% (mediana dla segmentu)
Horyzont 3 lata:
- Skumulowany dochód netto: 3 x 245 000 = 735 000 THB
- Cena sprzedaży po dyskoncie: 5 000 000 x 0,93 = 4 650 000 THB
- Koszty transakcyjne: SBT 3,3% + transfer 1% + prowizja 4% = 8,3% x 4 650 000 = 385 950 THB
- Wynik netto: 4 650 000 - 385 950 + 735 000 - 5 000 000 = -950 THB (praktycznie zero)
- Realny zwrot roczny: ok. 0%
Horyzont 5 lat:
- Skumulowany dochód netto: 5 x 245 000 = 1 225 000 THB
- Koszty transakcyjne: 0,5% + 1% + 4% = 5,5% x 4 650 000 = 255 750 THB
- Wynik netto: 4 650 000 - 255 750 + 1 225 000 - 5 000 000 = +619 250 THB
- Realny zwrot roczny: ok. 2,5%
Horyzont 10 lat:
- Skumulowany dochód netto: 10 x 245 000 = 2 450 000 THB
- Koszty transakcyjne: 5,5% x 4 650 000 = 255 750 THB
- Wynik netto: 4 650 000 - 255 750 + 2 450 000 - 5 000 000 = +1 844 250 THB
- Realny zwrot roczny: ok. 3,7%
Te obliczenia nie uwzględniają ewentualnego wzrostu wartości nieruchomości ani wahań kursu THB/PLN. Przyjmujemy flat scenario - brak aprecjacji, co daje konserwatywny obraz.
Wniosek jest czytelny: przy krótkim horyzoncie (3 lata) koszty transakcyjne i dyskonto przy sprzedaży pochłaniają niemal cały dochód z najmu. Realna wartość inwestycji ujawnia się dopiero przy horyzoncie 5 lat i dłuższym.
Timing - kiedy rynek faworyzuje sprzedającego
Monitorujemy sezonowość zapytań kupujących i wolumen transakcji na Phuket od kilku lat. Wyraźne wzorce:
- Listopad-luty: szczyt sezonu turystycznego, najwyższa liczba wizyt inspekcyjnych i największa skłonność do decyzji zakupowych. To optymalny moment do wystawienia oferty
- Kwiecień-czerwiec: niski sezon, popyt spada o 30-40% w porównaniu z okresem szczytowym
- Cykl podaży deweloperskiej: gdy na rynek trafia dużo nowych projektów w danej lokalizacji (np. fala nowych inwestycji w Layan w 2025-2026), ceny na rynku wtórnym w tym rejonie znajdują się pod presją
- Kurs THB: osłabienie bahta wobec dolara lub euro czyni zakupy w Tajlandii atrakcyjniejszymi dla cudzoziemców, co zwiększa popyt. Dla polskiego inwestora istotny jest kurs THB/PLN - umocnienie złotego wobec bahta w momencie zakupu i osłabienie w momencie sprzedaży to idealny scenariusz walutowy
Ryzyka i błędy
- Przeszacowanie ceny ofertowej to najczęstszy błąd. Sprzedający często wychodzą od ceny zakupu powiększonej o oczekiwany zysk, ignorując realia rynku wtórnego. W naszych obserwacjach oferty z ceną powyżej 10% aktualnej wartości rynkowej pozostają aktywne ponad rok
- Brak due diligence struktury prawnej przed sprzedażą: weryfikacja statusu foreign quota, aktualność wpisu w księdze wieczystej (chanote), zaległości w opłatach na rzecz wspólnoty - te elementy mogą opóźnić lub zablokować transakcję
- Nieuwzględnienie podatku dochodowego: Tajlandia pobiera withholding tax od sprzedaży, kalkulowany progresywnie na podstawie wartości wyceny urzędowej i okresu posiadania. Dla polskiego rezydenta podatkowego dochodzi kwestia rozliczenia w Polsce na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania (metoda zaliczenia proporcjonalnego)
- Ignorowanie kosztów utrzymania w okresie ekspozycji: opłaty na rzecz wspólnoty, ubezpieczenie, rachunki za prąd - to 3 000-8 000 THB miesięcznie dla typowego condo, co przy 12-miesięcznej ekspozycji oznacza dodatkowe 36 000-96 000 THB kosztów
- Brak profesjonalnych zdjęć i opisu w języku angielskim: w naszych zestawieniach oferty z profesjonalną prezentacją sprzedają się średnio 30% szybciej
- Pominięcie klauzuli cesyjnej w umowie off-plan - sprawdzamy to na etapie analizy przedinwestycyjnej, ponieważ brak takiej klauzuli zamyka najszybszą ścieżkę wyjścia
FAQ
Ile średnio trwa sprzedaż condo na Phuket w 2026 roku?
Według naszych obserwacji, mediana czasu ekspozycji dla condo w kwocie cudzoziemskiej do 200 tys. USD wynosi 4-7 miesięcy. Dla segmentu premium powyżej 300 tys. USD to 10-14 miesięcy. Dane dotyczą rynku wtórnego, stan na pierwsze półrocze 2026 roku.
Jakie jest typowe dyskonto przy sprzedaży condo na rynku wtórnym Phuket?
Porównujemy ceny transakcyjne z cenami ofertowymi i widzimy dyskonto rzędu 5-10% dla segmentu do 200 tys. USD oraz 8-15% dla segmentu premium. Wille w leasehold tracą nawet 10-20% od ceny wywoławczej.
Czy opłaca się sprzedać condo na Phuket po 3 latach?
W naszych kalkulacjach przy flat scenario (brak wzrostu wartości) horyzont 3-letni daje realny zwrot bliski zeru po uwzględnieniu kosztów transakcyjnych i dyskonta. Realna zyskowność pojawia się przy horyzoncie 5 lat i dłuższym.
Jakie są koszty transakcyjne sprzedaży nieruchomości w Tajlandii?
Łączne koszty po stronie sprzedającego to 6-10% wartości transakcji. Składają się na nie: Specific Business Tax (3,3% przy sprzedaży przed upływem 5 lat) lub opłata skarbowa (0,5% po 5 latach), transfer fee (zwyczajowo 1% po stronie sprzedającego), prowizja pośrednika (3-5%) oraz withholding tax.
Kiedy najlepiej wystawić condo na sprzedaż na Phuket?
Optymalny moment to wrzesień-październik, aby oferta była widoczna na początku wysokiego sezonu (listopad-luty). Wtedy liczba wizyt inspekcyjnych jest najwyższa, a kupujący wykazują największą skłonność do finalizacji.
Czy mogę odsprzedać kontrakt off-plan przed odbiorem?
Tak, o ile umowa deweloperska zawiera klauzulę cesyjną. Wiele umów na Phuket przewiduje opłatę cesyjną w wysokości 1-3% wartości kontraktu i wymaga pisemnej zgody dewelopera. Część umów zakazuje cesji przed zakończeniem budowy.
Jak wygląda sprzedaż nieruchomości na Koh Samui w porównaniu z Phuket?
Koh Samui to mniejszy rynek z węższym gronem kupujących. Czas ekspozycji jest dłuższy o 30-50% w porównaniu z analogicznym segmentem na Phuket. Dotyczy to zarówno condo, jak i willi.
Czy polski rezydent podatkowy musi rozliczyć sprzedaż condo w Tajlandii w Polsce?
Tak. Na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią dochód ze sprzedaży nieruchomości w Tajlandii podlega opodatkowaniu w obu krajach, z zastosowaniem metody zaliczenia proporcjonalnego. Rekomendujemy konsultację z doradcą podatkowym przed sprzedażą.
Jaki kurs THB/PLN jest korzystny dla sprzedającego?
Dla polskiego inwestora korzystne jest osłabienie bahta wobec złotego w momencie zakupu i umocnienie bahta w momencie sprzedaży. Monitorujemy kurs THB/PLN, który w 2026 roku oscyluje w przedziale 0,105-0,115 PLN za 1 THB.
Czy warto obniżać cenę, jeśli condo nie sprzedaje się od 6 miesięcy?
W naszych obserwacjach oferty, które nie generują zapytań przez pierwsze 3-4 miesiące, zazwyczaj mają przeszacowaną cenę. Korekta o 5-8% w połączeniu z odświeżeniem prezentacji zwykle skraca czas do transakcji o 2-3 miesiące.
Rynek wtórny condo na Phuket i Koh Samui w 2026 roku to rynek kupującego w większości segmentów. Nasza rekomendacja dla polskich inwestorów planujących wyjście z inwestycji: kalkulujcie horyzont minimum 5-letni, wystawiajcie ofertę przed sezonem wysokim, ustalajcie cenę na podstawie danych transakcyjnych (nie ofertowych) i uwzględnijcie pełne koszty wyjścia jeszcze przed zakupem.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.