Według danych z sierpnia 2026 roku tajlandzkie władze objęły kontrolą około 50 000 spółek powiązanych z cudzoziemcami, podejrzanych o stosowanie struktur nominee. Część z tych podmiotów jest właścicielem willi na Phuket i Koh Samui. Monitorujemy ten proces od miesięcy i widzimy, że mechanizm egzekwowania sekcji 94 Kodeksu Gruntowego - wymuszającej zbycie nieruchomości w ciągu 180 dni pod groźbą licytacji publicznej - zaczyna realnie wpływać na podaż, wyceny i czas ekspozycji ofert na rynku wtórnym.
Zgodnie z informacjami Pattaya Mail z sierpnia 2026, porozumienie (MOU) łączące 23 agencje rządowe umożliwia krzyżową weryfikację danych o właścicielach nieruchomości z wykorzystaniem sztucznej inteligencji. Jak podaje Al Jazeera z czerwca 2026, w samych prowincjach Phuket i Surat Thani (obejmującej Koh Samui) skierowano 28 podejrzanych cudzoziemców do prokuratury. Zamrożono aktywa o wartości miliardów bahtów. To nie jednorazowa akcja - to strukturalny mechanizm, który będzie kształtował rynek wtórny willi przez najbliższe lata.
Szybka odpowiedź
- Kontrole dotyczą około 50 000 spółek z udziałem cudzoziemców na terenie całej Tajlandii, ze szczególnym naciskiem na prowincje turystyczne
- Sekcja 94 Kodeksu Gruntowego nakłada obowiązek zbycia nieruchomości w terminie 180 dni do 1 roku - w przypadku niedotrzymania terminu następuje licytacja publiczna
- Według naszych obserwacji (stan na 2026 rok), wille w strukturze spółki nominee na Phuket i Koh Samui notują dyskonto transakcyjne rzędu 15-30% od ceny ofertowej w warunkach sprzedaży przymusowej
- Czas ekspozycji oferty willi w legalnym leasehold wynosi średnio 6-12 miesięcy, natomiast nieruchomości z niejasną strukturą własnościową potrafią czekać na nabywcę 12-18 miesięcy lub dłużej
- Potwierdzenie struktury nominee grozi cofnięciem wizy na podstawie sekcji 36 ustawy imigracyjnej, deportacją i dożywotnim zakazem wjazdu
- Kupujący gotówkowi z prawidłowo przygotowanym due diligence mogą uzyskać atrakcyjne ceny na nieruchomościach zbywanych pod presją czasową
Warianty i scenariusze
Scenariusz 1: Sprzedaż willi ze struktury nominee przed wymuszonym zbyciem
Właściciel, który dowiaduje się o wszczęciu kontroli, próbuje sprzedać nieruchomość na rynku wtórnym zanim urząd ziemski zastosuje sekcję 94. Według naszych szacunków, w takim trybie sprzedający akceptuje dyskonto 15-20% od ceny rynkowej, żeby przyspieszyć transakcję. Problem polega na tym, że nabywca musi przeprowadzić pogłębione due diligence samej spółki - weryfikację KRS (DBD), struktury udziałowej, statusu podatkowego. To wydłuża proces o 4-8 tygodni w porównaniu ze standardową transakcją.
Dla kupującego kluczowe ryzyko: jeśli spółka zostanie zakwestionowana w trakcie transakcji, przeniesienie własności może zostać zablokowane przez urząd ziemski. Monitorujemy przypadki, w których kupujący wpłacili depozyt, a transakcja utknęła na etapie rejestracji.
Scenariusz 2: Licytacja publiczna po upływie terminu 180 dni
Gdy właściciel nie zbędzie nieruchomości w wyznaczonym terminie, urząd ziemski kieruje ją na licytację publiczną. Według naszych obserwacji, ceny uzyskiwane na licytacjach w Tajlandii oscylują typowo na poziomie 40-60% wartości rynkowej. To tworzy okazje dla kupujących gotówkowych, ale wiąże się z ograniczeniami: brak możliwości wcześniejszych oględzin w standardowym trybie, konieczność zapłaty pełnej kwoty w krótkim terminie, ryzyko obciążeń prawnych na nieruchomości.
Dla rynku wtórnego jako całości ten scenariusz ma efekt depresyjny - pojawienie się nawet kilkunastu willi zlicytowanych poniżej ceny rynkowej w danej okolicy (np. Bang Tao, Layan czy Bophut) obniża punkty odniesienia cenowe dla sąsiednich nieruchomości.
Scenariusz 3: Przejście na legalną strukturę leasehold
Część właścicieli, zamiast sprzedawać, próbuje 'wyczyścić' strukturę - rozwiązać spółkę nominee i przenieść nieruchomość na leasehold 30+30+30 lat zarejestrowany w urzędzie ziemskim. To legalna ścieżka rekomendowana przez tajlandzkie władze. Koszt restrukturyzacji (opłaty prawne, podatki od przeniesienia, rejestracja leaseholdu) wynosi według naszych szacunków 3-6% wartości nieruchomości. Problemem jest to, że nie każdy urząd ziemski akceptuje takie przekształcenie bez zastrzeżeń, a sam proces trwa 3-6 miesięcy.
Scenariusz 4: Willa w legalnym leasehold - stabilna pozycja na rynku wtórnym
Nieruchomości, które od początku funkcjonowały w legalnej strukturze leasehold (lub freehold z tajlandzkim właścicielem gruntu i zarejestrowaną dzierżawą), są w znacznie lepszej pozycji. Porównujemy ceny transakcyjne z ofertowymi i widzimy, że dyskonto w tym segmencie utrzymuje się na poziomie 5-10%, co jest normą rynkową niezwiązaną z presją regulacyjną.
Matematyka okresu posiadania - przykład willi na Phuket
Przyjmijmy willę zakupioną za 12 000 000 THB (około 1 400 000 PLN przy kursie 8,5 THB/PLN) w legalnej strukturze leasehold w dzielnicy Rawai.
Założenia:
- Roczny dochód netto z najmu: 720 000 THB (6% brutto, po kosztach zarządzania, utrzymania i podatku dochodowym)
- Koszty transakcyjne wyjścia: opłata za przeniesienie leaseholdu 1%, podatek SBT lub stamp duty 3,3%, prowizja pośrednika 3-5% - łącznie około 7-9% ceny sprzedaży
- Wzrost wartości: 3% rocznie (szacunek ostrożny, stan na 2026 rok)
| Horyzont | 3 lata | 5 lat | 10 lat |
|---|---|---|---|
| Cena zakupu | 12 000 000 THB | 12 000 000 THB | 12 000 000 THB |
| Skumulowany najem netto | 2 160 000 THB | 3 600 000 THB | 7 200 000 THB |
| Szacunkowa cena sprzedaży | 13 112 000 THB | 13 910 000 THB | 16 126 000 THB |
| Koszty wyjścia (8%) | 1 049 000 THB | 1 113 000 THB | 1 290 000 THB |
| Wynik netto | 2 223 000 THB | 4 397 000 THB | 10 036 000 THB |
| Realny zysk roczny | ~6,2% | ~7,3% | ~8,4% |
Uwaga: powyższe liczby to szacunki orientacyjne. Dla willi w strukturze nominee dochodzi ryzyko kosztów prawnych restrukturyzacji lub dyskonta przy wymuszonej sprzedaży, co może obniżyć realny zysk roczny o 2-5 punktów procentowych.
Tabela porównawcza
| Parametr | Condo freehold (do 200 tys. USD) | Willa leasehold (premium) | Willa w strukturze nominee | Willa - licytacja publiczna |
|---|---|---|---|---|
| Typowy czas ekspozycji | 3-6 miesięcy | 6-12 miesięcy | 12-18 miesięcy | Termin licytacji |
| Dyskonto od ceny ofertowej | 5-8% | 5-10% | 15-30% | 40-60% |
| Ryzyko prawne dla kupującego | Niskie | Niskie-średnie | Wysokie | Średnie-wysokie |
| Czas finalizacji transakcji | 4-8 tygodni | 8-16 tygodni | 12-24 tygodnie | Wg harmonogramu urzędu |
| Koszty due diligence | 15 000-30 000 THB | 30 000-80 000 THB | 80 000-200 000 THB | 50 000-150 000 THB |
| Dostępność finansowania | Ograniczona | Brak (dla cudzoziemców) | Brak | Gotówka |
| Prognoza płynności 2026-2028 | Stabilna | Stabilna | Spadająca | Rosnąca podaż |
Ryzyka i błędy
Błąd nr 1: Zakup willi w spółce bez audytu struktury udziałowej. Wielu polskich inwestorów w latach 2015-2022 kupowało wille przez 'gotowe spółki' z tajlandzkimi nominalnymi udziałowcami. Dziś te struktury są weryfikowane przez system krzyżowy 23 agencji. Sprawdzamy na miejscu - część spółek ma tajlandzkich udziałowców, którzy nie wniosieni żadnego kapitału, co jest klasycznym wskaźnikiem nominee.
Błąd nr 2: Niedoszacowanie kosztów wyjścia. Koszty transakcyjne przy sprzedaży willi w Tajlandii (podatki, opłaty, prowizja) wynoszą łącznie 7-9% ceny sprzedaży. Przy krótkim horyzoncie (3 lata) zjadają znaczną część zysku kapitałowego.
Błąd nr 3: Ignorowanie ryzyka kursowego THB/PLN. W ciągu ostatnich 5 lat kurs THB/PLN wahał się w przedziale 8-12 groszy za bahta. Dla polskiego inwestora różnica kursowa może dodać lub odjąć 10-15% od realnego wyniku inwestycji wyrażonego w złotych.
Błąd nr 4: Kupowanie 'okazji' z licytacji bez prawnika. Nieruchomości z licytacji publicznej mogą mieć obciążenia hipoteczne, nieurządzone sprawy spadkowe lub roszczenia osób trzecich. Koszt prawnika specjalizującego się w takich transakcjach to 50 000-150 000 THB - ale jest to wydatek, którego nie wolno pomijać.
Błąd nr 5: Zakładanie, że egzekwowanie nominee to chwilowa moda. Jak podaje Pattaya Mail (sierpień 2026), system integracji danych między agencjami jest strukturalny - oparty na MOU i cyfrowych narzędziach. To oznacza, że presja regulacyjna będzie narastać, nie słabnąć.
FAQ
Czy zakaz nominee dotyczy tylko willi, czy też mieszkań (condo)?
Zakaz nominee dotyczy przede wszystkim gruntów i nieruchomości gruntowych (wille, domy). Cudzoziemcy mogą legalnie posiadać na własność (freehold) mieszkania w budynkach condo w ramach 49% kwoty zagranicznej. Struktury nominee były stosowane głównie po to, by obejść zakaz posiadania gruntów przez cudzoziemców.
Ile czasu ma właściciel na zbycie nieruchomości po decyzji urzędu ziemskiego?
Zgodnie z sekcją 94 Kodeksu Gruntowego termin wynosi od 180 dni do 1 roku. Po jego upływie nieruchomość trafia na licytację publiczną organizowaną przez urząd ziemski.
Czy mogę bezpiecznie kupić willę z 'oczyszczoną' strukturą nominee?
To zależy od jakości restrukturyzacji. Sprawdzamy na miejscu - kluczowe jest potwierdzenie, że spółka została rozwiązana, a nieruchomość przeniesiona na leasehold zarejestrowany w urzędzie ziemskim. Sam 'papierowy' audyt bez weryfikacji w Departamencie Gruntów nie wystarczy.
Jakie koszty ponosi sprzedający przy wyjściu z inwestycji w willę?
Według naszych szacunków łączne koszty wyjścia to 7-9% ceny sprzedaży: opłata za przeniesienie (1-2%), SBT lub opłata skarbowa (3,3%), podatek dochodowy (zależy od okresu posiadania), prowizja pośrednika (3-5%).
Czy wille z licytacji publicznej to rzeczywiste okazje dla polskich inwestorów?
Ceny na licytacjach mogą być o 40-60% niższe od wartości rynkowej, ale transakcje wymagają płatności gotówkowej w krótkim terminie, pogłębionego due diligence i obecności prawnika. Dla inwestora z Polski dodatkowym wyzwaniem jest konieczność szybkiego transferu środków i obecności na miejscu lub udzielenia pełnomocnictwa.
Jak długo trwa sprzedaż willi na rynku wtórnym Phuket w 2026 roku?
Według naszych obserwacji (stan na 2026 rok) czas ekspozycji oferty willi w legalnym leasehold w popularnych dzielnicach (Bang Tao, Layan, Kamala) wynosi 6-12 miesięcy. Wille z kwestionowaną strukturą własnościową czekają na nabywcę znacznie dłużej.
Czy kurs THB do PLN istotnie wpływa na opłacalność inwestycji?
Tak. Wahania kursowe THB/PLN w ostatnich 5 latach przekraczały 20% w skali ekstremalnej. Dla inwestora z polską ekspozycją walutową oznacza to, że nawet zysk kapitałowy na nieruchomości może zostać zniwelowany przez niekorzystną zmianę kursu.
Czy odsprzedaż kontraktu off-plan to alternatywa wobec rynku wtórnego?
Odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem (cesja) jest możliwa, ale ograniczona umownie. Wielu deweloperów na Phuket i Koh Samui pobiera opłatę za cesję w wysokości 1-3% wartości kontraktu lub zabrania jej w pierwszych 12-18 miesiącach. Sprawdzamy warunki umowne indywidualnie dla każdego projektu.
Kiedy rynek wtórny faworyzuje sprzedającego?
Najlepszy timing sprzedaży to okres październik-luty (sezon wysoki) przy niskim kursie THB względem EUR i USD, co czyni ceny atrakcyjniejszymi dla zagranicznych nabywców. Dodatkowym czynnikiem jest faza cyklu podaży - sprzedaż jest łatwiejsza, gdy w okolicy nie oddawane są jednocześnie nowe projekty deweloperskie.
Czy polscy rezydenci podatkowi muszą rozliczyć sprzedaż nieruchomości w Tajlandii w Polsce?
Tak, co do zasady. Polska stosuje metodę unikania podwójnego opodatkowania (umowa z Tajlandią). Dochód ze sprzedaży nieruchomości położonej w Tajlandii podlega opodatkowaniu w Tajlandii, ale polski rezydent podatkowy musi go wykazać w zeznaniu rocznym z zastosowaniem metody proporcjonalnego odliczenia. Rekomendujemy konsultację z doradcą podatkowym przed transakcją.
Podsumowując: egzekwowanie zakazu nominee to zmiana strukturalna, nie epizodyczna. Dla polskich inwestorów rozważających zakup willi na Phuket lub Koh Samui kluczową decyzją w 2026 roku jest wybór prawidłowej struktury prawnej od samego początku - legalny leasehold zarejestrowany w urzędzie ziemskim zapewnia przewidywalność zarówno w fazie posiadania, jak i przy wyjściu z inwestycji. Nieruchomości w strukturach nominee będą tracić płynność, a ich ceny transakcyjne - spadać względem ofertowych.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.