W trzecim kwartale 2026 roku tajlandzki Department of Business Development (DBD) skontaktował się z 43 ambasadami, udostępniając dane ponad 100 000 spółek z udziałem cudzoziemców. Według Thai Examiner (wrzesień 2026) celem akcji jest identyfikacja struktur nominee wykorzystywanych do obchodzenia Foreign Business Act. Równolegle, według Travel And Tour World (październik 2026), operacja objęła już siedem prowincji - w tym Phuket i Koh Samui - a liczba aresztowań przekroczyła 110. Dla polskiego inwestora planującego zakup nieruchomości w Tajlandii to sygnał, który zmienia kalkulację ryzyka przy wyborze struktury zakupu i sposobu transferu środków.
Monitorujemy ten proces od jego początków na Koh Phangan i widzimy wyraźny trend: zaostrzenie nie jest jednorazową akcją, lecz systemową zmianą egzekwowania prawa. Od 1 sierpnia 2026 roku DBD kontroluje nie tylko strukturę udziałową przy rejestracji spółki, ale także późniejsze zmiany w składzie wspólników i zarządzie. Sprawy są kierowane do policji, urzędów skarbowych oraz Anti-Money Laundering Office (AMLO), co oznacza pełną ścieżkę weryfikacji - od źródła kapitału po strukturę własności.
Szybka odpowiedź
- Ponad 110 aresztowań w związku ze strukturami nominee w siedmiu prowincjach Tajlandii (stan na październik 2026)
- 43 ambasady otrzymały od DBD dane o spółkach z udziałem cudzoziemców do weryfikacji
- Na Koh Samui i Koh Phangan cudzoziemcy figurują jako współwłaściciele w ok. 70% zarejestrowanych spółek - przy średniej krajowej około 12% (dane The Vibes, październik 2026)
- Bezpieczne ścieżki zakupu dla cudzoziemca to freehold condo (w ramach 49% kwoty zagranicznej w budynku) oraz leasehold na willę (dzierżawa do 30 lat z opcją przedłużenia, rejestrowana na osobę fizyczną)
- Transfer środków z Polski wymaga poprawnego formularza FET (Foreign Exchange Transaction) - bez niego rejestracja freehold i późniejszy transfer zwrotny kapitału są zagrożone
- Spółka z nominalnymi tajlandzkimi udziałowcami staje się strukturą o podwyższonym ryzyku prawnym i finansowym, niezależnie od tego, czy była zakładana w dobrej wierze
Warianty i scenariusze
Scenariusz 1: Zakup condo we freehold - najczystsza ścieżka
Cudzoziemiec może nabyć lokal mieszkalny (condominium) na pełną własność, pod warunkiem że łączny udział zagraniczny w danym budynku nie przekracza 49% powierzchni użytkowej. To jedyna forma pełnego tytułu własności dostępna dla obcokrajowca bez angażowania spółki. Środki muszą wpłynąć do Tajlandii z zagranicy w walucie obcej, a bank tajlandzki wydaje formularz FET potwierdzający kwotę i cel transakcji. Bez FET Land Office odmówi rejestracji własności na cudzoziemca.
Na Phuket - w dzielnicach takich jak Bang Tao, Layan, Kamala czy Surin - oraz na Koh Samui w Bophut i Chaweng dostępność lokali w ramach kwoty 49% bywa ograniczona w popularnych projektach. Sprawdzamy tę dostępność przed rekomendacją konkretnego budynku.
Scenariusz 2: Leasehold na willę - dzierżawa przez osobę fizyczną
Willa stoi na gruncie, a grunt w Tajlandii nie może należeć do cudzoziemca. Legalna alternatywa to dzierżawa (leasehold) do 30 lat, rejestrowana w Land Office, z opcją przedłużenia zapisaną w umowie. Dzierżawcą jest bezpośrednio osoba fizyczna - cudzoziemiec. Budynek na dzierżawionym gruncie może być własnością dzierżawcy na podstawie odrębnej umowy.
Ta struktura nie wymaga zakładania spółki tajlandzkiej. Transfer środków odbywa się analogicznie jak przy condo - przez przelew z zagranicy z poprawnym opisem transakcji. FET nie jest formalnie wymagany do rejestracji leaseholdu, ale w naszych zestawieniach rekomendujemy jego uzyskanie na wypadek przyszłego transferu zwrotnego.
Na Koh Samui - w Maenam, Lamai i Bophut - leasehold jest dominującą formą zakupu willi przez cudzoziemców. Na Phuket analogicznie w Rawai, Nai Harn i Kamali.
Scenariusz 3: Spółka z nominalnymi udziałowcami - rosnące ryzyko
Do niedawna wielu cudzoziemców zakładało tajlandzką spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością (Thai Co., Ltd.), w której 51% udziałów formalnie należało do tajlandzkich osób fizycznych (nominees), a faktyczną kontrolę sprawował cudzoziemiec. Spółka nabywała grunt z willą.
W 2026 roku ten model stał się realnie ryzykowny. Według The Vibes (październik 2026) akcja DBD obejmuje weryfikację źródeł kapitału, struktury zarządu i faktycznego beneficjenta. Kary przewidziane w Foreign Business Act sięgają do 3 lat pozbawienia wolności i grzywny do 1 mln THB (orientacyjnie ok. 115 000 PLN według szacunków rynkowych, stan na 2026 rok). AMLO może dodatkowo zamrozić aktywa.
Nasi analitycy nie rekomendują tej struktury nowym nabywcom. Inwestorzy posiadający istniejące spółki powinni skonsultować się z tajlandzkim prawnikiem w celu oceny ekspozycji.
Tabela porównawcza
| Parametr | Freehold condo | Leasehold willa | Spółka nominee (willa) |
|---|---|---|---|
| Forma własności | Pełna własność lokalu | Dzierżawa gruntu do 30 lat | Spółka posiada grunt |
| Wymóg FET | Tak - obowiązkowy do rejestracji | Zalecany, nie wymagany formalnie | Nie dotyczy bezpośrednio |
| Ryzyko prawne w 2026 | Niskie | Niskie | Wysokie - aktywna kontrola DBD |
| Koszt struktury | Brak dodatkowych kosztów | Opłata rejestracji dzierżawy ok. 1% | Założenie i utrzymanie spółki 30 000-80 000 THB rocznie |
| Możliwość odsprzedaży | Pełna - przeniesienie własności | Cesja dzierżawy lub nowa umowa | Sprzedaż udziałów - ryzyko kontroli |
| Transfer zwrotny kapitału | Tak - na podstawie FET | Ograniczony bez FET | Problematyczny - kontrola AMLO |
| Kara za naruszenie | Nie dotyczy | Nie dotyczy | Do 3 lat więzienia i 1 mln THB grzywny |
Ryzyka i błędy
Błąd nr 1: Nieprawidłowy tytuł przelewu SWIFT. Przelew z polskiego banku musi zawierać precyzyjny opis celu, np. 'purchase of condominium unit at'. Ogólne opisy typu 'property investment' lub 'transfer to Thailand' mogą spowodować, że bank tajlandzki nie wyda prawidłowego FET. Monitorujemy przypadki, w których zmiana opisu wymagała powtórzenia całego przelewu.
Błąd nr 2: Transfer w THB zamiast w walucie obcej. Środki muszą wpłynąć do Tajlandii w walucie obcej (EUR, USD, GBP). Jeśli polski bank przewalutuje na THB przed wysłaniem, FET nie zostanie wydany. Przelew powinien wychodzić w EUR lub USD, a konwersja na THB następuje po stronie banku tajlandzkiego.
Błąd nr 3: Rozbicie kwoty na małe przelewy. Niektórzy kupujący dzielą transfer na kilka mniejszych przelewów, aby uniknąć opłat. Problem polega na tym, że każdy przelew poniżej równowartości 50 000 USD może nie generować automatycznego FET w niektórych bankach. Bezpieczniej jest realizować przelewy w kwotach odpowiadających harmonogramowi płatności dewelopera, każdy z osobnym FET.
Błąd nr 4: Korzystanie ze spółki nominee 'bo tak robią wszyscy'. W 2026 roku argument precedensu nie stanowi ochrony prawnej. Według danych DBD (wrzesień 2026) kontrole objęły ponad 100 000 spółek z udziałem cudzoziemców. Skala operacji oznacza, że nawet spółki założone lata temu mogą zostać zweryfikowane.
Błąd nr 5: Brak konsultacji podatkowej w Polsce przed transferem. Transfer dużych kwot za granicę podlega obowiązkom raportowym w polskim banku i może wymagać wyjaśnienia źródła środków. Według naszych obserwacji polskie banki coraz częściej proszą o dokumentację celu przelewu przy kwotach przekraczających równowartość 15 000 EUR.
Ryzyko walutowe PLN/THB. Kurs PLN/THB jest relatywnie mało płynny i podatny na wahania. Orientacyjnie (stan na 2026 rok) kurs oscyluje w okolicach 8,5-9,5 THB za 1 PLN, ale w ciągu 12 miesięcy historyczne odchylenia sięgały 10-15%. Przy zakupie condo za 5 mln THB (ok. 526 000-588 000 PLN przy tym zakresie kursu) różnica między skrajnymi kursami w trakcie harmonogramu wpłat może wynieść nawet 50 000-60 000 PLN. Rekomendujemy weryfikację aktualnego kursu u brokera walutowego i rozważenie kontraktu terminowego (forward) na część kwoty. Konkretne stawki i kursy należy potwierdzić u licencjonowanego doradcy.
FAQ
Czym jest formularz FET i dlaczego jest kluczowy przy zakupie nieruchomości w Tajlandii?
FET (Foreign Exchange Transaction form) to dokument wydawany przez tajlandzki bank, potwierdzający wpływ środków z zagranicy w walucie obcej. Jest wymagany do rejestracji własności freehold condo w Land Office na cudzoziemca. Bez FET rejestracja zostanie odrzucona. FET służy również jako podstawa do legalnego transferu zwrotnego kapitału przy późniejszej sprzedaży nieruchomości.
Czy mogę przelać pieniądze z Polski w złotówkach (PLN)?
Tak, pod warunkiem że przelew wychodzi z polskiego banku w PLN i jest konwertowany na walutę obcą (np. EUR lub USD) przed dotarciem do Tajlandii. Kluczowe jest, aby środki wpłynęły na konto w banku tajlandzkim w walucie obcej - nie w THB. Wielu polskich inwestorów przewalutowuje PLN na EUR w Polsce i wysyła przelew SWIFT w EUR.
Ile kosztuje przelew SWIFT z Polski do Tajlandii?
Orientacyjny koszt to 80-200 PLN opłaty za przelew po stronie polskiego banku plus ewentualne opłaty banków pośredniczących (15-40 USD). Spread walutowy w polskim banku wynosi zwykle 1,5-3% od kursu średniego. Wyspecjalizowani brokerzy walutowi oferują spread rzędu 0,3-0,8%, co przy transakcji na 500 000 PLN daje oszczędność rzędu 3 500-11 000 PLN.
Czy cudzoziemiec może wziąć kredyt hipoteczny w Tajlandii?
Oferta kredytowa dla cudzoziemców jest bardzo ograniczona. Według naszych szacunków w 2026 roku zaledwie 2-3 banki w regionie (w tym UOB i ICBC) oferują produkty dla obcokrajowców, z LTV nieprzekraczającym 50-60%, oprocentowaniem rzędu 5-7% rocznie i wymogiem wysokiego minimalnego dochodu. Alternatywą jest finansowanie ratalne od dewelopera - typowo 30-50% ceny w ratach na 12-36 miesięcy - ale koszt jest zwykle wliczony w wyższą cenę jednostkową.
Czy struktura nominee jest teraz całkowicie nielegalna?
Struktura nominee narusza Foreign Business Act, jeśli tajlandzcy udziałowcy nie są rzeczywistymi inwestorami, którzy wnieśli kapitał i uczestniczą w zyskach. W praktyce od lat większość takich struktur opierała się na fikcyjnych udziałowcach. W 2026 roku DBD aktywnie weryfikuje te spółki, współpracując z AMLO, policją i 43 ambasadami. Kara obejmuje do 3 lat więzienia i grzywnę do 1 mln THB.
Jakie dzielnice Phuketu i Koh Samui są objęte kontrolami?
Według Travel And Tour World (październik 2026) kontrole obejmują całe prowincje Phuket i Surat Thani (w tym Koh Samui i Koh Phangan). Na Phuket szczególna uwaga dotyczy obszarów z dużą koncentracją zagranicznych inwestycji - Bang Tao, Kamala, Surin, Rawai. Na Koh Samui - Bophut, Chaweng i Maenam.
Jak zabezpieczyć się przed ryzykiem walutowym PLN/THB?
Trzy podstawowe narzędzia: kontrakt terminowy (forward) u brokera walutowego na część lub całość kwoty, rozłożenie transferów w czasie zgodnie z harmonogramem płatności dewelopera, oraz monitorowanie kursu i realizacja przelewu w momencie korzystnego poziomu. Konkretne warunki forwardu należy ustalić z licencjonowanym brokerem walutowym.
Czy leasehold na willę jest bezpieczny długoterminowo?
Leasehold zarejestrowany w Land Office daje ochronę prawną dzierżawcy na okres do 30 lat. Opcja przedłużenia zapisana w umowie nie jest automatycznie egzekwowalna w prawie tajlandzkim, ale stanowi dodatkowe zabezpieczenie umowne. W naszych zestawieniach leasehold pozostaje najbezpieczniejszą strukturą zakupu willi przez cudzoziemca w 2026 roku.
Co się stanie, jeśli już posiadam spółkę nominee w Tajlandii?
Rekomendujemy pilną konsultację z tajlandzkim prawnikiem specjalizującym się w prawie korporacyjnym i Foreign Business Act. Opcje mogą obejmować restrukturyzację udziałową, konwersję na leasehold lub dobrowolne zgłoszenie do DBD. Każda sytuacja wymaga indywidualnej analizy prawnej.
Podsumowując nasze ustalenia: zaostrzenie kontroli nominee w 2026 roku nie zamyka tajlandzkiego rynku nieruchomości dla polskich inwestorów. Zmienia natomiast hierarchię bezpieczeństwa struktur zakupowych. Freehold condo z prawidłowym FET i leasehold na willę rejestrowany na osobę fizyczną to dwie ścieżki, które pozostają w pełni zgodne z prawem i nie wymagają angażowania spółek podlegających kontroli. Kluczem jest poprawny transfer środków z zagranicy, właściwy tytuł przelewu i dokumentacja FET.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.