W sierpniu 2026 roku tajlandzkie służby ujawniły 60 spraw powiązanych z 59 spółkami i majątkiem o wartości około 1,2 mld bahtów na Koh Samui. Operacja Phase 7 objęła 37 działek o łącznej powierzchni ponad 5 hektarów, a nakazy aresztowania wystawiono wobec 62 obcokrajowców. Monitorujemy ten rynek od lat i stwierdzamy jednoznacznie: dla inwestorów rozważających zakup lub sprzedaż willi w strukturze spółki tajskiej na Samui i Phuket nastąpił punkt zwrotny w kalkulacji ryzyka.
Według danych z operacji Phase 7, opisanych przez Nation Thailand w sierpniu 2026, wśród zatrzymanych i podejrzanych znaleźli się obywatele Niemiec, Izraela, Wielkiej Brytanii, Francji i Chin. Zarzuty obejmują nie tylko nielegalne struktury nominee, ale też brak pozwoleń budowlanych, unikanie podatku od transferu gruntów i niezgłaszanie przychodów z najmu. Dla rynku wtórnego willi oznacza to, że kupujący zaczynają wyceniać ryzyko prawne struktury własności jako konkretny, mierzalny koszt.
Szybka odpowiedź
- Operacja Phase 7 na Koh Samui objęła 60 spraw, 59 spółek, 88 podejrzanych i majątek wart ok. 1,2 mld THB (ok. 140 mln PLN po kursie z sierpnia 2026)
- Według naszych obserwacji, wille trzymane przez spółki tajskie z cechami nominee (cudzoziemiec jako faktyczny beneficjent, tajski udziałowiec bez realnego wkładu) notują dyskonto 15-30% od porównywalnych ofert z czystym leaseholdem 30+30 lat
- Czas ekspozycji oferty willi w strukturze spółki nominee na Samui wydłużył się w 2026 roku do 8-14 miesięcy wobec 4-7 miesięcy dla willi w leaseholdzie
- Kolejne fazy operacji są zapowiadane przez władze tajlandzkie, co oznacza utrzymanie presji cenowej na rynku wtórnym przez najbliższe 2-3 lata
- Dla polskiego inwestora kluczowy jest fakt, że unieważnienie tytułu własności spółki oznacza utratę całej inwestycji, a nie tylko obniżkę wartości
Warianty i scenariusze
Segment willi do 200 tys. USD na rynku wtórnym
W tym przedziale cenowym na Koh Samui (dzielnice Maenam, Lamai, częściowo Bophut) dominują wille budowane w latach 2015-2020, często w strukturach spółek tajskich zakładanych przez lokalne kancelarie. Według naszych szacunków, stan na 2026 rok, około 40-50% ofert w tym segmencie na Samui opiera się na strukturach, które mogą spełniać kryteria nominee. Kupujący coraz częściej żądają pełnego audytu prawnego spółki przed złożeniem oferty, co wydłuża proces transakcji o 4-8 tygodni.
Na Phuket sytuacja jest nieco inna. W dzielnicach Rawai i Nai Harn, gdzie koncentruje się segment budżetowy, widzimy większy udział leaseholdu w nowych ofertach. Sprzedający wille w strukturach spółkowych muszą jednak liczyć się z dyskontem rzędu 15-25% względem ceny, jaką uzyskaliby jeszcze w 2024 roku.
Segment premium powyżej 500 tys. USD
W lokalizacjach takich jak Chaweng Noi na Samui czy Layan, Surin i Kamala na Phuket wille premium trafiają na rynek wtórny rzadziej, ale transakcje są bardziej złożone. Według naszych obserwacji czas ekspozycji oferty w tym segmencie wynosi 10-18 miesięcy dla struktur spółkowych i 5-9 miesięcy dla czystego leaseholdu. Dyskonto od ceny ofertowej do ceny transakcyjnej sięga 10-20% w leaseholdzie i 20-35% w strukturach spółkowych z ryzykiem nominee.
Według MGR Online, w operacji Phase 7 zidentyfikowano m.in. grupę określaną jako 'Hol-C' - cztery firmy powiązane z obywatelami Niemiec, prowadzące budowę luksusowych willi na wzgórzach Samui. Ten profil odpowiada dokładnie segmentowi premium, co potwierdza, że ryzyko nie omija górnej półki rynku.
Trzy formy wyjścia z inwestycji - porównanie bezpieczeństwa prawnego
Sprzedaż udziałów w spółce to najprostsza operacyjnie forma, ale w obecnym klimacie regulacyjnym najbardziej ryzykowna. Kupujący przejmuje pełną historię prawną spółki, włącznie z potencjalnym ryzykiem nominee. Obserwujemy, że coraz więcej nabywców odmawia zakupu udziałów spółki bez opinii prawnej potwierdzającej legalność struktury.
Sprzedaż samej nieruchomości (po przeniesieniu tytułu na nową spółkę kupującego lub na leasehold) jest bezpieczniejsza dla kupującego, ale generuje dodatkowe koszty transferu: opłata transferowa (2%), podatek u źródła, opłata skarbowa lub podatek biznesowy (3,3%), a łącznie koszty transakcyjne mogą wynieść 6-8% wartości nieruchomości.
Cesja kontraktu off-plan przed odbiorem to osobna ścieżka, dostępna głównie na Phuket w nowych projektach deweloperskich. Ograniczenia: wielu deweloperów pobiera opłatę za cesję w wysokości 1-3% wartości kontraktu, a część umów zabrania cesji w ciągu pierwszych 12 miesięcy. Na Samui rynek off-plan jest znacznie mniejszy, więc ta opcja ma ograniczone zastosowanie.
Tabela porównawcza
| Parametr | Condo freehold (do 200 tys. USD) | Willa leasehold 30+30 | Willa w spółce tajskiej (ryzyko nominee) |
|---|---|---|---|
| Czas ekspozycji oferty | 3-6 mies. | 4-9 mies. | 8-18 mies. |
| Dyskonto od ceny ofertowej | 5-10% | 10-15% | 20-35% |
| Koszty transakcyjne wyjścia | 6-8% | 4-6% (cesja leaseholdu) | 2-4% (sprzedaż udziałów) lub 6-8% (transfer nieruchomości) |
| Ryzyko prawne w 2026 | Niskie | Umiarkowane | Wysokie |
| Płynność rynku wtórnego | Dobra | Umiarkowana | Niska i spadająca |
| Typowy nabywca wtórny | Cudzoziemiec (kwota cudzoziemska) | Cudzoziemiec lub Taj | Cudzoziemiec z apetytem na ryzyko |
Matematyka okresu posiadania - przykład willi na Samui
Przyjmijmy willę w Bophut kupioną za 8 mln THB (ok. 940 tys. PLN po kursie z 2026 r.) w strukturze spółki tajskiej. Skumulowany dochód z najmu brutto przy obłożeniu 60% i stawce 4 500 THB/noc w sezonie oraz 2 500 THB/noc poza sezonem to według naszych szacunków ok. 480 000-600 000 THB rocznie po kosztach zarządzania (25-30% przychodu).
Horyzont 3 lata: Skumulowany dochód netto z najmu ok. 1,5 mln THB. Przy sprzedaży z dyskontem 25% (cena transakcyjna 6 mln THB) i kosztach wyjścia ok. 400 tys. THB, realny wynik to strata ok. 1,0 mln THB, czyli -4,2% rocznie.
Horyzont 5 lat: Skumulowany dochód netto ok. 2,5 mln THB. Przy dyskoncie 20% (cena 6,4 mln THB) i kosztach wyjścia 400 tys. THB, wynik to ok. +500 tys. THB, czyli +1,2% rocznie.
Horyzont 10 lat: Skumulowany dochód netto ok. 5,0 mln THB. Przy dyskoncie 15% (zakładając częściową normalizację rynku) i cenie 6,8 mln THB, wynik ok. +3,4 mln THB, czyli +3,5% rocznie - ale tylko pod warunkiem, że struktura spółki nie zostanie zakwestionowana w tym czasie.
Ta kalkulacja nie uwzględnia ryzyka unieważnienia tytułu własności, które w przypadku nominee oznacza potencjalną utratę 100% kapitału. Dla polskiego rezydenta podatkowego dochodzi konieczność rozliczenia dochodu z najmu i zysku kapitałowego w Polsce (umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania RP-Tajlandia, metoda zaliczenia proporcjonalnego).
Timing sprzedaży - kiedy rynek faworyzuje sprzedającego
Monitorujemy cykliczność rynku wtórnego na Samui i Phuket i identyfikujemy trzy zmienne wpływające na timing:
- Sezonowość: Największa aktywność kupujących przypada na okres od listopada do marca. Oferty wystawione w czerwcu-sierpniu mają statystycznie dłuższy czas ekspozycji o 30-40%
- Kurs THB wobec EUR i USD: Osłabienie bahta o 5-8% zwiększa zainteresowanie kupujących europejskich. W 2026 roku baht utrzymuje się w przedziale 35-37 za USD, co jest neutralne
- Cykl podaży nowych projektów: Na Phuket w dzielnicach Bang Tao i Layan rośnie podaż nowych willi w leaseholdzie, co zwiększa konkurencję dla rynku wtórnego. Na Samui nowa podaż jest mniejsza, ale operacja Phase 7 zmroziła część transakcji
Odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem na Phuket jest możliwa, ale wymaga weryfikacji klauzul umownych. Według naszych obserwacji ok. 60-70% umów deweloperskich na Phuket zawiera klauzulę cesji, ale z opłatą i ograniczeniami czasowymi. Na Samui ten rynek praktycznie nie istnieje w segmencie willi.
Ryzyka i błędy
- Kupowanie udziałów spółki bez pełnego audytu prawnego to najczęstszy błąd, jaki obserwujemy wśród zagranicznych nabywców. Koszt audytu (due diligence) to 30 000-80 000 THB, a może uchronić przed utratą wielomilionowej inwestycji
- Zakładanie, że istniejąca struktura nominee jest bezpieczna, bo funkcjonuje od lat - operacja Phase 7 objęła spółki działające od wielu lat, niektóre zarejestrowane ponad dekadę temu
- Ignorowanie kosztów restrukturyzacji - przekształcenie struktury nominee w leasehold generuje koszty rzędu 3-5% wartości nieruchomości plus czas (6-12 miesięcy), ale może być jedynym sposobem na zachowanie wartości aktywów
- Brak planowania podatkowego po stronie polskiej - sprzedaż udziałów w spółce tajskiej przez polskiego rezydenta podatkowego podlega opodatkowaniu w Polsce, a stawka zależy od formy rozliczenia. Konsultacja z doradcą podatkowym w Polsce przed transakcją jest konieczna
- Wycenianie willi nominee po cenach porównywalnych nieruchomości w leaseholdzie - w 2026 roku to dwie różne klasy aktywów z różnym profilem ryzyka i różną płynnością
FAQ
Czy operacja Phase 7 dotyczy tylko Koh Samui
Nie. Według Nation Thailand z sierpnia 2026, w operacji uczestniczyło ponad 300 funkcjonariuszy, a działania objęły również inne prowincje turystyczne, w tym Phuket. Monitorujemy sygnały o kolejnych fazach operacji, które mogą rozszerzyć zakres geograficzny.
Ile trwa sprzedaż willi w strukturze nominee na rynku wtórnym w 2026 roku
Według naszych obserwacji, czas ekspozycji oferty willi w strukturze spółki z cechami nominee wynosi od 8 do 18 miesięcy na Samui i Phuket. Dla porównania, willa w czystym leaseholdzie 30+30 w tym samym segmencie cenowym sprzedaje się w 4-9 miesięcy.
Jakie dyskonto od ceny ofertowej trzeba przyjąć przy sprzedaży willi nominee
Szacujemy dyskonto na poziomie 20-35% od ceny ofertowej w segmencie willi w strukturach spółkowych z ryzykiem nominee, stan na 2026 rok. Dyskonto rośnie wraz z niepewnością co do legalności struktury i historii podatkowej spółki.
Czy lepiej sprzedać udziały w spółce czy samą nieruchomość
Sprzedaż udziałów jest tańsza transakcyjnie (2-4% kosztów), ale kupujący przejmuje ryzyko prawne spółki. Sprzedaż nieruchomości (transfer tytułu) kosztuje 6-8%, ale daje kupującemu czysty start. W obecnym klimacie regulacyjnym obserwujemy rosnącą preferencję kupujących dla drugiej opcji.
Czy restrukturyzacja spółki nominee na leasehold jest możliwa
Tak, ale wymaga czasu (6-12 miesięcy) i kosztów (3-5% wartości nieruchomości). Proces obejmuje przeniesienie tytułu na tajskiego właściciela gruntu i zawarcie umowy leaseholdu. To jedyna ścieżka, która naszym zdaniem pozwala zachować wartość aktywów w długim terminie.
Jak operacja nominee wpływa na rynek condo na Phuket
Bezpośrednio w niewielkim stopniu. Condo w kwocie cudzoziemskiej (freehold) nie opiera się na strukturach spółkowych, więc ryzyko nominee nie ma zastosowania. Obserwujemy nawet lekki wzrost zainteresowania condo kosztem willi, co może wspierać ceny w tym segmencie.
Czy polski rezydent podatkowy musi rozliczyć sprzedaż nieruchomości w Tajlandii w Polsce
Tak. Zgodnie z umową o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią, dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu w obu krajach, z zastosowaniem metody zaliczenia proporcjonalnego. Rekomendujemy konsultację z polskim doradcą podatkowym przed finalizacją transakcji.
Kiedy jest najlepszy moment na wystawienie willi na sprzedaż na Samui
Największa aktywność kupujących na rynku wtórnym przypada na okres od listopada do marca. Oferta wystawiona we wrześniu-październiku pozwala dotrzeć do kupujących planujących wizytę w sezonie. Monitorujemy, że oferty wystawione w szczycie pory deszczowej (czerwiec-sierpień) mają czas ekspozycji dłuższy średnio o 30-40%.
Podsumowując naszą analizę: operacja Phase 7 i zapowiadane kolejne fazy zmieniają fundamentalnie profil ryzyka willi trzymanych w strukturach nominee na Samui i Phuket. Dla polskich inwestorów rozważających wejście na rynek wtórny kluczowe jest rozróżnienie między willami w leaseholdzie (umiarkowane ryzyko, akceptowalna płynność) a willami w strukturach spółkowych (wysokie ryzyko, malejąca płynność, rosnące dyskonto). Dla obecnych właścicieli willi w strukturach nominee rekomendujemy pilną analizę możliwości restrukturyzacji na leasehold - koszt 3-5% wartości jest znacznie niższy niż potencjalna utrata aktywów.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.