W pierwszym kwartale 2026 roku monitorujemy na Phuket średni czas ekspozycji oferty condo w kwocie zagranicznej (freehold) na poziomie 6-9 miesięcy w segmencie do 200 tys. USD i 10-16 miesięcy w segmencie premium powyżej 500 tys. USD. Na Koh Samui, gdzie płynność jest strukturalnie niższa, te okresy wydłużają się o kolejne 3-5 miesięcy. Dla polskiego inwestora, który planuje wyjście z inwestycji, różnica między ceną ofertową a finalną ceną transakcyjną to jeden z najważniejszych parametrów decyzyjnych.

Porównujemy ceny transakcyjne z ofertowymi od 2023 roku. Według naszych obserwacji, stan na I kwartał 2026 roku, typowe dyskonto od ceny listing w segmencie condo freehold na Phuket wynosi 8-12% dla lokali w dobrym stanie w dzielnicach Bang Tao, Surin i Kamala. W mniej poszukiwanych lokalizacjach, takich jak Karon czy Rawai, dyskonto sięga 12-18%. Na Koh Samui, w dzielnicach Bophut i Chaweng, obserwujemy dyskonto rzędu 10-15%, a w Maenam i Lamai nawet 15-22%.

Szybka odpowiedź

  • Średni czas sprzedaży condo freehold na Phuket (segment do 200 tys. USD): 6-9 miesięcy (stan na 2026 rok)
  • Dyskonto transakcyjne od ceny ofertowej na Phuket: 8-18% w zależności od dzielnicy i segmentu
  • Koszty transakcyjne po stronie sprzedającego: łącznie 4-7% ceny transakcyjnej (podatek, opłaty, prowizja pośrednika)
  • Wille w leasehold lub strukturze spółki tajlandzkiej mają płynność 2-3 razy niższą niż condo freehold
  • Odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem jest możliwa, ale większość deweloperów pobiera opłatę za cesję 1-3% i wymaga zgody pisemnej
  • Dla polskiego rezydenta podatkowego dochód ze sprzedaży nieruchomości w Tajlandii podlega opodatkowaniu w Polsce, z możliwością odliczenia podatku zapłaconego w Tajlandii (umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania RP-Tajlandia z 1983 roku)

Warianty i scenariusze

Condo freehold w kwocie zagranicznej - segment do 200 tys. USD

To najbardziej płynny segment rynku wtórnego na Phuket. Kupującymi są głównie inwestorzy z Chin, Rosji, krajów skandynawskich i coraz częściej z Europy Środkowo-Wschodniej. Monitorujemy szczególnie dzielnice Bang Tao i Kamala, gdzie popyt napędzany jest bliskością plaż i rozbudowaną infrastrukturą turystyczną. Condo w nowych projektach (oddanych 1-5 lat temu) z zarządzaniem wynajmem i dobrymi recenzjami na platformach rezerwacyjnych sprzedają się szybciej: czas ekspozycji spada do 4-6 miesięcy, a dyskonto ogranicza się do 5-8%.

Na Koh Samui w tym segmencie ofert jest zdecydowanie mniej. Rynek zdominowany jest przez wille, a condo stanowią według naszych szacunków jedynie 15-20% ogółu ofert wtórnych. Czas ekspozycji to 9-14 miesięcy.

Condo freehold - segment premium powyżej 500 tys. USD

Segment premium na Phuket (Surin, Layan, Kamala Headland) cechuje się wąską grupą nabywców. Monitorujemy tu czas ekspozycji rzędu 10-16 miesięcy i dyskonto 10-15%. Kluczową barierą jest fakt, że kupujący premium wolą projekty nowe, z gwarancją dewelopera i możliwością personalizacji wykończenia. Lokale wtórne muszą konkurować ceną.

Wille w leasehold lub strukturze spółki tajlandzkiej

To segment o najniższej płynności. Struktura prawna (30-letni leasehold z opcjami przedłużenia lub posiadanie poprzez tajlandzką spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością) odstrasza wielu zagranicznych kupujących. Według naszych obserwacji, czas ekspozycji willi powyżej 300 tys. USD na rynku wtórnym Phuket wynosi 12-24 miesiące, a dyskonto od ceny ofertowej sięga 15-25%. Na Koh Samui sytuacja jest jeszcze trudniejsza: wille w Lamai czy Maenam w strukturze leasehold czekają na kupca nawet 18-30 miesięcy.

Odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem

Osobna ścieżka wyjścia, którą analizujemy oddzielnie. Inwestor, który podpisał umowę z deweloperem i wpłacił 30-50% wartości w ratach budowlanych, może przed odbiorem kluczy dokonać cesji kontraktu na nowego nabywcę. Ograniczenia są istotne:

  • Większość deweloperów wymaga pisemnej zgody na cesję
  • Opłata za cesję wynosi najczęściej 1-3% wartości kontraktu
  • Niektórzy deweloperzy blokują cesję w ostatnich 6-12 miesiącach przed planowanym oddaniem
  • Zysk z cesji pochodzi z różnicy między ceną kontraktową a ceną rynkową w dniu cesji, pomniejszony o wpłacone raty i opłatę cesyjną

Według naszych szacunków, na Phuket w 2024-2025 roku cesje off-plan w poszukiwanych projektach w Bang Tao i Kamala przynosiły marże rzędu 10-20% na wpłaconym kapitale, ale wymagały znalezienia kupca w 3-8 miesięcy.

Tabela porównawcza

Parametr Condo freehold do 200 tys. USD Condo freehold powyżej 500 tys. USD Willa leasehold / spółka Cesja off-plan
Czas ekspozycji (Phuket) 6-9 mies. 10-16 mies. 12-24 mies. 3-8 mies.
Czas ekspozycji (Koh Samui) 9-14 mies. 14-20 mies. 18-30 mies. 4-10 mies.
Dyskonto od ceny ofertowej 8-12% 10-15% 15-25% 0-5%
Koszty wyjścia (łącznie) 4-7% 4-7% 5-8% 1-3% (opłata cesji)
Profil kupującego Inwestor / emeryt HNWI / lifestyle Ekspat / lifestyle Inwestor
Płynność (ocena) Średnia Niska Bardzo niska Średnia-wysoka

Matematyka okresu posiadania: przykład dla condo na Phuket

Przyjmijmy condo freehold w Bang Tao o wartości zakupu 5 000 000 THB (ok. 560 000 PLN przy kursie 1 THB = 0,112 PLN, stan na I kwartał 2026). Zakładamy roczny przychód z najmu netto (po kosztach zarządzania, utrzymania, ubezpieczenia) na poziomie 5% wartości nieruchomości, czyli 250 000 THB rocznie.

Koszty transakcyjne przy zakupie: opłata transferowa i inne opłaty po stronie kupującego szacujemy na 1,5-2%, czyli ok. 75 000-100 000 THB.

Koszty wyjścia przy sprzedaży: specific business tax lub stamp duty plus withholding tax plus prowizja pośrednika - łącznie 4-7% ceny transakcyjnej. Przyjmijmy 5,5% jako wartość bazową.

Horyzont 3 lata

  • Skumulowany dochód netto z najmu: 750 000 THB
  • Zakładana cena sprzedaży (wzrost wartości 2% rocznie minus dyskonto transakcyjne 10%): ok. 4 775 000 THB
  • Koszty wyjścia (5,5%): 262 600 THB
  • Wpływy netto ze sprzedaży: 4 512 400 THB
  • Łączny wynik: 4 512 400 + 750 000 - 5 100 000 (zakup + koszty wejścia) = 162 400 THB
  • Realny zysk roczny: ok. 1,1% na zainwestowanym kapitale

Horyzont 5 lat

  • Skumulowany dochód netto z najmu: 1 250 000 THB
  • Zakładana cena sprzedaży (wzrost 2% r/r minus dyskonto 10%): ok. 4 964 000 THB
  • Koszty wyjścia (5,5%): 273 000 THB
  • Wpływy netto ze sprzedaży: 4 691 000 THB
  • Łączny wynik: 4 691 000 + 1 250 000 - 5 100 000 = 841 000 THB
  • Realny zysk roczny: ok. 3,3% na zainwestowanym kapitale

Horyzont 10 lat

  • Skumulowany dochód netto z najmu: 2 500 000 THB
  • Zakładana cena sprzedaży (wzrost 2% r/r minus dyskonto 8%): ok. 5 606 000 THB
  • Koszty wyjścia (5,5%): 308 300 THB
  • Wpływy netto ze sprzedaży: 5 297 700 THB
  • Łączny wynik: 5 297 700 + 2 500 000 - 5 100 000 = 2 697 700 THB
  • Realny zysk roczny: ok. 5,3% na zainwestowanym kapitale

Wniosek jest jednoznaczny: przy typowych parametrach rynkowych na Phuket, krótki horyzont (3 lata) po uwzględnieniu kosztów wejścia i wyjścia generuje marginalny zysk lub stratę. Inwestycja zaczyna sensownie pracować dopiero od 5-7 lat posiadania.

Timing sprzedaży: kiedy rynek faworyzuje sprzedającego

Sezon i cykl podaży

Najwyższa aktywność kupujących na rynku wtórnym Phuket przypada na okres listopad-marzec, zbieżny z sezonem turystycznym. Monitorujemy, że oferty wystawione w październiku mają statystycznie najkrótszy czas do pierwszej poważnej oferty. Lipiec-wrzesień to okres martwy: oglądalność listingów spada o 30-40% względem szczytu sezonu.

Na Koh Samui sezonowość jest mniej wyraźna ze względu na mniejszy wolumen transakcji, ale schemat jest podobny.

Kurs THB do PLN i USD

Słaby bat tajlandzki (THB) względem dolara i euro sprzyja kupującym zagranicznym, co zwiększa popyt na rynku wtórnym. W 2025 roku THB osłabił się o ok. 4% względem USD, co przełożyło się na zauważalny wzrost zapytań ze strony europejskich nabywców. Dla polskiego sprzedającego kurs THB/PLN w momencie repatriacji środków ma kluczowe znaczenie dla realnego wyniku w złotówkach.

Cykl nowej podaży

Duża fala oddań nowych projektów deweloperskich (jak obserwujemy na Phuket w 2025-2026 w dzielnicach Bang Tao i Cherngtalay) zwiększa konkurencję dla ofert wtórnych. Sprzedający na rynku wtórnym powinni unikać wychodzenia na rynek w okresie, gdy pobliski deweloper rozpoczyna kampanię sprzedaży lub odbiory nowych lokali.

Ryzyka i błędy

  • Zawyżona cena ofertowa. Najczęstszy błąd sprzedających. Monitorujemy oferty, które tkwią na rynku ponad 12 miesięcy bez korekty ceny. Każdy miesiąc ekspozycji powyżej średniej obniża siłę negocjacyjną sprzedającego
  • Brak dokumentacji przychodów z najmu. Kupujący inwestycyjni oczekują historii wynajmu. Brak udokumentowanych przychodów (umowy, przelewy, dane z platform) obniża postrzeganą wartość lokalu o 5-10%
  • Struktura spółki tajlandzkiej bez audytu. Sprzedaż willi posiadanej przez spółkę wymaga due diligence prawnego i podatkowego. Kupujący ponosi ryzyko ukrytych zobowiązań spółki, co drastycznie zawęża krąg zainteresowanych
  • Ignorowanie tajlandzkiego podatku u źródła (withholding tax). Podatek naliczany jest od szacowanej wartości nieruchomości wg tabel urzędowych i zależy od okresu posiadania. Dla okresu 1-5 lat efektywna stawka wynosi ok. 2-3%, dla dłuższych okresów spada
  • Brak planu repatriacji środków. Aby legalnie przetransferować wpływy ze sprzedaży za granicę, sprzedający musi posiadać dokument Thor Tor 3 (potwierdzenie wwiezienia waluty do Tajlandii) lub inną podstawę prawną transferu. Bez tego dokument bankowy transfer jest niemożliwy
  • Ryzyko kursowe PLN/THB. Wahania kursu mogą zmienić zysk w THB w stratę w PLN. Sprawdzamy, że w latach 2020-2025 amplituda kursu THB/PLN wynosiła ok. 25%

FAQ

Ile trwa sprzedaż condo na rynku wtórnym na Phuket w 2026 roku?

Według naszych obserwacji, stan na 2026 rok, średni czas ekspozycji oferty condo freehold w segmencie do 200 tys. USD na Phuket wynosi 6-9 miesięcy. W segmencie premium powyżej 500 tys. USD okres ten wydłuża się do 10-16 miesięcy.

Jakie jest typowe dyskonto od ceny ofertowej na rynku wtórnym Phuket?

W dzielnicach o wysokim popycie (Bang Tao, Surin, Kamala) dyskonto wynosi 8-12%. W mniej popularnych lokalizacjach (Karon, Rawai) obserwujemy dyskonto 12-18% od ceny ofertowej.

Czy warto sprzedawać kontrakt off-plan przed odbiorem?

Cesja kontraktu off-plan pozwala uniknąć kosztów transakcyjnych pełnej sprzedaży, ale wymaga zgody dewelopera i wiąże się z opłatą cesyjną 1-3%. W poszukiwanych projektach na Phuket marża na cesji wynosiła w 2024-2025 roku ok. 10-20% na wpłaconym kapitale.

Jakie koszty ponosi sprzedający condo w Tajlandii?

Łączne koszty po stronie sprzedającego to ok. 4-7% ceny transakcyjnej. Składają się na nie: specific business tax lub opłata skarbowa, podatek u źródła (withholding tax) oraz prowizja pośrednika (zwykle 3-5%).

Jak przenieść pieniądze ze sprzedaży nieruchomości z Tajlandii do Polski?

Konieczny jest dokument Thor Tor 3 potwierdzający legalne wwiezienie waluty do Tajlandii lub inna podstawa prawna transferu. Bez tego banki tajlandzkie odmówią realizacji przelewu zagranicznego. Proces trwa zwykle 2-4 tygodnie.

Czy dochód ze sprzedaży nieruchomości w Tajlandii jest opodatkowany w Polsce?

Tak. Polski rezydent podatkowy ma obowiązek rozliczenia dochodu ze sprzedaży nieruchomości zagranicznej. Na podstawie umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z 1983 roku podatek zapłacony w Tajlandii można odliczyć od zobowiązania w Polsce.

Jaki jest minimalny opłacalny okres posiadania condo na Phuket?

Nasza analiza wskazuje, że przy typowych parametrach rynkowych (najem netto 5%, wzrost wartości 2% rocznie) realny zysk roczny na kapitale zaczyna przekraczać 3% dopiero po 5 latach posiadania. Horyzont 3-letni generuje marginalny wynik lub stratę po uwzględnieniu kosztów wejścia i wyjścia.

Czy rynek wtórny Koh Samui jest płynny?

Płynność rynku wtórnego na Koh Samui jest istotnie niższa niż na Phuket. Czas ekspozycji condo jest dłuższy o 3-5 miesięcy, a wille w strukturze leasehold czekają na kupca nawet 18-30 miesięcy. Condo stanowią jedynie 15-20% ofert wtórnych na wyspie.

Kiedy najlepiej wystawiać nieruchomość na sprzedaż w Tajlandii?

Optymalny moment to październik-listopad, tuż przed rozpoczęciem sezonu turystycznego (listopad-marzec). W tym okresie monitorujemy najwyższą aktywność kupujących i najkrótszy czas do pierwszej poważnej oferty.

Podsumowując: rynek wtórny condo w Tajlandii w 2026 roku oferuje umiarkowaną płynność w segmencie freehold do 200 tys. USD, ale wymaga realistycznych oczekiwań cenowych i minimum 5-letniego horyzontu inwestycyjnego. Sprzedający, którzy nie uwzględniają kosztów transakcyjnych, dyskonta rynkowego i ryzyka kursowego, regularnie przeszacowują swoją stopę zwrotu o 3-5 punktów procentowych. Monitorujemy te parametry na bieżąco i rekomendujemy każdemu inwestorowi wykonanie indywidualnej kalkulacji przed decyzją o wejściu lub wyjściu.

Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.

Skontaktuj się z zespołem ->