Około 120 000 spółek tajskich z podwyższonym profilem ryzyka zostanie objętych obowiązkiem przedłożenia wyciągów bankowych udziałowców i dyrektorów od 1 sierpnia 2026 roku. Tajski Departament Rozwoju Biznesu (DBD) będzie porównywał zadeklarowane wkłady kapitałowe z faktycznymi przelewami na rachunkach osobistych. Dla polskiego inwestora rozważającego zakup willi na Phuket lub Koh Samui przez strukturę spółkową to zmiana, która redefiniuje kalkulację ryzyka.

Monitorujemy ten temat od momentu pierwszych sygnałów regulacyjnych. Wymóg weryfikacji bankowej nie jest jednorazową akcją kontrolną. To trwała zmiana proceduralna wbudowana w system nadzoru nad rejestracją spółek. Według informacji portalu Touchdown Asia z lipca 2026, kontrola koncentruje się na 16 prowincjach podwyższonego ryzyka, w tym Surat Thani (prowincja obejmująca Koh Samui). Phuket, jako kluczowy rynek nieruchomości z udziałem zagranicznym, również pozostaje w orbicie zainteresowania regulatorów.

Szybka odpowiedź

  • 120 000 spółek oflagowanych przez DBD do weryfikacji wyciągów bankowych udziałowców i dyrektorów (stan na sierpień 2026)
  • Regulatorzy celują w struktury z udziałem zagranicznym 40-49,99% - próg tuż pod limitem 49% wynikającym z Foreign Business Act
  • Operacja w Chonburi z lipca 2026 ujawniła sieć 775 nieruchomości o wartości 5 mld THB kontrolowanych przez cudzoziemców za pośrednictwem nominatów
  • Weryfikacja polega na porównaniu zadeklarowanych wkładów kapitałowych z realnymi przepływami na kontach osobistych tajskich udziałowców
  • Legalne alternatywy dla struktury spółkowej to: freehold condo, leasehold 30-letni oraz prawo zabudowy (superficies)
  • Kontrole wykorzystują wcześniej wdrożone narzędzia AI do analizy wzorców rejestracji spółek

Warianty i scenariusze

Dlaczego DBD weryfikuje wyciągi bankowe udziałowców

Foreign Business Act ogranicza udział cudzoziemców w tajskiej spółce do maksymalnie 49%. Przez lata popularna była struktura, w której polski (lub inny zagraniczny) inwestor posiadał formalnie 49% udziałów, a pozostałe 51% należało do tajskich nominatów, czyli osób podstawionych, które nie wnosiły realnego kapitału. Spółka następnie nabywała grunt i willę - formalnie jako podmiot tajski.

DBD od lat identyfikowało ten schemat, ale dotychczasowe kontrole opierały się na dokumentacji papierowej: umowach udziałowych, protokołach walnych zgromadzeń, deklaracjach kapitałowych. Od sierpnia 2026 organy przechodzą na weryfikację przepływów pieniężnych. Tajski udziałowiec deklarujący wkład 2 mln THB musi udowodnić wyciągiem bankowym, że faktycznie przelał tę kwotę. Jeśli na jego koncie nie ma śladu takiego transferu, spółka zostaje zakwalifikowana jako potencjalna struktura nominee.

Trzy progi ryzyka dla inwestora z Polski

Próg 1: Udział zagraniczny 40-49,99%

To główna grupa docelowa kontroli. Według Touchdown Asia, DBD szczególnie analizuje spółki, w których zagraniczny udziałowiec posiada od 40% do 49,99% udziałów. Logika jest prosta: im bliżej limitu 49%, tym większe prawdopodobieństwo, że tajscy współudziałowcy pełnią rolę nominatów. Nasi analitycy szacują, że znaczna część spółek posiadających wille na Phuket w dzielnicach takich jak Layan, Bang Tao czy Kamala mieści się właśnie w tym przedziale.

Próg 2: Wzorzec z operacji Chonburi

W lipcu 2026, według Thai Examiner, tajska policja rozbiła sieć kontrolowaną przez obywateli rosyjskich, obejmującą 775 domów o wartości ponad 5 mld THB w prowincji Chonburi. Przeszukano 41 lokalizacji, zatrzymano 4 osoby. Śledztwo rozszerzyło się na inne prowincje. Ta operacja ustanowiła precedens: organy są gotowe do skoordynowanych działań na dużą skalę, a wzorce wykryte w Chonburi (setki spółek z tymi samymi tajskimi dyrektorami, brak realnych przepływów kapitałowych na kontach nominatów) stają się szablonem dla kolejnych kontroli.

Próg 3: Spółki zarejestrowane przed 2020 rokiem bez aktualizacji struktury

Starsze struktury spółkowe, zakładane w okresie mniejszego nadzoru, są szczególnie narażone. Brak cyfrowej historii transakcji, nieaktualne dane rejestrowe i tajscy udziałowcy, z którymi inwestor dawno stracił kontakt - to scenariusz, który według naszych obserwacji dotyczy wielu willi na Koh Samui w dzielnicach Bophut i Maenam.

Legalne ścieżki alternatywne

Dla polskiego inwestora, który chce uniknąć ryzyka struktury spółkowej, istnieją trzy prawnie ugruntowane alternatywy.

Freehold condo - cudzoziemiec może posiadać lokal w kondominium na pełną własność, pod warunkiem że zagraniczny udział w budynku nie przekracza 49% powierzchni użytkowej. Środki muszą wejść do Tajlandii z zagranicy z poprawnym formularzem FET. To najprostsza i najbezpieczniejsza ścieżka własności, ale ograniczona do mieszkań - nie obejmuje willi z gruntem.

Leasehold 30-letni - umowa dzierżawy gruntu i budynku na 30 lat, rejestrowana w urzędzie gruntowym (Land Office). Praktyka rynkowa przewiduje opcje przedłużenia, ale kolejne okresy 30-letnie nie mają gwarancji prawnej wynikającej z ustawy. Na Phuket leasehold jest powszechny w segmencie willi w dzielnicach Rawai, Nai Harn i Karon.

Prawo zabudowy (superficies) - cudzoziemiec uzyskuje prawo do posiadania budynku posadowionego na cudzym gruncie, rejestrowane w urzędzie gruntowym na okres do 30 lat. Budynek stanowi odrębny przedmiot własności. To rozwiązanie spotykane rzadziej, ale prawnie czyste i coraz częściej rekomendowane przez kancelarie specjalizujące się w rynku nieruchomości.

Tabela porównawcza

Parametr Spółka tajska (49% udział) Freehold condo Leasehold 30 lat Superficies
Typ nieruchomości Willa z gruntem Lokal w kondominium Willa z gruntem Budynek bez gruntu
Własność gruntu Na spółkę Pełna własność lokalu Dzierżawa Brak
Ryzyko weryfikacji DBD Wysokie od VIII 2026 Brak Brak Brak
Rejestracja w Land Office Tak (spółka) Tak (osoba fizyczna) Tak Tak
Maksymalny okres Bezterminowo Bezterminowo 30 lat + opcje Do 30 lat
Wymóg FET Przy wkładzie kapitałowym Tak Zalecany Zalecany
Odsprzedaż Sprzedaż udziałów lub aktywa spółki Prosta Cesja praw Cesja praw
Koszt prawny założenia 50 000-150 000 THB Minimalny 20 000-50 000 THB 20 000-80 000 THB

Ryzyka i błędy

Ryzyko retroaktywne. Weryfikacja bankowa obejmuje istniejące spółki, nie tylko nowo rejestrowane. Inwestor, który kupił willę przez spółkę w 2019 lub 2022 roku, podlega tym samym wymogom. Jeśli tajscy udziałowcy nie są w stanie przedstawić wyciągów potwierdzających wkłady sprzed lat, spółka może zostać oflagowana.

Błąd: zakładanie, że 'cicha' spółka jest bezpieczna. Brak aktywności gospodarczej spółki nie chroni przed kontrolą. DBD oflagowało spółki właśnie na podstawie braku aktywności operacyjnej przy jednoczesnym posiadaniu nieruchomości o znacznej wartości.

Błąd: poleganie na ustnej umowie z tajskim nominatem. W przypadku kontroli nominat może odmówić współpracy lub nie posiadać dokumentacji bankowej. Inwestor traci wtedy kontrolę nad procesem.

Ryzyko karne. Operacja w Chonburi zakończyła się zatrzymaniami. Używanie struktury nominee do obejścia Foreign Business Act to nie tylko naruszenie administracyjne - może skutkować zarzutami karnymi zarówno dla cudzoziemca, jak i tajskich nominatów.

Błąd: rejestracja spółki z 'prawdziwym' tajskim wspólnikiem bez dokumentacji przepływów. Nawet jeśli tajski partner faktycznie wnosi kapitał, brak udokumentowania tego przelewem bankowym (np. wpłata gotówkowa) może uniemożliwić pozytywne przejście weryfikacji.

FAQ

Czy weryfikacja bankowa DBD dotyczy wszystkich spółek tajskich posiadających nieruchomości?

Nie wszystkich, ale według danych z lipca 2026 oflagowano około 120 000 spółek na podstawie profilu ryzyka. Kryteria obejmują m.in. udział zagraniczny bliski 49%, brak aktywności operacyjnej oraz lokalizację w jednej z 16 prowincji podwyższonego ryzyka.

Jakie dokumenty muszą przedstawić tajscy udziałowcy od sierpnia 2026?

Osobiste wyciągi bankowe potwierdzające realne przelewy odpowiadające zadeklarowanym wkładom kapitałowym do spółki. DBD porównuje kwoty i daty z dokumentacją rejestrową spółki.

Czy mogę jako Polak legalnie kupić willę na Phuket?

Cudzoziemiec nie może bezpośrednio posiadać gruntu w Tajlandii. Legalne opcje to leasehold (dzierżawa 30-letnia), prawo zabudowy (superficies) lub zakup lokalu freehold w kondominium. Struktura spółkowa z nominatami niesie od sierpnia 2026 podwyższone ryzyko regulacyjne.

Czy leasehold na Koh Samui jest bezpieczną alternatywą dla spółki?

Leasehold rejestrowany w Land Office daje prawnie chronione prawo do użytkowania nieruchomości przez 30 lat. Nie podlega weryfikacji DBD, ponieważ nie wymaga struktury spółkowej. Kolejne okresy przedłużenia nie mają jednak gwarancji ustawowej.

Co grozi inwestorowi, którego spółka zostanie uznana za strukturę nominee?

Konsekwencje obejmują: nakaz zbycia nieruchomości, grzywny, a w skrajnych przypadkach zarzuty karne. Operacja w Chonburi z lipca 2026 zakończyła się zatrzymaniami obywateli zagranicznych.

Czy nowa spółka zarejestrowana po sierpniu 2026 będzie weryfikowana od razu?

Tak. DBD stosuje narzędzia AI do analizy wzorców rejestracji już na etapie składania dokumentów. Nowe spółki z profilem zbliżonym do typowej struktury nominee są flagowane automatycznie.

Czym jest prawo zabudowy (superficies) i czy nadaje się do zakupu willi?

Superficies to prawo do posiadania budynku na cudzym gruncie, rejestrowane w urzędzie gruntowym na okres do 30 lat. Cudzoziemiec jest właścicielem budynku, ale nie ziemi. To rozwiązanie prawnie czyste, choć mniej popularne niż leasehold.

Ile prowincji objęto podwyższonym nadzorem DBD?

16 prowincji, w tym Surat Thani (obejmująca Koh Samui). Lista nie została oficjalnie opublikowana w całości, ale według źródeł branżowych koncentruje się na hubach turystycznych i regionach z dużym udziałem zagranicznym w rynku nieruchomości.

Czy formularz FET jest potrzebny przy zakupie willi przez spółkę?

FET dokumentuje transfer środków z zagranicy i jest kluczowy przy rejestracji freehold condo. Przy wkładzie kapitałowym do spółki przelew z zagranicy z poprawnym tytułem również powinien być udokumentowany - stanowi dowód legalnego pochodzenia środków.

Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.

Skontaktuj się z zespołem ->