W trzecim kwartale 2026 roku rząd Tajlandii uruchomił dwa równoległe procesy legislacyjno-kontrolne, które bezpośrednio dotyczą każdego cudzoziemca planującego zakup nieruchomości. Według serwisu Thaiger (wrzesień 2026) organy kontrolne badają ponad 11 000 firm powiązanych z nominee, a wartość gruntów objętych dochodzeniem wzrosła z ok. 65 do 85 mld THB. Równolegle premier Anutin Charnvirakul zapowiedział nowelizację ustawy o obywatelstwie, której celem jest zamknięcie luk pozwalających cudzoziemcom uzyskiwać tytuł własności ziemi przez pośredników (CNA, wrzesień 2026).
Dla polskiego inwestora rozważającego zakup mieszkania w kondominium na Phuket lub Koh Samui kluczowe pytanie brzmi: czy te zmiany zagrażają legalnej ścieżce freehold w ramach zagranicznego limitu 49% powierzchni budynku. Monitorujemy ten temat na miejscu i poniżej przedstawiamy szczegółową analizę.
Najważniejszy wniosek naszego zespołu: zaostrzenie prawa uderza przede wszystkim w struktury nominee i nielegalne posiadanie gruntów, a nie w legalny zakup condo freehold przez cudzoziemca. Paradoksalnie, dla kupujących przestrzegających prawa zmiany mogą zwiększyć bezpieczeństwo transakcji, bo wymuszają czystsze struktury własności w budynkach.
Szybka odpowiedź
- Limit 49% powierzchni condo dostępnej dla cudzoziemców w trybie freehold pozostaje bez zmian w Condominium Act B.E. 2522 (stan na wrzesień 2026)
- Dochodzenie obejmuje 11 000+ firm nominee i grunty o wartości ok. 85 mld THB - według danych Department of Business Development
- Spośród 36 277 firm z udziałem zagranicznym wstępnie wyodrębniono ok. 2 200 podmiotów z jawną przewagą udziałów zagranicznych nad tajskimi
- Nowelizacja ustawy o obywatelstwie (Nationality Act) ma na celu likwidację ścieżek uzyskiwania obywatelstwa w celu nabycia ziemi - nie dotyczy bezpośrednio zakupu condo
- Skrócenie bezvizového pobytu z 60 do 30 dni dla wielu krajów sygnalizuje zaostrzenie podejścia do nadużyć migracyjnych
- Dla polskiego nabywcy condo freehold kluczowa zmiana praktyczna to rosnące wymagania dokumentacyjne przy rejestracji w Land Office
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: kupno condo freehold w ramach limitu 49%
To jedyna w pełni legalna forma własności nieruchomości przez cudzoziemca w Tajlandii, potwierdzona przez Condominium Act. W tym scenariuszu nabywca kupuje mieszkanie w budynku, w którym udział zagraniczny nie przekroczył 49% łącznej powierzchni użytkowej. Tytuł własności (chanote) jest wystawiany bezpośrednio na osobę fizyczną - cudzoziemca.
Nowe regulacje nie zmieniają tej ścieżki, ale w praktyce monitorujemy zaostrzenie procedur w Land Office na Phuket od połowy 2026 roku. Urzędnicy częściej wymagają:
- aktualnego zaświadczenia zarządu nieruchomości o proporcji własności zagranicznej (foreign quota certificate)
- potwierdzenia przelewu walutowego (Foreign Exchange Transaction Form, tzw. FET lub Thor Tor 3) na kwotę nie niższą niż cena transakcyjna
- ważnego paszportu z aktualnym statusem wizowym lub zezwoleniem na pobyt
Dla polskiego inwestora oznacza to konieczność przelania środków z polskiego lub europejskiego konta bankowego bezpośrednio na konto dewelopera lub sprzedającego w Tajlandii, w walucie obcej (najczęściej USD, EUR lub GBP), z wyraźnym oznaczeniem celu przelewu jako zakup nieruchomości. Bez dokumentu FET rejestracja w Land Office nie zostanie przeprowadzona.
Scenariusz B: kupno willi przez spółkę tajską (struktura nominee)
To właśnie ten wariant, który jest przedmiotem trwającego dochodzenia. Cudzoziemiec zakłada spółkę Thai Limited Company z udziałowcami tajskimi (nominee shareholders), którzy formalnie posiadają 51% udziałów, ale faktycznie nie sprawują kontroli. Spółka nabywa grunt i willę.
Według danych z września 2026 roku organy ścigania i Department of Business Development przeanalizowały 36 277 spółek z kapitałem zagranicznym. Z tej puli ponad 1 100 firm zostało dodatkowo oznaczonych ze względu na podejrzane zmiany w strukturze udziałowców lub danych bankowych. Jeśli kontrola wykaże strukturę nominee, władze mogą nakazać przymusową sprzedaż gruntu.
Nasz zespół szacuje, że ryzyko w tym wariancie wzrosło w 2026 roku z poziomu umiarkowanego do wysokiego. Dla polskiego inwestora, który kupił willę przez spółkę nominee na Phuket (popularne rejony: Layan, Bang Tao, Rawai), oznacza to realne zagrożenie utratą kontroli nad nieruchomością.
Scenariusz C: dzierżawa długoterminowa (leasehold 30+30+30)
Trzeci wariant to dzierżawa gruntu na 30 lat z opcją przedłużenia, najczęściej spotykana na Koh Samui (Bophut, Maenam) i w południowej części Phuket (Nai Harn, Rawai). Umowa dzierżawy jest rejestrowana w Land Office i nie podlega obecnym zmianom legislacyjnym dotyczącym nominee.
Należy jednak pamiętać, że przedłużenie dzierżawy powyżej pierwszych 30 lat nie jest gwarantowane przez prawo tajskie - stanowi jedynie zobowiązanie umowne stron. W kontekście zaostrzenia prawa monitorujemy, czy przyszłe nowelizacje nie ograniczą tej ścieżki, ale na wrzesień 2026 roku brak takich zapowiedzi.
Tabela porównawcza
| Parametr | Condo freehold (49%) | Spółka nominee (willa) | Leasehold 30 lat |
|---|---|---|---|
| Tytuł własności | Chanote na cudzoziemca | Chanote na spółkę tajską | Umowa dzierżawy zarejestrowana w Land Office |
| Wpływ zmian 2026 | Minimalny - zaostrzenie procedur dokumentowych | Bezpośredni - dochodzenie wobec 11 000+ firm | Brak bezpośredniego wpływu |
| Poziom ryzyka prawnego | Niski | Wysoki (od 2026 roku) | Umiarkowany (brak gwarancji przedłużenia) |
| Wymagany FET | Tak - obowiązkowy | Nie dotyczy (wpłata do spółki) | Nie dotyczy (wpłata dzierżawy) |
| Typowa lokalizacja Phuket | Kamala, Surin, Karon | Layan, Bang Tao, Rawai | Nai Harn, Rawai |
| Typowa lokalizacja Koh Samui | Chaweng, Bophut | Maenam, Lamai | Bophut, Maenam |
| Koszt wejścia (szacunkowo) | Od ok. 3-5 mln THB (ok. 350-580 tys. PLN) | Od ok. 8-15 mln THB (ok. 930 tys. - 1,75 mln PLN) | Od ok. 5-10 mln THB (ok. 580 tys. - 1,16 mln PLN) |
| Zbywalność | Wysoka - pełna własność | Obniżona - ryzyko prawne odstrasza nabywców | Umiarkowana - zależy od pozostałego okresu dzierżawy |
Ryzyka i błędy
Błąd nr 1: kupno condo w budynku z przekroczonym limitem 49%
Monitorujemy przypadki, w których deweloper sprzedał więcej niż 49% powierzchni cudzoziemcom, stosując mieszane struktury (część freehold, część leasehold pod tym samym dachem). W takim budynku Land Office odmówi rejestracji kolejnego freehold na cudzoziemca. Sygnał ostrzegawczy: deweloper nie jest w stanie przedstawić aktualnego foreign quota certificate lub twierdzi, że 'limit jeszcze nie został osiągnięty' bez dokumentu potwierdzającego.
Mierzalne kryterium: przed wpłatą zaliczki zażądaj pisemnego zaświadczenia od jurydycznego zarządcy budynku (nie od sprzedawcy) z podaniem aktualnego procentu własności zagranicznej. Jeśli przekracza 45%, ryzyko braku możliwości rejestracji freehold rośnie znacząco.
Błąd nr 2: przelew środków bez zachowania ścieżki FET
Polski inwestor, który przelewa środki w THB z konta wymiany walut w Tajlandii lub przekazuje gotówkę, nie otrzyma dokumentu FET (Thor Tor 3). Bez tego dokumentu Land Office na Phuket i Koh Samui coraz częściej odmawia rejestracji. Koszt błędu: utrata możliwości zarejestrowania własności, konieczność ponownego przelewu z zagranicy (opłaty bankowe, kurs wymiany, czas).
Co zrobilibyśmy inaczej: każdy przelew realizujemy z europejskiego konta bankowego, w walucie EUR lub USD, na konto odbiorcy w tajskim banku. Minimalna kwota przelewu wymagana do uzyskania FET to równowartość 50 000 USD (choć w praktyce przelew powinien pokrywać pełną cenę transakcyjną). Cel przelewu musi być wyraźnie oznaczony.
Błąd nr 3: zakup willi przez nominee w okresie zaostrzenia prawa
Najpoważniejszy błąd, jaki obserwujemy w 2026 roku. Inwestor z Europy Środkowej kupujący willę w rejonie Layan za ok. 18 mln THB (ok. 2,1 mln PLN) przez spółkę nominee naraża się na przymusową sprzedaż gruntu. Według danych z września 2026 roku Department of Lands przyspiesza kontrole nieruchomości powiązanych z firmami objętymi dochodzeniem.
Sygnały ostrzegawcze: udziałowcy tajscy w spółce nie są w stanie wykazać źródła środków na objęcie udziałów; spółka nie prowadzi realnej działalności operacyjnej; akty notarialne wskazują na jednoczesne powołanie spółki i zakup gruntu.
Błąd nr 4: ignorowanie konsekwencji podatkowych dla polskiego rezydenta
Polski rezydent podatkowy jest zobowiązany do wykazania dochodów z najmu nieruchomości w Tajlandii w polskim zeznaniu podatkowym (zasada światowego dochodu). Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią (DTT) pozwala na zaliczenie podatku zapłaconego w Tajlandii, ale wymaga prawidłowej dokumentacji. Niedoszacowanie tego obciążenia to błąd, który według naszych szacunków kosztuje polskiego inwestora od 3 do 8 punktów procentowych rocznej rentowności netto.
FAQ
Czy cudzoziemiec nadal może legalnie kupić condo w Tajlandii w 2026 roku
Tak. Zakup mieszkania w kondominium w trybie freehold w ramach limitu 49% powierzchni zagranicznej pozostaje w pełni legalny. Zmiany legislacyjne z 2026 roku dotyczą przede wszystkim struktur nominee i nielegalnego posiadania gruntów, a nie Condominium Act.
Co to jest limit 49% i jak go sprawdzić
Condominium Act B.E. 2522 stanowi, że maksymalnie 49% łącznej powierzchni użytkowej budynku może należeć do cudzoziemców w trybie freehold. Pozostałe 51% musi pozostać w rękach obywateli tajskich. Aktualny stan limitu potwierdza zarządca nieruchomości na piśmie (foreign quota certificate).
Czym jest dokument FET i dlaczego jest niezbędny
FET (Foreign Exchange Transaction Form, Thai: Thor Tor 3) to potwierdzenie przelewu walutowego do Tajlandii wydawane przez bank odbiorcy. Dokument ten jest wymagany przez Land Office do rejestracji prawa własności condo na cudzoziemca. Przelew musi być wykonany z zagranicy, w walucie obcej, na kwotę nie niższą niż cena zakupu.
Czy nowe przepisy dotyczą dzierżawy długoterminowej (leasehold)
Na wrzesień 2026 roku zapowiedzi nowelizacji nie obejmują umów dzierżawy. Leasehold na 30 lat z opcją przedłużenia pozostaje dostępny dla cudzoziemców, choć przedłużenie powyżej pierwszego okresu nie jest gwarantowane ustawowo.
Ile kosztuje condo na Phuket w 2026 roku
Według naszych zestawień ceny condo w popularnych rejonach Phuket (Kamala, Surin, Bang Tao) zaczynają się od ok. 3 mln THB (ok. 350 tys. PLN) za studio 30-35 m2 i sięgają 15-25 mln THB (1,75-2,9 mln PLN) za apartamenty premium z widokiem na morze.
Czy kupno willi przez spółkę tajską jest teraz bezpieczne
W kontekście trwającego dochodzenia wobec ponad 11 000 firm nominee oceniamy ryzyko tej ścieżki jako wysokie. Organy kontrolne mogą nakazać przymusową sprzedaż gruntu, jeśli wykażą strukturę nominee. Alternatywą jest leasehold na grunt z pełną własnością budynku.
Jakie dokumenty sprawdzić przed zakupem condo na Koh Samui
Minimalna lista: chanote (tytuł własności gruntu pod budynkiem), foreign quota certificate, pozwolenie na budowę (w przypadku nowych inwestycji), EIA (ocena oddziaływania na środowisko, jeśli wymagana), oraz potwierdzenie statusu prawnego dewelopera w Department of Business Development.
Czy Polak potrzebuje wizy do zakupu nieruchomości w Tajlandii
Nie - do samej transakcji zakupu wiza nie jest wymagana. Jednak od 2026 roku pobyt bezwizowy został skrócony do 30 dni (wcześniej 60 dni). Do finalizacji zakupu, inspekcji i rejestracji w Land Office zazwyczaj potrzeba 2-4 tygodni.
Jak przeliczyć cenę z THB na PLN
Według kursów z września 2026 roku 1 THB to ok. 0,116 PLN (1 PLN to ok. 8,6 THB). Kurs bywa zmienny, dlatego rekomendujemy przeliczanie w dniu planowanego transferu i uwzględnienie prowizji bankowych rzędu 0,5-1,5%.
Podsumowując naszą analizę: zaostrzenie prawa w Tajlandii w 2026 roku nie podważa fundamentalnego bezpieczeństwa zakupu condo freehold przez cudzoziemca w ramach limitu 49%. Wręcz przeciwnie - eliminacja struktur nominee i szarych schematów własności zwiększa przejrzystość rynku. Dla polskiego inwestora kluczowe pozostają trzy elementy: weryfikacja foreign quota w budynku, prawidłowa ścieżka przelewu walutowego z dokumentem FET oraz unikanie jakichkolwiek struktur nominee przy zakupie gruntów.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.