Trzy największe stowarzyszenia branży nieruchomości w Tajlandii zaproponowały w październiku 2026 roku podwojenie limitu odliczenia odsetek hipotecznych do 200 000 THB rocznie oraz ujednolicenie stawki podatku od gruntów i budynków na poziomie ok. 0,03% dla nieruchomości mieszkalnych. Monitorujemy te propozycje pod kątem ich realnego wpływu na koszty zakupu i utrzymania nieruchomości przez cudzoziemca inwestującego na Phuket lub Koh Samui.
Propozycje dotyczą okresu od 1 listopada 2026 do 31 grudnia 2027 roku i mają na celu złagodzenie skutków zacieśnionej polityki kredytowej. Według danych z Nation Thailand z października 2026 roku, stowarzyszenia branżowe (Housing Business Association, Thai Real Estate Association i Thai Condominium Association) argumentują spadek siły nabywczej kupujących i rosnące zapasy niesprzedanych lokali. Dla polskiego inwestora kluczowe pytanie brzmi: które z tych ulg w ogóle go dotyczą i jak wpływają na kalkulację zwrotu.
Szybka odpowiedź
- Odliczenie odsetek hipotecznych (do 200 000 THB/rok) przysługuje wyłącznie osobom rozliczającym podatek dochodowy PIT w Tajlandii - cudzoziemiec bez tajskiego dochodu podlegającego opodatkowaniu nie skorzysta z tej ulgi bezpośrednio
- Podatek od gruntów i budynków (Land & Building Tax) w stawce ok. 0,03% wartości oszacowanej dotyczy każdego właściciela nieruchomości mieszkalnej - również cudzoziemca posiadającego condo we freehold
- Przy condo o wartości 10 mln THB (ok. 1,15 mln PLN przy orientacyjnym kursie 0,115 PLN/THB, stan na 2026 rok) roczny podatek od nieruchomości wynosiłby ok. 3 000 THB (ok. 345 PLN) - kwota marginalna wobec kosztów utrzymania
- Willa kupiona przez tajską spółkę może korzystać z odliczenia odsetek, jeśli spółka lub udziałowiec z tajskim PIT zaciąga kredyt hipoteczny - w praktyce nieliczni cudzoziemcy spełniają ten warunek
- Według Bangkok Post z października 2026 roku, indeks cen nowych mieszkań w Bangkoku wzrósł jedynie o 0,2% rok do roku (do poziomu 131,5) - rynek jest w fazie stagnacji, co wzmacnia presję na wprowadzenie ulg
- Deweloperzy już teraz pokrywają koszty transferu własności w 31,4% promocji, co de facto zastępuje część planowanych ulg rządowych
Warianty i scenariusze
Wariant 1: Cudzoziemiec kupuje condo we freehold na własne nazwisko
To najczęstszy model dla polskiego inwestora na Phuket (dzielnice Bang Tao, Layan, Kamala, Surin) i Koh Samui (Bophut, Maenam). W tym wariancie inwestor jest bezpośrednim właścicielem lokalu. Podatek od gruntów i budynków (Land & Building Tax) naliczany jest na podstawie wartości oszacowanej przez urząd skarbowy, nie ceny transakcyjnej. Stawka dla nieruchomości mieszkalnej to ok. 0,02-0,03% w zależności od klasyfikacji. Ujednolicenie do 0,03% eliminuje ryzyko zaklasyfikowania pustego condo jako nieruchomości komercyjnej (stawka mogłaby wynieść nawet 0,3% - dziesięciokrotnie więcej).
Odliczenie odsetek hipotecznych w tym wariancie jest praktycznie niedostępne. Banki tajskie co do zasady nie udzielają kredytów hipotecznych cudzoziemcom nierezydentom. Nawet jeśli inwestor uzyska finansowanie (np. w jednym z banków singapurskich lub hongkońskich operujących w regionie), ulga wymaga rozliczenia tajskiego PIT. Polak nierezydent podatkowy Tajlandii nie spełnia tego warunku.
Wariant 2: Willa kupiona przez tajską spółkę (Thai Co., Ltd.)
Model stosowany przy zakupie gruntu z willą - np. w Rawai, Nai Harn na Phuket czy Lamai na Koh Samui. Spółka jest właścicielem nieruchomości i płaci podatek od gruntów i budynków. Stawka 0,03% dotyczy nieruchomości wykorzystywanej jako rezydencja. Jeśli willa stoi pusta lub jest wynajmowana krótkoterminowo, urząd może zakwalifikować ją jako nieruchomość komercyjną lub nieużytkowaną - ze stawką nawet 0,3-0,6%.
Odliczenie odsetek: teoretycznie możliwe, jeśli spółka lub tajski udziałowiec zaciąga kredyt i rozlicza PIT. W praktyce struktura spółki z dominującym udziałem cudzoziemca budzi kontrole urzędów, a finansowanie bankowe dla takich podmiotów jest ograniczone. Według naszych szacunków, mniej niż 5% zagranicznych nabywców willi w strukturze spółkowej korzysta z tajskiego kredytu hipotecznego.
Wariant 3: Leasehold (dzierżawa 30-letnia)
Inwestor nie jest właścicielem nieruchomości - podatek od gruntów i budynków obciąża właściciela gruntu (dewelopera lub osobę fizyczną). Ulga od odsetek nie ma zastosowania. Ten wariant jest neutralny wobec omawianych zmian podatkowych, ale warto go uwzględnić jako punkt odniesienia kosztowego.
Tabela porównawcza
| Parametr | Condo freehold (cudzoziemiec) | Willa przez spółkę tajską | Leasehold 30 lat |
|---|---|---|---|
| Podatek od nieruchomości (stawka mieszkalna) | 0,02-0,03% wartości oszacowanej | 0,02-0,03% (ryzyko reklasyfikacji do 0,3%) | Obciąża właściciela gruntu |
| Roczny podatek przy wartości 10 mln THB | ok. 2 000-3 000 THB | ok. 2 000-3 000 THB (lub 30 000 THB przy stawce komercyjnej) | Brak bezpośredniego obciążenia |
| Odliczenie odsetek hipotecznych (do 200 000 THB) | Niedostępne (brak tajskiego PIT) | Teoretycznie możliwe (wymaga tajskiego PIT i kredytu) | Nie dotyczy |
| Maksymalna roczna korzyść z odliczenia | 0 THB | Do 70 000 THB (przy stawce PIT 35%) | 0 THB |
| Ryzyko reklasyfikacji podatkowej | Niskie | Wysokie (pusta willa, wynajem krótkoterminowy) | Brak |
| Dostępność kredytu hipotecznego | Bardzo ograniczona dla cudzoziemców | Ograniczona dla spółek z udziałem cudzoziemca | Nie dotyczy |
Ryzyka i błędy
Ryzyko 1: Propozycje branżowe to nie obowiązujące prawo. Stan na październik 2026 roku - postulaty stowarzyszeń nie zostały jeszcze przyjęte przez rząd. Harmonogram zakłada wejście w życie od 1 listopada 2026, ale proces legislacyjny może się przeciągnąć. Nie rekomendujemy opierania decyzji inwestycyjnej wyłącznie na zapowiedziach ulg.
Ryzyko 2: Reklasyfikacja podatkowa nieruchomości. Willa lub condo niewykorzystywane jako miejsce zamieszkania mogą zostać przeklasyfikowane do kategorii nieużytkowanej lub komercyjnej. Różnica jest dziesięciokrotna - z 0,03% do 0,3% wartości. Na Phuket, w dzielnicach takich jak Cherngtalay czy Kamala, spotykamy przypadki, gdy urząd reklasyfikował pustą willę po dwóch latach braku meldunku.
Ryzyko 3: Mylne przekonanie o dostępności ulgi od odsetek. Wielu polskich inwestorów zakłada, że samo posiadanie kredytu (np. zaciągniętego w Polsce pod zastaw polskiej nieruchomości) uprawnia do tajskiej ulgi. To nieprawda - odliczenie dotyczy wyłącznie odsetek od kredytu zabezpieczonego tajską nieruchomością i rozliczanego w tajskim PIT.
Ryzyko 4: Kurs walutowy. Przy orientacyjnym kursie 0,115 PLN/THB (stan na 2026 rok) zmiana o 5% w trakcie harmonogramu wpłat na nieruchomość za 10 mln THB to różnica ok. 57 500 PLN. Korzyść z podatku od nieruchomości (ok. 345 PLN rocznie) jest marginalna wobec ryzyka kursowego PLN/THB.
Ryzyko 5: Ukryte koszty struktury spółkowej. Roczne utrzymanie tajskiej spółki (księgowość, audyt, opłaty rejestrowe) to 30 000-80 000 THB rocznie według naszych szacunków. Korzyść podatkowa z odliczenia odsetek (nawet maksymalne 70 000 THB przy 35% PIT) może nie pokryć tych kosztów.
FAQ
Czy cudzoziemiec kupujący condo na Phuket zapłaci niższy podatek od nieruchomości po zmianach?
Tak, jeśli propozycja ujednolicenia stawki do ok. 0,03% zostanie przyjęta, właściciel condo freehold zapłaci podatek od gruntów i budynków według stawki mieszkalnej. Przy wartości oszacowanej 5 mln THB to ok. 1 500 THB rocznie. Zmiana eliminuje ryzyko zawyżonej stawki, ale sama kwota podatku jest niewielka i nie zmienia istotnie kalkulacji inwestycyjnej.
Czy Polak może odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego w Tajlandii?
Tylko jeśli rozlicza tajski podatek dochodowy PIT i posiada kredyt zabezpieczony tajską nieruchomością. W praktyce nierezydent podatkowy Tajlandii bez tajskiego dochodu nie skorzysta z tej ulgi. Kredyt zaciągnięty w Polsce nie kwalifikuje się do tajskiego odliczenia.
Jaki jest roczny podatek od nieruchomości za willę na Koh Samui o wartości 15 mln THB?
Przy stawce mieszkalnej 0,03% - ok. 4 500 THB rocznie (ok. 520 PLN przy orientacyjnym kursie z 2026 roku). Przy reklasyfikacji do stawki komercyjnej 0,3% - ok. 45 000 THB (ok. 5 175 PLN). Kwalifikacja zależy od sposobu użytkowania i rejestracji meldunkowej.
Kiedy nowe ulgi podatkowe mogą wejść w życie?
Stowarzyszenia branżowe proponują okres obowiązywania od 1 listopada 2026 do 31 grudnia 2027 roku. Stan na październik 2026 - propozycje są na etapie lobbingu, nie zostały jeszcze formalnie przyjęte przez rząd.
Czy deweloperzy na Phuket oferują własne ulgi zamiast rządowych?
Tak. Według danych z października 2026 roku, 31,4% promocji deweloperskich obejmuje pokrycie kosztów transferu własności, a 30,5% to rabaty gotówkowe. W dzielnicach takich jak Bang Tao czy Surin spotykamy oferty z pełnym umeblowaniem i klimatyzacją w cenie (38,1% promocji). Te rabaty mogą być bardziej wartościowe niż planowane ulgi podatkowe.
Jak zmiana kursu PLN/THB wpływa na koszt zakupu bardziej niż ulgi podatkowe?
Przy nieruchomości za 10 mln THB wahanie kursu o 5% oznacza różnicę ok. 57 500 PLN. Roczna korzyść z niższego podatku od nieruchomości to ok. 345 PLN. Ryzyko walutowe jest więc ponad stukrotnie większe niż potencjalna oszczędność podatkowa na nieruchomości.
Czy leasehold jest korzystniejszy podatkowo niż freehold dla cudzoziemca?
W kontekście podatku od gruntów i budynków - tak, bo obciąża on właściciela gruntu, nie dzierżawcę. Jednak leasehold niesie inne ryzyka (ograniczony okres, zależność od wynajmującego) i nie buduje kapitału w ten sam sposób co freehold.
Czy spółka tajska z udziałem cudzoziemca realnie korzysta z odliczenia odsetek?
W teorii tak, jeśli spółka lub tajski udziałowiec z PIT zaciąga kredyt. W praktyce mniej niż 5% zagranicznych nabywców w tej strukturze korzysta z tajskiego kredytu hipotecznego, według naszych szacunków. Koszty utrzymania spółki (30 000-80 000 THB rocznie) często przewyższają korzyść z odliczenia.
Na podstawie dostępnych danych oceniamy, że proponowane zmiany podatkowe mają ograniczony wpływ na całkowity koszt posiadania nieruchomości przez zagranicznego inwestora. Podatek od gruntów i budynków w stawce 0,03% to kwota marginalna - ok. 1 500-4 500 THB rocznie dla typowych nieruchomości na Phuket i Koh Samui. Odliczenie odsetek hipotecznych jest w praktyce niedostępne dla większości Polaków kupujących w Tajlandii. Rekomendujemy skupienie uwagi na ryzyku walutowym PLN/THB, kosztach transakcyjnych (opłaty transferowe, podatek od działalności) oraz promocjach deweloperskich, które w obecnym rynku dają wymierną korzyść rzędu 2-5% wartości nieruchomości.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.