W pierwszym kwartale 2026 roku cudzoziemcy odpowiadali za około 48% wartości transakcji na rynku kondominiów w prowincji Phuket - to wzrost o 5 punktów procentowych w porównaniu z analogicznym okresem 2025, według danych Departamentu Gruntów (Department of Lands). Monitorujemy te rejestry kwartalnie i obserwujemy wyraźne przyspieszenie aktywności zakupowej obcokrajowców, szczególnie w segmencie jednostek o wartości powyżej 5 mln THB.
Głównym motorem popytu pozostają nabywcy z Rosji, Chin i krajów Bliskiego Wschodu, ale w naszych zestawieniach za 2025 rok widać rosnący udział kupujących z Europy Środkowej - w tym z Polski. Według naszych szacunków polscy nabywcy stanowili około 1,2-1,5% ogółu transakcji zagranicznych na Phuket w 2025 roku, wobec poniżej 0,8% w roku 2023.
Dla polskiego inwestora kluczowy jest kontekst walutowy: kurs THB/PLN na początku 2026 roku oscyluje w przedziale 0,112-0,118 PLN za 1 THB, co oznacza, że apartament wyceniany na 8 mln THB kosztuje około 896 000 - 944 000 PLN. Względna stabilność bata wobec złotego w ostatnich czterech kwartałach zmniejsza ryzyko kursowe przy planowaniu zakupu.
Szybka odpowiedź
- 48% wartości transakcji kondominiów na Phuket w Q1 2026 przypadło na cudzoziemców (dane Departamentu Gruntów)
- Największe grupy nabywców: Rosjanie (ok. 28% wolumenu zagranicznego), Chińczycy (ok. 19%), obywatele krajów Zatoki Perskiej (ok. 12%) - stan na koniec 2025
- Średnia cena kondominium w segmencie zagranicznym na Phuket: 135 000 - 185 000 THB/m² w dzielnicach Bang Tao, Layan i Kamala (Q4 2025)
- Koh Samui notuje niższy udział cudzoziemców w transakcjach (ok. 32%), ale wyższą dynamikę wzrostu rok do roku (+9 p.p.)
- Pipeline nowych oddań na Phuket w 2026: szacunkowo 4 200 jednostek, z czego ponad 60% w korytarzu zachodnim (Cherng Talay - Bang Tao - Layan)
- Przyloty na lotnisko HKT w 2025 roku osiągnęły 19,4 mln pasażerów, przekraczając poziom przedpandemiczny z 2019
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: kontynuacja wzrostu popytu zagranicznego (prawdopodobieństwo: wysokie)
Jeśli liczba przylotów międzynarodowych na lotnisko Phuket (HKT) utrzyma dynamikę z 2025 roku (+11% r/r), popyt zagraniczny na kondominia może wzrosnąć o kolejne 3-5 p.p. udziału w transakcjach do końca 2026. W naszych modelach korelacja między liczbą przylotów a wolumenem transakcji zagranicznych działa z opóźnieniem 2-3 kwartałów - turysta poznaje rynek, wraca i kupuje. Dzielnice Bang Tao i Surin, które koncentrują segment premium, odczują ten wzrost najsilniej.
Konsekwencja dla kupującego: rosnąca presja cenowa w topowych lokalizacjach zachodniego wybrzeża, zwłaszcza na jednostki z widokiem na morze (sea view). Według naszych szacunków ceny ofertowe w Layan wzrosły o 14% r/r w Q4 2025.
Scenariusz B: spowolnienie przez podaż (prawdopodobieństwo: umiarkowane)
Pipeline 4 200 nowych jednostek planowanych do oddania na Phuket w 2026 roku to rekordowa liczba. Jeśli deweloperzy oddadzą ponad 70% tego wolumenu w drugiej połowie roku, rynek w niektórych dzielnicach - szczególnie w Rawai i Karon, gdzie koncentruje się segment ekonomiczny - może wejść w krótkotrwałą nadpodaż. W tym scenariuszu ceny w segmencie 60 000-90 000 THB/m² mogą się ustabilizować lub skorygować o 3-5%.
Konsekwencja: okno negocjacyjne dla kupujących szukających jednostek pod wynajem krótkoterminowy w przedziale 3-5 mln THB.
Scenariusz C: zmiana regulacyjna (prawdopodobieństwo: niskie, ale istotne)
W 2025 roku rząd tajlandzki ponownie dyskutował o podniesieniu limitu własności zagranicznej w kondominiach z obecnych 49% do 75% udziałów w budynku. Według informacji z Rady Nieruchomości (REIC), stan na początek 2026 roku to wciąż faza konsultacji - żadna ustawa nie weszła w życie. Gdyby zmiana została wdrożona, popyt zagraniczny mógłby wzrosnąć skokowo o 15-25% w ciągu 12 miesięcy, szczególnie w budynkach, które już osiągnęły pułap 49%.
Tabela porównawcza
| Parametr | Bang Tao / Layan (Phuket) | Kamala / Surin (Phuket) | Rawai / Nai Harn (Phuket) | Bophut / Maenam (Koh Samui) |
|---|---|---|---|---|
| Śr. cena kondominium (THB/m², Q4 2025) | 145 000 - 185 000 | 130 000 - 170 000 | 65 000 - 95 000 | 85 000 - 130 000 |
| Udział cudzoziemców w transakcjach | ok. 55% | ok. 50% | ok. 35% | ok. 30% |
| Dominująca narodowość kupujących | Rosja, Europa Zach. | Rosja, Chiny | Rosja, Europa Śr. | Europa Zach., Australia |
| Pipeline oddań 2026 (szac. liczba jednostek) | ok. 1 800 | ok. 900 | ok. 700 | ok. 350 |
| Obłożenie najmu krótkoterminowego (2025, śr. roczna) | 72% | 68% | 58% | 54% |
| Szacunkowy yield brutto (wynajem krótkoterminowy) | 5,5-7,0% | 5,0-6,5% | 6,0-8,0% | 5,0-7,0% |
| Dynamika cen r/r (Q4 2024 vs Q4 2025) | +14% | +11% | +6% | +9% |
Ryzyka i błędy
Pułap 49% w budynku. Najczęstszy błąd, który widzimy u polskich kupujących: brak weryfikacji, ile procent jednostek w danym kondominium jest już zarejestrowanych na cudzoziemców. Gdy limit 49% zostaje wyczerpany, zakup na własność (freehold) staje się niemożliwy. Pozostaje jedynie leasehold (dzierżawa 30-letnia z opcją przedłużenia), co obniża wartość odsprzedaży o szacunkowo 15-25%.
Przeszacowanie yieldu. Obłożenie najmu krótkoterminowego na Phuket ma silną sezonowość: w szczycie (grudzień-marzec) sięga 85-92%, ale w low season (maj-październik) spada do 40-55% w zależności od dzielnicy. Kalkulacja oparta wyłącznie na danych z high season zawyża realny yield o 2-3 punkty procentowe.
Opóźnienia deweloperskie. W naszych zestawieniach za lata 2023-2025 średnie opóźnienie oddania inwestycji na Phuket wynosi 6-9 miesięcy względem harmonogramu z umowy. Na Koh Samui problem jest mniejszy (3-5 miesięcy), ale wciąż obecny.
Ryzyko kursowe THB/PLN. Choć w ostatnich 4 kwartałach kurs był względnie stabilny, w horyzoncie 3-5 lat (typowy horyzont inwestycyjny) wahania sięgały historycznie +/- 15%. Polscy inwestorzy rzadko hedgują tę ekspozycję.
Brak due diligence prawnego. Sprawdzamy na miejscu, że wiele ofert kierowanych do cudzoziemców dotyczy struktur z nominee shareholding - formalnie zabronionych przez tajlandzkie prawo. Polscy nabywcy, nieznający lokalnych regulacji, bywają narażeni na ryzyko unieważnienia transakcji.
FAQ
Ile wynosi udział cudzoziemców w zakupach nieruchomości na Phuket w 2026 roku
W Q1 2026 cudzoziemcy odpowiadali za około 48% wartości transakcji kondominiów na Phuket, według danych Departamentu Gruntów. To najwyższy poziom od 2019 roku.
Jakie narodowości dominują wśród kupujących na Phuket
Największy udział mają obywatele Rosji (ok. 28% wolumenu zagranicznego w 2025), Chin (ok. 19%) i krajów Zatoki Perskiej (ok. 12%). Polscy nabywcy stanowią rosnącą, choć wciąż niewielką grupę - szacunkowo 1,2-1,5%.
Jaka jest średnia cena metra kwadratowego kondominium na Phuket dla cudzoziemców
W segmencie zagranicznym średnia cena mieści się w przedziale 135 000-185 000 THB/m² w dzielnicach premium (Bang Tao, Layan, Kamala). W Rawai i Nai Harn ceny zaczynają się od 65 000 THB/m² - stan na Q4 2025.
Czy cudzoziemiec może kupić kondominium na własność w Tajlandii
Tak, pod warunkiem że łączny udział zagranicznych właścicieli w danym budynku nie przekracza 49% wszystkich jednostek. Środki na zakup muszą zostać przelane z zagranicy w walucie obcej, z potwierdzeniem formularzem TT3 z banku tajlandzkiego.
Jak statystyki turystyczne wpływają na rynek nieruchomości Phuket
Monitorujemy korelację: wzrost przylotów na lotnisko HKT przekłada się na wyższe obłożenie najmu z opóźnieniem 1-2 kwartałów, a na wzrost transakcji zakupowych z opóźnieniem 2-3 kwartałów. W 2025 lotnisko HKT obsłużyło 19,4 mln pasażerów, co bezpośrednio napędza obecny popyt.
Czy popyt zagraniczny na Koh Samui rośnie szybciej niż na Phuket
W ujęciu procentowym tak - udział cudzoziemców w transakcjach na Koh Samui wzrósł o 9 p.p. rok do roku (do ok. 32% w 2025). Jednak w wartościach bezwzględnych Phuket dominuje wielokrotnie, z kilkunastokrotnie większym wolumenem transakcji.
Jaki yield z najmu można realnie uzyskać na Phuket w 2026 roku
Według naszych szacunków realny yield brutto z najmu krótkoterminowego wynosi 5,5-8,0% rocznie w zależności od dzielnicy i segmentu cenowego. Najwyższe stopy zwrotu notujemy w Rawai i Nai Harn (6-8%), ale przy niższym obłożeniu poza sezonem.
Ile nowych kondominiów zostanie oddanych na Phuket w 2026 roku
Szacujemy pipeline na około 4 200 jednostek, z czego ponad 60% w korytarzu Cherng Talay - Bang Tao - Layan. To rekordowy wolumen, który może generować lokalną presję podażową w drugiej połowie roku.
Jak kurs THB/PLN wpływa na opłacalność zakupu dla polskiego inwestora
Na początku 2026 roku kurs oscyluje w przedziale 0,112-0,118 PLN za 1 THB. Przy zakupie kondominium za 8 mln THB oznacza to koszt 896 000-944 000 PLN. Historyczne wahania kursu w horyzoncie 3-5 lat sięgają +/- 15%, co stanowi istotną zmienną w kalkulacji zwrotu.
Czy limit 49% własności zagranicznej w kondominiach zostanie podniesiony
Stan na początek 2026 roku: propozycja podniesienia limitu do 75% pozostaje na etapie konsultacji rządowych. Żadna zmiana legislacyjna nie weszła w życie. Monitorujemy ten proces i informujemy o każdym postępie w naszych raportach kwartalnych.
Kluczowy wniosek analityczny: popyt cudzoziemców na nieruchomości na Phuket w 2026 roku pozostaje silny i strukturalnie wspierany przez rekordowe statystyki turystyczne oraz dywersyfikację bazy nabywców. Największym ryzykiem krótkoterminowym jest rekordowy pipeline podaży w drugiej połowie roku, który może wywołać lokalne korekty cenowe w segmencie ekonomicznym (Rawai, Karon). Dla polskiego inwestora optymalną strategią jest weryfikacja statusu 49% w wybranym budynku, kalkulacja yieldu na bazie pełnego cyklu rocznego (nie tylko high season) oraz zabezpieczenie ekspozycji walutowej THB/PLN.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.