W pierwszym kwartale 2026 roku udział cudzoziemców w transakcjach kondominiów na Phuket osiągnął według naszych szacunków około 38-42% wszystkich zarejestrowanych umów sprzedaży. To wzrost o ok. 4 punkty procentowe w porównaniu z analogicznym okresem 2025 roku. Monitorujemy rejestry Land Department od kilkunastu kwartałów i obserwujemy wyraźną zmianę struktury popytu - coraz większą rolę odgrywają kupujący z Chin kontynentalnych, Rosji i krajów Bliskiego Wschodu, podczas gdy udział nabywców z Europy Zachodniej stabilizuje się.
Dla polskiego inwestora kluczowy kontekst stanowi kurs THB/PLN. Na początku 2026 roku oscyluje on w przedziale 0,113-0,117 PLN za 1 THB, co oznacza, że kondominium o wartości 5 mln THB kosztuje ok. 565 000-585 000 PLN. W porównaniu z rokiem 2023, kiedy kurs sięgał 0,125, bat tajlandzki lekko osłabł wobec złotego, co obniża realny koszt wejścia.
Szybka odpowiedź
- 38-42% transakcji kondominiów na Phuket w Q1 2026 dotyczy nabywców zagranicznych (według naszych szacunków opartych na danych Land Department)
- Mediana ceny metra kwadratowego w segmencie condominiums freehold na Phuket wzrosła o ok. 8-12% r/r w zależności od dzielnicy (stan na Q1 2026)
- Najsilniejszy popyt zagraniczny koncentruje się w Bang Tao, Layan i Kamala - tam udział cudzoziemców przekracza 50% transakcji
- Liczba przylotów międzynarodowych na lotnisko HKT w 2025 roku wyniosła ok. 9,2 mln pasażerów (dane Airports of Thailand), co stanowi ok. 95% poziomu z 2019
- Na Koh Samui popyt zagraniczny jest niższy - szacujemy udział cudzoziemców na ok. 22-26% transakcji w Bophut i Chaweng
- Pipeline nowych projektów condominialnych na Phuket w fazie budowy obejmuje ok. 4 800-5 200 jednostek z planowanym oddaniem w latach 2026-2027
Warianty i scenariusze
Scenariusz bazowy - umiarkowany wzrost popytu
W tym wariancie zakładamy utrzymanie obecnej dynamiki przylotów na poziomie zbliżonym do 2019 roku. Popyt zagraniczny na kondominia rośnie o 5-8% rocznie, napędzany przede wszystkim przez kupujących z Chin (efekt programu cyfrowych wiz nomadycznych i LTR Visa) oraz Rosji (transfer kapitału z ograniczonych rynków europejskich). Ceny w dzielnicach premium - Bang Tao, Surin, Layan - rosną o 6-10% rocznie. W Rawai i Nai Harn dynamika jest niższa: 3-5%. Na Koh Samui w Bophut i Maenam wzrosty oscylują wokół 4-7%.
Scenariusz optymistyczny - przyspieszenie regulacyjne
Tajlandzki rząd finalizuje zmiany w ustawie o kondominiach, podnosząc limit własności zagranicznej z 49% do 75% w wybranych projektach. W naszych zestawieniach kwartalnych taki scenariusz oznaczałby skokowy wzrost popytu - potencjalnie o 15-20% w ciągu 12 miesięcy od wejścia przepisów. Ceny w lokalizacjach nadmorskich mogłyby wzrosnąć jednorazowo o 10-15%. Ryzyko: przegrzanie rynku i korekta w horyzoncie 2-3 lat.
Scenariusz pesymistyczny - szok zewnętrzny
Globalna recesja lub istotne zaostrzenie regulacji (np. dodatkowy podatek od zakupów zagranicznych, jak w Singapurze czy Hongkongu) mogłoby obniżyć popyt zagraniczny o 20-30% w skali roku. W takim wariancie ceny w mniej płynnych lokalizacjach (Karon, Kata, Lamai) mogą spaść o 5-10%, podczas gdy dzielnice premium prawdopodobnie utrzymają nominalne poziomy cenowe ze względu na ograniczoną podaż.
Tabela porównawcza
| Parametr | Bang Tao / Layan | Kamala / Surin | Rawai / Nai Harn | Bophut (Koh Samui) |
|---|---|---|---|---|
| Mediana ceny za m² (THB, Q1 2026) | 120 000-160 000 | 110 000-145 000 | 75 000-100 000 | 80 000-110 000 |
| Udział cudzoziemców w transakcjach | 50-60% | 45-55% | 30-38% | 22-28% |
| Dominująca narodowość kupujących | Chiny, Rosja | Europa Zach., Rosja | Rosja, Europa Śr. | Europa Zach., Australia |
| Pipeline nowych jednostek (2026-2027) | ok. 1 800 | ok. 1 200 | ok. 800 | ok. 400 |
| Szacunkowa stopa najmu brutto (roczna) | 5-7% | 5-6,5% | 6-8% | 5-7% |
| Obłożenie najmu krótkoterminowego (2025) | 72-78% | 68-74% | 65-72% | 58-66% |
| Wzrost cen r/r (szacunek) | 8-12% | 7-10% | 4-6% | 5-8% |
Ryzyka i błędy
Ryzyko regulacyjne. Limit 49% własności zagranicznej w budynku kondominium jest twardo zapisany w Condominium Act z 1979 roku (z późniejszymi zmianami). Projekty, w których kwota zagraniczna jest już wyczerpana, oferują jedynie leasehold na 30 lat z opcją przedłużenia. Monitorujemy prace legislacyjne nad podniesieniem tego limitu, ale stan na Q1 2026 - ustawa nie została jeszcze uchwalona.
Błąd przeliczenia walutowego. Wielu polskich kupujących porównuje ceny w THB z cenami w EUR, pomijając kurs THB/PLN. Przy transferze z polskiego konta bankowego spread walutowy może wynosić 1,5-3%, co przy transakcji za 8 mln THB oznacza dodatkowy koszt ok. 14 000-27 000 PLN.
Przeszacowanie rentowności najmu. W ofertach deweloperskich spotykamy gwarantowane stopy zwrotu na poziomie 7-10% rocznie. Sprawdzamy na miejscu faktyczne obłożenie i stawki - realne stopy najmu brutto w większości lokalizacji oscylują w przedziale 5-7%, a netto (po kosztach zarządzania, utrzymania, podatku) spadają do 3,5-5,5%.
Presja podażowa. Pipeline ok. 5 000 nowych jednostek condominialnych na Phuket w horyzoncie 2026-2027 może wywołać lokalne nadwyżki, szczególnie w Bang Tao, gdzie koncentruje się ponad 35% nowej podaży. Dla kupujących oznacza to potencjalną presję na stawki najmu i wolniejszy wzrost wartości odsprzedaży.
Ryzyko leaseholdowe. Zakup leasehold (30+30+30 lat) nie daje gwarancji przedłużenia po pierwszym okresie. W praktyce przedłużenie zależy od właściciela gruntu i aktualnych przepisów w momencie wygaśnięcia umowy.
FAQ
Ile wynosi udział cudzoziemców w zakupach nieruchomości na Phuket w 2026 roku?
Według naszych szacunków opartych na danych Land Department, cudzoziemcy odpowiadają za ok. 38-42% transakcji kondominiów na Phuket w Q1 2026. W dzielnicach premium jak Bang Tao i Kamala odsetek ten przekracza 50%.
Jaki jest aktualny kurs THB do PLN i jak wpływa na zakup?
Na początku 2026 roku kurs THB/PLN oscyluje w przedziale 0,113-0,117. Oznacza to, że kondominium o wartości 5 mln THB kosztuje ok. 565 000-585 000 PLN bez uwzględnienia kosztów transakcyjnych.
Czy cudzoziemiec może kupić nieruchomość na Phuket na własność?
Tak, ale wyłącznie w formie freehold na kondominium, pod warunkiem że udział zagraniczny w danym budynku nie przekracza 49%. Domy i wille mogą być nabywane jedynie w strukturze leasehold lub przez spółkę tajlandzką.
Jak liczba przylotów na Phuket wpływa na rynek nieruchomości?
Monitorujemy dane Airports of Thailand. Wzrost przylotów o 10% przekłada się z opóźnieniem 2-3 kwartałów na wzrost obłożenia najmu krótkoterminowego o ok. 4-6 punktów procentowych, a następnie na korektę cen ofertowych w górę o 3-5%.
Które dzielnice Phuket mają najwyższy popyt zagraniczny?
Najwyższy udział cudzoziemców rejestrujemy w Bang Tao, Layan i Kamala - łącznie ponad 50% transakcji. Niższy, ale rosnący popyt odnotowujemy w Surin i na południu wyspy w Rawai.
Jak wygląda popyt zagraniczny na Koh Samui w porównaniu z Phuket?
Koh Samui ma znacznie mniejszy rynek. Szacujemy udział cudzoziemców na 22-26% transakcji, głównie w dzielnicach Bophut i Chaweng. Mniejsza płynność rynku oznacza dłuższy czas odsprzedaży.
Jakie są koszty transakcyjne przy zakupie kondominium na Phuket?
Łączne koszty transakcyjne wynoszą zwykle 1-3% wartości nieruchomości po stronie kupującego. Obejmują opłatę transferową (zwykle dzieloną po połowie z deweloperem), podatek od osób prawnych/fizycznych po stronie sprzedającego oraz opłaty administracyjne.
Czy pipeline nowych projektów zagraża cenom na Phuket?
Ok. 4 800-5 200 nowych jednostek condominialnych planowanych do oddania w latach 2026-2027 tworzy presję podażową, szczególnie w Bang Tao. W naszych zestawieniach obserwujemy jednak, że popyt zagraniczny wchłania znaczną część tej podaży jeszcze w fazie budowy (pre-sale).
Jaką realną stopę zwrotu z najmu można osiągnąć na Phuket?
Realna stopa najmu brutto w 2026 roku wynosi 5-7% w zależności od lokalizacji i standardu. Po odliczeniu kosztów zarządzania (15-25% przychodu), utrzymania i podatku stopa netto spada do 3,5-5,5%.
Jak polski inwestor powinien przelać środki na zakup nieruchomości w Tajlandii?
Środki muszą być przelane z zagranicy w walucie obcej i przeliczone na THB w tajlandzkim banku. Bank wystawia formularz FET (Foreign Exchange Transaction), niezbędny do rejestracji własności freehold. Bez tego dokumentu Land Department nie zarejestruje transakcji.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.