Średnie dyskonto między ceną ofertową a ceną transakcyjną na rynku wtórnym Phuketu wynosi, według naszych obserwacji ze stycznia-marca 2026, od 7% do 18% w zależności od segmentu i typu własności. Na Koh Samui rozpiętość jest jeszcze większa i sięga 10-25% w przypadku willi w strukturze leaseholdowej. Poniżej rozbijamy te dane na segmenty, pokazujemy matematykę okresu posiadania i wskazujemy momenty, w których rynek faworyzuje sprzedającego.
Monitorujemy czas ekspozycji ofert i porównujemy ceny transakcyjne z ofertowymi od 2022 roku. Nasze źródła to dane rejestrowe z Land Office, zestawienia portali ogłoszeniowych oraz informacje od kancelarii prawnych obsługujących transakcje cudzoziemców. Wszystkie liczby podajemy jako orientacyjne szacunki zespołu, chyba że wskazujemy inne źródło.
Szybka odpowiedź
- Condo w kwocie cudzoziemskiej (freehold), segment do 200 tys. USD - średni czas ekspozycji: 4-7 miesięcy, typowe dyskonto: 7-12% od ceny ofertowej (stan na I kw. 2026)
- Condo premium powyżej 300 tys. USD - czas ekspozycji: 8-14 miesięcy, dyskonto: 10-15%
- Wille w leaseholdzie (30+30+30 lat) - czas ekspozycji: 10-18 miesięcy, dyskonto: 12-18% na Phukecie, 15-25% na Koh Samui
- Wille w strukturze spółki tajlandzkiej - czas ekspozycji podobny do leaseholdu, lecz pula nabywców jest węższa z powodu ryzyka prawnego, co podnosi dyskonto o dodatkowe 2-5 pp.
- Odsprzedaż kontraktu off-plan przed odbiorem - dyskonto formalne bywa zerowe (cesja po cenie nominalnej), ale sprzedający płaci deweloperowi opłatę za transfer wynoszącą zwykle 1-3% wartości kontraktu
- Kurs THB/PLN na poziomie ok. 0,117 (kwiecień 2026, NBP) sprawia, że polski inwestor realizujący zysk w batach może stracić lub zyskać 5-8% wyłącznie na różnicy kursowej w horyzoncie 3 lat
Warianty i scenariusze
Segment do 200 tys. USD - condo freehold na Phukecie
W dzielnicach takich jak Bang Tao, Kamala i Karon popyt na jednostki 30-50 m² pozostaje relatywnie stabilny. Nabywcami są głównie cudzoziemcy poszukujący gotowego lokalu z zarządzaniem wynajmem. Według naszych szacunków, w tym przedziale cenowym sprzedający, który wyceni jednostkę realistycznie (tj. z uwzględnieniem dyskonta 7-10% od ceny rynku pierwotnego porównywalnych lokali), może zamknąć transakcję w ciągu 4-6 miesięcy. Zawyżenie ceny ofertowej o ponad 15% względem aktualnych ofert pierwotnych wydłuża ekspozycję powyżej roku.
Segment premium powyżej 300 tys. USD - condo i wille
W lokalizacjach takich jak Surin, Layan czy Nai Harn pula nabywców jest mniejsza. Wille w leaseholdzie o wartości 15-30 mln THB (ok. 400-800 tys. USD) wymagają dłuższej ekspozycji. Obserwujemy, że sprzedający, którzy nie obniżą ceny po pierwszych 6 miesiącach, tracą impet marketingowy i ostatecznie akceptują dyskonto 15-18%.
Koh Samui - specyfika mniejszego rynku
Rynek wtórny na Koh Samui jest mniej płynny niż na Phukecie. Dzielnice Bophut i Maenam przyciągają największą uwagę, ale wolumen transakcji jest kilkukrotnie niższy. Wille w Lamai i Chaweng w segmencie powyżej 500 tys. USD potrafią czekać na nabywcę 18-24 miesiące. Dyskonto w finalnej transakcji sięga, według naszych obserwacji, nawet 20-25% od pierwszej ceny ofertowej.
Odsprzedaż kontraktu off-plan
Cesja umowy deweloperskiej przed odbiorem lokalu to osobna ścieżka wyjścia. Ograniczenia obejmują: konieczność zgody dewelopera, opłatę za transfer (najczęściej 1-3%), a czasem zakaz cesji w pierwszych 12 miesiącach od podpisania umowy. Sprawdzamy warunki cesji w każdym analizowanym projekcie, ponieważ różnią się one znacząco między deweloperami. Zysk sprzedającego zależy od wzrostu cen w projekcie między transzami - w 2024-2025 na Phukecie było to średnio 8-15% rocznie w projektach z silnym brandem deweloperskim, ale nie jest to gwarantowane.
Tabela porównawcza
| Parametr | Condo freehold do 200 tys. USD | Condo premium 300+ tys. USD | Willa leasehold Phuket | Willa leasehold Koh Samui |
|---|---|---|---|---|
| Czas ekspozycji | 4-7 mies. | 8-14 mies. | 10-18 mies. | 14-24 mies. |
| Dyskonto od ceny ofertowej | 7-12% | 10-15% | 12-18% | 15-25% |
| Typowa prowizja agenta | 3-5% | 3-5% | 3-5% | 3-5% |
| Podatek i opłaty sprzedającego | 3-6,3% | 3-6,3% | 3-6,3% | 3-6,3% |
| Pula nabywców | Szeroka (cudzoziemcy) | Średnia | Węższa | Wąska |
| Ryzyko kursowe THB/PLN | Tak | Tak | Tak | Tak |
Matematyka okresu posiadania - przykład condo freehold 5 mln THB
Poniżej prezentujemy uproszczoną kalkulację dla jednostki kupionej za 5 000 000 THB (ok. 140 tys. USD / 585 tys. PLN przy kursie z I kw. 2026), z najemem krótkoterminowym generującym 5,5% netto rocznie po kosztach zarządzania i utrzymania.
Koszty wejścia: opłaty transferowe i rejestrowe przy zakupie - ok. 1-2% wartości (dzielone z deweloperem lub ponoszone w całości, zależnie od negocjacji), łącznie ok. 75 000 THB.
Koszty wyjścia (sprzedaż): Specific Business Tax lub opłata skarbowa - 3,3% lub 0,5% (zależy od okresu posiadania; SBT odpada po 5 latach posiadania i zameldowania), podatek dochodowy potrącany u źródła - 1-3% szacunkowo, prowizja agenta - 4%, opłaty transferowe - 2% (zwyczajowo po połowie z kupującym, więc 1% dla sprzedającego). Łączny koszt wyjścia: orientacyjnie 6-8% ceny transakcyjnej.
Scenariusz 3 lata: Dochód z najmu netto: 3 x 275 000 = 825 000 THB. Przyjmując sprzedaż z dyskontem 10% (cena transakcyjna 4 500 000 THB) i koszty wyjścia 7%: netto ze sprzedaży to ok. 4 185 000 THB. Łączny zwrot: 4 185 000 + 825 000 = 5 010 000 THB. Realny zysk po odjęciu kosztu wejścia (5 075 000 THB łącznie): -65 000 THB, czyli strata ok. -1,3% w ujęciu całkowitym. Roczna stopa zwrotu: ok. -0,4% bez uwzględnienia kursu walutowego.
Scenariusz 5 lat: Dochód netto: 5 x 275 000 = 1 375 000 THB. Sprzedaż po cenie nominalnej (brak wzrostu, zero dyskonta, SBT nie obowiązuje po 5 latach): netto ze sprzedaży ok. 4 700 000 THB (koszty wyjścia ok. 6%). Łączny zwrot: 6 075 000 THB. Zysk: ok. 1 000 000 THB (19,7%). Rocznie: ok. 3,6%.
Scenariusz 10 lat: Dochód netto: 10 x 275 000 = 2 750 000 THB. Sprzedaż z umiarkowaną aprecjacją 15% (cena transakcyjna 5 750 000 THB), koszty wyjścia 6%: netto ze sprzedaży ok. 5 405 000 THB. Łączny zwrot: 8 155 000 THB. Zysk: 3 080 000 THB (60,7%). Rocznie: ok. 4,9%.
Powyższe kalkulacje nie uwzględniają inflacji, zmian kursowych ani ewentualnych nakładów na remont. Przy ujemnej korelacji THB/PLN realny wynik w złotówkach może się różnić o kilka punktów procentowych.
Ryzyka i błędy
- Przeszacowanie ceny ofertowej to najczęstszy błąd. Sprzedający bazują na cenach z rynku pierwotnego nowych projektów, ignorując fakt, że ich jednostka ma 3-5 lat i wymaga odświeżenia. Według naszych obserwacji, realistyczna wycena od razu skraca czas ekspozycji o 3-5 miesięcy
- Nieuwzględnienie kosztów transakcyjnych przy kalkulacji rentowności prowadzi do rozczarowań. Łączne koszty wejścia i wyjścia pochłaniają 8-12% wartości nieruchomości
- Struktura spółki tajlandzkiej budzi coraz większą ostrożność nabywców. Urząd skarbowy i Land Office zaostrzają kontrole nominee shareholding. Willa w takiej strukturze może być trudna do sprzedaży, bo nabywca przejmuje ryzyko prawne
- Brak strategii wyjścia od dnia zakupu - wielu inwestorów nie analizuje płynności segmentu przed podpisaniem umowy. Sprawdzamy to jako pierwszy parametr w naszych zestawieniach
- Sezonowość popytu - najlepszy okres do wystawienia oferty na Phukecie to wrzesień-październik, przed sezonem wysokim (listopad-kwiecień), kiedy nabywcy przyjeżdżają na inspekcje. Wystawienie oferty w maju skutkuje martwym okresem do jesieni
- Kurs THB - bat tajlandzki umocnił się wobec złotego o ok. 8% w latach 2023-2025. Polski inwestor, który kupił w 2022 i sprzedaje w 2026, zyskuje na kursie, ale odwrotny scenariusz jest równie prawdopodobny
FAQ
Ile wynosi typowe dyskonto od ceny ofertowej na Phukecie w 2026 roku?
Według naszych obserwacji z I kwartału 2026, typowe dyskonto w segmencie condo freehold do 200 tys. USD wynosi 7-12%. W segmencie willi w leaseholdzie jest to 12-18%. Na Koh Samui dyskonto bywa wyższe o 3-7 pp.
Jak długo trwa sprzedaż mieszkania na Phukecie na rynku wtórnym?
Czas ekspozycji zależy od segmentu. Condo freehold do 200 tys. USD w dzielnicach Bang Tao, Kamala czy Karon sprzedaje się średnio w 4-7 miesięcy przy realistycznej wycenie. Wille premium potrzebują 10-18 miesięcy.
Jakie są koszty transakcyjne przy sprzedaży nieruchomości w Tajlandii?
Łączne koszty sprzedającego to orientacyjnie 6-8% ceny transakcyjnej. Składają się na nie: Specific Business Tax (3,3%) lub opłata skarbowa (0,5%), podatek dochodowy potrącany (1-3%), udział w opłacie transferowej (1%), prowizja agenta (3-5%).
Czy opłaca się sprzedać nieruchomość na Phukecie po 3 latach?
W większości przypadków nie. Nasze kalkulacje pokazują, że przy horyzoncie 3-letnim dochód z najmu nie pokrywa dyskonta i kosztów transakcyjnych. Realny wynik roczny oscyluje wokół zera lub jest ujemny.
Kiedy najlepiej wystawić nieruchomość na sprzedaż na Phukecie?
Optymalny moment to wrzesień-październik, przed sezonem wysokim trwającym od listopada do kwietnia. Nabywcy przyjeżdżają wtedy na inspekcje i mają czas na finalizację transakcji.
Czy da się odsprzedać kontrakt off-plan przed odbiorem lokalu?
Tak, ale wymaga to zgody dewelopera. Opłata za cesję wynosi zwykle 1-3% wartości kontraktu. Część deweloperów zakazuje cesji w pierwszych 12 miesiącach.
Jak kurs THB/PLN wpływa na zysk polskiego inwestora?
Różnica kursowa w horyzoncie 3 lat może wynieść 5-8% w obie strony. Bat umocnił się wobec złotego o ok. 8% w okresie 2023-2025, co było korzystne dla sprzedających.
Czy willa w strukturze spółki tajlandzkiej jest trudniejsza do sprzedania?
Tak. Pula nabywców jest węższa, a ryzyko prawne związane z nominee shareholding powoduje dodatkowe dyskonto rzędu 2-5 pp. w porównaniu z czystym leaseholdem.
Czym różni się płynność rynku na Phuket od Koh Samui?
Phuket ma kilkukrotnie wyższy wolumen transakcji i większą pulę nabywców. Na Koh Samui czas ekspozycji jest dłuższy o 4-8 miesięcy, a dyskonto wyższe o 3-7 pp. Dzielnice Bophut i Maenam mają najlepszą płynność na wyspie.
Jakie podatki płaci polski rezydent podatkowy od sprzedaży nieruchomości w Tajlandii?
Polski rezydent podatkowy ma obowiązek wykazania dochodu ze sprzedaży nieruchomości w Tajlandii w polskim PIT. Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Polską a Tajlandią pozwala na odliczenie podatku zapłaconego w Tajlandii. Rekomendujemy konsultację z doradcą podatkowym znającym oba systemy.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.