W sierpniu i wrześniu 2026 roku tajlandzkie władze objęły dochodzeniem ponad 11 000 struktur nominee powiązanych z gruntami o szacowanej wartości 85 mld THB (około 9,8 mld PLN według kursów z września 2026). Według Pattaya Mail z 16 września 2026, około 2 200 spółek wykazuje jednoczesne posiadanie gruntów i udział kapitału zagranicznego przekraczający tajski próg własnościowy. Dla polskiego inwestora kupującego condo freehold na Phuket lub Koh Samui ta fala egzekucji nie jest abstrakcyjnym nagłówkiem - bezpośrednio zmienia listę dokumentów, które należy zweryfikować przed podpisaniem umowy.
Problem dotyczy nie tylko nabywców willi przez struktury spółkowe. Deweloper budujący condo mógł nabyć grunt pod inwestycję za pośrednictwem spółki nominee, a część firm objętych postępowaniem już zaczęła przenosić aktywa, by uniknąć zajęcia. Jeśli spółka dewelopera lub poprzedniego właściciela gruntu zostanie uznana za podmiot zagraniczny w rozumieniu Land Code, gubernator prowincji może nakazać zbycie nieruchomości. To ryzyko kaskadowe - uderza w cały projekt, nie tylko w jedną jednostkę.
Szybka odpowiedź
- 11 000+ spółek objętych dochodzeniem przez Land Department i komisje międzyresortowe, stan na wrzesień 2026
- 85 mld THB - szacunkowa wartość gruntów powiązanych z podejrzanymi strukturami nominee
- 2 200 podmiotów zidentyfikowanych jako posiadające grunty przy zagranicznym udziale kapitałowym powyżej progu
- Ministerstwo Spraw Wewnętrznych w sierpniu 2026 rozszerzyło uprawnienia śledcze - komisje prowincjonalne mogą teraz sięgać po dane imigracyjne, podatkowe i bankowe akcjonariuszy (według Legal500, sierpień 2026)
- Część spółek objętych postępowaniem aktywnie przenosi aktywa - co oznacza, że tytuł prawny do gruntu pod projektem condo może się zmienić w trakcie budowy
- Dla polskiego kupującego condo freehold kluczowe jest sprawdzenie łańcucha własności gruntu pod projektem, a nie tylko samej jednostki condominialnej
Warianty i scenariusze
Monitorujemy trzy typowe sytuacje, w jakich polski inwestor może zetknąć się z problemem nominee przy zakupie condo na Phuket lub Koh Samui w 2026 roku.
Scenariusz 1: Deweloper nabył grunt przez spółkę nominee
Deweloper budujący projekt condo w rejonie Bang Tao lub Chaweng kupił grunt przez spółkę z tajskimi udziałowcami nominalnymi. Spółka ta trafia na listę Land Department. W najgorszym wariancie gubernator nakazuje zbycie gruntu, co blokuje rejestrację aktu własności (chanote) dla poszczególnych jednostek. Kupujący, który wpłacił 30-50% ceny w transzach budowlanych, zostaje z roszczeniem wobec spółki dewelopera, nie z nieruchomością.
Scenariusz 2: Odsprzedaż condo od właściciela z powiązaniami nominee
Inwestor z Europy Środkowej kupuje condo na rynku wtórnym w rejonie Kamala. Sprzedający to cudzoziemiec, który posiada również willę przez strukturę spółkową objętą dochodzeniem. Samo condo freehold jest czyste prawnie, ale sprzedający może mieć zamrożone aktywa lub toczące się postępowanie, co komplikuje przelew i rejestrację transferu w Land Office.
Scenariusz 3: Projekt w trakcie budowy na gruncie o czystym tytule
Deweloper na Koh Samui (rejon Bophut) nabył grunt bezpośrednio od tajskiego właściciela, bez struktury nominee. Spółka deweloperska jest zarejestrowana w DBD (Department of Business Development) z przejrzystą strukturą udziałów. To scenariusz niskiego ryzyka, ale wymaga identycznej weryfikacji dokumentowej, by go potwierdzić.
Tabela porównawcza
| Parametr | Scenariusz 1: grunt nominee | Scenariusz 2: wtórny od nominee | Scenariusz 3: czysty tytuł |
|---|---|---|---|
| Ryzyko prawne | Wysokie - możliwy nakaz zbycia gruntu | Średnie - problemy po stronie sprzedającego | Niskie - standardowy transfer |
| Wpływ na chanote kupującego | Blokada rejestracji jednostki | Opóźnienie transferu | Brak wpływu |
| Koszt finansowy błędu | 100% wpłaconych transz (typowo 2-8 mln THB) | Zamrożenie środków na 6-18 miesięcy | Brak |
| Dokumenty do weryfikacji | Wyciąg DBD spółki gruntowej + chanote gruntu + lista udziałowców | Wyciąg DBD sprzedającego + chanote jednostki + sprawdzenie obciążeń | Wyciąg DBD dewelopera + chanote gruntu + EIA |
| Czas weryfikacji | 2-4 tygodnie | 1-2 tygodnie | 1-2 tygodnie |
| Typowa lokalizacja na Phuket | Bang Tao, Layan, Surin | Kamala, Karon | Rawai, Nai Harn |
| Typowa lokalizacja na Koh Samui | Bophut, Maenam | Chaweng, Lamai | Maenam |
Ryzyka i błędy
Analizujemy przypadki z naszej praktyki doradczej i formułujemy czerwone flagi jako mierzalne kryteria.
Błąd 1: Pominięcie weryfikacji spółki gruntowej dewelopera
Kupujący z Polski wpłacił 3,2 mln THB (ok. 370 tys. PLN) w trzech transzach na condo off-plan w rejonie Surin na Phuket. Nie sprawdził struktury udziałowej spółki, która była właścicielem gruntu pod projektem. Spółka miała trzech tajskich udziałowców posiadających łącznie 51% udziałów, ale żaden z nich nie wykazywał dochodów umożliwiających wniesienie kapitału - klasyczny sygnał nominee. Gdy spółka trafiła pod dochodzenie Land Department, budowa stanęła. Według naszych szacunków odzyskanie środków w postępowaniu cywilnym zajmuje w Tajlandii 2-5 lat.
Czerwona flaga (mierzalna): tajscy udziałowcy spółki gruntowej z kapitałem zakładowym poniżej 1 mln THB na osobę i brakiem powiązań z działalnością operacyjną dewelopera.
Błąd 2: Brak sprawdzenia listy DBD przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej
Inwestor nabywający condo w Bophut na Koh Samui podpisał umowę rezerwacyjną i wpłacił 200 000 THB zaliczki. Dopiero po wpłacie prawnik odkrył, że spółka dewelopera zmieniła strukturę udziałową dwa miesiące wcześniej - przeniesienie udziałów z cudzoziemca na tajskiego udziałowca. Taka zmiana w okresie zaostrzenia egzekucji jest sygnałem, że spółka mogła próbować ukryć strukturę nominee.
Czerwona flaga (mierzalna): zmiana udziałowców spółki dewelopera w DBD w ciągu ostatnich 12 miesięcy, zwłaszcza redukcja udziału zagranicznego poniżej 49%.
Błąd 3: Założenie, że condo freehold jest w 100% odizolowane od problemów gruntowych
Polski kupujący zakładał, że skoro nabywa jednostkę condo freehold (własność pełna, nie leasehold), to problemy dewelopera z gruntem go nie dotyczą. W rzeczywistości, jeśli grunt pod budynkiem zostanie zakwestionowany, zarząd wspólnoty condominialnej traci podstawę prawną do dysponowania częściami wspólnymi. W skrajnym scenariuszu cały budynek staje się obiektem na spornym gruncie.
Czerwona flaga (mierzalna): brak możliwości uzyskania od dewelopera kopii chanote gruntu z adnotacją o zarejestrowaniu condominialnym (tzw. condominium registration) w Land Office.
Błąd 4: Zbyt agresywny harmonogram wpłat u dewelopera z ekspozycją nominee
Kupujący zgodził się na harmonogram 40/30/30 (40% przy rezerwacji, 30% przy ukończeniu fundamentów, 30% przy przekazaniu) zamiast standardowego 30/70 lub rozłożonego harmonogramu etapowego. Deweloper w rejonie Layan okazał się powiązany ze spółką gruntową pod dochodzeniem. Przy pierwszym harmonogramie kupujący stracił ekspozycję na 70% ceny jeszcze przed etapem wykończeniowym. Przy standardowym 30/70 ryzyko ogranicza się do 30% do momentu przekazania.
Co weryfikować - lista dokumentów przed podpisaniem umowy
Na podstawie nowych ram egzekucyjnych z sierpnia 2026 (według Legal500) monitorujemy następujący zestaw dokumentów:
- Wyciąg z DBD (Department of Business Development) - aktualna lista udziałowców spółki dewelopera i spółki będącej właścicielem gruntu (to mogą być dwa różne podmioty)
- Chanote gruntu - weryfikacja właściciela, obciążeń hipotecznych, adnotacji o rejestracji kondominium
- Lista udziałowców z historią zmian - DBD udostępnia historyczne wpisy; sprawdzamy zmiany z ostatnich 24 miesięcy
- Bilans i sprawozdanie finansowe spółki gruntowej - dostępne w DBD; weryfikujemy, czy tajscy udziałowcy mieli zdolność do wniesienia kapitału
- Pozwolenie na budowę (Ror. 4) - potwierdzenie, że pozwolenie zostało wydane na obecnego właściciela gruntu
- EIA (Environmental Impact Assessment) - dla projektów powyżej 80 jednostek; brak EIA to osobna czerwona flaga
FAQ
Czy kupno condo freehold w Tajlandii jest bezpieczne mimo dochodzenia nominee?
Tak, pod warunkiem przeprowadzenia pełnego due diligence gruntu pod projektem, a nie tylko samej jednostki. Dochodzenie 11 000 spółek dotyczy struktur gruntowych, ale jego skutki kaskadowo wpływają na projekty condominalne zbudowane na takich gruntach. Weryfikacja wyciągu DBD i chanote gruntu eliminuje większość ryzyka.
Jak sprawdzić, czy deweloper na Phuket korzysta ze struktury nominee?
Należy zamówić wyciąg z DBD dla spółki będącej właścicielem gruntu pod projektem. Kluczowe sygnały to: tajscy udziałowcy bez powiązań operacyjnych z branżą, kapitał zakładowy nieproporcjonalnie niski względem wartości gruntu, oraz zmiany w strukturze udziałowej w ciągu ostatnich 12-24 miesięcy.
Ile kosztuje due diligence spółki dewelopera w Tajlandii?
Według naszych szacunków rynkowych, kompleksowe sprawdzenie spółki gruntowej i tytułu prawnego przez kancelarię prawną w Tajlandii kosztuje 15 000-40 000 THB (ok. 1 700-4 600 PLN). To ułamek potencjalnej straty sięgającej milionów bahtów.
Co się stanie, jeśli spółka dewelopera zostanie uznana za nominee po moim zakupie condo?
Jeśli grunt pod projektem condominialnym zostanie objęty nakazem zbycia, sytuacja zależy od tego, czy kondominium zostało formalnie zarejestrowane w Land Office. Zarejestrowane kondominium z wyodrębnionymi jednostkami daje kupującemu silniejszą pozycję prawną niż projekt niezarejestrowany. Monitorujemy orzecznictwo w tej kwestii na bieżąco.
Czy polscy kupujący są objęci dochodzeniem nominee?
Dochodzenie dotyczy spółek, nie indywidualnych nabywców condo freehold. Jednak jeśli polski inwestor posiada udziały w tajskiej spółce będącej właścicielem gruntu (np. struktury pod wille), jego spółka może trafić na listę. Według Pattaya Mail z września 2026, cudzoziemcy w powiązanych sprawach podlegali karom finansowym i cofnięciu wiz, nie automatycznej deportacji.
Jakie rejony Phuket są najbardziej narażone na problem nominee?
Według naszych obserwacji rynkowych, największa koncentracja struktur nominee na Phuket dotyczy rejonów premium: Bang Tao, Layan, Surin i Kamala, gdzie ceny gruntów są najwyższe i motywacja do obchodzenia przepisów najsilniejsza. Na Koh Samui analogiczną rolę pełnią Bophut i Chaweng.
Czy mogę sam sprawdzić spółkę w DBD?
Tak. Portal DBD e-Service (dbd.go.th) udostępnia podstawowe dane rejestrowe w języku tajskim. Wyciąg z listą udziałowców można zamówić osobiście lub przez pełnomocnika za opłatą rzędu 200-500 THB. Do pełnej analizy finansowej rekomendujemy jednak tajską kancelarię prawną.
Jak długo trwa postępowanie Land Department wobec spółki nominee?
Według informacji z września 2026, władze wyznaczyły koniec września 2026 jako termin zakończenia pierwszej fazy dochodzenia obejmującej 2 200 podmiotów. Kolejne 10 000 spółek jest w fazie weryfikacji. Według naszych szacunków, pełny cykl egzekucyjny dla pojedynczej spółki trwa 6-24 miesięcy od wszczęcia postępowania.
Co zrobilibyśmy inaczej - rekomendacja zespołu
Zaostrzenie egzekucji przepisów nominee w 2026 roku jest zmianą strukturalną, nie jednorazową akcją. Ministerstwo Spraw Wewnętrznych rozszerzyło uprawnienia komisji prowincjonalnych i włączyło do weryfikacji dane imigracyjne oraz podatkowe. To oznacza, że standard due diligence przy zakupie condo w Tajlandii trwale się podnosi.
Dla polskiego inwestora rozważającego zakup condo freehold na Phuket lub Koh Samui rekomendujemy trzystopniową weryfikację: (1) sprawdzenie wyciągu DBD spółki gruntowej i spółki deweloperskiej, (2) weryfikacja chanote gruntu w Land Office z potwierdzeniem rejestracji kondominium, (3) analiza harmonogramu wpłat pod kątem ekspozycji finansowej w przypadku zatrzymania projektu. Koszt takiej weryfikacji to 15 000-40 000 THB. Koszt jej pominięcia - potencjalnie cała zainwestowana kwota.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.