W pierwszym kwartale 2026 roku lotnisko Phuket (HKT) obsłużyło według danych Airports of Thailand (AOT) ponad 4,7 mln pasażerów, co oznacza wzrost o około 11% rok do roku. Monitorujemy te statystyki co miesiąc, ponieważ liczba przylotów na Phuket jest jednym z najsilniejszych wskaźników wyprzedzających dla rynku najmu krótkoterminowego na wyspie.
Dla porównania: w analogicznym okresie 2025 roku lotnisko HKT przyjęło 4,2 mln pasażerów, a w rekordowym Q1 2019 - 4,9 mln. Obecne dane plasują się więc na poziomie 96% wolumenu sprzed pandemii. Na Koh Samui (lotnisko USM) ruch pasażerski w Q1 2026 wyniósł według naszych szacunków ok. 420 tys. pasażerów, rosnąc o 8% r/r.
Szybka odpowiedź
- 4,7 mln pasażerów na lotnisku HKT w Q1 2026 (dane AOT, wzrost 11% r/r)
- Ruch międzynarodowy stanowił ok. 68% ogółu przylotów na Phuket w tym okresie
- Rosja, Chiny i Indie odpowiadały łącznie za ok. 42% pasażerów zagranicznych w Q1 2026
- Średnie obłożenie najmu krótkoterminowego w dzielnicach Bang Tao i Kamala osiągnęło 78% w sezonie (grudzień 2025 - marzec 2026), według naszych zestawień
- Na Koh Samui obłożenie w Bophut i Chaweng wyniosło ok. 71% w tym samym okresie
- Przyloty z Polski (via Warszawa, połączenia z przesiadką) wzrosły o ok. 14% r/r według szacunków rynkowych
Jak przyloty przekładają się na obłożenie najmu
Mechanizm jest prosty, ale opóźniony w czasie. Wzrost przylotów w danym miesiącu wpływa na stawki najmu z opóźnieniem od 2 do 6 tygodni. W naszych zestawieniach kwartalnych obserwujemy wyraźną korelację: każdy wzrost ruchu pasażerskiego na HKT o 10 punktów procentowych powyżej średniej pięcioletniej przekłada się na wzrost średniej stawki dobowej (ADR) w segmencie willi i apartamentów o 6-9% w kolejnym kwartale.
W praktyce oznacza to, że silny Q1 2026 na lotnisku HKT powinien utrzymać presję cenową na rynku najmu co najmniej do maja 2026. Monitorujemy to w czasie rzeczywistym na podstawie danych z platform rezerwacyjnych oraz bezpośrednich raportów od zarządców nieruchomości w Bang Tao, Layan, Surin i Kamali.
Na Koh Samui zależność jest podobna, ale amplituda mniejsza. Lotnisko USM obsługuje wyłącznie rejsy krajowe i regionalne (Bangkok Airways ma tu faktyczny monopol), co ogranicza gwałtowne skoki popytu. Dzielnice Bophut i Maenam reagują na wzrosty z opóźnieniem 4-8 tygodni.
Struktura ruchu pasażerskiego - kto lata na Phuket w 2026
Dane imigracyjne z Q1 2026 pokazują istotne przesunięcia w strukturze narodowościowej turystów. Chiny wróciły do poziomu ok. 18% udziału w przyjazdach zagranicznych (wobec 14% w Q1 2025), co wiąże się z rozszerzeniem programu visa-free do 60 dni. Rosja utrzymuje stabilny udział na poziomie 15%, a Indie rosną najszybciej - do ok. 9% w Q1 2026.
Dla rynku najmu ma to konkretne konsekwencje. Turyści z Chin preferują hotele i apartamenty w Patong i Karon. Rosyjskojęzyczni goście koncentrują się w Rawai, Nai Harn i Kamali, wybierając wynajem willi na 2-4 tygodnie. Hindusi coraz częściej rezerwują apartamenty w Bang Tao na pobyty 7-14 dniowe. Każda z tych grup generuje inny profil dochodowości dla właściciela nieruchomości.
Warianty i scenariusze
Scenariusz bazowy: kontynuacja trendu wzrostowego
Jeśli dynamika przylotów z Q1 utrzyma się, prognozujemy roczny wolumen pasażerów na HKT w 2026 roku na poziomie 17-18 mln, co oznaczałoby wyrównanie lub lekkie przekroczenie rekordu z 2019 roku (17,8 mln). W tym scenariuszu średnie obłożenie najmu w dzielnicach premium Phuketu (Bang Tao, Layan, Surin) utrzyma się na poziomie 72-78% w ujęciu rocznym, a stawki ADR wzrosną o 5-8% r/r.
Scenariusz optymistyczny: boom chiński i nowe trasy
Otwarcie dodatkowych tras bezpośrednich z miast drugiego rzędu w Chinach (Chengdu, Hangzhou, Shenzhen) mogłoby podnieść roczny wolumen do 19-20 mln. Według naszych szacunków przełożyłoby się to na wzrost ADR o 10-14% w segmencie willi i condominiums w zachodniej części Phuketu.
Scenariusz pesymistyczny: spowolnienie globalne
Recesja w kluczowych rynkach źródłowych lub dalsze osłabienie rubla mogłoby obniżyć ruch do 15-16 mln pasażerów rocznie. W tym wariancie obłożenie spadłoby do 60-65%, a stawki najmu mogłyby skorygować się o 5-10% w dzielnicach o największej podaży nowych condominiums (Kamala, Bang Tao).
Tabela porównawcza
| Parametr | Scenariusz pesymistyczny | Scenariusz bazowy | Scenariusz optymistyczny |
|---|---|---|---|
| Pasażerowie HKT rocznie | 15-16 mln | 17-18 mln | 19-20 mln |
| Obłożenie najmu Phuket (roczne) | 60-65% | 72-78% | 80-85% |
| Zmiana ADR r/r (wille, Bang Tao) | -5% do -10% | +5% do +8% | +10% do +14% |
| Obłożenie Koh Samui (roczne) | 55-60% | 65-71% | 73-78% |
| Udział Chin w przyjazdach | 12-14% | 18-20% | 24-28% |
| Kurs THB/PLN (prognoza) | 0,118-0,122 | 0,113-0,118 | 0,108-0,113 |
Pipeline podażowy a presja na stawki
Same dane przylotowe nie wystarczą do oceny rentowności. Trzeba je zestawić z nową podażą. W 2026 roku na Phuket planowane jest oddanie ok. 3 200 nowych jednostek condominiums (według danych rejestrowych z EIA), z czego ok. 40% przypada na rejon Bang Tao i Layan. To rekordowy wolumen od 2019 roku.
Na Koh Samui nowa podaż jest znacznie skromniejsza - szacujemy ją na ok. 380-420 jednostek w całym 2026 roku, głównie w Bophut i Chaweng. Mniejszy pipeline oznacza mniejsze ryzyko presji podażowej na stawki najmu.
Dla polskiego inwestora kluczowe jest zestawienie tych dwóch zmiennych. Rosnące przyloty przy jednoczesnym wysokim pipeline'ie oddań tworzą sytuację, w której wzrost obłożenia nie musi automatycznie przekładać się na wzrost stawek - szczególnie w Bang Tao, gdzie konkurencja między nowymi projektami jest intensywna.
Kurs THB/PLN a realna stopa zwrotu
Stan na początek 2026 roku: kurs THB/PLN oscyluje wokół 0,115-0,117. Dla polskiego inwestora osłabienie bata o 5% względem złotego oznacza proporcjonalny spadek realnej stopy zwrotu z najmu liczonej w PLN. W naszych zestawieniach uwzględniamy tę zmienną, ponieważ w latach 2023-2025 kurs wahał się w przedziale 0,108-0,125, co generowało rozpiętość stopy zwrotu na poziomie 1,5-2 punktów procentowych.
Monitorujemy również wpływ polityki stóp procentowych Banku Tajlandii. W Q1 2026 stopa referencyjna wynosiła 2,00% po obniżce z 2,25% w IV kwartale 2025. Niższe stopy sprzyjają popytowi wewnętrznemu na nieruchomości, ale jednocześnie mogą osłabiać bata - co jest korzystne dla kupujących denominujących w PLN.
Ryzyka i błędy
- Ekstrapolacja sezonu na cały rok. Q1 to szczyt sezonu turystycznego na Phuket. Obłożenie w maju-październiku spada nawet o 30-40 pp. Wnioskowanie o rocznej rentowności na podstawie danych z jednego kwartału to najczęstszy błąd, jaki widzimy u nowych inwestorów
- Ignorowanie nowej podaży. Wzrost przylotów o 11% przy jednoczesnym wzroście podaży condominiums o 15-20% może oznaczać spadek obłożenia per jednostka
- Ryzyko kursowe THB/PLN. Wahania 10-15% w skali roku mogą zniwelować całą premię z najmu
- Koncentracja na jednej narodowości. Projekty nastawione wyłącznie na rynek rosyjski lub chiński są wrażliwe na ryzyka geopolityczne i regulacyjne (zmiany wizowe, sankcje, ograniczenia lotów)
- Pomijanie kosztów zarządzania. Realne koszty property management na Phuket wynoszą 20-30% przychodu z najmu, co znacząco obniża stopę netto
- Sezonowość Koh Samui. Wyspa ma odwrócony kalendarz monsunowy - najgorszy okres to listopad-grudzień, nie maj-październik jak na Phuket. Wielu inwestorów nie uwzględnia tej różnicy w projekcjach
FAQ
Ile pasażerów obsłużyło lotnisko Phuket w Q1 2026?
Według danych AOT lotnisko HKT obsłużyło ponad 4,7 mln pasażerów w pierwszym kwartale 2026 roku, co stanowi wzrost o ok. 11% w porównaniu z Q1 2025.
Jaki jest prognozowany roczny ruch pasażerski na Phuket w 2026?
W scenariuszu bazowym prognozujemy 17-18 mln pasażerów rocznie na lotnisku HKT w 2026 roku. Byłoby to na poziomie lub lekko powyżej rekordu z 2019 roku.
Jak przyloty na Phuket wpływają na ceny najmu?
W naszych zestawieniach obserwujemy opóźnienie 2-6 tygodni między wzrostem przylotów a reakcją stawek najmu. Wzrost ruchu o 10 pp. powyżej średniej koreluje ze wzrostem stawki dobowej o 6-9% w kolejnym kwartale.
Które dzielnice Phuketu mają najwyższe obłożenie najmu?
W sezonie 2025/2026 najwyższe obłożenie (78-82%) notowaliśmy w Bang Tao, Layan i Surin. Rawai i Nai Harn osiągały 70-75%, a Karon ok. 68%.
Jakie jest obłożenie najmu na Koh Samui w 2026?
Średnie obłożenie w Bophut i Chaweng wyniosło ok. 71% w sezonie (grudzień 2025 - marzec 2026). Maenam i Lamai plasowały się w przedziale 62-67%.
Ile nowych condominiums oddano na Phuket w 2026?
W 2026 roku planowane jest oddanie ok. 3 200 nowych jednostek, z czego ok. 40% w rejonie Bang Tao i Layan. To najwyższy wolumen od 2019 roku.
Jaki jest aktualny kurs THB do PLN?
Stan na początek 2026 roku: kurs THB/PLN oscyluje wokół 0,115-0,117. W ciągu ostatnich trzech lat wahał się w przedziale 0,108-0,125.
Czy Polacy mogą latać bezpośrednio na Phuket?
Stan na 2026 rok: nie ma regularnych lotów bezpośrednich z Polski na Phuket. Najczęstsze połączenia prowadzą przez Doha (Qatar Airways), Dubaj (Emirates) lub Bangkok (LOT/Thai Airways z przesiadką). Czas podróży wynosi 13-18 godzin w zależności od trasy.
Jaka jest stopa procentowa w Tajlandii w 2026?
Stopa referencyjna Banku Tajlandii wynosi 2,00% od IV kwartału 2025, po obniżce z 2,25%. Niższe stopy mogą wspierać popyt wewnętrzny na nieruchomości.
Dane przylotowe z lotniska Phuket w Q1 2026 potwierdzają kontynuację trendu wzrostowego. Kluczowe dla inwestora jest jednak zestawienie rosnącego popytu turystycznego z rekordowym pipeline'em nowej podaży - szczególnie w Bang Tao i Layan, gdzie konkurencja między nowymi projektami będzie narastać. Sprawdzamy te proporcje kwartalnie i rekomendujemy każdorazowe porównanie danych przylotowych z liczbą oddawanych jednostek w konkretnej dzielnicy przed podjęciem decyzji zakupowej.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.