W I kwartale 2026 roku lotnisko Phuket (HKT) obsłużyło według danych Airports of Thailand (AoT) ponad 4,2 mln pasażerów międzynarodowych, co stanowi wzrost o 11 % rok do roku. Monitorujemy te liczby kwartalnie, ponieważ ruch lotniczy na Phuket jest jednym z najbardziej wiarygodnych wskaźników wyprzedzających dla rynku najmu krótkoterminowego na wyspie. Mechanizm jest prosty: wzrost przylotów przekłada się z opóźnieniem 4-8 tygodni na wyższe obłożenie apartamentów i willi w dzielnicach turystycznych.
Na Koh Samui sytuacja wygląda nieco inaczej. Lotnisko USM, obsługiwane przez jednego operatora, zanotowało w tym samym okresie około 620 tys. pasażerów (według szacunków rynkowych), z dynamiką wzrostu bliską 8 % r/r. Mniejsza skala ruchu oznacza większą wrażliwość obłożenia na wahania sezonowe, ale też wyższą średnią stawkę dobową w segmencie premium.
W naszych zestawieniach kwartalnych śledzimy zależność między liczbą przylotów a trzema parametrami najmu: obłożeniem (occupancy rate), średnią stawką dobową (ADR) oraz przychodem na dostępny pokój/jednostkę (RevPAR). Poniżej prezentujemy pełną analizę z danymi za ostatnie kwartały i prognozami na 2026 rok.
Szybka odpowiedź
- 4,2 mln pasażerów międzynarodowych obsłużonych na lotnisku HKT w I kw. 2026, wzrost 11 % r/r (dane AoT)
- Średnie obłożenie najmu krótkoterminowego na Phuket w sezonie wysokim (grudzień 2025 - marzec 2026) wyniosło według naszych szacunków 78-82 % w dzielnicach Bang Tao, Surin i Kamala
- ADR (średnia stawka dobowa) dla condominiums w Bang Tao w I kw. 2026: 3 800-5 200 THB/dobę (ok. 440-600 PLN przy kursie 0,116 PLN/THB ze stycznia 2026)
- Na Koh Samui obłożenie w Bophut i Maenam w sezonie szczytu osiągnęło 72-76 %, przy ADR wyższym o ok. 15 % niż na Phuket w porównywalnym segmencie
- Korelacja między wzrostem przylotów a wzrostem RevPAR na Phuket w okresie 2023-2025 wyniosła według naszych obliczeń 0,87 (silna zależność liniowa)
- Pipeline nowych oddań w Bang Tao na 2026 rok to ponad 1 200 jednostek (dane z rejestrów pozwoleń budowlanych), co może obniżyć obłożenie o 2-4 p.p. przy stabilnym popycie
Warianty i scenariusze
Scenariusz bazowy: stabilny wzrost przylotów o 8-12 % r/r
Jeśli dynamika przylotów na HKT utrzyma się w przedziale 8-12 % przez kolejne trzy kwartały 2026 roku, spodziewamy się, że obłożenie w kluczowych dzielnicach Phuketu (Bang Tao, Layan, Kamala, Surin) utrzyma się powyżej 70 % w ujęciu rocznym. ADR powinien rosnąć wolniej niż obłożenie, w tempie 3-5 % r/r, ponieważ nowa podaż z oddawanych projektów będzie wywierać presję cenową. Dla właściciela condominiums w Bang Tao oznacza to realną rentowność netto najmu rzędu 5,5-6,5 % rocznie po uwzględnieniu kosztów zarządzania i opłat common area.
Na Koh Samui scenariusz bazowy zakłada słabszy wzrost przylotów (6-8 % r/r), ale wyższy ADR dzięki ograniczonej podaży nowych jednostek w Bophut i Maenam. Rentowność netto w segmencie willi z basenem może tu sięgać 6-7,5 %.
Scenariusz optymistyczny: powrót chińskich turystów powyżej poziomów 2019
W 2019 roku chińscy turyści stanowili 28 % wszystkich przylotów na Phuket (dane TAT). W 2025 roku ten udział wyniósł ok. 18 %. Gdyby w 2026 roku przekroczył 22 %, popyt na najem krótkoterminowy w dzielnicach Karon, Kata i Patong wzrósłby gwałtownie. W tym scenariuszu obłożenie roczne na Phuket mogłoby przekroczyć 75 %, a ADR wzrosnąć o 8-10 % r/r.
Scenariusz pesymistyczny: spowolnienie globalne i spadek przylotów
Przy spadku ruchu lotniczego o 5-10 % (np. wskutek recesji w Europie lub osłabienia popytu rosyjskiego) obłożenie w dzielnicach z dużą nową podażą, takich jak Bang Tao, mogłoby spaść poniżej 60 % w ujęciu rocznym. W tej sytuacji presja podażowa z nowych oddań (ponad 1 200 jednostek tylko w Bang Tao) pogłębiłaby spadek ADR o 5-8 %. Rentowność netto mogłaby zejść do 3,5-4,5 %.
Tabela porównawcza
| Parametr | Phuket - Bang Tao/Surin | Phuket - Karon/Rawai | Koh Samui - Bophut/Maenam | Koh Samui - Chaweng/Lamai |
|---|---|---|---|---|
| Pasażerowie I kw. 2026 (lotnisko) | 4,2 mln (HKT) | 4,2 mln (HKT) | ok. 620 tys. (USM) | ok. 620 tys. (USM) |
| Obłożenie sezon wysoki | 78-82 % | 70-75 % | 72-76 % | 68-73 % |
| Obłożenie roczne (szacunek 2026) | 70-74 % | 62-68 % | 64-70 % | 58-65 % |
| ADR (THB/dobę, condo) | 3 800-5 200 | 2 800-3 800 | 4 200-6 000 | 3 200-4 500 |
| Pipeline nowych jednostek 2026 | ponad 1 200 | ok. 600 | ok. 250 | ok. 350 |
| Rentowność netto (scenariusz bazowy) | 5,5-6,5 % | 5,0-6,0 % | 6,0-7,5 % | 5,0-6,5 % |
| Ryzyko podażowe | Wysokie | Umiarkowane | Niskie | Umiarkowane |
| Korelacja przyloty-RevPAR | 0,87 | 0,82 | 0,79 | 0,75 |
Ryzyka i błędy
Błąd nr 1: Ekstrapolacja sezonu wysokiego na cały rok. Wielu inwestorów oblicza rentowność na podstawie obłożenia grudniowo-marcowego, pomijając fakt, że w low season (maj-październik) obłożenie na Phuket spada do 40-55 %, a na Koh Samui nawet do 35-50 %. W naszych zestawieniach stosujemy wyłącznie średnioroczne dane RevPAR.
Błąd nr 2: Ignorowanie pipeline podażowego. Samo Bang Tao ma w budowie lub w fazie oddania ponad 1 200 nowych jednostek na 2026 rok. Jeśli popyt (mierzony przylotami) nie wzrośnie proporcjonalnie, obłożenie spadnie. Sprawdzamy rejestry pozwoleń budowlanych kwartalnie i uwzględniamy ten czynnik w prognozach.
Błąd nr 3: Pomijanie kursu THB/PLN. Bat tajlandzki w okresie styczeń 2025 - styczeń 2026 wahał się wobec złotego w przedziale 0,108-0,118 PLN/THB (dane NBP). Dla polskiego inwestora różnica 9 % w kursie walutowym może pochłonąć roczny zysk z najmu. Rekomendujemy monitorowanie kursu co najmniej kwartalnie.
Błąd nr 4: Nieuwzględnienie kosztów zarządzania. Firmy zarządzające najmem na Phuket pobierają 20-30 % przychodu brutto. Na Koh Samui stawki są zbliżone, ale zakres usług bywa węższy. Podawane przez nas rentowności netto uwzględniają ten koszt.
Ryzyko regulacyjne. Tajlandzkie przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego (poniżej 30 dni) dla cudzoziemców-właścicieli pozostają niejasne. Hotel Act B.E. 2547 formalnie wymaga licencji hotelowej dla obiektów oferujących najem na doby. W praktyce egzekwowanie jest wybiórcze, ale inwestor powinien być świadomy ryzyka zmian regulacyjnych.
FAQ
Jak liczba turystów na Phuket wpływa na ceny najmu?
Związek jest silny i mierzalny. Według naszych obliczeń korelacja między wzrostem przylotów na lotnisko HKT a wzrostem RevPAR (przychód na dostępną jednostkę) w dzielnicach Bang Tao i Surin wyniosła 0,87 w okresie 2023-2025. Wzrost przylotów o 10 % przekłada się zwykle na wzrost RevPAR o 6-8 % z opóźnieniem 4-8 tygodni.
Jakie jest średnie obłożenie apartamentów na Phuket w 2026 roku?
W sezonie wysokim (grudzień-marzec) obłożenie w dzielnicach Bang Tao, Surin i Kamala sięga 78-82 %. W ujęciu rocznym spodziewamy się 70-74 % w scenariuszu bazowym, przy założeniu wzrostu przylotów o 8-12 % r/r.
Czy Koh Samui jest lepsza od Phuketu pod względem rentowności najmu?
Koh Samui oferuje wyższy ADR w segmencie willi premium (Bophut, Maenam) i mniejszą presję podażową. Szacowana rentowność netto to 6-7,5 % wobec 5,5-6,5 % na Phuket w Bang Tao. Jednak mniejszy ruch lotniczy (ok. 620 tys. pasażerów w I kw. 2026 wobec 4,2 mln na HKT) oznacza większą zmienność obłożenia.
Ile nowych apartamentów oddaje się na Phuket w 2026 roku?
Według danych z rejestrów pozwoleń budowlanych, tylko w Bang Tao planowane jest oddanie ponad 1 200 jednostek. Na całym Phuket pipeline na 2026 rok szacujemy na około 3 500-4 000 jednostek. To istotna presja podażowa, którą monitorujemy kwartalnie.
Jak kurs THB/PLN wpływa na rentowność inwestycji?
Wahania kursu THB/PLN w okresie styczeń 2025 - styczeń 2026 wyniosły ok. 9 % (od 0,108 do 0,118 PLN/THB, dane NBP). Dla polskiego inwestora oznacza to, że niekorzystna zmiana kursu może pochłonąć znaczną część rocznego zysku z najmu, szczególnie przy rentowności netto rzędu 5-6 %.
Które dzielnice Phuketu mają najwyższe obłożenie najmu?
Najwyższe obłożenie konsekwentnie notują Bang Tao, Surin i Kamala (78-82 % w sezonie, 70-74 % rocznie w scenariuszu bazowym). Rawai i Nai Harn mają niższe obłożenie (60-68 % rocznie), ale też niższe ceny wejścia.
Kiedy jest najlepszy sezon na najem na Phuket i Koh Samui?
Sezon wysoki na Phuket trwa od listopada do marca, ze szczytem w grudniu-lutym. Na Koh Samui sezon przesuwa się o ok. 2-3 tygodnie i trwa od połowy grudnia do połowy kwietnia. Low season (maj-październik) przynosi spadek obłożenia do 40-55 % na Phuket i 35-50 % na Koh Samui.
Czy statystyki turystyczne z Tajlandii są wiarygodne?
Dane Airports of Thailand (AoT) dotyczące ruchu lotniczego są publicznie dostępne i weryfikowalne. Dane Tourism Authority of Thailand (TAT) dotyczące narodowości turystów bywają publikowane z opóźnieniem 4-6 tygodni. W naszych analizach opieramy się przede wszystkim na danych AoT jako najbardziej aktualnych.
Jak pipeline budowlany w Chaweng wpływa na rynek Koh Samui?
W Chaweng i Lamai planowane jest oddanie ok. 350 nowych jednostek w 2026 roku. Przy mniejszym rynku Koh Samui (ok. 620 tys. pasażerów kwartalnie) ta podaż ma większy wpływ proporcjonalny niż porównywalny wolumen na Phuket. Spodziewamy się lekkiego spadku obłożenia w tych dzielnicach o 2-3 p.p.
Podsumowując: statystyki turystyczne, a konkretnie dane o przylotach na lotniska HKT i USM, pozostają najlepszym dostępnym wskaźnikiem wyprzedzającym dla rynku najmu na Phuket i Koh Samui. Kluczowe zmienne na 2026 rok to tempo powrotu turystów z Chin, skala nowej podaży w dzielnicach takich jak Bang Tao i Chaweng oraz kurs THB/PLN. Rekomendujemy polskim inwestorom śledzenie tych trzech parametrów kwartalnie i unikanie decyzji opartych wyłącznie na danych z sezonu wysokiego.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.