Wskaźnik absorpcji domów i willi na Phuket spadł do poziomu 1,3%, co przy obecnym tempie sprzedaży oznacza 72 miesiące potrzebne do wyprzedaży pozostałych zasobów. To dane, które monitorujemy od pierwszego półrocza 2026 roku i które zmieniają układ sił na rynku - wyraźnie na korzyść kupującego.
Łączna podaż mieszkaniowa na Phuket przekroczyła 19 537 jednostek o wartości około 235,8 mld THB, co stanowi wzrost o 15,2% rok do roku. Jednocześnie mediana ceny ofertowej condominiumów w październiku 2026 roku wyniosła 3,77 mln THB przy 1079 aktywnych rekordach ogłoszeniowych. W naszych zestawieniach kwartalnych widzimy wyraźny rozjazd między tempem nowej podaży a zdolnością rynku do jej wchłonięcia.
Szybka odpowiedź
- Absorpcja domów i willi na Phuket wynosi 1,3% - według danych z pierwszego półrocza 2026 roku to najniższy wskaźnik wśród głównych segmentów produktowych
- Wyprzedaż obecnych zasobów domów przy bieżącym tempie sprzedaży zajmie szacunkowo 72 miesiące (6 lat)
- Segment condominiumów prezentuje wyższą absorpcję na poziomie około 2,2%, z ponad 13 000 jednostek w pozostałej podaży
- Nowa podaż w pierwszym półroczu 2026 roku to 3 161 jednostek, z czego 2 851 to condominiumy
- Mediana ceny ofertowej condo na Phuket - stan na październik 2026 - wynosi 3,77 mln THB (około 435 000 PLN przy kursie 0,1155 PLN/THB)
- Segment poniżej 3 mln THB skupia 428 z 1079 obserwowanych ogłoszeń, z medianą 2,39 mln THB
Warianty i scenariusze
Scenariusz A: kupno condo poniżej 5 mln THB w Bang Tao lub Kamali
Segment condominiumów do 5 mln THB to dziś największa pula ofert na Phuket. Według danych z października 2026 roku, w przedziale poniżej 3 mln THB znajduje się 428 ogłoszeń z medianą 2,39 mln THB, a w przedziale 3-5 mln THB kolejne 273 rekordy z medianą 3,96 mln THB. Absorpcja condominiumów na poziomie 2,2% jest niemal dwukrotnie wyższa niż w segmencie domów, co oznacza lepszą płynność przy odsprzedaży.
Dla polskiego inwestora to segment wejściowy. Przy kursie THB/PLN z października 2026 roku condo za 3 mln THB kosztuje około 346 000 PLN. Czas obecności oferty na rynku (time-on-market) w tym segmencie jest krótszy, co ogranicza ryzyko zamrożenia kapitału. W dzielnicach Bang Tao i Kamala monitorujemy relatywnie stabilny popyt najmu krótkoterminowego, napędzany ruchem turystycznym.
Scenariusz B: willa w segmencie 10-20 mln THB w Layan lub Surin
Segment willowy to dziś najbardziej ryzykowny zakład na Phuket. Absorpcja 1,3% i perspektywa 72 miesięcy wyprzedaży oznaczają, że kupujący ma realną siłę negocjacyjną, ale jednocześnie musi liczyć się z tym, że odsprzedaż może trwać latami. Według naszych szacunków rabaty negocjacyjne w tym segmencie sięgają 10-20% od ceny ofertowej, szczególnie w przypadku projektów z dłuższym czasem ekspozycji.
W dzielnicach Layan i Surin widzimy koncentrację nowej podaży premium. Pipeline oddań buduje dodatkową presję podażową. Inwestor powinien traktować zakup w tym segmencie jako aktywo dochodowe (najem długoterminowy lub sezonowy), a nie spekulację na wzrost wartości.
Scenariusz C: wstrzymanie decyzji i monitorowanie absorpcji w 2027 roku
Przy obecnych wskaźnikach rynek nie jest w kryzysie, ale przechodzi wyraźną selekcję. Nie każdy produkt znajdzie nabywcę w rozsądnym horyzoncie. Wstrzymanie zakupu i obserwacja danych kwartalnych pozwala uniknąć kupna na szczycie podaży. W naszych zestawieniach śledzimy, czy nowa podaż w drugim półroczu 2026 roku podtrzyma trend wzrostowy, czy deweloperzy ograniczą uruchamianie nowych faz.
Tabela porównawcza
| Parametr | Condo poniżej 5 mln THB | Wille 10-20 mln THB | Domy i działki |
|---|---|---|---|
| Absorpcja | ok. 2,2% | ok. 1,3% | ok. 1,3% |
| Czas wyprzedaży zasobów | ok. 30-36 mies. (szacunek) | ok. 72 mies. | ok. 72 mies. |
| Mediana ceny ofertowej | 2,39-3,96 mln THB | 12,99 mln THB | brak danych zbiorczych |
| Liczba obserwowanych ofert | 701 (do 5 mln THB) | 102 (10-20 mln THB) | ograniczona próba |
| Siła negocjacyjna kupującego | umiarkowana | wysoka | wysoka |
| Płynność przy odsprzedaży | wyższa | niska | niska |
| Kluczowe dzielnice | Bang Tao, Kamala, Karon | Layan, Surin, Kamala | Rawai, Nai Harn |
Ryzyka i błędy
Ignorowanie wskaźnika absorpcji przy zakupie. Większość polskich inwestorów koncentruje się na cenie za metr kwadratowy i przewidywanym czynszu najmu, pomijając fundamentalne pytanie: ile czasu zajmie sprzedaż nieruchomości, gdyby trzeba było wyjść z inwestycji. Przy absorpcji 1,3% w segmencie willowym odpowiedź brzmi - potencjalnie kilka lat.
Kupno 'pod wzrost wartości' w segmencie nadpodaży. W pierwszym półroczu 2026 roku na rynek Phuket weszło 3 161 nowych jednostek, podczas gdy sprzedano 2 392. Różnica zasila pulę niesprzedanych zasobów. Zakład na szybki wzrost cen w warunkach rosnącej nadpodaży jest ryzykowny, szczególnie w segmencie powyżej 10 mln THB.
Nieuwzględnianie pipeline oddań w danej dzielnicy. Monitorujemy sytuację w Bang Tao i Chaweng na Koh Samui, gdzie nowe projekty w budowie zwiększają presję podażową. Kupno w dzielnicy z dużym pipeline oddań w kolejnych 12-18 miesiącach może oznaczać spadek stawek najmu krótkoterminowego.
Porównywanie mediany ofertowej z ceną transakcyjną. Mediana 3,77 mln THB z danych październikowych dotyczy cen ofertowych (asking prices), nie finalnych cen transakcyjnych. Według naszych szacunków faktyczne ceny zamknięcia bywają niższe o 5-15%, w zależności od segmentu i czasu ekspozycji oferty.
Pomijanie kosztów utrzymania przy kalkulacji rentowności. Opłaty za zarządzanie, fundusz remontowy (sinking fund), podatki lokalne i koszty marketingu najmu obniżają rentowność netto. W naszych zestawieniach szacujemy te koszty na 1,5-3% wartości nieruchomości rocznie, co przy niskiej absorpcji i ewentualnych przestojach w najmie ma istotny wpływ na wynik.
FAQ
Co oznacza wskaźnik absorpcji 1,3% dla rynku willi na Phuket?
Wskaźnik absorpcji 1,3% oznacza, że w danym okresie sprzedano jedynie 1,3% dostępnych zasobów willowych. Przy takim tempie wyprzedaż całej puli zajmie szacunkowo 72 miesiące, czyli 6 lat. Dla kupującego to sygnał, że rynek jest po stronie popytu - można negocjować cenę i warunki.
Ile jednostek mieszkaniowych jest dostępnych na Phuket w 2026 roku?
Łączna podaż mieszkaniowa na Phuket przekroczyła 19 537 jednostek o wartości około 235,8 mld THB, co stanowi wzrost o 15,2% rok do roku - stan na pierwsze półrocze 2026 roku.
Jaka jest mediana ceny condo na Phuket?
Według danych z października 2026 roku mediana ceny ofertowej condominiumów na Phuket wynosi 3,77 mln THB (około 435 000 PLN). W segmencie poniżej 3 mln THB mediana spada do 2,39 mln THB.
Czy nadpodaż na Phuket dotyczy też Koh Samui?
Phuket jest największym rynkiem mieszkaniowym w południowej Tajlandii. Koh Samui ma mniejszą skalę, ale monitorujemy podobne sygnały presji podażowej w dzielnicach Chaweng i Bophut, gdzie pipeline nowych projektów rośnie. Według naszych szacunków skala nadpodaży na Samui jest proporcjonalnie mniejsza, ale dynamika zbliżona.
Jak wskaźnik absorpcji wpływa na siłę negocjacyjną kupującego?
Im niższy wskaźnik absorpcji, tym większa siła negocjacyjna po stronie kupującego. Przy 72 miesiącach do wyprzedaży zasobów deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym są bardziej skłonni do ustępstw cenowych, dodatkowych wykończeń czy elastycznych harmonogramów płatności.
Jaki segment nieruchomości na Phuket ma najwyższą płynność?
Condominiumy poniżej 5 mln THB charakteryzują się najwyższą absorpcją (około 2,2%) i najkrótszym czasem ekspozycji. To segment z największą liczbą ofert i najszerszą bazą potencjalnych nabywców, zarówno inwestorów, jak i końcowych użytkowników.
Czy ceny ofertowe na Phuket odpowiadają cenom transakcyjnym?
Nie. Mediana ceny ofertowej to punkt startowy negocjacji. Według naszych szacunków ceny zamknięcia są niższe o 5-15% od cen ogłoszeniowych, szczególnie w segmentach z długim czasem ekspozycji.
Jak przeliczyć ceny na Phuket na złotówki?
Przy kursie z października 2026 roku (około 0,1155 PLN za 1 THB) condo za 3 mln THB kosztuje około 346 000 PLN, a willa za 13 mln THB to około 1,5 mln PLN. Kurs THB/PLN jest istotną zmienną - w ciągu ostatnich 12 miesięcy wahania sięgały kilku procent.
Czy warto czekać z zakupem na Phuket do 2027 roku?
Decyzja zależy od segmentu. W segmencie willowym dane wskazują na utrzymującą się nadpodaż, więc presja na ceny raczej nie osłabnie szybko. W segmencie condo poniżej 5 mln THB absorpcja jest wyższa i dobra oferta może zniknąć szybciej. Monitorujemy dane kwartalne i aktualizujemy zestawienia.
Wskaźnik absorpcji to jedno z najważniejszych narzędzi oceny ryzyka przy zakupie nieruchomości na rynku z rosnącą podażą. W naszej ocenie polski inwestor rozważający Phuket w 2026 roku powinien priorytetowo analizować trzy zmienne: absorpcję w wybranym segmencie cenowym, pipeline oddań w konkretnej dzielnicy oraz różnicę między ceną ofertową a transakcyjną. Segment condominiumów poniżej 5 mln THB oferuje dziś wyższą płynność i krótszy czas ekspozycji niż wille, choć wymaga weryfikacji kosztów zarządzania i realnych stawek najmu. Dane kwartalne monitorujemy na bieżąco i aktualizujemy w zestawieniach dla poszczególnych dzielnic Phuketu i Koh Samui.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.