Na koniec 2025 roku na Phuket pozostawało około 14 008 niesprzedanych jednostek mieszkaniowych, z czego ponad 12 300 to lokale w segmencie condo. Sprzedaż nowych mieszkań na wyspie spadła o 61,1% rok do roku w 2025 roku, a liczba premier deweloperskich skurczyła się o ponad połowę. W odpowiedzi na strukturalną nadpodaż deweloperzy uruchamiają programy adresowane do cudzoziemców, w tym modele rent-to-own, które zmieniają profil ryzyka zarówno dla kupującego, jak i dla właściciela istniejącej nieruchomości na wynajem.
Monitorujemy te dane kwartalnie i widzimy wyraźną zależność: im wyższy wolumen niesprzedanego stocku, tym agresywniej deweloperzy szukają popytu za granicą. Według Bangkok Post z października 2026 roku, notowana na giełdzie spółka Sena Development rozszerzyła swój program rent-to-own pod marką LivNex na nabywców zagranicznych, mając w portfelu ponad 6 000 niesprzedanych jednostek condo. To nie jednorazowa akcja promocyjna, lecz sygnał systemowy dotyczący całego rynku.
Szybka odpowiedź
- Sprzedaż nowych mieszkań na Phuket w 2025 roku wyniosła 5 374 jednostki wobec blisko 14 000 rok wcześniej, co oznacza spadek o 61,1% (dane z raportu rynkowego z października 2026)
- Niesprzedany stock na Phuket na koniec 2025 roku to około 14 008 lokali, z czego 88% stanowią condo
- Transfery własności condo przez cudzoziemców na Phuket wzrosły o 52% rok do roku w I kwartale 2026 roku (420 transakcji), a wartość transferów skoczyła o 71% do 5,2 mld THB
- Sena Development oferuje program rent-to-own cudzoziemcom, celując w upłynnienie ponad 6 000 jednostek
- Premiery deweloperskie na Phuket w 2025 roku spadły o 52,6% do 7 205 lokali, a prognoza na 2026 rok zakłada dalszy spadek o 4,2%
- Segment willi odnotował jeszcze głębszą korektę: sprzedaż spadła o 69,6%, a niesprzedany stock wzrósł o 56,4%
Warianty i scenariusze
Jak działa rent-to-own w tajlandzkim prawie
Cudzoziemiec w Tajlandii nie może posiadać gruntu, ale może nabyć tytuł do lokalu condo w budynku, w którym zagraniczna własność nie przekracza 49% powierzchni użytkowej. W modelu rent-to-own najemca podpisuje długoterminową umowę najmu (zazwyczaj 3 do 5 lat), a część czynszu jest zaliczana na poczet przyszłej ceny zakupu. Kluczowe zastrzeżenie: do momentu finalizacji transakcji kupna-sprzedaży najemca nie posiada żadnego tytułu własności. Wpłacone środki mają status czynszu, nie zaliczki chronionej rejestrem.
Dla polskiego inwestora oznacza to ekspozycję na ryzyko kontrahenta przez cały okres najmu. Jeśli deweloper utraci płynność lub wejdzie w restrukturyzację, odzyskanie wpłaconych kwot może okazać się trudne. W naszych zestawieniach kwartalnych odnotowujemy rosnącą liczbę takich ofert w rejonach Bang Tao, Kamala i Karon na Phuket oraz w Chaweng i Bophut na Koh Samui.
Scenariusz A: nadpodaż się pogłębia, ceny ofertowe spadają
Jeżeli tempo sprzedaży utrzyma się na poziomie z 2025 roku, a pipeline oddań z lat 2023 i 2024 nadal będzie zasilał rynek gotowymi lokalami, wskaźnik absorpcji na Phuket może spaść poniżej 12 miesięcy wolumenu sprzedaży (obecnie według naszych szacunków wynosi 25-30 miesięcy). W takim scenariuszu deweloperzy będą zmuszeni obniżać ceny transakcyjne o 8-15% wobec cenników z połowy 2024 roku lub rozszerzać programy rent-to-own z jeszcze korzystniejszymi warunkami.
Dla właściciela istniejącej nieruchomości na wynajem krótkoterminowy w Bang Tao czy Surin oznacza to presję ze strony nowych, konkurencyjnych lokali wchodzących na rynek najmu. Deweloper oferujący rent-to-own musi bowiem obsłużyć swój stock, co de facto generuje dodatkową podaż najmu.
Scenariusz B: popyt zagraniczny absorbuje nadwyżkę
Dane z I kwartału 2026 roku wskazują na silny wzrost aktywności cudzoziemców: transfery condo na Phuket wzrosły o 52%, a ich wartość o 71%. Phuket odpowiada za około 82% zagranicznej aktywności condo w południowej Tajlandii. Jeśli ten trend się utrzyma przez kolejne 2-3 kwartały, nadpodaż może się ustabilizować na obecnym poziomie, bez dalszego narastania. Rent-to-own stałby się wówczas jednym z wielu kanałów sprzedaży, a nie ratunkowym instrumentem płynnościowym.
Scenariusz C: korekta selektywna wg dzielnic
Najbardziej prawdopodobny wariant, który obserwujemy w danych, to zróżnicowanie regionalne. Dzielnice premium (Layan, Surin, Kamala) utrzymują ceny dzięki ograniczonej podaży gruntów. Rejony z wysoką koncentracją nowych projektów (Bang Tao zachodni, Karon, na Koh Samui - Chaweng Noi) doświadczają większej presji cenowej. Programy rent-to-own koncentrują się właśnie w tych drugich lokalizacjach, gdzie deweloperzy mają najwyższy wolumen niesprzedanego stocku.
Tabela porównawcza
| Parametr | Zakup off-plan (klasyczny) | Rent-to-own (np. LivNex) | Zakup na rynku wtórnym |
|---|---|---|---|
| Tytuł własności | Po oddaniu i pełnej wpłacie | Brak do finalizacji (3-5 lat) | Natychmiastowy po rejestracji |
| Ekspozycja na ryzyko dewelopera | Wysoka (wpłaty w trakcie budowy) | Wysoka (brak tytułu przez cały okres) | Minimalna |
| Typowy wkład początkowy | 20-30% ceny | Depozyt 2-6 miesięcy czynszu | 100% ceny |
| Zaliczanie wpłat na cenę | Tak, od pierwszej raty | Częściowo (zależy od umowy) | Nie dotyczy |
| Presja nadpodażowa w 2026 | Silna - 14 000 lokali na Phuket | Silna - instrument upłynnienia stocku | Umiarkowana |
| Elastyczność wyjścia | Niska przed oddaniem | Średnia - rezygnacja = utrata czynszu | Zależna od płynności rynku |
| Ochrona prawna kupującego | Umowa deweloperska, brak escrow | Umowa najmu z opcją, brak escrow | Akt notarialny w Land Office |
Ryzyka i błędy
Ryzyko płynności dewelopera. Przy ponad 6 000 niesprzedanych jednostek w portfelu jednej spółki, a na całym Phuket ponad 14 000, kondycja finansowa dewelopera staje się kluczowym czynnikiem. W modelu rent-to-own inwestor nie dysponuje tytułem prawnym do lokalu przez cały okres najmu. Upadłość lub restrukturyzacja dewelopera oznacza, że wpłacone środki traktowane jako czynsz nie podlegają uprzywilejowaniu w postępowaniu wierzycielskim.
Ryzyko kursowe THB do PLN. Czynsz w programie rent-to-own jest denominowany w bahtach. Przy wieloletnim horyzoncie umowy wahania kursu THB/PLN mogą zmienić efektywny koszt nabycia o 10-15% w obie strony. W naszych zestawieniach zalecamy kalkulowanie scenariuszy kursowych przed podpisaniem umowy.
Presja na rentowność najmu. Każdy lokal w programie rent-to-own, który nie zostanie finalnie sprzedany, wraca na rynek najmu krótko- lub długoterminowego. To zwiększa konkurencję dla istniejących właścicieli w dzielnicach takich jak Bang Tao czy Chaweng. Według naszych szacunków dodatkowa podaż najmu z programów deweloperskich może obniżyć stawki obłożenia o 3-7 punktów procentowych w najbardziej nasyconych lokalizacjach.
Błąd pominięcia due diligence prawnego. Umowy rent-to-own w Tajlandii nie są ustandaryzowane. Każdy deweloper ustala własne warunki zaliczania czynszu na cenę, kary za wcześniejsze rozwiązanie i klauzule waloryzacyjne. Sprawdzamy na miejscu, że część umów zawiera klauzulę pozwalającą deweloperowi jednostronnie zmienić cenę końcową, co eliminuje przewidywalność kosztów.
Błąd ignorowania limitu 49%. Jeżeli w budynku zagraniczna własność osiągnęła już limit 49%, finalizacja zakupu w ramach rent-to-own może okazać się prawnie niemożliwa. Weryfikacja tego wskaźnika przed podpisaniem umowy najmu z opcją jest obowiązkowa.
FAQ
Czym dokładnie jest rent-to-own w tajlandzkim kontekście prawnym
Rent-to-own to umowa najmu z opcją zakupu. Najemca płaci czynsz, którego część (lub całość) jest po zakończeniu okresu najmu zaliczana na poczet ceny nabycia condo. Do momentu finalizacji transakcji w Land Office cudzoziemiec nie posiada żadnego tytułu własności do lokalu.
Ile niesprzedanych mieszkań pozostaje na Phuket w 2026 roku
Na koniec 2025 roku niesprzedany stock na Phuket wynosił około 14 008 jednostek, z czego ponad 12 300 to lokale condo. Premiery deweloperskie w 2025 roku spadły o 52,6%, co ogranicza dalsze narastanie podaży, ale obecny wolumen wymaga według naszych szacunków 25-30 miesięcy do absorpcji przy bieżącym tempie sprzedaży.
Czy programy rent-to-own są dostępne na Koh Samui
Programy tego typu pojawiają się głównie w projektach condo w dzielnicach Chaweng i Bophut, choć skala jest mniejsza niż na Phuket. Koh Samui ma niższy wolumen niesprzedanego stocku, ale też mniejszy popyt zagraniczny na condo (dominuje segment willi na leasehold).
Jakie ryzyko ponosi inwestor w modelu rent-to-own w porównaniu z zakupem off-plan
W obu modelach inwestor jest eksponowany na ryzyko dewelopera. Różnica polega na tym, że przy zakupie off-plan wpłaty są kwalifikowane jako zaliczka na cenę, natomiast w rent-to-own mają formalnie status czynszu. W przypadku upadłości dewelopera pozycja prawna najemcy jest słabsza niż kupującego.
Czy nadpodaż na Phuket wpływa na stawki najmu krótkoterminowego
Tak. Każdy lokal z niesprzedanego stocku, który deweloper kieruje na rynek najmu (bezpośrednio lub przez programy rent-to-own), zwiększa konkurencję w segmencie najmu wakacyjnego. W dzielnicach Bang Tao i Karon obserwujemy rosnącą presję na stawki dobowe, szczególnie poza sezonem wysokim.
Jak kurs THB do PLN wpływa na opłacalność rent-to-own
Czynsz i cena końcowa są denominowane w bahtach tajlandzkich. Przy umowie na 3-5 lat zmiana kursu THB/PLN o 10-15% jest realistycznym scenariuszem. Osłabienie bahta obniża efektywny koszt, wzmocnienie go podwyższa. Monitorujemy kwartalne ruchy kursowe i rekomendujemy kalkulację w co najmniej trzech scenariuszach kursowych.
Czy limit 49% własności zagranicznej może zablokować finalizację zakupu
Tak. Jeżeli w momencie zakończenia okresu najmu budynek osiągnął limit 49% zagranicznej własności, deweloper nie może przenieść tytułu na cudzoziemca. Ryzyko to dotyczy szczególnie popularnych projektów w Kamala i Surin, gdzie udział zagranicznych nabywców jest historycznie wysoki.
Które dzielnice Phuketu mają najwyższy poziom niesprzedanego stocku
Najwyższa koncentracja niesprzedanych lokali condo dotyczy zachodniego Bang Tao, Karonu oraz Rawai. Dzielnice te miały najwyższy wolumen premier deweloperskich w latach 2023-2024. Z kolei Layan i Surin notują niższy stock ze względu na ograniczoną dostępność gruntów pod zabudowę.
Czy transfery własności przez cudzoziemców rosną mimo nadpodaży
Tak. W I kwartale 2026 roku transfery condo przez cudzoziemców na Phuket wzrosły o 52% rok do roku do 420 transakcji, a ich wartość o 71% do 5,2 mld THB. Phuket odpowiada za około 82% zagranicznej aktywności condo w południowej Tajlandii. Popyt zagraniczny częściowo kompensuje załamanie popytu krajowego.
Analizujesz zakup nieruchomości na Phuket lub Koh Samui? Napisz do nas - nasi analitycy przygotują zestawienie danych dla wybranej lokalizacji.